[克而瑞]專題 | 頂豪新高與消費降級兩極化

??導讀：改善性需求或?qū)⒊掷m(xù)釋放，三房、四房成交占比仍將穩(wěn)中有升，但整體增幅或?qū)②厔菪宰呔彙?/span>

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧、李詩昀、姚鄭康

??2021年上半年，157城住房需求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)以下三方面的典型特征：其一，改善性需求持續(xù)釋放，三房、四房成交占比持續(xù)提升，但增幅出現(xiàn)走緩趨勢。其二，購房消費降級，三、四線城市兩房成交占比止跌回升，戶型小型化趨勢進一步強化，120平方米以上三房、140平以上四房較難去化。其三，豪宅成交顯著放量，總價1000萬元以上豪宅成交同比增長71%，一線城市頂豪成交皆創(chuàng)同期新高。

??改善主導：三房、四房比重續(xù)增

??90-120平占比持續(xù)提升

??……略……

??1、一二線三房、四房比重續(xù)增，北京、南京等由三房向四房進階

??2021年上半年，改善性需求持續(xù)釋放，三房依然穩(wěn)居成交主力，157個重點監(jiān)測城市普通商品住宅成交數(shù)據(jù)顯示，三房戶型成交占比達56.31%，較2020年增長0.28個PTS，四房成交比重持續(xù)提升，較2020年增長0.61個PTS至21.34%。不過，2021年上半年三房、四房成交比重增幅明顯不及2020年，主要原因在于疫情長時間居家隔離后購房者置業(yè)觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變，改善性需求爆發(fā)性增長，導致基數(shù)高企。

??一房成交明顯不濟，成交占比跌至4.54%，較2020年再降1.01個PTS。二房成交占比止跌回升至15.10%，較2020年微增0.19個PTS，但較2019年仍降2.32個PTS。整體來看，二房成交占比的短暫反彈難改回落大勢，受限于功能性不足，一房、二房市場占有率仍將趨勢性下滑。

??一線城市三房、四房占比持續(xù)提升。2021年上半年，一線城市三房戶型成交占比50.11%，較2020年再增0.8個PTS；四房成交占比12.44%，較2020年再增0.71個PTS。而一房、復式戶型逐漸淡出市場，成交占比跌幅都在1個PTS附近。

??二線城市改善性需求堅挺，三房、四房成交比重仍保持較快增長。2021年上半年，二線城市三房戶型成交占比升至57.88%，較2020年再增1.33個PTS，四房戶型成交占比達到20.26%，較2020年再增1.49個PTS，三房、四房占比增幅明顯高于樣本城市平均增幅，直觀反映改善性需求依舊堅挺。反觀一房、二房成交占比持續(xù)下滑，其中一房成交占比降低1.27個PTS至5.11%，二房比重降低1.72個PTS至14.51%。

??值得一提的是，一線、二線城市三房成交占比增速明顯放緩，2021年上半年，一線城市三房占比較2020年僅上漲0.8個PTS，而2020年相較2019年增長了9.4個PTS，二線城市三房占比增幅為1.13個PTS，相較于此前的3.57個PTS也有明顯退坡。

??聚焦城市層面，一線城市中，北京、廣州住房消費進階，更多改善性購房需求由三房向四房過渡。2021年上半年，北京四房成交占比增至11.74%，較2020年增長1.28個PTS，而三房成交占比下降1.36個PTS至50.55%。同樣廣州四房產(chǎn)品成交占比增至17.14%，較2020年增長1.88個PTS，三房成交占比則下降1.08個PTS。上海高端購房需求仍有較強購買力支撐，三房、四房成交占比雙升，其中三房成交占比增至64.13%，較2020年增長3.25個PTS，四房成交占比增0.38個PTS至10.08%。深圳功能性三房成交占比增長顯著，占比增至34.31%，較2020年增長0.42個PTS。

??熱點二線城市中，南京、武漢改善性置業(yè)需求升級，四房成交占比增勢迅猛。2021年上半年，南京四房成交占比增至24.17%，較2020年增長7.49個PTS，反觀三房比重下降3.53個PTS至65.80%。武漢四房成交占比升至14.63%，較2020年增長1.19個PTS，三房占比則下降0.81個PTS。杭州、寧波持續(xù)吸附浙江省內(nèi)高凈值人群，這類購房者支付能力格外強勁，偏愛一步到位、購置品質(zhì)四房，不難發(fā)現(xiàn)，寧波、杭州近三年四房成交占比都維持在30%左右，顯著高于其他二線城市。廈門改善客群并不缺資金，支撐三房、四房成交雙增，2021年上半年，廈門三房成交占比增至50.72%，較2020年增長2.24個PTS，四房成交占比增長0.72個PTS至27.77%。

??2、90-120平比重持續(xù)提升，泉州、金華等120平以上成交放量

??……略……

??消費降級：三四線二房占比止跌回升

??戶型小型化趨勢強化

??……略……

??1、三四線城市二房占比止跌回升，壓力二線改善四房降級為功能性三房

??三四線城市三房成交比重轉(zhuǎn)降，二房占比止跌回升。2021年上半年，三四線城市三房仍是成交主力，但成交占比階段性下行，較2020年減少0.47個PTS至55.75%。二房成交占比升至14.10%，較2020年增長1.62個PTS，較2019年亦增長0.69個PTS。直觀反映三四線城市購房消費適度降級，經(jīng)濟增長放緩、就業(yè)壓力加大、居民減收等多方面因素共同導致市場購買力疲軟。

??壓力二線城市購房消費降階，部分改善需求由四房降級為功能性三房。典型如大連，房地產(chǎn)市場保持低溫運行，2021年上半年四房成交重回下降通道，占比跌至7.98%，較2020年下降1.13個PTS，三房成交占比升至30.25%，較2020年增長4.05個PTS。又如鄭州，三房成交主力地位進一步鞏固，成交占比升至75.11%，較2020年增長3.8個PTS，而四房比重下降2.35個PTS至14.25%。

??2、各線城市80-90平占比均轉(zhuǎn)增，三四線小戶型反常態(tài)走俏

??回看2020年，不難發(fā)現(xiàn)當年成交占比增幅最大的是90-140平方米首改及剛改類產(chǎn)品，而進入2021上半年，成交比重增長明顯的則是80-120平方米首置及首改類產(chǎn)品，面積段增長中樞有所下移，反映需求結(jié)構(gòu)更趨剛需化。

??值得特別注意的是，80-90平方米戶型成交占比由跌轉(zhuǎn)升，且增幅為各面積段中最大，較2020年增長1.12個PTS。

??一線城市購房消費適度降級，70-100平方米首置產(chǎn)品成交比重顯著提升。2021年上半年，一線城市70-80平方米小戶型產(chǎn)品成交占比升至8.76%，較2020年增加0.96個PTS；80-90平方米產(chǎn)品仍最受購房者青睞，成交占比升至26.73%，較2020年增長1.76個PTS。

??二線城市80-90平方米剛需產(chǎn)品成交走俏。2021年上半年，二線城市80-90平方米剛需產(chǎn)品成交占比升至13.38%，較2020年提升0.48個PTS，而90-100平方米產(chǎn)品占比小幅回落至16.07%，較2020年下降0.27個PTS。

??三四線城市購房消費明顯降級，80-90平首置產(chǎn)品成交活躍。2021年上半年，三四線城市80-90平方米小戶型產(chǎn)品逐漸走俏，成交占比10.12%，創(chuàng)近年來新高，較2020年增長1.36個PTS；反觀120-140平方米戶型成交比重大幅回落，占比跌至25.03%，較2020年減少1.68個PTS。

??我們認為，不同類別三四線城市購房消費降級的具體表現(xiàn)和內(nèi)在動因有明顯差異。熱點三四線城市房價上漲壓力較大，小面積、低總價產(chǎn)品更受剛需和投資性客戶歡迎；壓力三四線城市居民購買力瓶頸盡顯，購房消費被迫降級。

??熱點三四線城市小戶型產(chǎn)品深受剛需、投資客歡迎，一方面，熱點城市房價上漲壓力大，基于“先上車再改善”的理念，剛需購房者更青睞小面積戶型。譬如湖州，2021年上半年，80-90平方米產(chǎn)品成交占比增至16.37%，較2020年增長4.79個PTS，而120-140平方米產(chǎn)品占比降至26.25%，降幅高達2.39個PTS。另一方面，鑒于小面積產(chǎn)品總價低、易變現(xiàn)的特征，投資性客戶也更為偏好小戶型房源。典型如惠州，2021年上半年，80-90平方米戶型成交占比由跌轉(zhuǎn)升增至13.59%，較2020年增長1.26個PTS，90-100平方米占比升至26.83%，增幅更是高達3.6個PTS。

??壓力三四線城市疫后居民購買力瓶頸盡顯，購房消費被迫降級，80-120平方米首置及剛改產(chǎn)品更為暢銷，120平方米以上改善產(chǎn)品銷售放緩。例如防城港，2021年上半年，80-90平方米產(chǎn)品成交占比增至17.75%，較2020年增長5.01個PTS，而120-140平方米戶型成交比重降至11.37%，較2020年下降1.65個PTS，140平方米以上大戶型成交占比降幅更是多達5.31個PTS。

??3、強化戶型小型化趨勢，120平以上三房、140平以上四房難去化

??（本節(jié)有刪減）

??2021年上半年，三房戶型小型化趨勢進一步強化，70-120平方米三房成交占比達77.3%，較2020年增長3.13個PTS。其中，80-90平方米小三房產(chǎn)品成交占比增長最為迅速，漲幅達1.69個PTS。戶型小型化的根源在于房價快速上漲，潛在置業(yè)群體被迫讓渡居住面積和舒適度，以換取低總價和功能性的保全，高房價城市三房小型化趨勢愈發(fā)明顯，典型如廈門，90平方米以下三房戶型備受市場歡迎，而100平方米以上三房戶型因總價偏高較難去化。

??一線城市三房緊湊化趨勢愈加突出。受高房價、高換房成本等因素制約，一線城市購房喜歡一步到位，置業(yè)首選功能性三房，80-100平方米小三房最受市場歡迎，2021年上半年成交占比持續(xù)提升至62.28%，較2020年再增長5.87個PTS。反觀100-140平方米舒適性三房成交占比持續(xù)下行至30.24%，較2020年進一步減少5.2個PTS。

??二線城市三房小型化仍是大勢所趨，80-120平方米三房戶型成交占比持續(xù)提升，尤其是80-90平方米小三房戶型，成交占比較2020年增長1.91個PTS。而120-140平方米三房戶型成交明顯不濟，成交占比較2020年減少2.89個PTS。

??三四線城市三房同樣趨向小型化，80-120平方米三房更受市場歡迎。2021年上半年，三四線城市100-120平方米三房最為暢銷，成交占比升至48.62%，較2020年增長1.46個PTS。與此同時，80-90平方米、90-100平方米三房成交占比持續(xù)提升，較2020年分別增加1.07個PTS和0.7個PTS。

??別墅主力由疊墅取代聯(lián)排

??100-160平中小戶型最受歡迎

??……略……

??豪宅成交火熱廈寧漢等倍增

??北上廣深頂豪成交創(chuàng)新高

??……略……

??1、總價1000萬以上：上海榜首武漢入圍TOP10，昆明、沈陽跌出TOP20

??2021年上半年，豪宅市場全面轉(zhuǎn)暖，成交顯著放量，157個重點監(jiān)測城市總價1000萬元以上豪宅累計成交24451套，同比增長71%，較2019年同期增長97%。

??2021年上半年，共計22個城市總價1000萬元以上豪宅成交套數(shù)達到100套以上，較2020年上半年新增珠海、三亞、重慶、福州、濟南和紹興6城。其中，廣州、廈門和南京總價1000萬元以上豪宅成交套數(shù)歷史首次突破1000套，上海、北京、深圳和杭州更是突破2000套。尤其是上海，中環(huán)沿線泛豪宅化特征明顯，2021年上半年總價1000萬元以上豪宅成交6311套，穩(wěn)居全國首位，同比增長34%，較2019年同期增長56%。

??2021年上半年，絕大多數(shù)城市豪宅市場明顯升溫，總價1000萬元以上豪宅成交好于去年同期，北京、廣州、廈門等多城成交放量，同比均實現(xiàn)翻倍增長。例如廈門，島內(nèi)豪宅市場持續(xù)火熱，在售項目總價門檻大都千萬級，且售價普遍低于市場預期，買到及賺到的心理預期強烈。2021年上半年，廈門總價1000萬元以上豪宅成交1326套，同比增長139%，較2019年同期增長370%。又如武漢，2021年上半年總價1000萬元以上豪宅成交382套，順利入圍TOP10，同比增長兩倍有余。

??2021年上半年，僅限于昆明、沈陽等部分城市豪宅市場遇冷，總價1000萬元以上豪宅成交套數(shù)排名跌出TOP20。例如昆明，受限于市場下行壓力不斷加劇，豪宅市場明顯遇冷，2021年上半年總價1000萬元以上豪宅成交44套，同比下降46%，較2019年同期下降8%。又如沈陽，2020年9月份以來市場觀望情緒愈加濃重，商品住宅成交持續(xù)低位運行，豪宅市場同樣遇冷，2021年上半年總價1000萬元以上豪宅成交41套，同比下降34%。

??2、總價3000萬以上：成交增3成，榜首上?；卣{(diào)杭州廣州南京等倍增

??2021年上半年，頂豪市場有所升溫，成交整體穩(wěn)中有升，157城總價3000萬元以上頂豪累計成交1250套，同比增長32%，較2019年同期增長31%。

??上海、北京和深圳仍是頂豪聚集地，2021年上半年總價3000萬元以上頂豪成交套數(shù)皆超100套，明顯高于其他城市。其中，上海頂豪成交457套，依舊排名全國首位，同比下降16%，較2019年同期仍增長17%。主要還是受限價、限簽政策影響，新房集中供應后遠郊區(qū)域的剛需盤供貨節(jié)奏明顯加快，核心區(qū)位的頂豪項目則較難拿到新的預售證，推售時間節(jié)點被迫向后延期，網(wǎng)簽備案也時有停滯。

??廣州、杭州、南京等多城頂豪市場轉(zhuǎn)暖，2021年上半年總價3000萬元以上頂豪成交明顯放量，同比均實現(xiàn)翻倍增長。例如廣州，受惠于財富高凈值群體的保值、增值需求，以珠江新城為代表的核心地段頂豪項目成交去化明顯加快，上半年總價3000萬元以上頂豪成交93套，同比增長133%。又如南京，以應天府、金陵玖園為代表的頂豪項目去化表現(xiàn)優(yōu)異，房管局也在陸續(xù)開閘網(wǎng)簽備案，上半年總價3000萬元以上頂豪成交44套，甚至超近年來全年成交套數(shù)，同比增長近4倍。

??3、單價5萬以上：上深北穩(wěn)居前三，蘇州佛山?？谲Q身TOP20

??……略……

??4、單價10萬以上：北上廣深成交創(chuàng)同期新高，三亞杭州青島放量增長

??2021年上半年，頂豪市場持續(xù)火熱，成交創(chuàng)同期新高，157城單價10萬元/平方米以上頂豪累計成交7051套，同比增長81%，較2019年同期增長175%。

??頂豪成交主要集中在一線城市，上海仍高居榜首。2021年上半年，上海單價10萬元/平方米以上頂豪成交3862套，同比增長33%，較2019年同期增長175%。主要還是受限價政策影響，中環(huán)沿線頂豪一、二手價格明顯倒掛，買到及賺到的心理預期強烈。

??其次分別為深圳、北京和廣州，頂豪市場持續(xù)火爆，成交皆創(chuàng)同期新高。例如深圳，2021年上半年單價10萬元/平方米以上頂豪月均成交套數(shù)都在300套以上，累計成交達到1912套，同比增長135%，較2019年同期增長152%。

??二、三線城市中僅三亞、杭州和青島頂豪成交明顯放量，成交套數(shù)均達到兩位數(shù)以上。例如三亞，2021年上半年頂豪市場迅速復蘇，單價10萬元/平方米以上頂豪成交52套，創(chuàng)2018年以來同期新高。反觀南京、成都、蘇州和重慶頂豪僅零星成交，成交套數(shù)皆不足5套。

??小型化、輕奢化代表的消費降級

??與豪宅成交新高兩極化

??展望未來，改善性需求或?qū)⒊掷m(xù)釋放，三房、四房成交占比仍將穩(wěn)中有升，但整體增幅或?qū)②厔菪宰呔?。具體而言，一線城市三房仍是成交主力，兩房成交占比出現(xiàn)止跌回升態(tài)勢，但進一步提升空間著實有限，四房成交占比明顯偏低，長期來看猶存較大的提升空間。二線城市三房、四房成交占比或?qū)⒎€(wěn)步提升，但整體增幅或?qū)⑦M一步放緩。三四線城市三房、四房成交占比已達階段性高位，短期內(nèi)或?qū)②厔菪宰叻€(wěn)，兩房成交占比出現(xiàn)止跌回升的跡象，但較難趨勢性上移。

??受惠于改善性需求持續(xù)釋放，90-120平方米中檔產(chǎn)品或?qū)⒏苁袌鰵g迎，成交占比或?qū)⒎€(wěn)步提升。受高房價因素影響，一、二線城市市場購買力增長乏力，戶型小型化特征將愈加明顯，80-90平方米小戶型成交占比或?qū)⒊掷m(xù)提升。受成交結(jié)構(gòu)性因素影響，三四線城市兩房成交占比止跌回升，80-90平方米小戶型同樣企穩(wěn)回升，但由于兩房成交占比較難趨勢性上移，80-90平方米小戶型成交占比進一步提升空間有限。

??主力戶型三房或?qū)⒀永m(xù)戶型小型化趨勢，80-100平方米緊湊型三房成交占比或?qū)⒊掷m(xù)提升，尤其是一線城市，潛在置業(yè)群體對于總價預算約束更為強烈，100平方米已成三房成交去化的分水嶺，意即100平方米以下緊湊型三房成交持續(xù)走量，一旦面積段突破100平方米，成交去化便明顯放緩。

??近年來成交走俏的四房同樣出現(xiàn)戶型小型化特征，100-140平方米緊湊型四房成交占比呈加速上漲態(tài)勢，尤其是一線城市，潛在置業(yè)群體受限于總價預算約束，首要關(guān)注功能空間的配有率，而非每個功能空間的尺寸感，120平方米便成為四房成交去化的分界線，100-120平方米緊湊型四房成交占比或?qū)⒊掷m(xù)提升，120平方米以上四房成交占比或?qū)⒊掷m(xù)走低。

??別墅市場“輕奢”理念悄然流行。一方面，疊加別墅或?qū)⒊掷m(xù)熱銷，各線城市成交占比有望持續(xù)提升，聯(lián)排別墅市場接受度則大幅回落，各線城市成交占比或?qū)⒊掷m(xù)下滑。另一方面，100-160平方米中小戶型別墅更受市場歡迎，成交占比或?qū)⒊掷m(xù)提升，一、二線城市100平方米以下極小戶型別墅仍占據(jù)一定的市場份額，成交比重或?qū)⒎€(wěn)中有升。反觀200平方米以上大戶型別墅成交或?qū)②厔菪韵滦?，成交占比或?qū)⒊掷m(xù)下行。

??2021年豪宅市場有望迎來成交大年，總價1000萬元以上豪宅成交或?qū)⒊掷m(xù)放量，全年成交有望創(chuàng)歷史新高。頂豪市場或?qū)⒊掷m(xù)轉(zhuǎn)暖，總價3000萬元以上頂豪成交或?qū)⒎€(wěn)步提升，單價10萬元/平方米以上頂豪更有望創(chuàng)歷史新高。主要還是受限價政策影響，多數(shù)豪宅項目一、二手價格明顯倒掛，買到及賺到的心理預期強烈。

??絕大多數(shù)城市豪宅市場或?qū)⒊掷m(xù)轉(zhuǎn)暖，下半年成交仍有望持續(xù)高位運行，部分城市全年成交更將創(chuàng)歷史新高。具體而言，北京、深圳和北京泛豪宅化特征明顯，總價1000萬元以上豪宅成交或?qū)⒊掷m(xù)放量，單價10萬元/平方米以上頂豪更將創(chuàng)歷史新高。熱點城市廣州、廈門、南京等豪宅市場或?qū)⒊掷m(xù)火爆，成交或?qū)@著放量，并創(chuàng)歷史新高。僅限于壓力城市昆明、沈陽豪宅市場難言樂觀，短期內(nèi)成交較難擺脫下降通道。