[易居研究院]中西部核心城市人口吸附能力增強(qiáng)，粵浙城市人口增速較快

以下內(nèi)容節(jié)選自

易居專題研究 之

《七普人口與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展》

??一

??研究背景和目的

??5月11日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)情況》，此次七普人口數(shù)據(jù)受到全國的關(guān)注。此后，全國各省市均發(fā)布了第七次人口普查的數(shù)據(jù)情況。人口普查的主要目的是全面查清我國人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)、分布等方面情況，為完善我國人口發(fā)展戰(zhàn)略和政策體系、制定經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展提供準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)信息支持。

??從房地產(chǎn)行業(yè)看，要判斷城市或區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值，人口往往是不可忽視的重要指標(biāo)之一。因此，本報(bào)告結(jié)合五普、六普和七普全國各類城市的常住人口數(shù)據(jù)，從常住人口總量、常住人口增量以及常住人口增速三個(gè)方面對(duì)于這些城市的人口變化和發(fā)展規(guī)律進(jìn)行研究，并與部分城市的房?jī)r(jià)變化情況進(jìn)行結(jié)合分析，從而探討人口變化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系，供行業(yè)各界參考。

??二

??城市選擇范圍

??本報(bào)告城市范圍主要涵蓋全國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市發(fā)布的第七次人口普查公報(bào)中的地級(jí)市，除去非地級(jí)市的地級(jí)區(qū)劃（如州、盟等）、少數(shù)七普常住人口少于100萬以下的地級(jí)市以及青海省除西寧外的其他城市（因在統(tǒng)計(jì)整理數(shù)據(jù)時(shí)暫未公布），共計(jì)277個(gè)地級(jí)市納入統(tǒng)計(jì)范圍。

??三

??七普全國城市人口總量排名

??對(duì)納入統(tǒng)計(jì)范圍的地級(jí)市按照常住人口總量進(jìn)行排名，可以發(fā)現(xiàn)如下特點(diǎn)：

??排名前4城常住人口超過2000萬。分別為重慶、上海、北京和成都，其中前3名均為直轄市。重慶以3205.4萬人居首，主要是重慶本身就是一個(gè)中等省份的規(guī)模，總面積遠(yuǎn)超后面3城。

??超過1000萬常住人口的城市有19個(gè)，比六普增加了2城。除了超過2000萬的4城外，還有廣州、深圳、天津、西安、蘇州、鄭州、武漢、杭州、保定、石家莊、臨沂、東莞、青島、長(zhǎng)沙、哈爾濱。其中廣州和深圳均為一線城市，中部的鄭州超越了武漢，首次登上中部人口“第一城”之位，與其近年來規(guī)劃建設(shè)鄭東新區(qū)和城市擴(kuò)張有關(guān)。

??排名前十城市主要為國家中心城市和新一線城市。這些城市普遍具備經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)好、就業(yè)空間大、薪資福利高、公共設(shè)施完善等特質(zhì)，所以能夠?qū)θ丝?、人才形成較大吸引力。

??四

??七普全國城市人口增量排名

??根據(jù)城市的七普相比六普人口增量排名，并結(jié)合六普相比五普人口增量研究，從而深入探析這些城市的人口增量變化特征。

??1、全國城市人口增量前50排名

??3城人口增量超500萬。深圳、廣州、成都七普人口增量居前3名，人口增量分別是720.2萬人、597.6萬人、581.9萬人。英國人口統(tǒng)計(jì)學(xué)家拉文斯坦1889年在其發(fā)表的《人口遷移規(guī)律》論文中提出：人口遷移的動(dòng)機(jī)是以經(jīng)濟(jì)為主，縱觀國內(nèi)人口流入的目的地，同樣得以驗(yàn)證。深圳和廣州近10年來人口增量居于全國前列，作為粵港澳大灣區(qū)的核心城市，擁有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、一流的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和較強(qiáng)韌勁的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；同時(shí)，近年來寬松的營商環(huán)境和積極的人才政策也釋放出明顯的“虹吸效應(yīng)”，正成為炙手可熱的人口流入地。不同于以上兩個(gè)沿海城市，成都雖處于西部地區(qū)，區(qū)位并不占優(yōu)勢(shì)，但依舊成為七普人口流入的第三大目的地，主要得益于成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈和中歐班列的繁榮發(fā)展，同時(shí)舒適的居住和生活環(huán)境也成為吸引人口流入的因素之一。

??前20名城市涵蓋一二線城市。其中除了沿海的直轄市、省會(huì)城市及部分重要地級(jí)市外，中部、西部的省會(huì)城市也在列。這些城市作為所在區(qū)域的重要增長(zhǎng)極，在各區(qū)域的發(fā)展中扮演著舉足輕重的角色，不斷吸引周邊城市的人口集聚。

??京滬等城市因經(jīng)濟(jì)、政策因素導(dǎo)致人口流入放緩。在排名前50的城市中，大部分城市近20年保持人口持續(xù)增長(zhǎng)，而北京、上海、天津、蘇州、南京等少數(shù)城市在近10年人口增量明顯減少。其中北京、上海受行政管控因素較多，雖然在人口總量上處于前三名，但由于人口快速增長(zhǎng)帶來的交通擁堵、生態(tài)環(huán)境惡劣和住房緊張等“大城市病”，相繼提出人口控制和疏解的政策，因此兩城人口近年來增長(zhǎng)較慢。天津則受自身經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及東北經(jīng)濟(jì)下滑的輻射影響，近10年經(jīng)濟(jì)增速呈現(xiàn)逐年下降的態(tài)勢(shì)，直至近兩年經(jīng)濟(jì)增速才有所回升，也是導(dǎo)致天津流入人口放緩的主要原因。

??部分城市人口增量較六普大幅上升。在排名前50的城市中，有些城市七普人口增量較六普人口增量大幅提升，如重慶、南寧、臨沂、阜陽等。其中重慶作為全國重要的制造業(yè)基地，汽車、手機(jī)、筆記本電腦等產(chǎn)業(yè)集群的優(yōu)勢(shì)日益顯現(xiàn)，同時(shí)，自2010年被住建部明確為國家中心城市以來，重慶受益于新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，人口向中心城市、城市群集聚，市轄區(qū)內(nèi)常住人口持續(xù)增加。南寧作為廣西首府城市，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的活力不斷增強(qiáng)，在虹吸效應(yīng)下，廣西流動(dòng)人口向南寧和北部灣城市群集聚趨勢(shì)凸顯、集聚度加大。臨沂作為山東面積最大的地區(qū)中心城市，經(jīng)濟(jì)總量多年位居全省上游，是國家重要的物流周轉(zhuǎn)中心和商貿(mào)批發(fā)中心，有“南義烏、北臨沂”之稱，貨物流資金流也帶來了人才流。阜陽主要是過去十年經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，同時(shí)，連續(xù)十多年開展“接您回家”等活動(dòng)，扎實(shí)做好“引進(jìn)老鄉(xiāng)回家鄉(xiāng)”大文章，吸引了一大批阜陽人回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)就業(yè)。

??將七普人口增量排名前50的城市與六普比較可以發(fā)現(xiàn)，空間分布呈現(xiàn)出由集聚于沿海地區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)樯钊胫形鞑康貐^(qū)“遍地開花”。從宏觀層面看，六普顏色較深的城市大多分布在沿海地區(qū)，七普顏色較深的城市轉(zhuǎn)移至寬闊的中西部地區(qū)，人口增量排在前10名的城市空間變化最為顯著。六普中前10名城市中有7個(gè)在沿海地區(qū)，分別是上海、蘇州、深圳、天津、廣州、佛山、杭州（以上城市在空間分布上較為集中）；而七普期間，前10名城市中屬于沿海地區(qū)的個(gè)數(shù)減少至3個(gè)，分別是深圳、廣州、佛山，其他幾個(gè)城市的排名讓位于成都、西安、鄭州、重慶、長(zhǎng)沙、武漢（以上城市在空間分布上較為分散）等中西部地區(qū)城市。

??人口增量較多的城市逐漸向低緯度地區(qū)轉(zhuǎn)移。對(duì)比六普、七普的人口增量分布圖可知，六普中有不少顏色較深的色塊分布在緯度較高的地區(qū)；七普中大多顏色較深的色塊明顯下移，分布在低緯度地區(qū)。以黃河流域（北緯32°-42°） 為界，六普排名前20的城市中有3個(gè)（北京、天津、哈爾濱）位于黃河以北；而七普排名前20的城市僅有1個(gè)（北京）在黃河以北，且更多的黃河以北的城市排名集中在30名之后，即七普?qǐng)D中黃河流域以北的城市顏色明顯淺于六普。此外，圖b)中呈現(xiàn)以下特征：更多顏色較深的城市分布在北緯30°（長(zhǎng)江流域）附近，可見近10年來長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶對(duì)人口的吸引能力顯著。

??2、全國城市人口增量后50排名

??3城人口流出超過100萬人。綏化、四平、齊齊哈爾3城的七普人口流出量居前三名，人口流出量分別是166.0萬人、157.2萬人和129.9萬人。以上三個(gè)城市均位于東北，造成人口流出的主要原因在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展過分依賴能源、重工業(yè)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型滯后，缺乏創(chuàng)新活力，疊加相對(duì)較惡劣的氣候條件（冬季寒冷），逐漸失去競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，讓位于后起之秀。

??后20名的城市主要涵蓋東北區(qū)域、中西部地區(qū)部分三四線城市。一是東北三省的人口流出情況較為嚴(yán)峻。在后20個(gè)城市中，有接近半數(shù)的城市均屬于東北區(qū)域，且單個(gè)城市人口流出數(shù)量較大，主要與東北多為煤炭、采掘業(yè)等資源枯竭型城市有關(guān)。二是中西部地區(qū)的部分三四線城市成為人口流出地。湖北、湖南、四川、河南四省共有9個(gè)城市成為人口流出大市，在9個(gè)城市中孝感、益陽毗鄰其省會(huì)城市，人口流出明顯；同樣，南充、內(nèi)江、巴中地處成都和重慶之間，近10年的人口流出量均超過50萬人，可見中西部地區(qū)省會(huì)城市、中心城市對(duì)周邊城市的人口吸引較為顯著。

??更多城市因發(fā)展活力欠缺以及城市群人口聚集效應(yīng)引發(fā)人口流出。在排名后50的城市中，近半數(shù)城市20年來人口持續(xù)減少，這些城市面臨發(fā)展困境，若不引起重視，極大可能將進(jìn)入人口與產(chǎn)業(yè)停滯不前的惡性循環(huán)。哈爾濱作為1000萬以上人口的唯一東北城市，人口呈現(xiàn)由六普的流入到七普的流出態(tài)勢(shì)，七普期間人口流出量處于全國前列。此前哈爾濱作為我國東北地區(qū)重要的中心城市以及東北最重要的老工業(yè)基地之一，人口導(dǎo)入明顯。近年來，由于東北的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一，以基礎(chǔ)工業(yè)部門尤其是能源原材料為主，很多基礎(chǔ)工業(yè)出現(xiàn)發(fā)展停滯甚至衰退，這對(duì)東北的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響很大。因此，七普期間哈爾濱人口流出非常明顯，且人口外流的主要是青壯年，尤其是很多大學(xué)生畢業(yè)后選擇去經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭較強(qiáng)的城市就業(yè)。

??五

??七普全國城市人口增速排名

??根據(jù)城市的七普相比六普人口增速進(jìn)行排名，并結(jié)合六普相比五普人口增速比較，再結(jié)合部分城市二手房?jī)r(jià)增速進(jìn)行分析，從而進(jìn)一步探析城市人口變化與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系。

??1、全國城市人口增速前50排名

??5城增速超過50%。分別為深圳、珠海、拉薩、西安和三亞。其中位于前3名的城市為深圳、珠海和拉薩，分別是69.5%、56.3%和55.1%。與深圳人口增量處于首位一致，在七普人口增速排名中，深圳依舊居首。與六普相比，增速提高21.7個(gè)百分點(diǎn)，其吸引力仍比較突出。珠海作為大灣區(qū)西岸的龍頭城市，在七普人口增速中僅次于深圳，因其設(shè)立橫琴自貿(mào)區(qū)以打造大灣區(qū)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新高地以及適宜的城市環(huán)境，正不斷吸引人才的集聚。拉薩的七普人口增速較高主要在于人口基數(shù)較小。

??廣東和浙江2省的人口吸引能力較強(qiáng)。在七普增速前50名的城市中，廣東、浙江、江蘇分別有7個(gè)（深圳、珠海、廣州、中山、佛山、惠州、東莞）、6個(gè)（杭州、金華、寧波、嘉興、麗水、湖州）和4個(gè)（蘇州、無錫、南京、常州）城市上榜。廣東的人口增速在前50名的城市多于浙江和江蘇，且上榜城市排名大多比其他兩省靠前，可見粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)給該區(qū)域的城市提供充足的人才儲(chǔ)備。

??各省內(nèi)部存在較明顯的區(qū)域差異。在廣東省內(nèi)，人口增速較快的城市均分布在深圳、廣州及鄰近周邊城市，其他城市則表現(xiàn)不太理想；除佛山和惠州的七普增速弱于六普增速外，其他城市的人口增速近20年持續(xù)上升，為粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)提供堅(jiān)實(shí)的人才基礎(chǔ)。在浙江省內(nèi)主要存在三種人口增長(zhǎng)特征，一是六普、七普的人口增速持續(xù)上升，如杭州、金華和湖州。杭州主要是與“強(qiáng)省會(huì)”的戰(zhàn)略加持、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及人才政策有關(guān)；金華作為普通地級(jí)市，主要還是歸功于義烏的人口增加。二是七普人口增速略低于六普，如寧波、嘉興。三是由人口流出轉(zhuǎn)變?yōu)槿丝诹魅?，如麗水。另外，在江蘇省內(nèi)存在明顯的蘇南和蘇北差異，七普人口增速較多的城市均屬于蘇南城市，蘇北城市無一上榜。值得注意的是上榜城市的人口增速均有所放緩，尤其是蘇州，兩次的普查增速相差29.5個(gè)百分點(diǎn)，主要由于蘇州下轄縣級(jí)市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整導(dǎo)致人口流入減少。在前10年，常熟、張家港等縣級(jí)市多以勞動(dòng)密集型的服裝業(yè)為發(fā)展產(chǎn)業(yè)，且多以“小作坊”形式存在，吸引較多勞動(dòng)力流入，繁榮的發(fā)展造就了全國百強(qiáng)縣，為城市的快速擴(kuò)張打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。而后10年由于各生產(chǎn)要素成本增長(zhǎng)顯著，原先的產(chǎn)業(yè)不足以支撐城市的可持續(xù)發(fā)展；在大數(shù)據(jù)時(shí)代下，發(fā)展模式朝著資本驅(qū)動(dòng)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變，勞動(dòng)力的邊際效率提高，因此七普期間人口流入增速明顯下降。

       將七普人口增速排名前50的城市與六普比較，可以發(fā)現(xiàn)：空間上，排名前50名的城市由集聚于東南沿海和西部地區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)榉稚⒂谘亻L(zhǎng)江、黃河及沿海地區(qū)。六普顏色較深的城市主要集中在廣東及長(zhǎng)三角，北部地區(qū)也有少許分布；七普顏色較深的城市則沿著長(zhǎng)江、黃河流域及沿海地區(qū)分布。六普期間，廣東和長(zhǎng)三角的人口增速較快，廣東的10個(gè)城市上榜（深圳、惠州、佛山、中山、河源、廣州、東莞、珠海、汕尾、清遠(yuǎn)）、浙江共6個(gè)城市（寧波、杭州、嘉興、溫州、金華、紹興）、江蘇共4個(gè)城市（蘇州、南京、無錫、常州）；西部地區(qū)雖有城市上榜，但人口增速不敵東南沿海地區(qū)。七普期間，除廣東和長(zhǎng)三角區(qū)域的核心城市及周邊城市進(jìn)入榜單外，更多沿長(zhǎng)江、黃河兩大流域的城市進(jìn)入視野，如西安、鄭州、銀川、長(zhǎng)沙、成都、貴州、昆明等。從兩次人口普查增速還可以看出，流動(dòng)人口由東部部分回流至中西部，中西部地區(qū)的幾大中心城市崛起，且中西部單核城市對(duì)人口吸附能力增加。

??2、全國城市人口增速后50排名

??七普中有2城的人口流出速度超過30%。四平和綏化人口的流出速度位于全國前列，分別是-46.41%和-30.65%。以上城市均位于東北地區(qū)，七普降幅相比六普變化顯著。

??后20名的城市接近8成來自東北區(qū)域。東北各省的人口降幅最為明顯，在后20名城市中，有15個(gè)城市來自東北地區(qū)，人口降幅均高于10%以上；其中4成的城市人口降幅高達(dá)20%及以上，除四平、綏化外，還有齊齊哈爾、白城、黑河、本溪、通化和松原等城市。此外，中部和西部的個(gè)別三四線城市（武威、巴中、內(nèi)江）人口降幅也較突出，人口降幅介于15%-20%之間。

??后50名的城市多因資源耗竭、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定等因素導(dǎo)致人口流出。因過分依賴重工業(yè)和能源的城市主要有雙鴨山、吉林、雞西、松原等城市；因缺乏制造業(yè)支撐、產(chǎn)業(yè)較為低端的城市有巴中、武威、烏蘭察布、內(nèi)江等城市。

??3、全國70城七普和六普房?jī)r(jià)漲幅比較

??由于新房?jī)r(jià)格目前受到限價(jià)等政策制約，不能較好地反映真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，因此我們重點(diǎn)對(duì)國家統(tǒng)計(jì)局的二手房?jī)r(jià)格指標(biāo)進(jìn)行分析。鑒于二手房銷售價(jià)格調(diào)查為非全面調(diào)查，采用重點(diǎn)調(diào)查和典型調(diào)查相結(jié)合的方法，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)上報(bào)、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實(shí)地采價(jià)相結(jié)合的方式收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，特別是在2010年之前，越小的城市填報(bào)質(zhì)量可能較差，因此會(huì)出現(xiàn)一些小城市數(shù)據(jù)較為異常的情況。通過國家統(tǒng)計(jì)局公布的六普和七普后5年的70城二手房?jī)r(jià)格漲幅比較，可以發(fā)現(xiàn)以下特征：

??北上廣深等一線城市七普后5年房?jī)r(jià)漲幅依舊位居前列。雖然北京、上海近年來對(duì)城市人口進(jìn)行管控，人口增速也明顯回落。但這些城市本身人口基數(shù)大，經(jīng)濟(jì)實(shí)力突出，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也具有良好基礎(chǔ)，房?jī)r(jià)也并未受到人口增速放緩的影響。深圳則作為全國主要的人口導(dǎo)入城市，在七普人口增速處于全國首位的效應(yīng)推動(dòng)下，房?jī)r(jià)整體漲幅也處于前三。而且由于深圳2015年房?jī)r(jià)漲幅較大，在計(jì)算2016年后5年漲幅時(shí)這一要素?zé)o法計(jì)入，因此深圳七普期間的整體房?jī)r(jià)漲幅還應(yīng)更高。可以看出，人口的大量導(dǎo)入對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的影響是比較明顯的。

??合肥、無錫、杭州等長(zhǎng)三角城市七普后5年房?jī)r(jià)漲幅排名靠前。從這些城市七普人口增速看，也同樣進(jìn)入了前50排名。人口的增速排名雖然不如房?jī)r(jià)增速排名那么突出，但也能反映出人口導(dǎo)入對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)作用。當(dāng)然，每個(gè)城市的區(qū)域規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口及房地產(chǎn)政策等也都是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。如合肥二手房?jī)r(jià)經(jīng)歷了2016年和2020年下半年兩波快速上漲，2016年主要是業(yè)主抬價(jià)以及炒房團(tuán)的加入，2020年下半年受“風(fēng)投城市”概念影響，合肥以政務(wù)、高新、濱湖等聚集的西南區(qū)域，由于聚集了各類高新產(chǎn)業(yè)，但這些熱點(diǎn)區(qū)域的供應(yīng)卻很少，導(dǎo)致新房供應(yīng)嚴(yán)重不足，房?jī)r(jià)開始快速上漲。無錫二手房?jī)r(jià)增速排名靠前，主要是近年來無錫城市競(jìng)爭(zhēng)力、吸引力持續(xù)增強(qiáng)，新增人口逐年增多，居民購房需求不斷增加，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)。杭州則是近年來人才引進(jìn)力度較大，再加上自身產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，二手房?jī)r(jià)漲幅也處于前列。

??部分東北及中西部城市七普后5年房?jī)r(jià)漲幅排名靠后。牡丹江、錦州、常德、岳陽、南充等城市七普后5年房?jī)r(jià)漲幅下滑明顯，排名也處于靠后位置。從七普人口增速排名看，這些城市同樣也進(jìn)入后50排名。這些城市多為東北及中西部的四線城市，近年來人口均呈現(xiàn)持續(xù)流出態(tài)勢(shì)，再加上受到各自經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、城市發(fā)展的制約因素，也導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅較低，增長(zhǎng)空間有限。

??七普后5年房?jī)r(jià)漲幅較六普后5年房?jī)r(jià)漲幅上升超過20%的城市有8個(gè)。這些城市分別為合肥、廣州、深圳、揚(yáng)州、徐州、呼和浩特、上海、寧波。從七普人口增速與六普人口增速比較看，這些城市中，七普人口增速較為明顯的是廣州和深圳，增速均在20%左右；合肥和呼和浩特則小幅增長(zhǎng)，但七普人口增速絕對(duì)值也均超過20%；而上海和寧波均呈現(xiàn)增速回落態(tài)勢(shì)，其中寧波雖然小幅回落，但增速絕對(duì)值仍在20%以上。從這里也可以看出，人口增長(zhǎng)雖然能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起推動(dòng)作用，但并不是決定性因素。

??七普后5年房?jī)r(jià)漲幅較六普后5年房?jī)r(jià)漲幅下降超過30%的城市有9個(gè)。這些城市分別為襄陽、溫州、烏魯木齊、蘭州、牡丹江、岳陽、湛江、三亞、遵義。從七普人口增速與六普人口增速比較看，這些城市中，烏魯木齊、溫州、牡丹江、湛江、岳陽均呈現(xiàn)人口增速大幅回落態(tài)勢(shì)，其中牡丹江人口流失最為明顯，與其房?jī)r(jià)增速走勢(shì)相關(guān)性較大。而蘭州和三亞人口增速均呈現(xiàn)一定程度上升，這就與其房?jī)r(jià)增速走勢(shì)有所背離，主要還是與這兩個(gè)城市各自情況有關(guān)。蘭州主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為緩慢，再加上2020年受疫情影響導(dǎo)致觀望客群基數(shù)增大，二手房市場(chǎng)價(jià)格漲幅放緩。三亞一方面是2010年國際旅游島建設(shè)規(guī)劃發(fā)布后，房?jī)r(jià)大漲導(dǎo)致六普后5年房?jī)r(jià)漲幅異動(dòng)明顯，另一方面，2018年限購限售后，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊較大，二手房市場(chǎng)價(jià)格漲幅整體也明顯放緩。

??六

??總 結(jié)

??通過對(duì)全國城市的七普以及歷史人口普查數(shù)據(jù)進(jìn)行比較分析，可以發(fā)現(xiàn)近20年來我國城市常住人口的時(shí)空發(fā)展特征。同時(shí)，將城市人口變化與房地產(chǎn)價(jià)格變化進(jìn)行結(jié)合分析，也能為我們進(jìn)一步認(rèn)識(shí)人口與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系提供重要參考。

??1、從人口總量看，重慶、上海、北京和成都常住人口超過2000萬。七普超過1000萬以上人口的城市達(dá)到19個(gè)，較六普增加了2城。排名前十城市主要為國家中心城市和新一線城市，這些城市普遍具備經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)好、就業(yè)空間大、薪資福利高、公共設(shè)施完善等特質(zhì)，較大的人口總量規(guī)模，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了基礎(chǔ)。

??2、從人口增量看，深圳、廣州、成都三城七普人口增量居前三名，均超500萬。增量排名前20的城市主要是一二線城市，作為所在區(qū)域的重要增長(zhǎng)極，在各區(qū)域的發(fā)展中扮演著舉足輕重的角色，不斷吸引周邊城市的人口集聚。同時(shí)，人口增量前列城市中有部分城市還呈現(xiàn)兩種人口變化特征：一是七普較六普人口增量大幅減少，如北京、上海、天津等主要受到行政管控或經(jīng)濟(jì)下滑影響。二是七普較六普人口增量大幅上升，如重慶、南寧、臨沂、阜陽等，主要與這些城市的城市地位上升、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好、對(duì)周邊城市的虹吸效應(yīng)突出有關(guān)。人口增量排名靠后城市多數(shù)位于東北地區(qū)，還有部分三四線城市位于中西部地區(qū)，主要是中西部地區(qū)核心城市對(duì)周邊城市的人口吸引顯著。而東部城市由于產(chǎn)業(yè)協(xié)同、交通互聯(lián)等條件相對(duì)較好，城市間融合度較高，核心城市的虹吸效應(yīng)不明顯。

??3、從人口增速看，深圳、珠海、拉薩、西安和三亞5城增速超過50%。增速排名前50名的城市中，廣東和浙江兩省的人口吸引能力強(qiáng)勁。從各省內(nèi)部看，存在明顯的區(qū)域差異，廣東人口增速較快的城市均分布在深圳、廣州及鄰近周邊城市；浙江省內(nèi)存在人口持續(xù)流入、后10年人口增速弱于前10年及人口流出轉(zhuǎn)變?yōu)槿丝诹魅?種人口增長(zhǎng)特征；另外，江蘇省內(nèi)存在顯著的蘇南、蘇北差異，兩次普查中人口增速較多的城市均位于蘇南城市，蘇北城市無一上榜。人口增速排名靠后城市中，除了東北城市人口降幅明顯外，一些中、西部的個(gè)別三四線城市人口降幅也較突出?？傮w而言，人口增速排名靠后城市主要受到資源耗竭、產(chǎn)業(yè)落后及結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定等因素影響。

??4、從人口增速與房?jī)r(jià)漲幅的相關(guān)性看，整體相關(guān)度較強(qiáng)。長(zhǎng)期看，人口對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)很重要，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量和價(jià)格中，價(jià)格漲幅與人口增速有一定正相關(guān)。一類是房?jī)r(jià)漲幅較大、人口增速也較快的城市，如合肥、無錫和杭州七普后5年房?jī)r(jià)漲幅排名靠前，這些城市七普人口增速也基本在20%以上。另一類是房?jī)r(jià)漲幅較小、人口增速也較慢的城市，如牡丹江、錦州、常德、岳陽、南充等城市七普后5年房?jī)r(jià)漲幅下滑明顯，排名也處于靠后位置。從七普人口增速排名看，這些城市同樣也進(jìn)入后50排名，均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。同時(shí)，由于房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)量周期偏短，使部分城市數(shù)據(jù)產(chǎn)生異動(dòng)，且在5年中期的房?jī)r(jià)變化中，人口增速不能算核心因素，因此也存在部分城市的房?jī)r(jià)漲幅與人口增速相關(guān)度不高的情況。如深圳七普人口增速處于全國首位，達(dá)到69.5%，七普后5年房?jī)r(jià)漲幅則處于全國第三，主要是由于2015年房?jī)r(jià)漲幅較大，在計(jì)算2016年后5年漲幅時(shí)這一要素?zé)o法計(jì)入，造成整體漲幅不如預(yù)期。三亞則是七普人口增速有一定程度上升，但七普后5年房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)較大回落，主要是一方面2010年國際旅游島建設(shè)規(guī)劃發(fā)布后，房?jī)r(jià)大漲導(dǎo)致六普后5年房?jī)r(jià)漲幅異動(dòng)明顯，另一方面，2018年限購限售后，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊較大，二手房市場(chǎng)價(jià)格漲幅整體也明顯放緩。