[中房研協(xié)]“七普”人口數(shù)據(jù)深刻影響房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展方向

??熱點(diǎn)聚焦

5月11日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布第七次人口普查數(shù)據(jù)，包括全國(guó)總?cè)丝?、分地區(qū)人口、城鎮(zhèn)化率、人口年齡結(jié)構(gòu)、性別構(gòu)成、受教育情況等多個(gè)指標(biāo)。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查結(jié)果，我國(guó)全國(guó)人口共14.1178億人，和2010年（第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)）的13.3972億人相比，增加7206萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.38%，年平均增長(zhǎng)率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長(zhǎng)率0.57%下降0.04個(gè)百分點(diǎn)。

??本次人口普查意義重大，人口普查數(shù)據(jù)中呈現(xiàn)的城鎮(zhèn)化、高素質(zhì)化、及老齡化等特點(diǎn)，均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，通過(guò)對(duì)人口結(jié)構(gòu)變化的分析可以讓我們理清未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向，從而積極應(yīng)對(duì)人口發(fā)展可能出現(xiàn)的機(jī)遇、風(fēng)險(xiǎn)及挑戰(zhàn)。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??人口紅利漸退，加快推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型進(jìn)程

??在第七次人口普查數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆透露，根據(jù)初步匯總數(shù)據(jù)，2020年我國(guó)出生人口為1200萬(wàn)人，對(duì)比16年到19年期間，每年的出生人口減少了300萬(wàn)到600萬(wàn)，年輕人生育意愿普遍偏低。出生人口數(shù)量下滑，人口紅利逐漸消退，雖然數(shù)據(jù)顯示人口總量還在增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)速度已經(jīng)開(kāi)始放緩。

??從勞動(dòng)人口數(shù)量來(lái)看，2010 年到2020 年，15-59 歲的勞動(dòng)人口數(shù)量占比由2010 年的70.14% 下降到了目前的63.35%，這意味著勞動(dòng)人口減少了近6,700 萬(wàn)人。在未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，勞動(dòng)人口供應(yīng)不足，人口紅利優(yōu)勢(shì)已經(jīng)難以為繼，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)將逐漸被技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)替代，科技創(chuàng)新及高端制造業(yè)將成為我國(guó)未來(lái)的重點(diǎn)發(fā)展方向。同時(shí)，過(guò)去十年，中國(guó)大力發(fā)展高等教育，為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供了人才保障。

??隨著人口紅利的逐漸消失，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定、寬松的環(huán)境。目前為了控制房?jī)r(jià)的上漲，我國(guó)政府在貸款、購(gòu)房、稅收等方面都進(jìn)行了限制，整體政策環(huán)境偏向收緊，但隨著新生人口數(shù)量下降，購(gòu)房需求逐步減少，政策也將逐步做出精細(xì)化調(diào)整。

??城鎮(zhèn)化率不斷提高，城市群建設(shè)加速前進(jìn)

??從2010 年至2020 年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率從49.7% 上升至63.9%，平均每年有超過(guò)2,000萬(wàn)的人口從農(nóng)村進(jìn)入到城市。大批農(nóng)村人口進(jìn)入到城市將會(huì)在消費(fèi)、住房、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多方面推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在此前提下，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)業(yè)互動(dòng)、和諧發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展將成為未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力來(lái)源。從地域分布特征來(lái)看，在過(guò)去十年中，中國(guó)的人口呈現(xiàn)向東部聚集的趨勢(shì)。從人口占比來(lái)看，東部地區(qū)人口占比較2010年上升了2.15個(gè)百分點(diǎn)，至39.93%，絕對(duì)值增加了近4,594 萬(wàn)人；而東北區(qū)域的人口較十年前下降了1.2個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)值減少約1,357萬(wàn)人。

??人口的遷移與區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及活躍度息息相關(guān)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不同催生了人口流動(dòng)的分化。東部長(zhǎng)三角、粵港澳等區(qū)域由于經(jīng)濟(jì)更加發(fā)達(dá)和更具活力吸引了更多的人口聚集，城市群的發(fā)展也相對(duì)更加成熟。人口的遷移與流動(dòng)帶來(lái)了地域性住房需求的增長(zhǎng)。未來(lái)房地產(chǎn)的增量市場(chǎng)，也將圍繞著兩個(gè)地區(qū)和周邊城市群展開(kāi)，未來(lái)，中國(guó)的城市群建設(shè)將繼續(xù)加速推進(jìn)。

??養(yǎng)老需求的急速上升促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展

??本次人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)60歲以上的老齡人口達(dá)到2.64億人，占比為18.7%。其中，65歲及以上人口占比為13.5%，較十年前上漲了5.44個(gè)百分點(diǎn)。聯(lián)合國(guó)規(guī)定，65 歲以上老人占總?cè)丝诘?% 的地區(qū)即被視為老齡化社會(huì)，按照這一標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)目前已經(jīng)進(jìn)入到老齡化社會(huì)，且人口年齡結(jié)構(gòu)的變化在未來(lái)十到二十年將更加突出。預(yù)計(jì)到2035年，中國(guó)65歲以上人口將超過(guò)3億人，占總?cè)丝诒戎剡_(dá)20.6%。

??與老年人口數(shù)量不斷攀升相對(duì)的，是我國(guó)養(yǎng)老設(shè)施的短缺，2019 年，中國(guó)每千人老年人養(yǎng)老床位數(shù)為30.5 張，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家50 張的水平，養(yǎng)老設(shè)施缺口巨大。隨著養(yǎng)老需求的增長(zhǎng)，加之第一批中產(chǎn)階級(jí)退休在即，中高端養(yǎng)老需求將迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模也將進(jìn)一步擴(kuò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與醫(yī)療機(jī)構(gòu)的合作將市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，在未來(lái)將成為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。