[克而瑞]越秀地產(chǎn)：超額完成業(yè)績目標，TOD項目銷售跨越式增長

??導 讀

??“6+1”拿地模式積極納儲，TOD項目開啟全國化布局。

??【目標完成率119.4%，業(yè)績增速行業(yè)領(lǐng)先】越秀地產(chǎn)2020年實現(xiàn)合同銷售金額957.63億元，同比增長32.8%，完成率達到119.4%。2021年可售資源1866億元，按照60%的去化率制定合同銷售目標1122億元，目標增長率為17.16%，業(yè)績表現(xiàn)處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

??【大灣區(qū)投資加碼，TOD項目全國化布局】2020年，越秀地產(chǎn)新增投資560萬平方米，其中大灣區(qū)新增投資379.2萬平方米，在大灣區(qū)的投資繼續(xù)加碼。截至2020年末，越秀在全國21個城市共布局82個項目，總土地儲備總建筑面積約2454萬平方米。同時，越秀繼續(xù)完善并豐富了“6+1”的多元土地獲取模式，非公開市場獲取地塊占比達54.1%。 

??【凈負債率47.5%，融資成本保持行業(yè)低位】越秀地產(chǎn)2020年實現(xiàn)營收462.3億元，同比提升20.6%，營收規(guī)模持續(xù)穩(wěn)健增長。毛利率25.1%，較2019年降低9.1個百分點，主要是毛利率較高的大灣區(qū)項目結(jié)算入賬占比有顯著下降。凈負債率47.5%，融資成本4.62%，均繼續(xù)保持行業(yè)低位。

??2020年業(yè)績同比增長32.8%

??2021年業(yè)績目標1122億元

??2020年越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額957.63億元，同比增長32.8%，超額完成全年802億元的合同銷售目標，完成率達到119.4%。實現(xiàn)合同銷售面積379.31萬平方米，同比增長約9%。在規(guī)模房企整體規(guī)模增速放緩的趨勢下，越秀2020年的業(yè)績增速和目標完成率均處在行業(yè)領(lǐng)先水平。2021年越秀地產(chǎn)總可售貨值1866億元，按照60%的去化率計算，合同銷售目標約1122億元，相對于2020年實際完成的合同銷售業(yè)績，目標增長率較高達17.2%。

??分區(qū)域來看，越秀全年在大灣區(qū)實現(xiàn)合同銷售金額636.6億元，占總合同銷售規(guī)模的66.5%，大灣區(qū)業(yè)績占比再上新臺階。廣州作為越秀地產(chǎn)的大本營，實現(xiàn)合同銷售金額557.9億元，同比上升52.4%，占比達58.3%。

??基于“1+4”全國戰(zhàn)略布局的深化實施，越秀華東地區(qū)銷售規(guī)模也再創(chuàng)新高，實現(xiàn)合同銷售金額199.2億元，同比上升18%，占比達21%。華中地區(qū)因受2020年上半年疫情影響，僅實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣68.4億元，其中長沙實現(xiàn)人民幣約28.9億元。而北方地區(qū)與西南地區(qū)分布繼續(xù)保持均衡狀態(tài)。

??此外，2020年越秀TOD戰(zhàn)略深化實施，TOD項目銷售跨越式增長。全年實現(xiàn)合同銷售約人民幣170億元，同比上升236.6%。其中，品秀星樾實現(xiàn)合同銷售75.3億元、品秀星瀚、品秀星圖也均實現(xiàn)逾29億元的年度銷售。

??02投 資

??大灣區(qū)投資繼續(xù)加碼

??TOD模式開啟全國化布局

??2020年，越秀地產(chǎn)新增投資560萬平方米，包括廣州、佛山、江門、杭州、蘇州、南京、青島、煙臺、濟南、重慶和成都在內(nèi)的22幅土地，權(quán)益計算建筑面積約為329萬平方米。其中，大灣區(qū)新增投資379.15萬平方米，占比68%，權(quán)益計算建筑面積約223.67萬平方米，越秀在大灣區(qū)的投資繼續(xù)加碼。

??截至2020年末，越秀地產(chǎn)在全國21個城市共布局82個項目，企業(yè)擁有的土地儲備總建筑面積約2454萬平方米。在大灣區(qū)擁有土地儲備1353萬平方米，約占總土地儲備的55.1%，其中僅廣州就占到了1143萬平方米和總土儲的46.6%。從城市能級來看，一線與二線城市占比保持穩(wěn)定，分別占到總土地儲備的48%與44%，三四線城市占別8%。

??從土地獲取途徑來看，2020年越秀繼續(xù)完善并豐富了“6+1”的多元土地獲取模式，包括TOD、城市更新、“住宅+配建”、國企合作、收并購、產(chǎn)業(yè)勾地和公開市場競拍。憑借自身國企背景的優(yōu)勢，在2020年新增投資中越秀通過非公開市場獲取的地塊占比達54.1%，TOD、“住宅+配建”、國企合作增儲模式分別占新增土儲的18.5%、25.2%和10.4%，土地成本得到有效控制。

??此外，TOD也是越秀近年來增儲的一個重要模式，2020年越秀攜手廣州地鐵與長沙地鐵簽署合作協(xié)議，開啟越秀TOD的全國化布局。將TOD模式打造成其持續(xù)發(fā)展的核心競爭優(yōu)勢，為多元增儲以及城市運營提供更多可能。

??截至2020年末，越秀TOD項目總土地儲備388.3萬平方米，新增TOD項目——廣州星匯城與星樾山畔，總建筑面積分別約為70.34萬平方米與33.02萬平方米，權(quán)益交易總代價分別約為人民幣31.4億元與21.9億元，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

??為了更好地推動TOD模式在全國的開展，越秀已成立了TOD研究院，在項目開發(fā)的基礎(chǔ)上，從政策、產(chǎn)品、技術(shù)等維度進行深入研究，全面優(yōu)化升級TOD產(chǎn)品線，打造“物業(yè)開發(fā)+城市運營+產(chǎn)業(yè)導入”的復合型TOD城市生態(tài)經(jīng)濟圈。由于TOD項目前期投入、開發(fā)技術(shù)壁壘較高，已成為越秀地產(chǎn)的一大競爭優(yōu)勢。

??03財 務(wù)

??凈負債率大幅下降

??融資成本保持行業(yè)較低水平

??2020年，越秀地產(chǎn)全年實現(xiàn)營收人民幣462.3億元，同比上升20.6%，毛利潤116.3億元。企業(yè)公布核心凈利潤約為人民幣40.2億元，同比上升14.6%。綜合來看，營收表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健增長，營收規(guī)模再上新臺階。

??但2020年越秀實現(xiàn)毛利率25.1%，較2019年的34.2%降低9.1個百分點；核心凈利率也從9.2%下滑至8.7%。一方面，行業(yè)整體的盈利能力水平處于下降趨勢；另一方面，主要是越秀2020年毛利率較高的大灣區(qū)項目結(jié)算入賬占比有顯著下降，較2019年的74.6%降低23.4個百分點至51.2%。

??截至2020年末，越秀持有現(xiàn)金373.1億元，較年初上升23.6%，資金流動性較為充足。凈負債率為47.5%，較年初大幅下降26.5個百分點?，F(xiàn)金短債比1.63，長短期債務(wù)比2.73，雖然均略有下降，但依舊維持較為穩(wěn)定的債務(wù)結(jié)構(gòu)。在2020年8月的“三道紅線”新規(guī)中，越秀全部綠檔達標，是中國房地產(chǎn)企業(yè)中少數(shù)三項指標全部達標的房企之一。

??此外，在融資方面，越秀積極拓展融資渠道，加強資金管理，持續(xù)降低融資成本。同時，優(yōu)化債務(wù)年期組合和債務(wù)結(jié)構(gòu)，積極探索融資新途徑。2020年內(nèi)，成功發(fā)行人民幣15億元公司債，3+2年期利率3.93%。2020年越秀平均借貸成本4.62%，同比下降31個基點，總體處于行業(yè)較低水平。