[克而瑞]中南建設(shè)：凈利潤增長70%，目標(biāo)最晚2022年降至綠檔

??導(dǎo) 讀

??凈負(fù)債率大幅下降71個點(diǎn)，三條紅線降至黃檔，預(yù)計最晚2022年降至綠檔。

??【重倉江蘇貢獻(xiàn)占比34%，未來保持10%平穩(wěn)增速】2020年中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售金額2238.3億元，同比增長14.2%，其中一、二線城市占比41%。根據(jù)銷售金額的區(qū)域劃分，江蘇及浙江是中南主要的業(yè)績貢獻(xiàn)區(qū)域，銷售金額分別達(dá)到了768.2億元、567.7億元，占到了總量的34%、25%。未來中南還可以繼續(xù)加大粵港澳地區(qū)的布局，使其銷售分布更加平均，以降低市場風(fēng)險。中南表示未來工作重點(diǎn)將是質(zhì)量運(yùn)營，在銷售上保持10%的平穩(wěn)增速。 

??【新增建面大幅增長54%，合作拿地仍為主要方式】2020 年中南建設(shè)新增項目107 個，規(guī)劃建筑面積合計約1523 萬平方米，同比增長54%；新增土儲總價761.72億元，同比增長47%。從拿地方式來看，中南建設(shè)繼續(xù)通過合作拿地、小股操盤、股權(quán)收購等方式擴(kuò)張，在獲取的107幅地塊中，有86塊為合作開發(fā)，數(shù)量占比達(dá)到了80%。長三角依然為主要拿地區(qū)域，新增建面占比達(dá)50%，其中南通、蘇州拿地較多，新增建面均達(dá)100萬平米以上，南通新增建面達(dá)到了143.82萬平米，占總量的9.4%。 

??【歸母凈利大幅增長70%，已售未結(jié)轉(zhuǎn)仍有1203億】2020年中南建設(shè)的總營業(yè)收入為786.0億元，同比增長了9.4%。截止2020年底，合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)算資源1202.9 億元，是2020年結(jié)算收入的2.05倍。2020年毛利潤為135.9億元，同比增長13.0%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤70.8億元，同比增長70.0%。從利潤率來看，凈利率及歸母凈利率分別同比增長了3.49及3.21個百分點(diǎn)，至9.93%、9.00%，未來中南仍應(yīng)繼續(xù)改善盈利能力。 

??【凈負(fù)債率下降71個點(diǎn)，三條紅線降至黃檔】2020年底，中南建設(shè)持有貨幣資金達(dá)328.6億元，同比增長了29.3%。此外總權(quán)益相比2019年增長了80.3%至483.6億元，這主要是由于合作項目增加較多。在此背景下，凈負(fù)債率大幅下降了約71個百分點(diǎn)至97%。此外現(xiàn)金短債比提升至1.41；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為80%，同比下降4.20個百分點(diǎn)，但仍超70%的政策紅線。未來中南應(yīng)繼續(xù)關(guān)注負(fù)債結(jié)構(gòu)，通過加強(qiáng)回款優(yōu)化企業(yè)財務(wù)指標(biāo)。

??重倉江蘇貢獻(xiàn)占比34%

??未來保持10%平穩(wěn)增速

??2020年中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售面積約為1685.3萬平方米，同比上升9.4%；銷售金額2238.3億元，同比增長14.2%，其中一、二線城市占比41%；此外銷售均價為13281元/平米，相比2019年略增長4.4%。

??中南表示未來工作重點(diǎn)將是質(zhì)量運(yùn)營，在銷售上保持10%的平穩(wěn)增速，按此計算2021年銷售規(guī)模預(yù)計達(dá)2462億元。2021年一季度中南建設(shè)累計合同銷售金額484.2億元，同比增長124.3%，完成預(yù)定目標(biāo)的20%。

??根據(jù)銷售金額的區(qū)域劃分，江蘇及浙江是中南主要的業(yè)績貢獻(xiàn)區(qū)域，銷售金額分別達(dá)到了768.2億元、567.72億元，占到了總量的34%、25%。此外，陜西、山東的銷售金額占比同樣較大，分別達(dá)到了8%及10%。

??值得注意的是，中南在廣東地區(qū)也有布局，但銷售金額僅36.97億元，占比2%。未來中南還可以繼續(xù)加大粵港澳地區(qū)的布局，使其銷售區(qū)域分布更加平均，以降低市場風(fēng)險。

??02投 資

??新增建面大幅增長54%

??合作拿地仍為主要方式

??2020 年中南建設(shè)新增項目107 個，規(guī)劃建筑面積合計約1523 萬平方米，同比增長54%；新增土儲總價762億元，同比增長47%；新增土儲平均地價約5002 元/平方米，比2019 年平均水平略有下降5%。從拿地銷售比來看,2020年中南建設(shè)的拿地銷售比為0.34，相比2020年百強(qiáng)平均的拿地銷售比0.37，處于相對平均水平。

??從拿地方式來看，中南建設(shè)繼續(xù)通過合作拿地、小股操盤、股權(quán)收購等方式擴(kuò)張，在提高市場占有率同時，也能更好的保障企業(yè)財務(wù)健康。據(jù)悉，2020年在中南建設(shè)獲取的107幅地塊中，有86塊為合作開發(fā)，數(shù)量占比達(dá)到了80%，新增項目的權(quán)益面積占比約57%，較2019年繼續(xù)下降約11個百分點(diǎn)。此外2020年通過股權(quán)收購的項目達(dá)到了9個，新增建面占比達(dá)總量的12%。

??從新增土儲的城市能級來看，主要以三四線為主，占比達(dá)到了56%，但已較2019年下降了約15個百分點(diǎn)。從區(qū)域布局來看，長三角依然為主要拿地區(qū)域，新增建面占比達(dá)50%，其中南通、蘇州拿地較多，新增建面均達(dá)100萬平米以上，南通新增建面達(dá)到了143.82萬平米，占總量的9.4%。此外中西部與珠三角的新增建面占比分別達(dá)到了21%、19%，其中南寧、西安的新增建面分別為135.53萬平米及78.57萬平米，占比8.9%、5.2%。

??截止2020 年末，中南建設(shè)共有468 個項目，在建項目規(guī)劃建筑面積合計約3042 萬平方米，未開工項目規(guī)劃建筑面積合計約1430 萬平方米。在合計4472 萬平方米可竣工資源中，一二線城市占比約36.4%。

??03盈 利

??凈利潤大幅增長69%，

??已售未結(jié)轉(zhuǎn)仍有1203億

??2020年中南建設(shè)的總營業(yè)收入為786.01億元，同比增長了9.43%；其中房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)收入585.7億元，同比增長13.5%。截止2020年底中南合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)算資源1202.9 億元，是2020年結(jié)算收入的2.05倍，預(yù)計未來將有較多資源進(jìn)入到結(jié)算。

??從利潤規(guī)模來看，2020年中南建設(shè)毛利潤為135.9億元，同比增長13.0%；凈利潤為78.0億元，同比大幅增長68.8%；此外歸母凈利潤為70.9億元，同比增長70.0%。從利潤率來看，2020年中南建設(shè)毛利率為17.29%，相比2019年上升了0.55個百分點(diǎn)，凈利率及歸母凈利率分別同比增長了3.49及3.21個百分點(diǎn)，至9.93%、9.00%；但若從核心歸母凈利率來看僅為7.18%，同比增加2.3個百分點(diǎn)，未來中南仍應(yīng)繼續(xù)改善利潤空間。

??04償 債

??凈負(fù)債率下降71個點(diǎn)

??三條紅線降至黃檔

??截止2020年底，中南建設(shè)持有貨幣資金達(dá)328.6億元，同比增長了29%。從現(xiàn)金流的情況來看，中南仍然是靠加大融資來驅(qū)動運(yùn)營，期內(nèi)籌資活動現(xiàn)金凈額為正137.2億，而經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額為正84.7億，在當(dāng)前融資環(huán)境收緊的背景下，中南要繼續(xù)加強(qiáng)現(xiàn)金回款，降低對融資的依賴，以不斷降低運(yùn)營風(fēng)險。

??此外，2020年中南建設(shè)的總權(quán)益相比2019年增長了80.3%至483.6億元，這主要是由于合作項目增加較多。在持有現(xiàn)金及總權(quán)益雙增長的情況下，2020年中南建設(shè)的凈負(fù)債率相比于2019年下降了約71個百分點(diǎn)至97%。

??從另外兩條紅線指標(biāo)來看，2020年中南建設(shè)的現(xiàn)金短債比提升至1.41，持有現(xiàn)金能夠覆蓋短期有息負(fù)債；長短期債務(wù)比2.42，相比2019年更加優(yōu)化；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為80%，同比下降4.20個百分點(diǎn)，但仍超70%的政策紅線。中南表示，未來將繼續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，提升信用評級，降低融資成本，預(yù)計最晚2022年內(nèi)實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全部綠檔。

??05建筑業(yè)務(wù)

??合同金額增長10%

??未來優(yōu)化質(zhì)量加快轉(zhuǎn)型

??從中南建設(shè)的建筑業(yè)務(wù)來看，2020年中南新承接（中標(biāo)）項目合同總金額306.8億元，同比增長10.4%；其中合同金額3億元以上項目33個，占比62%。

??2020年建筑業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入222.0億元，同比增長0.09%；綜合毛利率8.65%，同比下降0.36個百分點(diǎn)。未來中南建設(shè)表示建筑業(yè)務(wù)將繼續(xù)提升能力優(yōu)化經(jīng)營質(zhì)量，加快轉(zhuǎn)型升級，智慧建造、綠色施工，抓住新的市場機(jī)遇。