[克而瑞]新城控股：住宅開(kāi)發(fā)守成，商業(yè)進(jìn)入百店時(shí)代

??導(dǎo) 讀

??業(yè)績(jī)同比下滑，2021年繼續(xù)保守發(fā)展；商業(yè)進(jìn)入百店時(shí)代，雙輪驅(qū)動(dòng)越發(fā)穩(wěn)健。

??【業(yè)績(jī)同比下滑，2021年繼續(xù)保守發(fā)展】2020年新城控股實(shí)現(xiàn)銷售金額2509.6億元，同比下降7.3%，勉強(qiáng)完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，全口徑排名也掉出TOP10梯隊(duì)，下滑至第12名。2021年銷售目標(biāo)為2600億元，需要61.9%的去化率完成目標(biāo)。銷售能級(jí)相較2019年回升，北京、蘇州、天津、常州、溫州五城突破百億，長(zhǎng)三角仍是主要糧倉(cāng)，中西部與環(huán)渤海占比均為2成，預(yù)期中西部占比將持續(xù)升高。 

??【投資力度恢復(fù)至18年水平，區(qū)域回歸長(zhǎng)三角】2020年全年新城控股共斬獲120幅土地，新增土儲(chǔ)總建面4139.4萬(wàn)方，其中60%為綜合體地塊。新增土儲(chǔ)總價(jià)1254.7億元，拿地銷售比0.50，與自身2018年水平接近。二線城市占比48.6%，近三年來(lái)首次超過(guò)三四線城市，區(qū)域上向長(zhǎng)三角回歸，拿地占比重新回到5成以上。 

??【總量滿足2-3年發(fā)展，中西部和長(zhǎng)三角占比均近40%】截止至2020年底，新城在全國(guó)123個(gè)城市共擁有1.43億平方米的總土儲(chǔ)建筑面積，足夠滿足企業(yè)2-3年的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)所需。區(qū)域分布方面，按照企業(yè)公布口徑，中西部建面占比略有領(lǐng)先達(dá)到39%，高出長(zhǎng)三角區(qū)域的38%，環(huán)渤海和大灣區(qū)分別占比18%和5%。 

??【地產(chǎn)營(yíng)收高增毛利率下降，商業(yè)表現(xiàn)卓越】

??2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1454.8億元，同比增長(zhǎng)69.5%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入1375.8億元，相較去年同期增長(zhǎng)了71.3%，商業(yè)物業(yè)及出租管理收入54.5億元，同比取得34.0%的增長(zhǎng)。2020年整體毛利潤(rùn)341.8億元，同比上漲22.0%，整體毛利率23.5%，凈利率11.3%，均出現(xiàn)明顯下滑。地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率21.7%，同比大幅度下滑9.2個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)管理毛利率則同比增長(zhǎng)3.2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到70.8%。 

??【兩項(xiàng)指標(biāo)維持綠檔，剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率踩中紅線】截止至2020年底，新城控股共持有現(xiàn)金624.2億元，企業(yè)公布剔除其他貨幣資金及受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比1.68，凈負(fù)債率為43.65%，遠(yuǎn)低于三道紅線要求，公布剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為74.1%，超出三道紅線監(jiān)管要求。

??【商業(yè)進(jìn)入百店時(shí)代，雙輪驅(qū)動(dòng)越發(fā)穩(wěn)健】截止至2020年底，新城共在全國(guó)布局了156座吾悅廣場(chǎng)，覆蓋了全國(guó)118個(gè)城市，初步完成了全國(guó)化布局。年內(nèi)新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)38座（含5座托管在營(yíng)項(xiàng)目），持有已開(kāi)業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)正式達(dá)到100座。出租率全面恢復(fù)至99.54%，居于行業(yè)內(nèi)第一梯隊(duì)。2021年商業(yè)繼續(xù)維持發(fā)展速度，計(jì)劃新開(kāi)吾悅廣場(chǎng)30座，實(shí)現(xiàn)商業(yè)總收入85億元的目標(biāo)。

??業(yè)績(jī)同比下滑

??2021年繼續(xù)保守發(fā)展

??銷售業(yè)績(jī)下滑，排名掉出前10，2021年仍將保守發(fā)展。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，2020年新城控股實(shí)現(xiàn)銷售金額2509.6億元，同比下降7.3%，勉強(qiáng)完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，全口徑排名也掉出TOP10梯隊(duì)，下滑至第12名。2021年新城計(jì)劃推售貨值4200億元，預(yù)期銷售目標(biāo)為2600億元，同比僅增長(zhǎng)3.6%，需要61.9%的去化率完成目標(biāo)。按照企業(yè)之前業(yè)績(jī)會(huì)公布的推貨數(shù)據(jù)估算，2020年全年的去化率在62.7%左右，2021年若能保持這一水準(zhǔn)即可順利完成業(yè)績(jī)目標(biāo)。整體來(lái)看，近幾年新城控股的銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)都比較疲軟，自2019年達(dá)到2700億之后，持續(xù)在這一規(guī)模附近徘徊，以守成為主。

??城市能級(jí)提升，北京、蘇州、天津、常州、溫州五城突破百億。從企業(yè)披露的銷售城市能級(jí)分布來(lái)看，相較2019年有所回升，一線、二線城市占比分別上升1.2個(gè)百分點(diǎn)和3.4個(gè)百分點(diǎn)。一線方面來(lái)自于北京上海兩城貢獻(xiàn)，二線方面主要是長(zhǎng)三角區(qū)域的蘇州、杭州以及南京等城市貢獻(xiàn)較多，另外天津單城也突破百億，三四線方面，溫州和大本營(yíng)常州兩城銷售突破百億元。根據(jù)企業(yè)近年來(lái)的投資策略和土儲(chǔ)分布來(lái)看，預(yù)期未來(lái)企業(yè)銷售仍將保持三四線占據(jù)主力的趨勢(shì)，同時(shí)二線城市占比有望繼續(xù)提升。

??長(zhǎng)三角仍是主要糧倉(cāng)，中西部與環(huán)渤海占比均為2成，預(yù)期中西部占比將持續(xù)升高。從企業(yè)的銷售區(qū)域分布來(lái)看，長(zhǎng)三角仍是企業(yè)的核心，全年貢獻(xiàn)了企業(yè)55.1%的銷售業(yè)績(jī)，與2019年接近，環(huán)渤海區(qū)域業(yè)績(jī)占比繼續(xù)提升，達(dá)到20.1%，中西部略有下降。但是從企業(yè)的新增土儲(chǔ)分布來(lái)看，自2017年開(kāi)始企業(yè)中西部土儲(chǔ)建面均保持在30%以上，所以可以預(yù)期中西部區(qū)域貢獻(xiàn)占比下滑可能為短期擾動(dòng)，未來(lái)仍將有望保持區(qū)域貢獻(xiàn)第二。

??02投 資

??投資力度恢復(fù)至18年水平

??區(qū)域回歸長(zhǎng)三角

??投資已全面恢復(fù)，拿地銷售比0.50，態(tài)度積極。根據(jù)企業(yè)披露數(shù)據(jù)，2020年全年新城控股共斬獲120幅土地，新增土儲(chǔ)總建面4139.4萬(wàn)方，其中60%為綜合體地塊。新增土儲(chǔ)總價(jià)1254.7億元，拿地銷售比0.50，明顯領(lǐng)先于百?gòu)?qiáng)房企平均拿地銷售比0.37，與自身2018年水平接近。業(yè)績(jī)會(huì)上管理層透露未來(lái)將維持銷售額40%用于拿地的力度，同時(shí)還表示從近年開(kāi)始新城純住宅開(kāi)發(fā)不會(huì)再進(jìn)入新的城市，而是聚焦現(xiàn)有可深耕城市，做大做強(qiáng)做透。根據(jù)總價(jià)估算，2020年拿地權(quán)益66.1%，與2019年基本持平。以總建面口徑計(jì)，拿地平均樓板價(jià)3031元/平方米，相較2020年有所提升，主要還是土儲(chǔ)布局結(jié)構(gòu)引起。

??二線城市拿地占比提升，區(qū)域方面向長(zhǎng)三角回歸。根據(jù)企業(yè)披露明細(xì)，按照總價(jià)口徑，2020年新增土儲(chǔ)中二線城市占比48.6%，近三年來(lái)首次超過(guò)三四線城市，主要是蘇州、杭州、貴陽(yáng)拿地比較突出。區(qū)域布局方面，新城持續(xù)堅(jiān)持“以上海為中樞，長(zhǎng)三角為核心，并向珠三角、環(huán)渤海和中西部重點(diǎn)城市群擴(kuò)張”的“1+3”戰(zhàn)略布局，新增土地中長(zhǎng)三角區(qū)域占比回到5成以上，中西部次之。

??03土 儲(chǔ)

??總量滿足2-3年發(fā)展

??中西部和長(zhǎng)三角占比均近40%

??土儲(chǔ)仍舊充裕，城市能級(jí)仍有提升空間。截止2020年底，新城在全國(guó)123個(gè)城市共擁有1.43億平方米的總土儲(chǔ)建筑面積，相比期初增長(zhǎng)15.3%。按照企業(yè)的規(guī)劃，目前的土儲(chǔ)總量足夠滿足企業(yè)2-3年的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)所需。區(qū)域分布方面，按照企業(yè)公布口徑，中西部建面占比略有領(lǐng)先達(dá)到39%，高出長(zhǎng)三角區(qū)域的38%，環(huán)渤海和大灣區(qū)分別占比18%和5%。

??04營(yíng) 利

??地產(chǎn)營(yíng)收高增毛利率下降

??商業(yè)表現(xiàn)卓越

??業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)逐步兌現(xiàn)，營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)近7成。2020年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1454.8億元，同比增長(zhǎng)69.5%，其中全年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入1375.8億元，相較去年同期增長(zhǎng)71.3%，高增長(zhǎng)期的業(yè)績(jī)開(kāi)始逐步兌現(xiàn)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交付收入大幅度增長(zhǎng)是推動(dòng)營(yíng)收高增長(zhǎng)的主要因素。商業(yè)物業(yè)及出租管理收入54.5億元，同比取得了34.0%的增長(zhǎng)。

??住宅開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率連續(xù)2年下降、商業(yè)管理毛利率高升至70%以上。2020年新城控股實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)341.8億元，同比上漲22.0%，整體毛利率23.5%，凈利率11.3%，均出現(xiàn)明顯下滑。不過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率呈現(xiàn)出相反的走勢(shì)，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率21.7%，相比去年同期大幅度下滑9.2個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)管理毛利率則同比增長(zhǎng)3.2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到70.8%。盈利能力下降最主要的原因在于部分結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目為企業(yè)之前拿下的高價(jià)土地，像南京悅峯的地價(jià)房?jī)r(jià)比已高達(dá)0.71，極大地壓縮了企業(yè)的利潤(rùn)空間，影響業(yè)務(wù)毛利率。而2020年銷售額較高的部分北京、南京項(xiàng)目仍存在地價(jià)房?jī)r(jià)比較高的問(wèn)題，未來(lái)1-2年內(nèi)將對(duì)企業(yè)毛利率造成影響，因此企業(yè)毛利率仍有回升空間，但是短期內(nèi)幅度受限。

??05償 債

??兩項(xiàng)指標(biāo)維持綠檔

??剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率踩中紅線

??現(xiàn)金短債比2.61覆蓋無(wú)憂，長(zhǎng)短債比大幅優(yōu)化至2.83。截止至2020年底，新城控股共持有現(xiàn)金624.2億元，相較期初下降2.4%，企業(yè)現(xiàn)金短債比2.61，現(xiàn)金覆蓋短債無(wú)憂，另外企業(yè)公布剔除其他貨幣資金及受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比為1.68，可以滿足監(jiān)管要求。長(zhǎng)短債比方面也有大幅度優(yōu)化，較年初大幅上升至2.83，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健。

??凈負(fù)債率維持穩(wěn)健，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo)。截止至2020年底，新城控股凈負(fù)債率35.6%，雖然相較2019年底上升，但仍處于行業(yè)較低水平，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率75.5%。企業(yè)公布凈負(fù)債率43.65%，遠(yuǎn)低于三道紅線監(jiān)管要求，公布剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率74.1%，超出三道紅線監(jiān)管要求，未來(lái)仍需著力調(diào)整，融資利率6.72%，與2019年持平。

??06商 業(yè)

??商業(yè)進(jìn)入百店時(shí)代

??雙輪驅(qū)動(dòng)越發(fā)穩(wěn)健

??商業(yè)進(jìn)入百店時(shí)代，商業(yè)租金管理營(yíng)收毛利率雙雙提升。截止至2020年底，新城共在全國(guó)布局了156座吾悅廣場(chǎng)，覆蓋了全國(guó)118個(gè)城市，初步完成了全國(guó)化布局。年內(nèi)新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)38座（含5座托管在營(yíng)項(xiàng)目），超額完成全年開(kāi)業(yè)30座的目標(biāo)，持有已開(kāi)業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)正式達(dá)到100座。上半年受到疫情沖擊，出租率下滑至96.1%，截止至年底已經(jīng)全面恢復(fù)至99.54%，同比繼續(xù)提升，居于行業(yè)內(nèi)第一梯隊(duì)。2021年商業(yè)繼續(xù)維持發(fā)展速度，計(jì)劃新開(kāi)吾悅廣場(chǎng)30座，實(shí)現(xiàn)商業(yè)總收入85億元，同比增長(zhǎng)近50%，一方面疫情影響消退，另一方面近年新開(kāi)業(yè)的吾悅已逐步成熟，租金收入增長(zhǎng)，因此就2021的商業(yè)收入目標(biāo)而言，企業(yè)完成壓力并不大。