[克而瑞]弘陽(yáng)地產(chǎn)：完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)，“三道紅線(xiàn)”零踩線(xiàn)

??導(dǎo) 讀

??銷(xiāo)售和投資積極，但權(quán)益比重有待提升。債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，順利實(shí)現(xiàn)由“黃”轉(zhuǎn)“綠”。

??【首次跨入行業(yè)50強(qiáng)，大本營(yíng)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)有限】2020年，弘陽(yáng)地產(chǎn)合約銷(xiāo)售金額865億元，同比增速32.8%，超額完成15.3%。業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，銷(xiāo)售金額排名較2019年上升5位至第49名，首次跨入行業(yè)50強(qiáng)。江蘇省作為企業(yè)的發(fā)家之地，貢獻(xiàn)達(dá)54%。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的江蘇12個(gè)城市全口徑金額榜單來(lái)看，企業(yè)在徐州和常州進(jìn)入前十強(qiáng)，分別位于第5、第6位，在發(fā)家地南京的排名為第17位，可見(jiàn)雖然弘陽(yáng)在江蘇已占有一定的市場(chǎng)份額，但優(yōu)勢(shì)還比較有限。 

??【拿地積極土儲(chǔ)充足，權(quán)益比重有待提升】仍處擴(kuò)張期，2020年拿地銷(xiāo)售比達(dá)0.57，高于百?gòu)?qiáng)房企平均拿地銷(xiāo)售比。堅(jiān)持“做透大江蘇，深耕都市圈，做強(qiáng)中心城”的戰(zhàn)略布局。從分布來(lái)看，在江蘇省投資力度最大，占比達(dá)58%。截至2020年底，擁有2006萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，總土儲(chǔ)權(quán)益占比約48%，較2019年下降了7個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于近兩年加大了和同行的合作力度，與旭輝、新城、金輝、中駿等20多家房企簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。按照目前的銷(xiāo)售情況和增長(zhǎng)速度來(lái)看，弘陽(yáng)的土地消化周期約為2-3年，儲(chǔ)備較為充足。 

??【物業(yè)銷(xiāo)售為主，利潤(rùn)率下滑】2020年?duì)I業(yè)收入為201.6億元，同比增長(zhǎng)32.9%。營(yíng)收主要來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售，這部分占比達(dá)97.3%。實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)45.1億元，較2019年上升18.2%，凈利潤(rùn)同比上升13.4%至18.6億元。但由于高毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)變少，毛利率和凈利率均有不同程度下滑，其中毛利率下降2.8個(gè)百分點(diǎn)至22.4%，凈利率下跌1.6個(gè)百分點(diǎn)至9.2%。 

??【凈負(fù)債率低至50.3%，為綠檔房企】截止2020年，現(xiàn)金短債比和長(zhǎng)短債比均呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。此外，議價(jià)能力也得到提升，加權(quán)平均借貸利率降低至7.67%。展望2021年，企業(yè)于1月發(fā)行歷史上單筆發(fā)行金額最大、票面利率最低、年期最長(zhǎng)的美元優(yōu)先票據(jù)。此外在3月按時(shí)償還接近6億美元的利率較高的境外優(yōu)先票據(jù)，預(yù)計(jì)未來(lái)指標(biāo)將進(jìn)一步優(yōu)化。凈負(fù)債率為50.3%，大幅下降了20.1個(gè)百分點(diǎn)。此外，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)69.4%，相較2019年底下降近5個(gè)百分點(diǎn)，順利實(shí)現(xiàn)由“黃”轉(zhuǎn)“綠”。 

??【地產(chǎn)商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，弘陽(yáng)廣場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)張】堅(jiān)持“地產(chǎn)商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)”的戰(zhàn)略，2020年商業(yè)和酒店經(jīng)營(yíng)收入分別為5.05億元和0.38億元，占比合計(jì)2.7%。在商業(yè)經(jīng)營(yíng)方面，期內(nèi)新開(kāi)業(yè)3個(gè)商場(chǎng)，截止2020年底已累計(jì)開(kāi)業(yè)6座弘陽(yáng)廣場(chǎng)。同時(shí)正在籌備開(kāi)設(shè)9座弘陽(yáng)廣場(chǎng)，位于合肥、徐州、濟(jì)寧、煙臺(tái)、常州等城市。地產(chǎn)能為商業(yè)引流賦能，反之商業(yè)也能為地產(chǎn)溢價(jià)賦能，由此商業(yè)與地產(chǎn)將發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，打造差異化優(yōu)勢(shì)。

??
??01銷(xiāo) 售

??首次跨入行業(yè)50強(qiáng)

??大本營(yíng)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)有限

??完成銷(xiāo)售目標(biāo)，首次跨入行業(yè)50強(qiáng)。2020年，弘陽(yáng)地產(chǎn)合約銷(xiāo)售金額865億元，同比增速32.8%，雖在2018年上市后銷(xiāo)售增速有所下滑，但增速仍高于行業(yè)平均，且相比750億元的預(yù)售目標(biāo)，超額完成15.3%。同期實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售面積591.6萬(wàn)方，銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)14621元/平方米，同比增速分別為21%和10%。業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，銷(xiāo)售金額排名較2019年上升5位至第49名，首次跨入行業(yè)50強(qiáng)。

??江蘇作為大本營(yíng)貢獻(xiàn)最大，但市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)有限。弘陽(yáng)原先是一家根植于江蘇的區(qū)域型房企，上市后企業(yè)不斷外拓，截止本期末合約銷(xiāo)售已經(jīng)覆蓋了40多個(gè)城市。江蘇省作為企業(yè)的發(fā)家之地，銷(xiāo)售額占比雖相比2019年同比下降10個(gè)百分點(diǎn)，但仍貢獻(xiàn)過(guò)半，達(dá)54%。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的江蘇12個(gè)城市全口徑金額榜單來(lái)看，企業(yè)在徐州和常州進(jìn)入前十強(qiáng)，分別位于第5、第6位，在發(fā)家地南京的排名為第17位，可見(jiàn)雖然弘陽(yáng)在江蘇已占有一定的市場(chǎng)份額，但優(yōu)勢(shì)還比較有限。同在長(zhǎng)三角區(qū)域的安徽、浙江則同比增加13個(gè)百分點(diǎn)至23%，由此長(zhǎng)三角銷(xiāo)售金額占比較2019年有所提升，達(dá)77%，為主力區(qū)域。珠三角和中西部的占比則與去年同期基本持平，分別為4%和13%。隨著越來(lái)越多的城市開(kāi)始貢獻(xiàn)銷(xiāo)售，弘陽(yáng)的全國(guó)化版圖將更加清晰。

??02投 資

??拿地積極土儲(chǔ)充足

??權(quán)益比重有待提升

??仍處于擴(kuò)張階段，保持了積極的拿地態(tài)度。2020年全年新增50幅土地，新拓展了淮安、宿遷、咸陽(yáng)、蕪湖等城市。至此基本完成了江蘇省的全域布局，除連云港外，省內(nèi)城市均有項(xiàng)目。新增土地計(jì)容建面687萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)為7157元/平方米，拿地金額約492億元，按此計(jì)算的拿地銷(xiāo)售比高達(dá)0.57，與2019年基本持平，高于百?gòu)?qiáng)房企平均拿地銷(xiāo)售比。且期內(nèi)嘗試多元拿地方式，通過(guò)收并購(gòu)和商住聯(lián)動(dòng)拿地建面占比35%。

??堅(jiān)持“做透大江蘇，深耕都市圈，做強(qiáng)中心城”的戰(zhàn)略布局。從分布來(lái)看，在江蘇省投資力度最大，投資建面達(dá)398萬(wàn)平方米，占比過(guò)半，達(dá)58%。此外，聚焦長(zhǎng)三角、大灣區(qū)和成渝等重點(diǎn)區(qū)域，其中長(zhǎng)三角(除江蘇)區(qū)域建面占比達(dá)15%，成都、重慶、長(zhǎng)沙等其他城市占比27%。

??土地儲(chǔ)備充足，權(quán)益比重僅48%。截至2020年12月31日，弘陽(yáng)擁有187個(gè)項(xiàng)目共2006萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，較期初上升18.5%，權(quán)益建面967萬(wàn)平方米。總土儲(chǔ)權(quán)益占比約48%，較2019年下降了7個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于近兩年加大了和同行的合作力度，與旭輝、新城、金輝、中駿等20多家房企簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。按照目前的銷(xiāo)售情況和增長(zhǎng)速度來(lái)看，弘陽(yáng)的土地消化周期約為2-3年，儲(chǔ)備較為充足。從總土儲(chǔ)布局來(lái)看，與銷(xiāo)售分布形成互補(bǔ)，即銷(xiāo)售貢獻(xiàn)大的區(qū)域，土儲(chǔ)資源更為豐富。長(zhǎng)三角土儲(chǔ)建面占比超7成，其中江蘇省土儲(chǔ)占比過(guò)半。其次，中西部土儲(chǔ)建面占比為22%，珠三角和環(huán)渤海占比較低，小于5%。全國(guó)各區(qū)域均有所分布，但占比與2019年相比變化不大。

??03盈 利

??物業(yè)銷(xiāo)售為主

??利潤(rùn)率下滑

??營(yíng)收同比增長(zhǎng)超三成，物業(yè)銷(xiāo)售部分占比98%。2020年，弘陽(yáng)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為201.6億元，同比增長(zhǎng)32.9%。營(yíng)收主要來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售，這部分占比達(dá)97.3%，為196.2億元。值得注意的是，相比2019年?duì)I收集中在下半年的局面，2020年上半年和下半年?duì)I收基本相當(dāng)，我們認(rèn)為這是企業(yè)調(diào)整了結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏的結(jié)果。除此之外，作為雙輪驅(qū)動(dòng)的房企，商業(yè)和酒店經(jīng)營(yíng)收入分別為5.05億元和0.38億元，占比合計(jì)2.7%。

??毛利率和凈利率均有不同程度下滑。報(bào)告期內(nèi)，弘陽(yáng)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)45.1億元，較2019年上升18.2%，但毛利率下降2.8個(gè)百分點(diǎn)至22.4%，主要是由于高毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)變少。凈利潤(rùn)同比上升13.4%至18.6億元，歸母凈利潤(rùn)也同比上升13.2%至16.6億元。但凈利率和歸母凈利率分別同比下跌1.6和1.4個(gè)百分點(diǎn)至9.2%和8.2%。長(zhǎng)期來(lái)看，由于企業(yè)采取收并購(gòu)、商住聯(lián)動(dòng)的多元拿地模式，能提高資金使用效率，并且隨著新進(jìn)入城市的深耕和產(chǎn)品升級(jí)，預(yù)期未來(lái)整體利潤(rùn)率將有所回升。

??04負(fù) 債

??凈負(fù)債率低至50.3%

??為綠檔房企

??短期無(wú)償債壓力，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康，2021或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化。截止2020年，弘陽(yáng)地產(chǎn)擁有現(xiàn)金185.3億元，同比增長(zhǎng)約10%。同時(shí)，短期債務(wù)同比下降8%至114.4億元，由此現(xiàn)金短債比由19年的1.4升至1.6。長(zhǎng)期債務(wù)同比增長(zhǎng)22%至208.7億元，長(zhǎng)短期債務(wù)比進(jìn)一步升高至1.82。短期借款占比由2019年的42%下降至35%，現(xiàn)金短債比和長(zhǎng)短債比均呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。此外，融資渠道拓寬，議價(jià)能力也得到提升，非銀信托貸款由2019年的16%下降到13%，加權(quán)平均借貸利率降低約0.2個(gè)百分點(diǎn)至7.67%。展望2021年，企業(yè)于1月發(fā)行3.5億美元、票面利率7.3%、年期4年的優(yōu)先票據(jù)，為歷史上單筆發(fā)行金額最大、票面利率最低、年期最長(zhǎng)的美元優(yōu)先票據(jù)。此外，在3月按時(shí)償還接近6億美元的利率較高的境外優(yōu)先票據(jù)，預(yù)計(jì)2021年指標(biāo)將進(jìn)一步優(yōu)化。

??凈負(fù)債率持續(xù)下降，為監(jiān)管認(rèn)定的“綠檔”房企。2020年底弘陽(yáng)地產(chǎn)的凈負(fù)債率為50.3%，相比凈負(fù)債率本就小于行業(yè)的2019年，還大幅下降了20.1個(gè)百分點(diǎn)。此外，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)69.4%，相較2019年底下降近5個(gè)百分點(diǎn)，順利實(shí)現(xiàn)由“黃”轉(zhuǎn)“綠”。

??05戰(zhàn) 略

??地產(chǎn)商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)

??弘陽(yáng)廣場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)張

??堅(jiān)持“地產(chǎn)商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)”的戰(zhàn)略，但商業(yè)部分規(guī)模還需發(fā)展。2020年弘陽(yáng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)板塊實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.05億元，同比增加23%；由于疫情影響，酒店經(jīng)營(yíng)板塊同比下滑4%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收0.38億元。商業(yè)和酒店合計(jì)營(yíng)收占比2.7%，相比2019年下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??“弘陽(yáng)廣場(chǎng)”持續(xù)擴(kuò)張。在商業(yè)經(jīng)營(yíng)方面，已形成“弘陽(yáng)茂、弘陽(yáng)廣場(chǎng)、弘陽(yáng)生活+”三條產(chǎn)品線(xiàn)，期內(nèi)新開(kāi)業(yè)燕郊弘陽(yáng)廣場(chǎng)、揚(yáng)州弘陽(yáng)廣場(chǎng)和衡陽(yáng)弘陽(yáng)廣場(chǎng)3個(gè)商場(chǎng)，成功拓展?jié)虾腙?yáng)廣場(chǎng)。截止2020年底，已累計(jì)開(kāi)業(yè)6座弘陽(yáng)廣場(chǎng)，已開(kāi)業(yè)重資產(chǎn)出租率維持90%以上。同時(shí)，正在籌備開(kāi)設(shè)9座弘陽(yáng)廣場(chǎng)，位于合肥、徐州、濟(jì)寧、煙臺(tái)、常州等城市。地產(chǎn)能為商業(yè)引流賦能，反之商業(yè)也能為地產(chǎn)溢價(jià)賦能，由此商業(yè)與地產(chǎn)將發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，打造差異化優(yōu)勢(shì)。