[貝殼研究院]買房選擇有影響？城市住房“醫(yī)療資源洼地”圖鑒

??摘要

??在現(xiàn)實生活中，每個人實際上都是活在自己構(gòu)建的環(huán)境中，世界的大小與活動的邊界有關(guān)，就城市生活而言，你生活的城市只是你所在的城市很小的一部分，因此以人為中心的“分鐘城”進入了我們研究的視野。我們將研究焦點放在人們以家為中心、步行15分鐘范圍，看看15分鐘城市是什么模樣？是否能滿足人們的生活需求？哪些空間功能需要進行完善……基于此，我們建立了指標(biāo)模型，并提出了“分鐘城”的概念，聚焦于居住領(lǐng)域，量化居住生活便利性，對社區(qū)、城市的宜居性做出體檢，以便為后期治理提供切實可行的建議。

??圍繞“分鐘城”這一概念，貝殼研究院會陸續(xù)推出相關(guān)研究內(nèi)容，本期探討主題為“醫(yī)療房”。對于公共服務(wù)部門而言，醫(yī)療資源分布特征如何？在城市內(nèi)部，如何在醫(yī)療資源和居民社區(qū)空間分布上實現(xiàn)醫(yī)療服務(wù)均等化？對于個人而言，居住小區(qū)周邊醫(yī)療資源相對于其他小區(qū)是否豐富？醫(yī)療資源分布對房價有什么影響？貝殼研究院發(fā)布分鐘城系列之城市住房“醫(yī)療資源洼地”圖鑒，對相關(guān)問題進行探討。

??對于社會公眾而言，可能平常日子里并不關(guān)心城市有多少醫(yī)院、有多少病床、有多少醫(yī)生和護士，但疫情影響下，讓社會公眾看到平淡生活最堅實的后盾就是這些醫(yī)療力量，醫(yī)療建設(shè)和投入不只是影響我們排隊掛號尋醫(yī)問診的時長。

??截至2020年底，全國共有102.3萬個醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)、910.1萬張床位、1580個三甲醫(yī)院……而事情的另一面是，即使你居住在經(jīng)濟非常發(fā)達的城市，可能小區(qū)周邊仍然會面臨醫(yī)療資源稀缺的問題。

??全國醫(yī)療資源總述：東部>中部>西部階梯式分布

??數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，無論是各省份之間的比較，還是重點城市的對比，我國醫(yī)療資源不均衡現(xiàn)象依然顯著，特別是人均擁有醫(yī)療資源方面，是未來一段時間回避不了的現(xiàn)實。

??我們梳理了《中國衛(wèi)生健康統(tǒng)計年鑒》和《衛(wèi)生健康事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報》數(shù)據(jù)顯示，全國醫(yī)療資源東部地區(qū)最多，其中最多的地區(qū)是山東、廣東兩個人口過億的東部大??；全國約39.5%的醫(yī)院、45%的三甲醫(yī)院、45.7%的執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師、40.3%的醫(yī)院床位數(shù)都集中分布在東部地區(qū)。

??除了絕對數(shù)量對比，考慮到人口流動因素，我們以常住人口每千人口醫(yī)生數(shù)和每千人口床位數(shù)這兩個相對穩(wěn)定的指標(biāo)，來進一步衡量各地醫(yī)療資源的情況看，全國每千人口醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)床位數(shù)為6.46張（2020年），但人均擁有量最高的并不是東部地區(qū)省份，遼寧、新疆、四川和重慶，每千人口醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)床位數(shù)都在7張以上；北京每千人擁有執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師4.63名，遠(yuǎn)高于全國均值2.59名，其次是浙江、上海、江蘇、內(nèi)蒙古。

??城市醫(yī)療資源分析 ：不同區(qū)域人均擁有量有差異

??2.1 重點城市的醫(yī)療資源水平要明顯高于全國平均

??從城市維度看，重點城市的醫(yī)療資源水平要明顯高于全國平均，但城市內(nèi)部區(qū)際建設(shè)水平也有明顯差異。北上深等一線城市，雖然醫(yī)療資源總量排名靠前，但因為城市人口數(shù)量龐大，平均在每個人身上的則略顯不足，加之大城市吸引了區(qū)域周邊的外地患者前來就醫(yī)，使當(dāng)?shù)氐尼t(yī)療資源比數(shù)據(jù)表現(xiàn)的更為緊張一些。而鄭州、長沙、昆明等中西部區(qū)域中心城市反而人均擁有量相對靠前。

??針對全國4個一線城市和15個新一線城市，我們進一步構(gòu)建了城市醫(yī)療資源綜合指數(shù)，對各項指標(biāo)進行標(biāo)準(zhǔn)化處理，消除量綱，比較不同城市在醫(yī)療資源水平上的差異。

??結(jié)果顯示，即使是這些中國最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，醫(yī)療資源也存在明顯的分布不均現(xiàn)象。醫(yī)療資源綜合指數(shù)較高的城市，多數(shù)經(jīng)濟水平較高、人口數(shù)量相對較少。

??2.2 醫(yī)療資源的不均衡問題還顯露在城市的內(nèi)部

??我們對部分一線城市和新一線城市醫(yī)療資源分布情況進行了統(tǒng)計，計算城市內(nèi)部各行政區(qū)縣單位人口、單位面積對應(yīng)的醫(yī)療資源水平及其標(biāo)準(zhǔn)差來衡量城市內(nèi)部的醫(yī)療資源均衡性水平。

??結(jié)果顯示，上海、廣州、北京一線城市不同行政區(qū)之間單位面積對應(yīng)的醫(yī)療機構(gòu)（綜合，專科醫(yī)院）數(shù)量差異較大，重慶、杭州、北京等城市不同行政區(qū)之間單位人口對應(yīng)的醫(yī)療機構(gòu)數(shù)差異較大。

??對比不同城市內(nèi)部下轄行政區(qū)縣具體數(shù)值，上海、廣州、北京這些一線城市主城區(qū)外的區(qū)縣面積較大，單位面積醫(yī)療資源偏低，導(dǎo)致城市內(nèi)部單位空間對應(yīng)醫(yī)療資源水平標(biāo)準(zhǔn)差較大；中心城區(qū)雖然醫(yī)療資源總量可以，但因為人口總量太大，單位人口醫(yī)療資源不足，導(dǎo)致重慶、杭州、北京等城市內(nèi)部單位人口對應(yīng)的醫(yī)療資源水平標(biāo)準(zhǔn)差較大。

??無論是何種指標(biāo)的計算結(jié)果都可以看到，城市存在著明顯的醫(yī)療資源分布不均的問題，特別是單位人口醫(yī)療資源不足，讓大城市、核心城區(qū)成了“全國看病中心”、“全城看病中心”，而在居住在該地區(qū)的人們平均擁有的醫(yī)療資源并沒有看起來那么豐富。

??居住選擇影響：城市住房“醫(yī)療資源洼地”圖鑒

??既然城市內(nèi)部醫(yī)療資源不均衡問題是個無法回避的現(xiàn)實，人們關(guān)注更多的自然是對自己的生活有多大影響？最直接的影響就是自己居住小區(qū)周圍醫(yī)療資源的多寡。

??我們從樣本城市中分別選擇了北京、上海兩個一線城市和成都、鄭州兩個新一線城市，通過比對城市居住小區(qū)和醫(yī)療機構(gòu)的空間分布，嘗試尋找城市居住空間中的“醫(yī)療資源洼地”。

??研究統(tǒng)計了樣本城市小區(qū)周邊直線距離1.5公里范圍內(nèi)綜合醫(yī)院及?？漆t(yī)院的數(shù)量，為了便于對比，以小區(qū)為基準(zhǔn)，對限定范圍內(nèi)的醫(yī)院數(shù)量進行了標(biāo)準(zhǔn)化處理，值域范圍為0-100，值越大，表示小區(qū)周邊醫(yī)療資源分布越豐富，值越小，表示小區(qū)周邊醫(yī)療資源分布越匱乏。當(dāng)某居住小區(qū)相對于其他小區(qū)周邊的醫(yī)療資源水平更低，這里就成為了城市住房“醫(yī)療資源洼地”。

??通過對以上四個城市的小區(qū)醫(yī)療資源分布情況分析發(fā)現(xiàn)，存在的一個共性特征是：醫(yī)療資源豐富的小區(qū)集中分布在主城區(qū)，或者說是緊靠市中心，周邊城區(qū)相對匱乏，呈四周放射狀遞減分布。醫(yī)療是一個高技術(shù)、高知識含量的產(chǎn)業(yè)，籌建難度較大，城市主城區(qū)人口資源相對密集，行政資源相對豐富，醫(yī)院在前期籌建時多選擇在主城區(qū)。

??但隨著城市化向周邊城區(qū)的擴張，人們對于生活質(zhì)量要求的提升，作為重要配套之一的醫(yī)療資源的配置是相對滯后的。在城市規(guī)劃發(fā)展中,應(yīng)更多考慮改善郊區(qū)等交通欠發(fā)達區(qū)域居民的就醫(yī)條件,從而完善城市醫(yī)療設(shè)施分布，同時應(yīng)考慮到不同城市因地理空間特征、經(jīng)濟發(fā)展等因素形成的差異。例如上海居住小區(qū)醫(yī)療資源集中趨勢明顯，而北京則是集中與離散現(xiàn)象并存，這一定程度上與北京近年來將中心城區(qū)醫(yī)院外遷有一定關(guān)系。北京近年將天壇醫(yī)院整體搬遷豐臺花鄉(xiāng)、同仁醫(yī)院主體外遷亦莊開發(fā)區(qū)、口腔醫(yī)院整體搬遷豐臺花鄉(xiāng)、友誼醫(yī)院在順義后沙峪建分院、安貞醫(yī)院建設(shè)通州院區(qū)、兒研所在通州建分院、北大醫(yī)院大興院區(qū)在大興黃村開建.....

??北京這樣的醫(yī)療資源布局調(diào)整，使醫(yī)療資源效益最大化具有重大現(xiàn)實意義，同時對其他城市醫(yī)療資源更加合理化分布也具有參考意義。

??而對于社會公眾而言，上述分析顯示無論是在哪個城市，都存在著住房“醫(yī)療資源洼地”，這意味著個人在進行租房、購房等居住選擇時，有必要考慮周邊醫(yī)療資源分布以增加生活便利性。

??周邊房價變化：不同距離范圍影響模式不同

??以往我們考慮地鐵站、學(xué)校、公園等城市公共設(shè)施空間距離對房價的影響，此次疫情讓公眾看到了醫(yī)療資源的重要性，那它對房價會有多大影響？

??此部分，我們以北京為例進行探討?？紤]到數(shù)據(jù)的可靠性與獨立性，減少其他因素對醫(yī)院因素的干擾，避免醫(yī)院之間距離過近產(chǎn)生疊加影響，我們選取了醫(yī)院之間的歐式距離超過3公里的北京回龍觀醫(yī)院、北京大學(xué)第三醫(yī)院、北京大學(xué)人民醫(yī)院等10所三甲醫(yī)院，以醫(yī)院為中心點，收集其方圓3公里范圍居住相關(guān)數(shù)據(jù)。之后，我們采用特征價格模型進行量化研究，涉及到的特征包括醫(yī)院所在城區(qū)、醫(yī)院名稱、教育因素，是否有商超，小區(qū)平均樓齡，小區(qū)物業(yè)費，小區(qū)綠化率及小區(qū)與醫(yī)院的直線距離。

??總體來看，相比物業(yè)費、教育等因素，三甲醫(yī)院對周邊住宅價格的影響程度較小。在7個影響因素中，占比重最大的是地理位置，為61.13%，而醫(yī)院距離的影響程度最小，僅占比0.44%。

??分距離來看，三甲醫(yī)院對房價會有什么影響呢？基于0-3000米距離范圍進行推斷，雖然整體看，醫(yī)院對房價存在負(fù)面影響，但是，如果對距離每隔1000米進行離散化處理，三甲醫(yī)院對房價的影響模式有所不同。

??在0-1000米范圍內(nèi)，單價隨距離增加而升高。由于目前北京三甲醫(yī)院主要集中在中心城區(qū)，每天接待病人數(shù)量龐大，周邊人口流動性強，交通擁堵并且有可能受到病菌影響，導(dǎo)致對小區(qū)成交均價存在負(fù)面影響。

??在1000-2000米范圍內(nèi)，單價隨距離增加而降低。主要原因之一是，中老年或與父母子女同住的家庭更愿意選擇醫(yī)院附近小區(qū)，以便需要時就醫(yī)。同時考慮到距離過近的不利因素，及交通的便利性，導(dǎo)致在該范圍內(nèi)，對房價存在正面影響。

??在2000-3000米范圍內(nèi)，單價隨距離增加而再次升高。整體來看，醫(yī)院對房價的影響作用相對較小，在2000米之外，我們認(rèn)為已經(jīng)超出了醫(yī)院對房價的影響范圍。房價更可能是受到交通、商超、教育因素及小區(qū)品質(zhì)等其他因素的影響。

??在分析模型中，醫(yī)院位置對價格影響最大，這是因為房價與人口密度密切相關(guān)，在我們選擇的10個醫(yī)院樣本中，除了北京回龍觀醫(yī)院位于五環(huán)外，其他醫(yī)院均分布在五環(huán)內(nèi)。

??綜上，三甲醫(yī)院和其他公務(wù)服務(wù)設(shè)施一樣，具有城市公共配置的價值外溢效應(yīng)，且對空間距離敏感，利用這種價值外溢效應(yīng)的大小及分布范圍合理進行購房選擇，可取得最大的經(jīng)濟效用。

??從整體看，我國醫(yī)療資源分布東部>中部>西部的階梯式分布格局短期內(nèi)很難改變，考慮資源投入產(chǎn)出比，異地就醫(yī)、遠(yuǎn)程馳援、醫(yī)療信息化等仍可能是目前現(xiàn)實條件下的最優(yōu)解。而在城市內(nèi)部的公共醫(yī)療資源布局，則可以通過居住、人口數(shù)據(jù)分析，從按行政級別布局向按服務(wù)需求布局轉(zhuǎn)變，有針對性的的調(diào)整優(yōu)化，最大限度實現(xiàn)居住空間醫(yī)療公共服務(wù)均等化。

??對于普通人而言，醫(yī)療資源分布不均的現(xiàn)實，讓人們在進行居住選擇時需要考慮醫(yī)療資源的價值外溢效應(yīng)，特別是三甲醫(yī)院的距離遠(yuǎn)近對房屋價值有顯著影響，做出更合理的選擇。