[克而瑞]富力地產(chǎn)：拿地放緩，削減負(fù)債規(guī)模初見效

??導(dǎo) 讀

??富力地產(chǎn)2021年銷售目標(biāo)1500億。2020年富力地產(chǎn)減緩?fù)锻厮俣?，出售股?quán)引入合作伙伴，削減債務(wù)規(guī)模增加流動性取得初步成效。

??【實現(xiàn)權(quán)益銷售1387.9億，2021年銷售目標(biāo)1500億】2020年富力地產(chǎn)實現(xiàn)權(quán)益銷售金額1387.9億元，同比微升0.43%，富力地產(chǎn)全年完成了銷售目標(biāo)1520元的91.3%。2021年富力地產(chǎn)的銷售目標(biāo)為1500億元，為達(dá)到該目標(biāo)富力地產(chǎn)全年計劃銷售超過230個項目，可售資源約2700億元。

??【降低投拓力度，城市更新持續(xù)轉(zhuǎn)化】2020年富力新增權(quán)益土地儲備建筑面積386萬平方米，同比下降58.9%；拿地銷售比為0.09，富力近來以降杠桿為抓手，有意控制其負(fù)債水平，執(zhí)行審慎的拿地策略。截至2020年12月31日，已簽約合作的城市更新項目規(guī)劃總建面超8000萬平方米，可售面積超4100萬平方米。近兩年，城市更新項目穩(wěn)定轉(zhuǎn)化，為公司提供了優(yōu)質(zhì)土地儲備。 

??【土儲充足，華北、西北兩地占比約5成】截至2020年年末，富力地產(chǎn)權(quán)益土地總建面為5200萬平方米，較期初下降10.2%。富力2019年總土儲樓板價約2600元/平方米，就算2020年新增土儲樓板價上升至3100元/平方米，整體的拿地樓板價依然維持在較低水平。從土地儲備的區(qū)域分布來看，2020年富力在華北西北兩區(qū)域土儲占比49%，其中華北區(qū)域占比26%，西北區(qū)域23%。 

??【營收下降，盈利能力維持在中等水平】2020年營業(yè)收入858.92億元，同比減少5.4%；地產(chǎn)主業(yè)的營業(yè)額785.7億元，同比下降1.4%。毛利率為23.7%，仍維持在中等水平。受到上半年新冠疫情的影響，富力酒店2020年的營業(yè)收入總額為44.63億元，91家酒店的單家酒店平均營業(yè)收入為0.49億元。 

??【企業(yè)在積極做出調(diào)整，持續(xù)優(yōu)化杠桿水平】富力2020年中期業(yè)績會提及有計劃出售部分資產(chǎn)來進(jìn)一步降低其負(fù)債水平，其后第四季度富力出售若干項目的部分權(quán)益，可以看出富力在積極做出調(diào)整。截至2020年，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金399.49億元，同比上升3.9%。凈負(fù)債率為130.2%，較去年同期下降了68.7個百分點；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率在76.7%，較2019年下降2.8個百分點，杠桿在優(yōu)化。

??01銷 售

??實現(xiàn)權(quán)益銷售1387.9億

??2021年銷售目標(biāo)1500億

??實現(xiàn)權(quán)益銷售1387.9億。2020年富力地產(chǎn)實現(xiàn)權(quán)益銷售金額1387.9億元，同比上升0.43%，與去年基本持平，低于百強(qiáng)房企同比12.4%的增速；權(quán)益銷售面積1153.1萬平方米，同比下降8.1%；銷售均價12036元/平方米，較去年同期上升9.4%。富力地產(chǎn)全年只完成了銷售目標(biāo)1520元的91.3%。2021年富力地產(chǎn)的銷售目標(biāo)為1500億元，為達(dá)到該目標(biāo)富力地產(chǎn)全年計劃銷售超過230個項目，可售資源約2700億元，也就是說去化率達(dá)到55.6%可完成銷售目標(biāo)。而根據(jù)2020年計劃推貨貨值估計2020年全年去化率約為51.4%，2021年富力想要完成銷售目標(biāo)需要加快去化節(jié)奏。

??華北、華東和西北三區(qū)域銷售貢獻(xiàn)占比7成。從2020年富力地產(chǎn)的銷售區(qū)域分布來看，華北地區(qū)的銷售金額貢獻(xiàn)占比較上年大幅上升8個百分點至28%，華東區(qū)域銷售占比22%，西北區(qū)域銷售金額占比20%，同比下降3個百分點，這三個區(qū)域的銷售占比達(dá)到70%。其余區(qū)域中中南區(qū)域銷售貢獻(xiàn)有所上升，西南、海南銷售貢獻(xiàn)較上年分別下降2和5個百分點。這與富力總土儲分布情況較為一致。

??[1]區(qū)域分布按照富力自己劃分：華北地區(qū)：北京、天津、河南、河北、山東、遼寧、黑龍江；華東地區(qū)：上海、浙江、江蘇、安徽；西北地區(qū)：山西、陜西、內(nèi)蒙古、甘肅、新疆；華南地區(qū)：廣東、廣西；西南地區(qū)：重慶、四川、云南、貴州；中南地區(qū)：江西、福建、湖南、湖北

??02投 資

??降低投拓力度

??城市更新持續(xù)轉(zhuǎn)化

??控負(fù)債拿地放緩，土地投資態(tài)度謹(jǐn)慎。2020年富力新增權(quán)益土地儲備建筑面積386萬平方米，同比下降58.9%；根據(jù)樓板價計算權(quán)益拿地金額約120億元，較去年同期下降51%；新增土地權(quán)益樓板價為3100元/平方米，較2019年上升19.3%。富力近來以降杠桿為抓手，有意控制其負(fù)債水平，2020年執(zhí)行審慎的拿地策略，拿地銷售比僅為0.09，較2019年進(jìn)一步下降。

??城市更新項目全年轉(zhuǎn)化130萬平方米土儲。截至2020年12月31日，已簽約合作的城市更新項目規(guī)劃總建面超8000萬平方米，可售面積超4100萬平方米。從能級來看其中94%位于一二線城市，區(qū)位來看則有60%位于粵港澳大灣區(qū)。2019年富力透過城市更新項目轉(zhuǎn)化179萬平方米土地儲備，2020年一二線及大灣區(qū)城市更新項目轉(zhuǎn)化130萬平方米的建筑面積。城市更新項目穩(wěn)定轉(zhuǎn)化，為公司提供了優(yōu)質(zhì)土地儲備。

??03土 儲

??土儲充足

??華北、西北兩地占比約5成

??土地儲備充足，有一定盈利空間。截至2020年年末，富力地產(chǎn)權(quán)益土地總建面為5200萬平方米，較期初下降10.2%。富力2019年總土儲樓板價約2600元/平方米，就算2020年新增土儲樓板價上升至3100元/平方米，整體的拿地樓板價依然維持在較低水平，仍有一定的盈利空間。雖然富力降低投拓速度，但是其目前的土地儲備較為充足，按照當(dāng)前銷售規(guī)模來看，消化周期維持在3-4年左右，可以滿足企業(yè)未來的正常開發(fā)需求。

??富力在各個區(qū)域均有布局，華北、西北兩地占比近半成。從土地儲備的區(qū)域分布來看，2020年富力在華北西北兩區(qū)域土儲占比49%，其中華北區(qū)域占比26%，西北區(qū)域23%。一年來整體的土儲占比變化不大，華東區(qū)域、華南區(qū)域、西南區(qū)域以及中南區(qū)域占比均在10%左右。

??04盈 利

??營收下降

??盈利能力維持在中等水平

??期內(nèi)毛利率較上年降幅較大。富力地產(chǎn)2020年營業(yè)收入858.92億元，同比減少5.4%；地產(chǎn)主業(yè)的營業(yè)額785.7億元，同比下降1.4%。毛利率為23.7%，較去年同期32.8%下降了9個百分點，但仍維持在中等水平。毛利率下降主要是由于期內(nèi)營銷策略為降價刺激銷售，結(jié)轉(zhuǎn)項目均價減少10%至每平方米8600元，而每平方米銷售成本與上年度相當(dāng)，因此整體毛利率下降。凈利率為10.6%，歸母凈利率10.5%，和2019年同期基本持平。

??受新冠疫情影響，酒店營收下滑。截至2020年年末，富力地產(chǎn)運營中的酒店達(dá)91家，總建面達(dá)399.2萬平方米。下半年由于政府積極抗擊疫情，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)全面恢復(fù)，富力集團(tuán)的酒店運營也有所改善，到7月份富力酒店的入住率已經(jīng)恢復(fù)到疫情前約70%。但整體來看，富力酒店2020年的營業(yè)收入總額為44.63億元，較去年70.22億元大幅下降63.6%，91家酒店的單家酒店平均營業(yè)收入為0.49億元，酒店運營業(yè)務(wù)凈虧損14.3億元。

??05負(fù) 債

??持續(xù)優(yōu)化杠桿水平

??債務(wù)結(jié)構(gòu)需繼續(xù)改善

??短期償債壓力大，債務(wù)結(jié)構(gòu)仍需調(diào)整。截至2020年，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金399.49億元，同比上升3.9%。由于2020年下半年有意削減負(fù)債規(guī)模，現(xiàn)金短債比有所回升，較上年微升0.01至0.63。長短債比1.5，同比下降0.67。短期內(nèi)償債壓力較大，仍需繼續(xù)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。

??融資成本上升至6.9%。在融資環(huán)境收緊，企業(yè)發(fā)債成本普遍上漲的情況下，富力的平均融資成本較2019年上升0.3個百分點至6.9%，融資成本處于可控空間。2020年富力完成發(fā)行新H股補充權(quán)益資本，發(fā)行2.57億股H股新股，募集自己總額為25.24億港元，這部分股權(quán)一定程度上補充了權(quán)益資本。

??凈負(fù)債率較去年同期下降68.7個百分點。富力地產(chǎn)2020年凈負(fù)債率為130.2%，較去年同期下降了68.7個百分點；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率在76.7%，較2019年下降2.8個百分點。富力2020年中期業(yè)績會提及有計劃出售部分資產(chǎn)來進(jìn)一步降低其負(fù)債水平，其后第四季度富力出售若干項目的部分權(quán)益，變現(xiàn)約40億元；此外還有以市場估值人民幣63億元向黑石出售廣州空港物流園70%的權(quán)益。集團(tuán)已經(jīng)將重點放在加強(qiáng)管理資產(chǎn)負(fù)債表和改善長期債務(wù)彈性，可以看出雖然財務(wù)杠桿仍然較高，但富力也在積極做出調(diào)整。