[克而瑞]景瑞控股：業(yè)務(wù)聚焦房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營(yíng)能力穩(wěn)健

??導(dǎo) 讀

??銷售回款率連續(xù)三年突破90%，進(jìn)駐成都、合肥、南昌等核心城市，兩項(xiàng)指標(biāo)財(cái)務(wù)維穩(wěn)綠檔，短期無償債壓力。

??【業(yè)績(jī)同比微增，回款率連續(xù)三年超過90%】2020年景瑞合同銷售金額255.1億元，同比增長(zhǎng)1.4%。企業(yè)在回款方面表現(xiàn)突出，2020年銷售回款率達(dá)到90.1%，已連續(xù)三年銷售回款率高于90%。2021年計(jì)劃推盤428億元，若按照2020年72%的去化率推算，全年有望實(shí)現(xiàn)銷售額308億元，迎來20%左右的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。 

??【拿地力度回升，新增土儲(chǔ)權(quán)益比例升至約60%】2020年景瑞控股新增15幅土地，新增土儲(chǔ)總建面216.0萬方，拿地總價(jià)117.5億元。拿地銷售比0.46，領(lǐng)先于百?gòu)?qiáng)房企0.37的平均拿地水平。拿地成本相較于2019年進(jìn)一步下降至5438元/平方米，按照總價(jià)推算，新增土地權(quán)益比例也由2019年的46.4%大幅上升至約60%。 

??【聚焦核心都市圈，土儲(chǔ)可滿足2-3年發(fā)展需求】截至2020年底，景瑞共擁有土儲(chǔ)總建面495.8萬平方米，權(quán)益比例53.0%，可以支撐2-3年的發(fā)展。一二線城市土儲(chǔ)建面占比86%，武漢、天津建面占比最大，分別達(dá)到了19.6%，18.7%，整體區(qū)域上長(zhǎng)三角占據(jù)半壁江山。 

??【營(yíng)收略有下滑，盈利水平與去年持平】2020年景瑞控股實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收127.8億元，同比下降3.8%，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入119.7億元，同比下降3.2%。物業(yè)服務(wù)持續(xù)向好，收入同比上升19.3%，租金收入與去年基本持平。整體毛利率19.6%，相較2019年略有下降，凈利率與2019年基本持平。 

??【三項(xiàng)指標(biāo)均維持綠檔，短期無償債壓力】 截止至2020年底，景瑞控股現(xiàn)金短債比為1.49，短期內(nèi)無償債壓力，凈負(fù)債率上升至69%仍處綠檔，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率方面，景瑞控股一直保持穩(wěn)定，但與70%的要求仍有一段距離，未來需更加關(guān)注這一指標(biāo)的優(yōu)化。

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??01銷 售

??業(yè)績(jī)同比微增

??回款率連續(xù)三年超過90%

??全年銷售額255.1億元，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有限，連續(xù)三年回款率超過90%。根據(jù)企業(yè)公告，2020年景瑞控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額255.1億元，同比增長(zhǎng)1.4%，與上一年基本持平。值得一提的是，企業(yè)在回款方面表現(xiàn)突出，2020年銷售回款率達(dá)到90.1%，已連續(xù)三年銷售回款率高于90%。

??另外根據(jù)企業(yè)業(yè)績(jī)會(huì)披露，2021年景瑞計(jì)劃推盤428億元，若按照企業(yè)2020年72%的去化率推算，全年有望實(shí)現(xiàn)銷售額308億元，迎來20%左右的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

??立足一二線格局不變，中西部業(yè)績(jī)占比有望升高。景瑞控股始終堅(jiān)持圍繞一二線核心城市及都市圈進(jìn)行深耕的策略，2020年一二線城市貢獻(xiàn)占比達(dá)到92%。其中南京、杭州、天津三城更是貢獻(xiàn)了企業(yè)將近一半的銷售，三四線的貢獻(xiàn)基本來自于長(zhǎng)三角的嘉興。不過需要關(guān)注的是2020年企業(yè)在常州、無錫、揚(yáng)州等城市拿地力度較大，隨著這部分項(xiàng)目入市，三四線城市銷售占比可能會(huì)有提升。區(qū)域仍然深耕長(zhǎng)三角，2020年業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率達(dá)到73%。2020年，景瑞成功進(jìn)入成都、合肥、南昌三個(gè)成渝和長(zhǎng)江中游城市群的重點(diǎn)城市，因此未來中西部業(yè)績(jī)有望提升。

??02投 資

??拿地力度回升

??新增土儲(chǔ)權(quán)益比例升至約60%

??拿地銷售比0.46明顯超出百?gòu)?qiáng)平均水平，拿地權(quán)益比例回升至約60%。2020年景瑞控股共新增15幅土地，新增土儲(chǔ)總建面216.0萬方，拿地總價(jià)117.5億元。拿地銷售比0.46，相較2019年的0.34有明顯提高，同時(shí)也領(lǐng)先于百?gòu)?qiáng)房企0.37的平均拿地水平。新增地塊均位于熱點(diǎn)一二線及長(zhǎng)三角核心三四線城市，企業(yè)的拿地成本相較于2019年進(jìn)一步下降至5438元/平方米。2020年景瑞拿地比較主動(dòng)，不僅拿地規(guī)模超出往年，按照總價(jià)推算，新增土地權(quán)益比例也由2019年的46.4%大幅上升至約60%，為更有質(zhì)量的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)打下基礎(chǔ)。

??03土 儲(chǔ)

??聚焦核心都市圈

??土儲(chǔ)可滿足2-3年發(fā)展需求

??土地儲(chǔ)備總量增長(zhǎng)至495.8萬方，可以支撐企業(yè)2-3年發(fā)展。由于2020年企業(yè)拿地比較積極，截止至2020年底，景瑞控股共擁有土儲(chǔ)總建面495.8萬平方米，按建筑面積口徑推算，權(quán)益比例53.0%。按照企業(yè)目前的發(fā)展節(jié)奏推算，可以支撐2-3年的發(fā)展，若想要保證持續(xù)的業(yè)績(jī)?cè)鏊?，未來仍需擴(kuò)大拿地力度補(bǔ)充土儲(chǔ)。

??一二線城市土儲(chǔ)建面占比86%，長(zhǎng)三角占比半壁江山。景瑞的總土儲(chǔ)布局仍然以一二線城市為主，武漢和天津建面占比最大，分別達(dá)到了19.6%和18.7%。區(qū)域上仍側(cè)重長(zhǎng)三角都市圈，占比為48.1%，以蘇州、南京、上海、揚(yáng)州等城市為主。

??04營(yíng) 利

??營(yíng)收略有下滑

??盈利水平與去年持平

??地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入下降，裝修業(yè)務(wù)剝離，使得營(yíng)收下滑，物業(yè)服務(wù)持續(xù)向好發(fā)展。2020年景瑞控股實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收127.8億元，同比下降3.8%，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入119.7億元，同比下降3.2%，是企業(yè)營(yíng)收下滑的主要因素。多元業(yè)務(wù)中，物業(yè)服務(wù)持續(xù)向好，收入同比上升19.3%，租金收入與去年基本持平。

??毛利略有下降，凈利與2019年基本持平。2020年景瑞控股實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)25.0億元，同比下降6.7%，整體毛利率19.6%，相較于2019年全年下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。全年凈利潤(rùn)12.7億元，與去年同期基本持平。

??深耕房地產(chǎn)、布局增量、存量、服務(wù)三大賽道。在多元業(yè)務(wù)方面，景瑞重點(diǎn)布局增量、存量、服務(wù)三大賽道，資源聚焦開發(fā)業(yè)務(wù)，存量、服務(wù)實(shí)現(xiàn)輕資運(yùn)營(yíng)，三條賽道協(xié)同發(fā)展，穩(wěn)健成長(zhǎng)。

??05償 債

??三項(xiàng)指標(biāo)均維持綠檔

??短期無償債壓力

??現(xiàn)金短債比1.49，短期無償債壓力，長(zhǎng)短債比升至1.35。截止至2020年底，景瑞控股共持有現(xiàn)金136.5億元，一年內(nèi)到期短債總額91.4億元，現(xiàn)金短債比為1.49，短期內(nèi)無償債壓力。公司銀行授信額度充足，仍有未用授信額度265億，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較好。截止至20年末企業(yè)長(zhǎng)短債比為1.35，相較于2019年底有明顯優(yōu)化，未來仍需關(guān)注債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

??凈負(fù)債率上升至69%，剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率仍待優(yōu)化。截止至2020年底，景瑞控股的凈負(fù)債率略有升高至69%，但仍然處于綠檔。剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率方面，景瑞控股一直保持穩(wěn)定，但與70%的要求仍有一段距離，未來需更加關(guān)注這一指標(biāo)的優(yōu)化。