[克而瑞]?萬(wàn)億GDP三線城市周期系列研究之 南通：“當(dāng)紅炸子雞”市場(chǎng)天花板已至

??近年來(lái)，隨著南通全面接軌上海都市圈，市場(chǎng)價(jià)值迎來(lái)質(zhì)的蛻變，樓、地市持續(xù)火熱，地價(jià)、房?jī)r(jià)輪動(dòng)性上漲。2020年以來(lái)，主城區(qū)拿地拼運(yùn)氣、郊縣拼膽量，北三縣地價(jià)全面破萬(wàn)，地王刺激下北三縣房?jī)r(jià)追漲。作為“當(dāng)紅炸子雞”的南通，市場(chǎng)周期能否一如既往的強(qiáng)勢(shì)？市場(chǎng)天花板又在哪里？

??01

??樓、地市周期性同步

??地王刺激下北三縣房?jī)r(jià)追漲

??……略……

??（一）主城區(qū)拿地拼運(yùn)氣、郊縣拼膽量，北三縣地價(jià)全面破萬(wàn)

??2011-2015年，南通放量供地，涉宅用地年平均成交建面達(dá)600萬(wàn)平方米，土地去化周期超3年。受此影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，房地產(chǎn)庫(kù)存高企。與此同時(shí)，房企拿地?zé)崆槠降?，成交平均樓板價(jià)低于2000元/平方米，平均溢價(jià)率在5%以下。

??2016年以來(lái)，南通市政府主動(dòng)調(diào)降供地規(guī)模，年度宅地成交建面保持在350萬(wàn)平方米左右，土地去化周期縮短至1年。地價(jià)跳躍式上漲，2016年南通宅地成交平均樓板價(jià)達(dá)到4343元/平方米，同比增長(zhǎng)2倍有余。此后四年，樓板價(jià)仍以年均20%的增速穩(wěn)步上漲。

??2016年以來(lái)，南通土拍市場(chǎng)持續(xù)高熱，房企參拍熱情持續(xù)高漲，區(qū)域地王頻現(xiàn)，高價(jià)地層出不窮。為抑制土地價(jià)格非理性上漲，政府接連出臺(tái)土拍新規(guī)，2017年下半年，南通市區(qū)全面開(kāi)啟土拍限價(jià)。2019年，將土拍溢價(jià)率與預(yù)售取證節(jié)點(diǎn)相掛鉤，溢價(jià)率超30%地塊結(jié)構(gòu)封頂后方可取證，溢價(jià)率超45%地塊則實(shí)行現(xiàn)房銷售。2020年2月，首次引入一次性報(bào)價(jià)規(guī)則，競(jìng)拍至價(jià)格上限隨即轉(zhuǎn)入一口價(jià)環(huán)節(jié)，由報(bào)價(jià)最接近均值者競(jìng)得，9月，土拍雙限升級(jí)，明令禁止房企多馬甲拍地。

??而以限定的房?jī)r(jià)與地價(jià)測(cè)算，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目仍有一定的利潤(rùn)可圖。因此，主城區(qū)宅地大都進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，拿地與否完全取決于運(yùn)氣。遠(yuǎn)郊區(qū)縣土拍價(jià)高者得，拿地與否主要取決于膽量，那些土儲(chǔ)所剩不多乃至斷檔的企業(yè)，出于“生存”本能的考量，拿地積極性最為強(qiáng)烈。即使投測(cè)算不過(guò)來(lái)帳，也要硬著頭皮高價(jià)拿地。

??2020年以來(lái)，主城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地普遍搖號(hào)，典型如祥生，成功搖到崇川區(qū)R20001地塊，成為17家房企中的“幸運(yùn)兒”。通州區(qū)單價(jià)地王紀(jì)錄三度刷新，例如大發(fā)總價(jià)12.1億元奪下金沙鎮(zhèn)R2021-004地塊，樓板價(jià)14095元/平方米。北三縣（如皋、海安、如東）地價(jià)全面破萬(wàn)，例如上海建發(fā)盛高總價(jià)16.7億元摘得如城鎮(zhèn)R2020128地塊，樓板價(jià)11917元/平方米，創(chuàng)如皋市新的單價(jià)地王。

??（二）地王推漲房?jī)r(jià)上升預(yù)期，成交周期性波動(dòng)上半年火爆、下半年平穩(wěn)

??南通屬于典型的地王推動(dòng)的市場(chǎng)，2016年以來(lái)土拍市場(chǎng)持續(xù)火熱，多區(qū)域頻出地王，并數(shù)次刷新全市單價(jià)地王紀(jì)錄，地價(jià)上漲倒逼房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。鑒于上半年拿地可以結(jié)轉(zhuǎn)到下半年銷售沖業(yè)績(jī)，南通房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性波動(dòng)，上半年土拍市場(chǎng)火爆，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣異?；馃?，下半年企業(yè)拿地態(tài)度趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)隨之回歸穩(wěn)態(tài)。

??2016年，南通房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著轉(zhuǎn)暖，主城區(qū)商品住宅成交396萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。2017年以來(lái)，主城區(qū)供應(yīng)持續(xù)偏緊，年均成交面積基本維持在300萬(wàn)平方米高位波動(dòng)，庫(kù)存去化周期保持在3-6個(gè)月。2021年一季度，主城區(qū)成交52萬(wàn)平方米，受去年極低基數(shù)影響，同比增長(zhǎng)87%，較2019年同期下降12%。新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化表現(xiàn)優(yōu)異，平均去化率超九成，熱銷盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即首罄。

??北三縣房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)封閉，市場(chǎng)周期比主城區(qū)慢一拍，2020年以來(lái)隨著北三縣地價(jià)全面破萬(wàn)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)一輪補(bǔ)漲行情。

??02

??市場(chǎng)周期歷經(jīng)兩次躍升

??現(xiàn)步入第三階盤(pán)整期

??（一）受制于主城區(qū)供應(yīng)不濟(jì)，2016年底成交步入“下行拐點(diǎn)”

??……略……

??（二）2015年7月房?jī)r(jià)步入加速上升期，累計(jì)漲幅多達(dá)2倍

??……略……

??（三）成交金額三階躍升，2019年9月進(jìn)入第三階盤(pán)整期

??基于成交數(shù)據(jù)“失真”、房?jī)r(jià)加速上漲，我們使用成交金額濾波擬合南通城市周期強(qiáng)弱變化。不難發(fā)現(xiàn)，南通房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容，整體呈三階躍升態(tài)勢(shì)，間雜兩段上升期。具體來(lái)說(shuō)：

??2012年2月-2015年2月，南通房地產(chǎn)市場(chǎng)步入第一階段盤(pán)整期，時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá)三年，成交金額濾波維持在5-15。在此期間，南通樓市不溫不火，成交整體運(yùn)行平穩(wěn)，主城區(qū)月均成交面積不足15萬(wàn)平方米，房?jī)r(jià)也是持續(xù)低位運(yùn)行。尤其是2014年，南通房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，市場(chǎng)觀望情緒濃重，樓市成交異常低迷，打折降價(jià)常態(tài)化。

??2015年3月-2016年10月，南通房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入上升周期。本輪上升周期持續(xù)20個(gè)月，成交金額濾波從波谷13.1升至波峰37.8，增幅達(dá)191%。2015年3月-2016年1月，多重利好刺激下，蟄伏已久的南通樓市開(kāi)始復(fù)蘇，成交金額濾波穩(wěn)步增長(zhǎng)。2016年，南通房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)首個(gè)成交大年，全年主城區(qū)成交面積高達(dá)396萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。置業(yè)群體認(rèn)購(gòu)踴躍，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化表現(xiàn)搶眼，核心區(qū)域更是一房難求。

??2016年11月-2019年1月，南通房地產(chǎn)市場(chǎng)邁入第二階段盤(pán)整期，時(shí)間跨度26個(gè)月，成交金額濾波在30-41區(qū)間內(nèi)窄幅波動(dòng)。一方面，房?jī)r(jià)仍保持上漲態(tài)勢(shì)，但增速較此前略有放緩，另一方面，成交面積震蕩下行，源于主城區(qū)供應(yīng)乏力。2017、218年，主城區(qū)成交金額基本維持在400億元附近。

??2019年2月-8月，南通房地產(chǎn)市場(chǎng)重回上升周期，持續(xù)7個(gè)月，成交金額濾波由38.5升至67.6，增幅高達(dá)76%。具體而言，2019年初南通樓市迅速轉(zhuǎn)暖，成交急速攀升。主要原因在于一季度返鄉(xiāng)置業(yè)潮不期而至且規(guī)模空前，二季度人才購(gòu)房補(bǔ)貼等政策催化下市場(chǎng)進(jìn)一步轉(zhuǎn)向火熱，疊加供應(yīng)持續(xù)偏緊，恐慌性購(gòu)房情緒加速蔓延，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率維持在90%以上，屢有項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即售罄。

??2019年9月至今，南通房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入第三階盤(pán)整期，時(shí)間跨度已超過(guò)19個(gè)月，成交金額濾波在40-65寬幅波動(dòng)，疫情加劇了市場(chǎng)波動(dòng)幅度。具體而言，2019年9-12月，南通房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求形勢(shì)加劇，受制于供應(yīng)不濟(jì)，成交急速下滑，房?jī)r(jià)仍持續(xù)上漲。與此同時(shí)，庫(kù)存持續(xù)走低，主城區(qū)庫(kù)存面積一度降至60萬(wàn)平方米，去化周期低至1.6個(gè)月。進(jìn)入2020年，南通樓市一波三折，一季度受新冠肺炎疫情影響樓市成交近乎停擺，二季度市場(chǎng)明顯升溫，成交創(chuàng)年內(nèi)新高，三季度以來(lái)市場(chǎng)漸顯疲態(tài)，成交也是高位回調(diào)。

??03

??南通樓市短期看土拍熱度

??中長(zhǎng)期看人口及市場(chǎng)預(yù)期

??……略……

??（一）短期看土拍熱度，地王刺激下樓市或?qū)⒊掷m(xù)火熱

??南通屬于典型的地王推動(dòng)的市場(chǎng)，地王成為市場(chǎng)冷暖變化的重要因素。鑒于上半年拿地可以結(jié)轉(zhuǎn)到下半年銷售沖業(yè)績(jī)，南通房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈周期性波動(dòng)。相對(duì)而言，上半年南通土拍市場(chǎng)火爆，樓市同樣持續(xù)高熱，下半年企業(yè)拿地態(tài)度趨于理性，樓市隨之回歸穩(wěn)態(tài)。

??2016年以來(lái)南通土拍市場(chǎng)持續(xù)火熱，多區(qū)域頻出地王，并數(shù)次刷新全市單價(jià)地王紀(jì)錄，地價(jià)上漲倒逼房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。典型如2016年底，盛和總價(jià)9.76億元奪下港閘區(qū)R16024地塊，樓板價(jià)10442元/平方米，創(chuàng)全市新的單價(jià)地王。隨后遠(yuǎn)創(chuàng)、中海接連刷新全市單價(jià)地王紀(jì)錄，房?jī)r(jià)看漲預(yù)期強(qiáng)烈。

??受此影響，2016年以來(lái)南通房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高熱，房?jī)r(jià)始終保持較快上漲態(tài)勢(shì)。典型如2020年，主城區(qū)拿地拼運(yùn)氣，優(yōu)質(zhì)宅地大都進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，郊縣拿地拼膽量，北三縣（如皋、海安和如東）地價(jià)全面破萬(wàn)，房?jī)r(jià)隨之出現(xiàn)一輪補(bǔ)漲行情。

??我們認(rèn)為南通樓市前景短期看土拍熱度。具體而言，倘若土拍市場(chǎng)持續(xù)火熱，高價(jià)地乃至地王頻出，成本推動(dòng)效應(yīng)下，地價(jià)上漲勢(shì)必將倒逼房?jī)r(jià)上漲預(yù)期?；谫I(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理作祟，房?jī)r(jià)預(yù)期看漲很大程度上將刺激潛在購(gòu)房消費(fèi)，甚至倒逼恐慌性購(gòu)房消費(fèi)。受此影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持高熱度，成交將持續(xù)高位運(yùn)行，房?jī)r(jià)依舊面臨一定的上漲壓力。倘若土拍市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，底價(jià)成交常態(tài)化，乃至流拍地塊大幅增多，市場(chǎng)觀望情緒或?qū)⒃倨?。受此影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒚黠@降溫，成交量、價(jià)將趨勢(shì)性走穩(wěn)，甚至向下調(diào)整。

??聯(lián)系到南通主城區(qū)供地持續(xù)緊俏，優(yōu)質(zhì)宅地更是房企爭(zhēng)搶的對(duì)象，拿地或?qū)⒂永щy?；谄髽I(yè)補(bǔ)庫(kù)存的現(xiàn)實(shí)需要，現(xiàn)階段北三縣不失為房企獲地補(bǔ)庫(kù)存的重要渠道。而在全市普通商品住房用地均采取“控房?jī)r(jià)、控地價(jià)”方式供應(yīng)后，北三縣土拍市場(chǎng)或?qū)②厔?shì)性走穩(wěn)，核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)宅地仍將高價(jià)出讓。

??可以期許的是，短期內(nèi)南通土拍熱度難降，高價(jià)地仍將時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)火熱，成交大概率將持續(xù)高位運(yùn)行。但由于新政加強(qiáng)房?jī)r(jià)備案管理，全面實(shí)行商品住房最高備案價(jià)及片區(qū)指導(dǎo)價(jià)制度，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)漲幅將逐漸趨于平緩。

??（二）中長(zhǎng)期看人口及市場(chǎng)預(yù)期，需求瓶頸制約成交或?qū)⒏呶怀址€(wěn)

??……略……

??1、善于培養(yǎng)但留不住人才，蘇北地區(qū)導(dǎo)入人口有限

??南通乃是傳統(tǒng)的人口輸出型城市，受限于城市產(chǎn)業(yè)能級(jí)、居民薪資收入與周邊核心一、二線城市皆存較大差距，本地人口持續(xù)凈流出，常住戶籍人口比長(zhǎng)期保持在0.95低位。

??正所謂江蘇教育看南通，南通乃是傳統(tǒng)的教育大市，善于培養(yǎng)各類高素質(zhì)人才，優(yōu)質(zhì)高中本科錄取率長(zhǎng)期保持在95%以上。但留不住人才，高素質(zhì)人才更易被上海、蘇州、南京等周邊核心一、二線城市所吸附，人口導(dǎo)入情況不甚理想，外來(lái)人口主要來(lái)自于蘇北地區(qū)。

??近年來(lái)，南通常住人口略有提升，但整體增幅十分有限，年均常住人口增量皆不足1萬(wàn)人，戶籍人口更是持續(xù)走低，高素質(zhì)人才仍加速外流。2019年末，南通常住人口731.8萬(wàn)人，同比凈增加0.8萬(wàn)人，戶籍人口759.8萬(wàn)人，同比凈減少2.7萬(wàn)人。

??2、人口老齡化問(wèn)題愈加嚴(yán)重，潛在購(gòu)房需求趨于飽和

??購(gòu)房屬于低頻次消費(fèi)行為，置業(yè)群體主要集中在20-50歲年齡段，年輕人基于組建新的家庭通常會(huì)購(gòu)買(mǎi)婚房，中年人為了改善居住環(huán)境、優(yōu)化功能空間，通常會(huì)改善性換房，50歲以上年齡人口再購(gòu)房的需求將顯著退坡。

??南通已進(jìn)入深度老齡化，人口老齡化問(wèn)題愈加嚴(yán)重。南通乃是著名的“長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)”，老齡人口逐年提升。2019年，南通60歲以上老齡人口升至233.6萬(wàn)人，同比凈增長(zhǎng)3.3萬(wàn)人，占當(dāng)年戶籍人口的比重達(dá)到30.7%，同比提升0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??受此影響，南通潛在置業(yè)群體基數(shù)將趨勢(shì)性下行，市場(chǎng)需求也將趨于飽和，甚至將明顯退坡。

??3、房?jī)r(jià)、地價(jià)虛高，市場(chǎng)預(yù)期基本兌現(xiàn)甚至適度透支

??2016年以來(lái)，南通房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，城市房?jī)r(jià)、地價(jià)輪動(dòng)上漲，核心動(dòng)因在炒作市場(chǎng)預(yù)期。

??對(duì)比同類型的萬(wàn)億GDP強(qiáng)三線城市，南通房?jī)r(jià)明顯偏高，累計(jì)漲幅同樣不容小覷。2021年一季度，南通主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)高達(dá)29695元/平方米，僅次于東莞，明顯高于無(wú)錫、佛山這類強(qiáng)三線城市。相較于2015年，南通主城區(qū)房?jī)r(jià)累計(jì)上漲200%，整體漲幅僅落后于東莞，同樣高于無(wú)錫、佛山這類強(qiáng)三線城市。

??對(duì)比核心城市與衛(wèi)星城市的鄰近區(qū)域房?jī)r(jià)，南通啟東市房?jī)r(jià)略顯偏高。2021年一季度，南通啟東市房?jī)r(jià)13974元/平方米，緊鄰的上海崇明區(qū)房?jī)r(jià)30803元/平方米，兩者房?jī)r(jià)之間的比值約0.45。反觀佛山南海區(qū)與廣州荔灣區(qū)房?jī)r(jià)之比約0.42，東莞東南臨深片區(qū)與深圳龍華區(qū)房?jī)r(jià)之比約0.40，直觀反映南通啟東市房?jī)r(jià)似有偏高的跡象。

??值得一提的是，佛山南海區(qū)、東莞東南臨深片區(qū)、太倉(cāng)科教新城片區(qū)皆屬全市的價(jià)格高地，啟東則是南通相對(duì)的價(jià)格洼地，主城區(qū)房?jī)r(jià)相當(dāng)于啟東市房?jī)r(jià)的2.1倍，側(cè)面映證南通房?jī)r(jià)存在“虛高”的成分。

??對(duì)比同類型的萬(wàn)億GDP強(qiáng)三線城市單價(jià)地王，南通地價(jià)天花板看似合理、實(shí)則偏高。南通單價(jià)地王紀(jì)錄與無(wú)錫基本持平，與佛山、東莞仍存較大差距。早在2018年7月，金茂總價(jià)11.9億元奪下南通崇川區(qū)R18017地塊，樓板價(jià)19435元/平方米，創(chuàng)南通新的單價(jià)地王。而在2020年6月，三盛集團(tuán)總價(jià)18.5億元摘得無(wú)錫XDG-2020-28號(hào)地塊，樓板價(jià)19542元/平方米，創(chuàng)錫城新的單價(jià)地王。

??2020年以來(lái)，南通主城區(qū)土拍實(shí)行限房?jī)r(jià)、限地價(jià)，當(dāng)企業(yè)競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)上限，將采取現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)抽簽確定競(jìng)得人。受此影響，主城區(qū)宅地大都進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，拿地與否完全取決于運(yùn)氣。與此同時(shí)，北三縣（如皋、海安和如東）土拍市場(chǎng)異常火熱，地價(jià)全面破萬(wàn)。例如2021年2月，上海建發(fā)盛高總價(jià)16.7億元競(jìng)得如皋市如城鎮(zhèn)R2020128地塊，樓板價(jià)11917元/平方米，刷新如皋市單價(jià)地王紀(jì)錄。

??南通地價(jià)實(shí)則偏高已在北三縣有所體現(xiàn)，部分高價(jià)地已然面臨去化困難的窘境。例如2020年9月，龍信在海安市七星湖片區(qū)連拿兩宗地，樓板價(jià)皆超7700元/平方米，售價(jià)預(yù)期在15000元/平方米，但周邊競(jìng)品售價(jià)僅12500元/平方米，去化仍有壓力，致使龍信開(kāi)盤(pán)接連延期。

??我們認(rèn)為南通房?jī)r(jià)、地價(jià)基本與無(wú)錫、佛山這類強(qiáng)三線城市齊平，但城市基本面猶存較大差距，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)短板更是南通的“硬傷”，市場(chǎng)預(yù)期基本兌現(xiàn)甚至適度透支，未來(lái)南通房?jī)r(jià)及地價(jià)進(jìn)一步提升的空間著實(shí)有限。

??04

??綜概：2021-2022年進(jìn)入高位盤(pán)整期

??北三縣猶存去化隱憂

??……略……

??（一）短期土拍熱度難降，2021年主城區(qū)成交高位維持在300萬(wàn)平

??南通樓市前景短期看土拍熱度，高價(jià)地乃至地王仍是市場(chǎng)冷暖變化的“催化劑”。

??而在雙集中供地后，非重點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)顯著升溫，長(zhǎng)三角地區(qū)三四線城市土拍持續(xù)火熱，紹興、麗水等不斷刷新全市單價(jià)地王紀(jì)錄，并向下轄市縣“下沉”，紹興諸暨、麗水龍泉等同樣頻出地王。

??現(xiàn)階段南通仍是房企重點(diǎn)聚焦的熱點(diǎn)城市，短期內(nèi)土拍市場(chǎng)有望維系高熱度，主城區(qū)更是一地難求。而在新政實(shí)行覆蓋全市域的地價(jià)房?jī)r(jià)精準(zhǔn)化“雙控”制度后，北三縣土拍市場(chǎng)或?qū)②厔?shì)性走穩(wěn)，但核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)宅地仍將高價(jià)出讓。

??可以期許的是，短期內(nèi)南通房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度或?qū)T性延續(xù)，成交大概率將高位保持。相對(duì)而言，主城區(qū)市場(chǎng)需求更為堅(jiān)挺，但由于供應(yīng)不濟(jì)，2021年成交將維持在300萬(wàn)平方米附近窄幅波動(dòng)。與此同時(shí)，市場(chǎng)仍將周期性波動(dòng)，基于上半年拿地可以結(jié)轉(zhuǎn)到下半年銷售沖業(yè)績(jī)，上半年樓市、地市或?qū)⒊掷m(xù)火熱，樓市成交也將穩(wěn)中有升。下半年企業(yè)拿地態(tài)度趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將回歸穩(wěn)態(tài)，成交也將適度回落。

??（二）中長(zhǎng)期主城區(qū)市場(chǎng)趨勢(shì)性走穩(wěn)，北三縣高價(jià)地猶存去化隱憂

??南通樓市前景中長(zhǎng)期看人口及市場(chǎng)預(yù)期，潛在購(gòu)房需求堅(jiān)挺程度、市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)漲跌變化，仍將是市場(chǎng)周期性強(qiáng)弱轉(zhuǎn)化的核心因素。

??具體而言，南通本地人口長(zhǎng)期凈流出，善于培養(yǎng)人才但留不住人才，高素質(zhì)人才同樣不斷外流，蘇北地區(qū)導(dǎo)入人口則相對(duì)有限，增量購(gòu)房需求明顯不濟(jì)。值得擔(dān)憂的是，人口老齡化問(wèn)題愈加嚴(yán)重，潛在購(gòu)房需求基數(shù)或?qū)②厔?shì)性下行，市場(chǎng)需求或?qū)⒅饾u趨于飽和。

??對(duì)比同類型的萬(wàn)億GDP強(qiáng)三線城市，南通房?jī)r(jià)及地價(jià)看似合理、實(shí)則偏高，整體漲幅首屈一指，似有脫離城市經(jīng)濟(jì)基本面的嫌疑。聯(lián)系到市場(chǎng)預(yù)期已基本兌現(xiàn)甚至適度透支，未來(lái)房?jī)r(jià)及地價(jià)進(jìn)一步提升空間著實(shí)有限。

??樂(lè)觀預(yù)期下，中長(zhǎng)期南通房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)②厔?shì)性走穩(wěn)，并以時(shí)間換空間。相對(duì)而言，主城區(qū)市場(chǎng)仍有需求支撐，預(yù)計(jì)2022年成交金額將進(jìn)入第三階高位盤(pán)整期，全年成交金額維持在600億元附近。反觀北三縣市場(chǎng)需求增長(zhǎng)受限，房?jī)r(jià)漲幅將整體走緩，高價(jià)地市場(chǎng)價(jià)值較難快速兌現(xiàn)，地王更將面臨一定的去化隱憂。