[克而瑞]新力地產(chǎn)：合作推動規(guī)模增長，未來3年增速保持5%-15%

      導(dǎo) 讀

      總土儲布局仍偏重南昌和惠州；凈利率水平有待提升。

??【銷售區(qū)域分布漸趨均衡，未來3年增速5%-15%】2020年新力控股實現(xiàn)了合約銷售額1137.36億元，同比增長了24.4%；權(quán)益銷售額504.21億元，同比增長了11.8%，銷售規(guī)模的權(quán)益比例約為44.3%，企業(yè)仍然比較依靠合作推動規(guī)模增長。企業(yè)銷售額在全國各大區(qū)域的分布相比于2019年更加均衡，全國化布局已經(jīng)展現(xiàn)出不錯的效果。未來3年新力預(yù)計將銷售增速保持在5%-15%左右，將會更加重視穩(wěn)健的發(fā)展。 

??【拿地權(quán)益比例有提升，土儲主要位于南昌和惠州】2020年新力共新增了35幅土地，權(quán)益建面347.4萬平米，新增土地權(quán)益總價157.4億元，權(quán)益比例也達(dá)到了60.4%，相比于2019年提高了2.6個百分點。而在總土儲方面新力共擁有150個項目，總土地儲備權(quán)益建面為1521萬平方米，其中江西的南昌和粵港澳的惠州是企業(yè)現(xiàn)有布局的重點城市，企業(yè)在享受單城市深耕帶來的穩(wěn)定收入的同時也需警惕單城市市場波動帶來的不利影響。 

??【營收增長而毛利率下降，改善稅項開支提升凈利】2020年新力實現(xiàn)營業(yè)收入280.69億元，同比增長了4.02%，但是毛利潤卻同比減少了14.24%至68.6億元，企業(yè)增收不增利的情況需要改善。2020年企業(yè)的毛利率為24.4%，較2019年下降了5.2個百分點，由于新力目前已售未結(jié)轉(zhuǎn)項目的毛利率大都在24%-25%左右，因此未來兩年新力的毛利率有可能仍保持在24%左右的水平。而新力的歸母凈利率和凈利率分別為7%和7.3%，主要是因為企業(yè)的稅項開支長期偏高，近年來新力已經(jīng)開始就這個問題進行改善，未來企業(yè)的凈利率水平預(yù)計仍將有提升的空間。 

??【財務(wù)狀況較為良好，融資方式多元化】2020年底新力的凈負(fù)債率同比略微降低了3.4個百分點至63.6%，現(xiàn)金短債比為1.24，長短期債務(wù)比為1.1，而剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為73.2%，因此三條紅線中企業(yè)踩線了一條，整體來看財務(wù)狀況較為良好，有望在一年以內(nèi)滿足三條紅線的全部指標(biāo)。年內(nèi)新力首次發(fā)行了美元債、ABS、綠色債，融資方式的多元化也讓新力的融資成本得到了降低，2020年的平均融資成本相較于2019年繼續(xù)下降了0.1個百分點至9.1%，未來需要繼續(xù)加強融資能力。

      01銷 售

??銷售區(qū)域分布漸趨均衡

      未來3年增速5%-15%

??2020年新力控股實現(xiàn)了合約銷售額1137.36億元，同比增長了24.4%；權(quán)益銷售額504.21億元，同比增長了11.8%。2020年新力銷售規(guī)模的權(quán)益比例約為44.3%，比2019年降低了約5個百分點，企業(yè)仍然比較依靠合作推動規(guī)模增長。長期來看，大量的合作有可能造成企業(yè)銷售規(guī)模與營收及資產(chǎn)規(guī)模的不匹配，從而可能會影響外界資本市場對企業(yè)發(fā)展前景的預(yù)期，因此新力未來需要考慮適當(dāng)?shù)卦黾愉N售的權(quán)益比例。

??從銷售的區(qū)域分布來看，2020年新力在全國四大區(qū)域都有銷售貢獻，其中銷售貢獻最大的是江西省，貢獻占比達(dá)到了30.8%；接下來是長三角，占比為28.7%；粵港澳大灣區(qū)占比23.9%，中西部及其他重點城市占比為16.6%。整體來看，2020年新力銷售額在全國各大區(qū)域的分布相比于2019年更加均衡，企業(yè)的全國化布局已經(jīng)展現(xiàn)出不錯的效果，未來需要繼續(xù)保持，加強在全國的競爭力。

??展望未來的銷售增長，新力預(yù)計在未來3年的銷售增速保持在5%-15%左右，將會更加重視穩(wěn)健的發(fā)展。2021年新力的可售貨值權(quán)益總額預(yù)計為850億元，按企業(yè)估計的65%的去化率計算，企業(yè)的權(quán)益銷售額將會達(dá)到553億元，相比于2020年增速為9.7%，企業(yè)在規(guī)模增長方面主動降速之后是否能夠?qū)崿F(xiàn)有質(zhì)量的增長有待觀察。??

      02投 資

??拿地權(quán)益比例有提升

      土儲主要位于南昌和惠州

??2020年新力通過招拍掛、收并購、合資合營以及產(chǎn)業(yè)勾地等多元化的拿地方式新增了35幅土地，總建筑面積約為575.6萬平方米，權(quán)益建面347.4萬平米，新增土地權(quán)益總價157.4億元。新力在2020年的拿地銷售比為0.31，基本處于行業(yè)平均水平。與此同時，新力新增土儲的權(quán)益比例也達(dá)到了60.4%，相比于2019年提高了2.6個百分點，企業(yè)未來的銷售權(quán)益比例有望得到提高。

??從新增土儲權(quán)益建面的區(qū)域分布來看，2020年新力在大本營江西省的投資力度較大，權(quán)益建面的占比達(dá)到了43%，其次則是粵港澳大灣區(qū)，占比為31%。整體看來新力近兩年在重點區(qū)域都保持著一定的投資力度，未來將會繼續(xù)在保持江西市場地位的同時推進省外重點區(qū)域的深耕，加強全國化發(fā)展。

      截至2020年底，新力共擁有150個項目，總土地儲備權(quán)益建面為1521萬平方米，可售權(quán)益貨值達(dá)2600億，其中一二線城市占比約為85.6%。從區(qū)域分布來看，新力的總土儲主要位于江西以及粵港澳大灣區(qū)兩個地區(qū)，其中江西的南昌和粵港澳的惠州是企業(yè)現(xiàn)有布局的重點城市，兩個城市對于企業(yè)總土儲的占比就分別為23.5%和27.8%，整體看來和2019年變化不大。這種布局方式有利于企業(yè)集中力量在單城市市場站穩(wěn)腳跟，形成穩(wěn)固的大本營帶來穩(wěn)定的銷售以及品牌影響力。但與此同時也使得企業(yè)的規(guī)模發(fā)展高度依賴于這兩個城市的經(jīng)濟發(fā)展，需警惕單城市市場波動帶來的不利影響。

      03盈 利

??營收增長而毛利率下降

      改善稅項開支提升凈利

??2020年新力實現(xiàn)營業(yè)收入280.69億元，同比增長了4.02%，但是毛利潤卻同比減少了14.24%至68.6億元，企業(yè)增收不增利的情況需要改善。與此同時，新力2020年的毛利率為24.4%，仍然維持在不錯的水平，但是較2019年下降了5.2個百分點，主要是因為2020年行業(yè)整體的毛利率都有所下降。由于新力目前已售未結(jié)轉(zhuǎn)項目的權(quán)益金額約為600億元，毛利率大都在24%-25%左右，因此隨著這些項目的結(jié)轉(zhuǎn)，未來兩年新力的毛利率有可能仍保持在24%左右的水平。

??2020年新力的歸母凈利潤同比增加了0.13%至19.6億元，歸母凈利率則同比降低了0.3個百分點至7%，企業(yè)的凈利率也同比降低了0.2個百分點至7.3%，主要是因為企業(yè)的稅項開支長期偏高，對稅前利潤的占比近幾年來一直在60%以上。近年來新力已經(jīng)開始就這個問題進行改善，2020年的稅項開支對稅前利潤占比為59.9%，同比降低了7.9個百分點。未來隨著新力稅項開支占比的減少，企業(yè)的凈利率水平預(yù)計仍將有提升的空間。

      04負(fù) 債

??財務(wù)狀況較為良好

      融資方式多元化

??2020年底新力的持有現(xiàn)金約為175.35億元，較于期初增加了5.6%；總有息負(fù)債為296.62億元，同比增加11.6%；企業(yè)的權(quán)益則增加了27.98%至190.64億元，因此企業(yè)的凈負(fù)債率略微降低了3.4個百分點至63.6%，企業(yè)在上市之后的凈負(fù)債率一直處于行業(yè)相對較低的水平，未來需要繼續(xù)保持。

??在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，2020年底新力的現(xiàn)金短債比為1.24，長短期債務(wù)比為1.1，企業(yè)的短期的償債壓力不大，可以考慮適當(dāng)增加長期融資優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。由于企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為73.2%，略微超過70%的紅線要求，因此三條紅線中企業(yè)踩線了一條，整體來看新力的財務(wù)狀況較為良好，資金鏈較為穩(wěn)定，企業(yè)目標(biāo)在一年以內(nèi)滿足三條紅線的全部指標(biāo)。

       2020年新力的平均融資成本相較于2019年繼續(xù)下降了0.1個百分點至9.1%，在企業(yè)成功上市之后其融資渠道更加多元化。在銀行貸款方面2020年新進入四家銀行（農(nóng)業(yè)銀行，郵儲銀行，華夏銀行，浦發(fā)銀行）的白名單，截至2020年底獲得的授信總額為人民幣907億元，其中未使用的額度占比約為72%，在發(fā)行債券方面新力在2020年首次發(fā)行了美元債、ABS、綠色債。融資方式的多元化也讓企業(yè)的融資成本得到了降低，未來需要繼續(xù)加強融資能力。