[克而瑞]調(diào)研紀(jì)要 | 山東省三四線城市（七十九）：威海篇

??不加收斂的宅地供應(yīng)外加新房市場頹萎的去化速度，使得多個時期的樓盤積壓同時在售，各區(qū)域市場均呈現(xiàn)供過于求的滯銷局面。

??威海是一個海洋產(chǎn)業(yè)基地和濱海旅游城市，全市下轄2個區(qū)、代管2個縣級市。市區(qū)涵蓋環(huán)翠區(qū)內(nèi)威?；鹁娓呒夹g(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（下文稱高區(qū)）、威海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（下文稱經(jīng)區(qū)）、威海臨港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（下文稱臨港區(qū)）三個國家級開發(fā)區(qū)。

??2017年前后，海景旅居產(chǎn)業(yè)將房價炒至高位，本來購買力被透支、人口不斷外流，僅靠本地購房者難對樓市提供支撐。2019年后，威海樓市長期量價下行，在售樓盤普遍“缺客戶”，市場完全依賴渠道分銷。

??我們認(rèn)為造成威海房地產(chǎn)市場量縮價跌，且2021年后普遍出現(xiàn)“低到訪”甚至“零流速”的原因概括而言即：人少、錢緊、房多。

??連續(xù)2年量價下行

??市區(qū)房價普降超2000元/平方米

??樓盤日均到訪低于10組

??2016年威海房價伴隨旅居市場快速上升，市區(qū)均價由5000元/平方米翻倍至8000元/平方米，其中恒大海上帝景入市房價率先破萬元。

??2017年樓市進(jìn)入量價齊升期。保利、華發(fā)、佳源等品牌房企集中進(jìn)駐，本地房企威高、盛德、金猴等密集拿地，帶動全市一、二手房價破萬、存量見底。

??2018年下半年，市場轉(zhuǎn)折向下，至2021年進(jìn)入價格普降階段。2021年市區(qū)在售項目普遍日均到訪量降至10組以內(nèi)，轉(zhuǎn)化率低于10%；客戶看房周期拉長至2周以上，二訪、三訪后成交居多。據(jù)實際調(diào)研來看，市區(qū)在售樓盤較高點普降2000元/平方米，各區(qū)域間略有差異：

??環(huán)翠區(qū)較高點降價25%，老城區(qū)和海景資源房價格堅挺。當(dāng)前新房集中于華夏城（環(huán)翠區(qū)與經(jīng)區(qū)交匯處），房價11000-12000元/平方米，較高點降價4000元/平方米左右。稀缺資源房源價格堅挺，老城區(qū)二手房房價17000元/平方米；海濱北路海景房如中海·金線鼎、世茂雅庭、富力新光天地等房價25000元/平方米。

??高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)降價幅度最大，較高點降5000元/平方米。區(qū)域為威海1991年規(guī)劃的最早開發(fā)區(qū)，近年隨著產(chǎn)業(yè)與人口向經(jīng)區(qū)、臨港區(qū)轉(zhuǎn)移，區(qū)域內(nèi)項目普遍滯銷。如盛德海灣國際當(dāng)前月均流速不足10套，售價由17500元/平方米降至12500元/平方米。

??經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與臨港區(qū)房價最為堅挺，但滯銷嚴(yán)重。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是重點發(fā)展區(qū)，主打旅游和服務(wù)業(yè)；臨港區(qū)作為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)外延，享受稅收優(yōu)惠政策，是承接了由高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)搬遷的工業(yè)。兩區(qū)當(dāng)前房價分別為13000元/平方米和7400元/平方米，較高點價差均在1000元/平方米以內(nèi)。但由于兩區(qū)在售項目眾多，經(jīng)區(qū)品牌房企項目超過10個，臨港區(qū)當(dāng)前共計有12個樓盤在售，“僧多粥少”下各項目流速并不理想，多個本土企業(yè)項目如天億城等已賣至現(xiàn)房。 

??新盤入市低開常態(tài)化

??自訪客低完全依賴渠道

??分銷占成交比重超80%

??新樓盤首開價格低開常態(tài)化。量價下行影響下，各區(qū)域新舊項目同臺競爭，低價入市攬收價格敏感客戶成為常態(tài)。如萬科威高璞悅山項目首開9000元/平方米，低于周邊11000元/平方米在售均價。

??品牌房企在首開低開后保持價格底線，不會一降再降。如臨港區(qū)保利翰林院、富力城與中南·漫悅灣等項目均堅守首開價格，僅有少量價格折扣。僅恒大項目采取“無底線”降價，如恒大御龍?zhí)旆逵?2000元/平方米降價至8000元/平方米，車位降至4.2萬元。

??威海房地產(chǎn)市場與分銷深度捆綁。隨著外地旅居客大量減少，分銷由從外地帶客轉(zhuǎn)為本地導(dǎo)客。在售樓盤中渠道占成交比重普遍超過80%，傭金比例2%-3%。從實地調(diào)研情況來看，由于拓客難度大、客戶池淺，在售樓盤普遍放棄自渠。僅富力城首開時采用自渠拓客，順銷后也與渠道合作。

??無客戶、到訪量降低的主因是人口嚴(yán)重流失
十年15-59歲人口減少25萬人

??人口外流，尤其是適齡青壯年人口的長期流失是當(dāng)前威海新房市場普遍反映無客戶，2021年后到訪量和成交量快速下降的主要原因。

??據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，至2020年末威海常住人口290.7萬人，其中15-59歲共計177萬人，較2010年減少25.4萬人。市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口僅16.6萬人，即多數(shù)乳山市、榮成市、文登區(qū)本地居民不去市區(qū)就業(yè)。

??市區(qū)人口116.5萬人，占全市比重40%。其中環(huán)翠區(qū)、高區(qū)和經(jīng)區(qū)分別為44.6萬人、33.6萬人和28萬人，而臨港區(qū)僅10.2萬人。區(qū)域人口過低是臨港區(qū)在售樓盤“無客戶”、拓客難的主要原因。

??信貸收緊、利率上調(diào)

??房貸首付門檻、月供提高

??購房者普遍“錢緊”

??2021年后房地產(chǎn)信貸政策收緊更是使得樓市“錢緊”不佳，購房者出現(xiàn)購買力危機。

??由于本地購房者購買力較低，且多以二套為主，因此湊首付、首付分期等現(xiàn)象普遍，且多要求低首付。但信貸政策的層層收緊使得這一需求成為奢望，主要體現(xiàn)在三個方面：

??1) 征信管控，從原本首套房無貸款即可首付二成轉(zhuǎn)為需要嚴(yán)格評定貸款資格。以臨港區(qū)某項目為例，去除首付分期后當(dāng)前客戶平均首付比例已升至28%。

??2) 負(fù)債查詢，涉房貸款的發(fā)放需查詢收入流水是否真實足額且超規(guī)定比例。小額貸款、信用貸以及民間借款均不可作為首付資金。

??3) 人群限制，35歲以上單身女性貸款需添加共同還款人，如無共同還款人則須提高首付比例。

??另一方面，2021年起以招商銀行為例，購房利率連續(xù)3次提高至首套房貸利率5.4%、二套房貸利率5.5%，購房者購房月供壓力相應(yīng)提高。

??市場下行下2020年宅地成交仍達(dá)37宗

??宅地入市即滯銷加重新房供需惡化

??除了人口流失、信貸收緊帶來的需求段人少、錢緊外，供應(yīng)層面涉宅用地在上一輪供應(yīng)過量使得市場顯著供過于求，經(jīng)區(qū)、臨港區(qū)更是一片紅海。

??在上一輪熱市即2018年以前本土房企以金猴、盛德等密集囤地，包括威高、三角輪胎等本地企業(yè)也相繼入市拿地，2015年-2017年本地企業(yè)年均拿地超過20幅。這一部分涉宅土地均在入市后遭遇市場下行，多數(shù)滯銷至2019年后。

??2018年后市場下行但政府土地出讓并未收斂，年均涉宅地成交建面超過350萬平方米，2020年更是成交37幅宅地。保利、恒大、龍湖、萬達(dá)、富力、世茂、中海、金地、寶能、碧桂園、三盛、華發(fā)、中南、萬科等16余家品牌房企相繼入駐。其中尤以經(jīng)區(qū)為最，共計有品牌房企項目13個，當(dāng)前在售項目超15個。

??總而言之，不加收斂的宅地供應(yīng)外加新房市場頹萎的去化速度，使得多個時期的樓盤積壓同時在售，各區(qū)域市場均呈現(xiàn)供過于求的滯銷局面。

??總而言之，威海旅居產(chǎn)業(yè)帶來的老齡人口對城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展無助，年輕人口外流下剛需購房者急劇減少，信貸收緊下本地購房者無力支撐改善項目去化。早期無節(jié)制供地更使得市場供求加速惡化。

??進(jìn)入2021年供地明顯減少，同時品牌房企也減少了在威拿地僅實地首進(jìn)，其余土地均為城開城投公司競得，給予了樓市一定喘息之機。當(dāng)下樓市首要任務(wù)在于控制好新房供需關(guān)系，妥善快速去化待售存量。

??典型項目一：中南熙悅

??地理位置：環(huán)翠區(qū)環(huán)翠區(qū)峰北路和廣遠(yuǎn)路交匯處

??物業(yè)類型：洋房、小高層

??建筑面積：14.6萬平方米

??裝修：精裝上次加推

??售價：12600元/平方米

??上次加推售價：12600元/平方米

??項目點評：本項目位于環(huán)翠區(qū)與經(jīng)區(qū)交界，位于環(huán)山路快速路附近。項目為精裝交付，主打96-126平方米剛需產(chǎn)品。2019年7月首開，主力購房者以經(jīng)開區(qū)和環(huán)翠區(qū)地緣性客戶為主，其中渠道占成交比重為60%，銷售節(jié)點期可達(dá)到80%。

??值得注意的是，受客群購買力不足影響，126平方米四房去化受阻，最近一次銷售均價降至1.2萬元/平方米。區(qū)域內(nèi)剛需客戶相對充裕，100平方米以下總價100萬左右三房較易去化。

??地理位置：高區(qū)文化西路與火炬八街交匯處

??物業(yè)類型：高層、小高層

??建筑面積：30萬平方米

??裝修：毛坯

??上次加推售價：備案均價17000元/平方米，特價房12000元/平方米  

??項目點評：盛德為本土開發(fā)商，在建筑質(zhì)量方面頗具本地口碑。本項目位于高區(qū)，主打高端改善，主力戶型為220平方米以上五房。項目2017年首開，分兩期開發(fā)，至2021年7月一期尚處于順銷期，二期尚未規(guī)劃。

??隨著威海城市發(fā)展由高區(qū)向經(jīng)區(qū)和臨港區(qū)轉(zhuǎn)移，高區(qū)產(chǎn)業(yè)人口遷移下區(qū)域內(nèi)高凈值人口流失嚴(yán)重。因此主打高端的本項目自2018年后明顯滯銷，月均去化流速低于10套。 

??地理位置：臨港區(qū)威泉路和臺州路交匯處西100米 

??物業(yè)類型：洋房、小高層、疊拼聯(lián)排別墅

??建筑面積：13.6萬平方米

??裝修：毛坯

??上次加推售價：備案均價7800元/平方米

??項目點評：本項目位于臨港區(qū)，2020年11月首開，首開售價7800元平方米，與區(qū)域內(nèi)如保利翰林院、富力城等精裝房源售價相當(dāng)。本項目賣點在于產(chǎn)品戶型相對較佳，戶均贈送12%，主要為設(shè)備平臺。

??項目主打剛需，主力戶型為88-110平方米三房，由于臨港區(qū)內(nèi)人口較少，且多為產(chǎn)業(yè)工人量能較低。因此本項目主力客群多為經(jīng)區(qū)及臨港區(qū)產(chǎn)業(yè)高管。渠道占項目成交比例接近80%，與中南·漫悅灣兩相配合下，與區(qū)域市場內(nèi)表現(xiàn)較好。

??本項目支持首付分期，購房者于3個月內(nèi)實繳首付即可。據(jù)了解，涵蓋首付分期后本項目平均首付比例為18%。