[克而瑞]大發(fā)地產(chǎn)：銷售逆勢(shì)增長(zhǎng)44.3%，綠檔房企優(yōu)勢(shì)突出

??導(dǎo) 讀

??在行業(yè)增速持續(xù)放緩疊加疫情沖擊的背景下，大發(fā)地產(chǎn)增勢(shì)強(qiáng)勁，業(yè)績(jī)?cè)鏊倥c目標(biāo)完成率都居行業(yè)前列。

??【業(yè)績(jī)?cè)鏊倥c目標(biāo)完成率均居行業(yè)前列】2020年，大發(fā)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約303.2億元，同比增長(zhǎng)約44.3%，銷售目標(biāo)完成率達(dá)126%，業(yè)績(jī)?cè)鏊倥c目標(biāo)完成率均居行業(yè)前列。其中，長(zhǎng)三角地區(qū)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率達(dá)88.3%。在行業(yè)增速持續(xù)放緩疊加疫情沖擊背景下，大發(fā)增勢(shì)強(qiáng)勁，2017-2020年間的銷售金額平均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)94.5%。這主要受益于上市后融資效應(yīng)增強(qiáng)、長(zhǎng)三角區(qū)域的深耕發(fā)展戰(zhàn)略以及合作開發(fā)模式成效顯著。 

??【投資集中在長(zhǎng)三角地區(qū)與成渝都市圈】面對(duì)市場(chǎng)不確定性積聚，大發(fā)保持了較為穩(wěn)健的投資節(jié)奏，全年獲取22個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)新增建面278.6萬平方米，主要集中在長(zhǎng)三角地區(qū)以及成渝都市圈，平均地價(jià)為5753元/平方米，高于2019年5349元/平方米。截至報(bào)告期末，大發(fā)土地儲(chǔ)備總建筑面積約670萬平方米。隨著拿地價(jià)格的走高，大發(fā)已經(jīng)轉(zhuǎn)為以合作開發(fā)模式為主，但同時(shí)面臨項(xiàng)目權(quán)益被稀釋，因此未來如何提高增長(zhǎng)質(zhì)量是大發(fā)將要面臨的一項(xiàng)挑戰(zhàn)。大發(fā)表示不會(huì)過分犧牲權(quán)益比重，會(huì)從財(cái)務(wù)、規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)等多方面取得一個(gè)平衡。 

??【營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)步增長(zhǎng) 項(xiàng)目權(quán)益有所下降】報(bào)告期內(nèi)，在交付規(guī)模增加的情況下，實(shí)現(xiàn)毛利19.2億元、凈利7.2億元，分別同比增長(zhǎng)13.0%、19.1%。而由于項(xiàng)目股權(quán)減少，歸母凈利潤(rùn)降至3.4億元。2020年毛利率、凈利率有些許下滑，其中，毛利率下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至20.9%，凈利率則由8.1%降至7.8%。 

??【未踩紅線，凈負(fù)債率持續(xù)優(yōu)化至61.2%】資本運(yùn)營(yíng)方面，自上市以來，大發(fā)不僅積極拓展融資渠道，而且在加快周轉(zhuǎn)的同時(shí)，注重資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。截至2020年末，現(xiàn)金短債比為1.4倍，凈負(fù)債率由2019年末77.8%下降至61.2%，另外扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.6%，資本結(jié)構(gòu)表現(xiàn)穩(wěn)健。在“三條紅線”管控下，作為綠檔房企，這在未來發(fā)展有利于形成自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??【多維度發(fā)力提升管控效率】2020年，大發(fā)積極順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，不斷改進(jìn)和完善產(chǎn)品服務(wù)、組織架構(gòu)、營(yíng)銷平臺(tái)等，深入關(guān)注客戶的現(xiàn)實(shí)和潛在需求。一是，繼續(xù)優(yōu)化大運(yùn)營(yíng)管控體系，提升運(yùn)營(yíng)效率、保證經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)目標(biāo)落地；二是，創(chuàng)新璞悅、熙悅、融悅、銘悅四大產(chǎn)品線，提升產(chǎn)品品質(zhì)與品牌辨識(shí)度；三是，全面升級(jí)組織架構(gòu)，設(shè)立“總部-區(qū)域-項(xiàng)目”2.5級(jí)扁平化管治架構(gòu)；另外，為順應(yīng)數(shù)字化和創(chuàng)新營(yíng)銷的大趨勢(shì)，大發(fā)積極整合各方資源，實(shí)現(xiàn)在線線下渠道全覆蓋，搭建了“YUE+看房”智慧銷售平臺(tái)。

??
??01銷 售

??合作開發(fā)模式成效顯著

??業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)44.3%

??2020年，大發(fā)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約303.2億元，同比增長(zhǎng)約44.3%，遠(yuǎn)高于全年15%的目標(biāo)增長(zhǎng)率；全年合同銷售面積約204.5萬平方米，同比增長(zhǎng)約31.8%；平均銷售價(jià)格為14826元/平方米。

??在行業(yè)增速持續(xù)放緩疊加疫情沖擊的背景下，大發(fā)增勢(shì)強(qiáng)勁，業(yè)績(jī)?cè)鏊倥c目標(biāo)完成率都居行業(yè)前列。自上市以來，大發(fā)保持了高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2017-2020年合同銷售金額平均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)94.5%，展現(xiàn)出良好的成長(zhǎng)力，主要原因可歸結(jié)為以下三點(diǎn)：一是，得益于上市后在資本市場(chǎng)具備了一定融資優(yōu)勢(shì)，加速了擴(kuò)張進(jìn)程；二是，專注于深耕長(zhǎng)三角地區(qū)，巨大的市場(chǎng)空間為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供支持；三是，受益于合作開發(fā)模式，大發(fā)已先后與上坤、金科、港龍、東原、領(lǐng)地等房企達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，借力發(fā)力效果顯著。

??長(zhǎng)三角地區(qū)作為業(yè)績(jī)的主要來源，2020年銷售額總計(jì)達(dá)267.7億元，較2019年增加36.5%，占到全年總銷售業(yè)績(jī)的88.3%。其中，有8個(gè)城市銷售額過十億元，分別為溫州、寧波、合肥、常州、無錫、徐州、杭州、金華，溫州作為長(zhǎng)三角地區(qū)的主力城市，銷售貢獻(xiàn)最高，達(dá)81億元。而長(zhǎng)三角以外地區(qū)的總銷售額貢獻(xiàn)率由2019年6.7%升至11.7%，特別是中西部市場(chǎng)的外拓對(duì)業(yè)績(jī)結(jié)構(gòu)起到明顯優(yōu)化作用，西寧、鄭州的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)尚佳。

??2021年，大發(fā)在業(yè)績(jī)目標(biāo)制定上表現(xiàn)謹(jǐn)慎，全年合同銷售目標(biāo)定在360億元，目標(biāo)增長(zhǎng)18.7%，全年計(jì)劃新增供貨貨值約520億元，總可售貨值達(dá)650億元，主要集中在長(zhǎng)三角地區(qū)，占比達(dá)八成。其中，二三季度供貨較多。按此計(jì)算，全年去化率須達(dá)到55%，總體來說銷售壓力并不大，并且從今年1、2月銷售表現(xiàn)來看，大發(fā)的業(yè)績(jī)繼續(xù)向好，全年順利完成目標(biāo)可期。

??02投 資

??明確了「1+1+X」布局體系

??拿地成本走高

??2020年，面對(duì)市場(chǎng)不確定性積聚，大發(fā)保持了較為穩(wěn)健的投資節(jié)奏。在「1+1+X」（即深耕長(zhǎng)三角地區(qū)核心區(qū)域、輻射成渝都市圈、并持續(xù)關(guān)注其他具高發(fā)展?jié)摿Φ闹攸c(diǎn)城市）的布局體系下，全年獲取22個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)新增建面278.6萬平方米，總權(quán)益地價(jià)58億元，平均樓面地價(jià)為5753元/平方米，高于2019年5349元/平方米。

??投資主要集中在長(zhǎng)三角地區(qū)以及成渝都市圈，未來市場(chǎng)前景可觀。但隨著拿地價(jià)格的走高，大發(fā)已經(jīng)轉(zhuǎn)為以合作開發(fā)模式為主。合作開發(fā)模式的優(yōu)勢(shì)在于可以以更低的成本撬動(dòng)更大的規(guī)模，但是企業(yè)也面臨權(quán)益的稀釋，因此未來如何提高增長(zhǎng)質(zhì)量是大發(fā)將要面臨的一項(xiàng)挑戰(zhàn)。

??截至報(bào)告期末，大發(fā)土地儲(chǔ)備總建筑面積約670萬平方米，分布在30座城市，平均地價(jià)約為人民幣4960元/平方米。而在地價(jià)上升的趨勢(shì)下，未來項(xiàng)目的盈利或面臨較大的挑戰(zhàn)，大發(fā)需繼續(xù)提升企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理效益。

??03盈 利

??營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)

??項(xiàng)目權(quán)益有所下降

??2020年全年，大發(fā)總營(yíng)收91.9億元，同比增長(zhǎng)24.2%，盡管增速不比銷售規(guī)模，但得益于下半年交付進(jìn)度的加快，仍順利完成了20%的預(yù)期增長(zhǎng)率。年內(nèi)實(shí)現(xiàn)毛利19.2億元、凈利7.2億元，分別同比增長(zhǎng)13.0%、19.1%。而由于項(xiàng)目股權(quán)減少，歸母凈利潤(rùn)降至3.4億元。2020年毛利率、凈利率有些許下滑，其中，毛利率下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至20.9%，凈利率則由8.1%降至7.8%，大發(fā)應(yīng)持續(xù)提升盈利能力。

??整體來看，在交付規(guī)模增加的情況下，大發(fā)的毛利、凈利均保持了增長(zhǎng)，但合作開發(fā)稀釋權(quán)益的影響也顯著體現(xiàn)出來，影響了歸母利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。此外，大發(fā)的利潤(rùn)率承壓明顯，在盈利水平下行的行業(yè)整體趨勢(shì)下，未來還是要從提升內(nèi)生力方面來增加效益。

??04償 債

??未踩紅線

?? 凈負(fù)債率持續(xù)優(yōu)化至61.2%

??資本運(yùn)營(yíng)方面，自上市以來，大發(fā)不僅積極拓展融資渠道，而且在加快周轉(zhuǎn)的同時(shí)，注重資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。2020年，大發(fā)共計(jì)發(fā)行5.6億美元優(yōu)先票據(jù)，并在年內(nèi)主動(dòng)贖回共計(jì)1.2億美元優(yōu)先票據(jù)，充分顯示公司積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的能力和決心，但整體融資成本還是偏高。同時(shí)，大發(fā)也與多家大中型銀行以及金融機(jī)構(gòu)保持了良好關(guān)系，有利于未來的資金融通。

??截至2020年末，大發(fā)持有現(xiàn)金（包括受限制現(xiàn)金及已質(zhì)押存款）72.8億元，總有息負(fù)債為126.5億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)達(dá)75.4億元，現(xiàn)金短債比為1.4倍，保持了良好的流動(dòng)性；凈負(fù)債率由2019年末77.8%下降至61.2%；另外，根據(jù)三條紅線，除了現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.6%。整體來看，大發(fā)未踩線，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)具備穩(wěn)健性，這也為未來爭(zhēng)取了較大的融資空間，有利于企業(yè)在資金面收緊的行業(yè)背景下打造自身的優(yōu)勢(shì)。

??05戰(zhàn) 略

??全面升級(jí)組織架構(gòu)、優(yōu)化管控體系

??多維度發(fā)力提升管控效率

??2020年，是大發(fā)戰(zhàn)略、服務(wù)全力加速的一年，在秉承“為生活而創(chuàng)造”品牌理念的同時(shí)，積極順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，不斷改進(jìn)和完善產(chǎn)品服務(wù)、組織架構(gòu)、營(yíng)銷平臺(tái)等，深入關(guān)注客戶的現(xiàn)實(shí)和潛在需求。具體體現(xiàn)如下：

??一是，持續(xù)優(yōu)化大運(yùn)營(yíng)管控體系。進(jìn)一步堅(jiān)持“有貢獻(xiàn)、有利潤(rùn)”的現(xiàn)金流，堅(jiān)持“高效率、高品質(zhì)”的原則，以“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)”為核心，落實(shí)“四個(gè)一體化”策略（即投融運(yùn)銷一體化；回融支一體化；設(shè)計(jì)工程客服物業(yè)一體化；提價(jià)值、降成本、控費(fèi)效一體化），持續(xù)提升運(yùn)營(yíng)效率、保證經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)目標(biāo)落地。

??二是，創(chuàng)新升級(jí)匠造24悅愛社區(qū)。創(chuàng)新四大產(chǎn)品線，包括璞悅、熙悅、融悅、銘悅系列產(chǎn)品，打造“中國(guó)式悅生活，提升產(chǎn)品品質(zhì)與品牌辨識(shí)度。

??三是，全面升級(jí)組織架構(gòu)。2020年大發(fā)設(shè)立“總部-區(qū)域-項(xiàng)目”2.5級(jí)扁平化管治架構(gòu)，并設(shè)立環(huán)滬、蘇皖、浙江、西部區(qū)域公司，在提高組織效率、強(qiáng)化區(qū)域能力、優(yōu)化團(tuán)隊(duì)配置、實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理都取得了良好成效。

??另外，為順應(yīng)數(shù)字化和創(chuàng)新營(yíng)銷的大趨勢(shì)，為客戶提供更便捷的服務(wù)，大發(fā)積極整合各方資源，實(shí)現(xiàn)在線線下渠道全覆蓋，建立并發(fā)布了案場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系，還搭建了“YUE+看房”智慧銷售平臺(tái)。