[克而瑞]2020年1-9月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜

??2020年前三季度，百強規(guī)模房企競爭持續(xù)，各梯隊企業(yè)保持了一定的分化格局。一方面，9月TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻增長13.7%至1607億元。TOP30和TOP50房企門檻較去年同期也分別提升了4.4%和7.9%，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢凸顯。另一方面，截至三季度末，TOP100和TOP200房企銷售操盤金額入榜門檻分別為140.1億元和44.9億元，較去年同期基本持平，行業(yè)分化持續(xù)。

??2020年前三季度，TOP200各梯隊房企之間規(guī)模分化持續(xù)。其中，龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健發(fā)展，TOP3房企銷售操盤金額集中度達13.7%，同比增長1.3個百分點。TOP11-20及TOP31-50梯隊房企操盤金額集中度較去年也均有一定幅度提升，市場份額穩(wěn)中有升，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢進一步深化。而受疫情對規(guī)模房企開復工、銷售、回款的影響，行業(yè)競爭加劇，TOP100之后房企的銷售操盤金額集中度出現(xiàn)一定回落。

??2020年，房企業(yè)績目標的完成情況一定程度上受到疫情影響，整體表現(xiàn)不及2018、2019年同期。前三季度，有近3成房企目標完成率不足65%，占比達到近三年同期最高。同時，雖然也有部分房企積極抓住銷售窗口期，加快去化。截至9月末有8家目標完成率達到75%以上，處于行業(yè)較高位，但整體占比也顯著低于2019年同期。目前來看，不少房企在全年業(yè)績目標完成度較低的情況下，銷售、去化承壓，四季度仍需加快推盤節(jié)奏、加速去化。

??今年由于受到疫情沖擊，房企整體銷售和供貨節(jié)奏后移，四季度作為市場供貨高峰期，房企供貨加速將帶動成交量的上升。但行業(yè)去化承壓的基本面尚未有所改善，企業(yè)全年業(yè)績目標主要還是依靠增加供貨量來實現(xiàn)。

??而隨著9月房地產(chǎn)資管新規(guī)“三條紅線”啟動試行，年內(nèi)融資環(huán)境進一步收緊，加大房企資金壓力，拿地、開發(fā)、銷售節(jié)奏都將受到較大的影響。在此背景下，更加考驗企業(yè)運營實力，倒逼房企加快提升運營管控效率、平衡財務指標。整體來看，財務穩(wěn)健、現(xiàn)金充足、管控得力的房企將具備更強的市場競爭力，一些國企、央企的優(yōu)勢將進一步凸顯。

??“三條紅線”新規(guī)下，房企應積極采取應對措施，保證業(yè)績目標的順利實現(xiàn)和企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營。在銷售端，繼續(xù)深化線上線下銷售渠道，制定合理的價格策略，把握住中秋國慶假期、雙11以及年終三個重要營銷節(jié)點，提振銷售業(yè)績，同時加強回款流程管控，縮短回款周期，提速現(xiàn)金回流，保證企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。經(jīng)營管控上，加快內(nèi)部戰(zhàn)略調(diào)整升級，提升組織效率，項目管控上更加注重工程質(zhì)量、施工安全問題，推動產(chǎn)品力升級。此外，融資方面，積極開展更多元化的融資渠道，加強與金融機構(gòu)的合作，為企業(yè)創(chuàng)造相對穩(wěn)定的融資環(huán)境。

??9月房地產(chǎn)市場漸有走弱的跡象，供應明顯放量但成交表現(xiàn)平平，30個重點監(jiān)測城市累計供應面積環(huán)比增長37%，累計成交面積環(huán)比下降4%，同比漲幅收窄至8%。

??具體而言，一線城市成交持續(xù)高位運行，同、環(huán)比分別增長61%和18%，上海、廣州和深圳成交皆創(chuàng)年內(nèi)新高。在供應連續(xù)兩月放量的作用下，上海成交持續(xù)提升，中高端產(chǎn)品成交去化依舊出眾。在深圳、東莞政策加碼后，不少客戶外溢至南沙、增城兩區(qū)，致使廣州市場熱度持續(xù)攀升，成交再創(chuàng)近年來單月新高。深圳新房市場持續(xù)升溫，網(wǎng)紅盤因一、二手價格倒掛，再次出現(xiàn)搶購潮，在一定程度上刺激市場人氣。

??26個二三線城市成交整體表現(xiàn)平平，環(huán)比下降7%，同比增長3%。在連番政策加碼后，杭州、寧波、南京等熱點城市市場降溫特征明顯，成交轉(zhuǎn)升為降，但并未明顯失速，環(huán)比跌幅都控制在20%以內(nèi)。武漢、南寧、廈門等供應明顯放量，但成交不增反降，市場去化壓力加劇。佛山、長春、合肥等市場熱度慣性延續(xù)，成交同、環(huán)比皆實現(xiàn)正增長。

??各區(qū)域市場持續(xù)分化，長三角地區(qū)成交明顯走弱，受限于政策加碼，杭州、寧波、南京、無錫等熱點城市市場明顯降溫，成交皆步入下降通道，僅限于上海、合肥市場仍保持較高熱度，成交穩(wěn)中有升。粵港澳大灣區(qū)市場熱度不減，佛山、東莞成交持續(xù)高位運行，同比漲幅超20%，廣州、深圳成交更創(chuàng)年內(nèi)新高。中西部地區(qū)市場有所降溫，武漢、重慶成交整體仍處高位，但同環(huán)比均小幅回落，成都、長沙成交也是轉(zhuǎn)升為降，環(huán)比跌幅都在10%左右。

??而從我們實際調(diào)研情況來看，中西部地區(qū)二、三線城市嚴重依賴渠道分銷。2019年以來，中西部地區(qū)品牌房企跟風打折降價，弱三、四線城市售價已逼近成本線，但由于市場需求羸弱，去庫存壓力極大，品牌房企皆有撤離的趨勢。即使房地產(chǎn)庫存整體偏低的中西部地區(qū)熱點城市，房企對未來市場預期也普遍謹慎，大都保持高頻次的供貨節(jié)奏，渠道分銷已是市場常態(tài)。

??展望未來，房地產(chǎn)市場是否就此轉(zhuǎn)冷，9月是否成為市場由盛轉(zhuǎn)衰的轉(zhuǎn)折點，似乎難以做出定論，還留待四季度市場供求數(shù)據(jù)進一步驗證，但城市分化行情大概率將輪番演繹。一線城市市場需求依舊堅挺，在四季度供應持續(xù)放量的情況下，成交仍有望維持在較高水平。而在政策輪番加碼作用下，熱點二、三線城市市場大概率將有所降溫，成交或?qū)⒕彶较乱?。弱三、四線城市市場供求關系趨于惡化，疊加市場購買力本就不濟，疫情影響下首付、月供壓力盡顯，去庫存風險仍需警惕。