[中銀國際]深圳農(nóng)村集體工業(yè)土地獲準入市政策點評

  2013年1月18日，深圳市政府召開新聞發(fā)布會，說明深圳市優(yōu)化資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉型升級“1+6”文件，其中提及《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應機制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法(試行)》已由國土資源部批準，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位合法工業(yè)用地可申請進入市場流通原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位實際占用的符合城市規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)用地，在理清土地經(jīng)濟利益關系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補償和拆除后，可申請以掛牌方式公開出(轉)讓土地使用權，兩種收益分配方式供選擇，第一種方式是所得收益50%納入市國土基金，50%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位，第二種方式是所得收益70%納入市國土基金，30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位，并可持有不超過總建筑面積20%的物業(yè)用于產(chǎn)業(yè)配套。

  該政策實質上是去年以來深圳城市更新改造的配套政策，其中包括三層意思：

  1.原農(nóng)村集體工業(yè)用地可申請入市交易；

  2.交易所得收益50-70%納入市國土基金，其余歸原單位所有(確定收益分成比例)；

  3.如果交易收益70%歸入市國土基金，可以將不超過建筑面積20%的物業(yè)作為產(chǎn)業(yè)配套用途持有，也就是說原工業(yè)用途土地可以小部分轉性為住宅商業(yè)用途，由原業(yè)主持有。

  從上述意思來看，此次新政鼓勵集體工業(yè)用地上市交易，并不涉及到土地性質的大規(guī)模轉性，主要還是為了提高深圳城市產(chǎn)業(yè)用地的供給，盤活存量土地資源，同時公布的《深圳市宗地地價測算規(guī)則》中提出將通過優(yōu)惠地價吸引高端企業(yè)落戶，支持深圳產(chǎn)業(yè)升級。

  同時我們認為這個政策也是對深圳原農(nóng)村集體用地上市交易的規(guī)則做出進一步規(guī)范，由于12年8月公布的《深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設用地和征地返還用地土地使用權交易若干規(guī)定》已允許非農(nóng)建設用地上市交易，但要求工業(yè)類用地，按照公告基準地價的10%繳納地價；居住類和商業(yè)、辦公類用地根據(jù)容積率不同，按照公告基準地價的10-100%繳納地價。此次新規(guī)定事實上并非首次允許農(nóng)村集體工業(yè)用地入市交易，而是提高了交易地價補償規(guī)定和政府收益分成比例。預計未來深圳可能會繼續(xù)加強對類似存量土地再開發(fā)和再利用的政府管制(包括收益分成比例和土地用途規(guī)劃)。

  近年來，深圳城市舊改力度加大，多個舊城區(qū)、舊廠房、城中村改造項目獲得批復，土地改革其實已自下而上較大力度推進。本次公布政策是其中落實的配套措施之一，且被市場解讀為對于下一步深圳“工轉住”、“工轉商”、小產(chǎn)權房政策等等的預期增強。此外，浙江、北京等建設用地短缺的發(fā)達地區(qū)，土地制度改革預期同樣強烈，市場期望配合新型城鎮(zhèn)化，新一屆政府能在土改方面邁出一大步。

  短期看，該政策增強了市場對深圳本地持有工業(yè)用地的上市公司重估預期，但政策本身對企業(yè)持有的土地價值提升作用有限。影響較大的公司仍將是深天地、華聯(lián)控股、沙河股份等小盤深圳本地地產(chǎn)股，中糧地產(chǎn)工業(yè)用地擁有量龐大，也有望獲得資金追捧。