[克而瑞]調研紀要 | 浙江省三四線城市 (六十二)：金華市

??調研感受

??2020年疫后地王、學區(qū)、貨幣寬松，強化樓市上漲預期，成交量價創(chuàng)歷年新高

??2021年政策“高壓”下數(shù)據(jù)“失真”，成交下調實則限簽且無房可售

??江南、江北、湖海塘高端改善，房價2萬+，金義新區(qū)價格洼地，8成投資客 

??內需型市場，地緣性客戶就近置業(yè)為主，江北吸納蘭溪，江南吸納永康、武義

??居民“安貧樂富”，剛需200萬月供壓力大于首付，改善無上限，千萬排屋可熱銷

??“限房價”附加嚴苛配建條件，2幅地塊流拍，地市熱度微降

??央企、國企憑財務優(yōu)勢倒逼本土房企出局，厚樸、萬固等“各有所長”

??短期內供不應求，市場陣痛期難免，中長期限價地入市，維穩(wěn)概率較大

??金華，古稱婺州，浙江省地級市，長江三角洲中心區(qū)27城之一，下轄2個區(qū)、3個縣、代管4個縣級市，總面積10941.42平方千米。與其他三四線城市的發(fā)展格局略有不同，金華市區(qū)發(fā)展實則不如下屬代管的義烏(小商品市場）、永康（建筑、五金）、東陽（橫店影視、紅木、建筑）等，故而也有“浙江的金華，中國的永康、亞洲的橫店，世界的義烏”的說法。

??各市的樓市行情也呈現(xiàn)出差異化特征，以房價為例，義烏已遠超金華，永康則與金華不分伯仲，下文我們將結合實地調研情況，解析金華市區(qū)（婺城區(qū)+金東區(qū)）當前樓市情況。

??01 市場變化

??學區(qū)&地王雙刺激

??2020年成交量創(chuàng)新高、調控加碼

??市面“無房可售”

??縱觀金華樓市歷年發(fā)展脈絡，2016-2018年處于高速增長期，量價齊升；2018年階段性高點：商品住宅成交量達169萬平方米，成交均價也達到了1.4萬元/平方米。2019年上半年“小陽春”行情延續(xù)，下半年熱情有所減退，市場分化持續(xù)加劇。2020年雖然遭逢新冠，但是金華樓市還是走出了漂亮的“V”型反轉，年成交量突破200萬平方米，成交均價則高位持穩(wěn)在1.7萬元/平方米。

??聚焦到月度變化，2020年年初受新冠疫情影響，2月成交降至歷史低位，5-6月穩(wěn)步復蘇，7月沖高至37萬平方米，創(chuàng)年內新高。

??究其原因，一方面，4-5月金東區(qū)、婺城區(qū)等核心區(qū)位多幅萬元地塊成交強化房價上漲預期；另一方面，學區(qū)炒作盛行，動輒8-9萬元/平的學區(qū)房，連帶著新房里面有學區(qū)概念的項目也很好賣；此外，下半年信貸寬松支持實體經(jīng)濟復蘇也使得部分熱錢流入房地產行業(yè)，整體樓市高熱不退。

??為了貫徹中央“房住不炒”，8-9月金華政府開啟預售證管控（拿證難，限價）和限簽，尤其在2020年年末，2.5萬元/平的高價房源難備案，一直延續(xù)至今。2021年3-5月整體成交節(jié)節(jié)回落主要是基于目前在售項目較少，多數(shù)樓盤處于等待預售證的供應空窗期，加之高低配的限簽方式，使得數(shù)據(jù)嚴重 “失真”。

??02 政策環(huán)境

??調控持續(xù)加碼：取證難、樓市限簽、土拍限價、利率上調

??人才新政力度較弱

??金華前期因二手房價格上漲過快，“學區(qū)房”炒作等原因多次被政府約談，目前整體政策管控相對較嚴，主要體現(xiàn)在以下幾方面：

??一是預售證管控較嚴，房企取證難：一方面?zhèn)浒竷r審批相對嚴格，參看周邊在售新盤或是二手房定價，需要與政府進行博弈；另一方面，取證對工程進度有嚴格要求，裝配式住宅達到25%，非裝配式住宅達到2/3，若建設區(qū)域內含安置房，需要安置房封頂才能發(fā)證。

??二是自2020年下半年開始限簽，“高低配”備案方式控房價。2.5萬元/平以上房源停止備案，目前2萬元/平的房源尚可備案，部分樓盤反映仍存在去年銷售房源尚未備案情況，導致房企的回款周期大大延長。

??三是近期為了防止地市過熱，金華市區(qū)將加大土地供應量，尤其是加大郊區(qū)外圍區(qū)域的涉宅用地供應量。2021年市區(qū)住宅用地出讓總量較去年翻番，力爭達到3000畝以上。二環(huán)以外計劃出讓住宅用地達到1500畝以上。同時，除了采用的“限房價、競地價”模式之外，還將視情況加入“競配建”等方式。

??目前金華首套房首付三成；二套房首付四成；不過近期銀行信貸有收緊征兆，上調貸款利率，首套房由此前的5.25%上調至5.35%，二套房由此前的5.35%上調至5.5%，房企整體回款周期因預售證難拿、備案緩慢等多重原因，大大延長。

??人才新政方面，博士生30萬購房補助（分3年支付），全日制普通高校碩士研究生15萬元（分3年支付）、“雙一流”高校本科畢業(yè)生6萬元、其他高校本科畢業(yè)生4萬元。不過與義烏專科20萬元，本科30萬元相對比，這樣的補貼力度相對較弱。

??03 房價梯度

??江北近3萬元/平領漲

??湖海塘“新貴”，金義新區(qū)價格洼地

??金華分為兩區(qū)：婺城區(qū)和金東區(qū)，呈東西走向，婺城區(qū)大體可分為如下幾個板塊：江北板塊，傳統(tǒng)認知上的老城區(qū)，擁有城市絕對中心的人民廣場商圈，房地產發(fā)展較早，有浙江最大的棚戶區(qū)改造項目，現(xiàn)在區(qū)域發(fā)展成熟，配套完善，位置核心，高端改善片區(qū)，在售的中海九樾、保利天匯報價均在2.8-2.9萬元/平米不等。江南板塊，城市核心區(qū)域的延伸地塊，城市副中心，屬于城市標桿區(qū)域，目前發(fā)展成熟，居住氛圍濃厚，在售項目相對較少。湖海塘片區(qū)，沿武義江，主打生態(tài)宜居，區(qū)域板塊價值逐步提升，目前在售新盤不多，金地湖塘月色、金地峰匯的新房價格都在2.3-2.4萬元/平米不等，大戶型湖景房的單價已經(jīng)超過3萬元/平，存在一定的一二手倒掛現(xiàn)象。婺城新區(qū)，依托周邊工業(yè)園區(qū)發(fā)展，是未來政府重點規(guī)劃發(fā)展片區(qū)，也是近期政府供地的重點區(qū)域，目前房價尚屬房價洼地，目前待售的中南君啟和在售的萬泰公園大道，對外報價基本都在1.7-1.8萬元/平。

??金東區(qū)由西向東延伸，基本可分為：多湖板塊，主要是萬達廣場片區(qū)，自13年萬達進駐后，片區(qū)發(fā)展提速，在售的富力三江都薈報價在2.4萬元/平。往東為金東新城板塊，在售樓盤相對較多，包括綠城招商春熙明月、保利閱江臺，敏捷星匯源著和即將首開的萬固江潮名邸，報價基本在2.1-2.3萬元/平不等。再往東為金義新區(qū)，即原來的金義都市新區(qū)，現(xiàn)在是金義新區(qū)的東城，屬金華和義烏連接處，布局多年，也是樓盤集中地，紅星金義天鉑、金義頤景園、新城盛昱等在售項目價格偏低，僅1.0-1.1萬元/平，屬整個金華的價格洼地。

??04 項目去化

??供應空窗期下

??婺城區(qū)依舊是成交重點

??中海、保利等高端盤持續(xù)飄紅

??依據(jù)我們實際調研情況，政府“控預證”，疊加202年下半年以來火熱的銷售行情，目前多數(shù)區(qū)域均出現(xiàn)了供應空窗期，在售項目等待取證或新入市項目等待首開居多。我們調研的婺城新區(qū)、江北、江南、湖海塘、多湖、金東片區(qū)在售項目基本都在5個以內，庫存基本見底。

??依據(jù)CRIC監(jiān)測的2021年1-5月商品住宅銷售面積TOP10項目情況，可以看到，8成項目集中在婺城區(qū)，剛需、高端兩頭翹，既有均價在10000元/平的繽虹星城、恒大·養(yǎng)生谷、萬固西江月；也不乏高端改善的保利天匯、富力·三江都薈、中海九樾，開盤當天去化率基本都在7-8成。

??此外，因政府“限價”政策影響，多數(shù)樓盤加推價格漲幅不大，目前多數(shù)高端盤會采取高配精裝、綁定車位、全款優(yōu)先等方式提升產品溢價能力。

??05 客群結構

??地緣性客群就近置業(yè)為主

??江北、江南高端改善

??金義新區(qū)剛需投資

??目前來看，金華多數(shù)項目仍以地緣性群為主，客戶會依舊自己的購買力基采取就近置業(yè)的原則，依舊金華不同的房價梯度，婺城區(qū)的江南、江北、湖海塘片區(qū)屬典型的中高端改善區(qū)域，以吸附本地的中高端改善客群為主，客戶具有明顯的地域區(qū)隔性，江北的不買江南，江南的不去江北，目前因江南在售項目稀缺，湖海塘會承接部分江南片區(qū)的外溢客群。婺城新區(qū)屬新開發(fā)新城區(qū)域，在售小面積段屌絲盤居多，純剛需自住占比70%，投資主要圍繞五中學區(qū)概念，客戶占比不超過3成。

??金東區(qū)的金東新城板塊，除了吸納地緣性金東區(qū)本地客群，因地理位置處于江南和江北之間，可實現(xiàn)雙向吸附，以我們調研的萬固江潮名邸為例，60-70%的來訪客戶來自于金東區(qū)，因項目毗鄰江北板塊，江北來訪客戶占比也高達12%。金義新區(qū)投資70%，金華義烏人都有；

??而金義新區(qū)投資屬性相對較強，80%以上客戶均為投資客，目前空置率相對過高。

??而從金華對下屬縣市客群吸附力來看，義烏、東陽基本不會選擇在金華置業(yè)，投資首選杭州，永康、武義、蘭溪相對偏好金華主城，江北吸附蘭溪，江南吸附永康、武義，金東吸附永康，郊縣進城也會選擇就近置業(yè)。

??06 購買能力

??市區(qū)人口增量不及義烏

??本地“安貧樂富”

??剛需、改善分化加劇

??根據(jù)近期發(fā)布的金華市第七次人口普查數(shù)據(jù)，金華人口還是有了穩(wěn)步增長，全市常住人口為7050683人，與2010年第六次全國人口普查的5361572人相比，十年共增加1689111人，增長31.5%，年平均增長率為2.78%。不過細化到各縣市人口占比，可以看出，義烏人口增長顯著，人口占比上升了3.36個pts，金義新區(qū)次之，婺城區(qū)人口占比卻呈現(xiàn)出下降趨勢。

??而從金華本地居民購買力來看，金華本地人生活偏安逸，既不如外出做生意的永康、東陽人家底雄厚，也不及義烏小商品市場老板出手闊氣，更多是以公職人員、工薪階層為主，月收入在5000-6000元不等，當前政府嚴苛的“限價”政策下，居民買房壓力相對適中；剛需可承受總價200萬左右的房源，月供壓力略大于首付。改善總價段在300-500萬元不等，依托前期樓市上漲紅利，置換改善，尚無見頂征兆，高端中海九樾項目均價逼近3萬元/平米，還以全款優(yōu)先、綁定車位等方式篩選客戶，但依舊能取得開盤去化80-90%的佳績。

??07 土地市場

??2021年累計成交量堪比去年全年

??“限價地”入市，房企拿地趨于理性

??從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，2017年以前金華土地一直都處于低位波動，2017年伴隨著商品房開發(fā)的日漸深入，年涉宅用地成交量突破200萬平方米，地價穩(wěn)步上揚，至2020年沖高至234萬平方米，成交樓面價維持在6921元/平方米。

??2021年3月，因金華房價上漲過快引起中央高度關注，為穩(wěn)市場、穩(wěn)預期，金華政府也發(fā)布相關通知，市區(qū)將加大住宅用地供應量，優(yōu)化供應結構，同時加大城郊、集鎮(zhèn)低價地塊供應。金華目前也迎來了2次集中供地，截止2021年5月25日，婺城區(qū)和金東區(qū)涉宅用地成交面積已達204萬平方米，逼近去年全年成交水平。

??值得關注的是，政府對土拍實施“限價”政策，對房企的殺傷力還是很大的，從5月金華第二批集中供地來看，出讓的多數(shù)地塊雖然區(qū)位不錯，但是總體熱度不及一個月前首次出讓，兩宗地塊慘遭流拍。究其原因，與嚴苛的出讓預設條件密不可分，住宅限價低于周邊項目、或配建安置房、或配建人才用房等移交政府，房企難免算不過賬，因而拿地熱情有所消減。

??08 房企競爭

??中海、保利、萬科入駐倒逼本地房企退場

??戶型設計偏于保守

??從當前房企競爭格局來看，隨著地價的不斷攀升，預售調控等客觀限制，本土房企被“倒逼”退出，保集等深耕金華多年房企也被迫下沉郊縣拿地。本土房企僅剩下萬固和厚樸，二者各有所長，厚樸擅長與品牌房企合作，專供90-100平米小面積段快銷盤，萬固則依托商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，建造成本等優(yōu)勢，獨立運作項目，目前政策調控無法搶回款下開發(fā)商都選擇保利潤。

??外來的央企、國企，龍頭民營企業(yè)比較吃香，地市動作不斷，保利、中海、綠城等基本都在前幾年進入金華市場，萬科潛伏多年，此前與本土茂新合作了2個小項目，近期重倉金華，短短2個月在金華市婺城區(qū)砸下近70億元獲得4宗地塊，預期也將在今年下半年或明年入市，形成集中供應。

??值得關注的是，品牌房企入駐金華，產品設計偏于保守，項目主力戶型區(qū)間集中在90-140平，僅中海九樾項目相對高端，設計了178平左右的戶型，不過從目前市場反饋來看，因高端項目供應相對稀缺，市區(qū)大面積段居住品質較好的二手房持續(xù)熱銷，保集湖海塘莊園項目240平1400萬排屋和3000-4000萬大雙拼銷量同樣不差。

??09 總結展望

??短期調控“易緊難松”

??陣痛期在所難免

??后期限價地集中入市或將緩解庫存危機

??當前金華樓市仍處于政策“高壓”之下，面臨供應短缺的窗口期，一方面房企取證困難（限售價、限工期），另一方面集中供應的“限價地”尚未入市。市場成交熱度高漲，只要有房基本不愁賣，但受制于“限簽”，數(shù)據(jù)層面未有表現(xiàn)。近期信貸端持續(xù)收緊，房貸利率上調，調控力度有增無減，旨在穩(wěn)房價穩(wěn)預期。

??在調控層層加碼的背景下，地市實則已然出現(xiàn)降溫征兆，“限房價”、人才配建無償移交等嚴苛出讓條件使得金華二次集中供地中2幅地塊慘遭流拍，房企利潤空間嚴重壓縮。

??預判2021年下半年，我們認為，整體調控易緊難松，市場橫盤概率較大，短期內還將面臨供不應求等問題。不過值得關注的是，隨著金華政府加大土地供應，這部分限價地預期將在2020年末或2021年上半年集中入市，目前來看，購房者觀望情緒還是比較濃厚的，加之2020年金華市區(qū)已經(jīng)經(jīng)歷了一輪成交放量，部分自住需求已然釋放，后市維穩(wěn)概率較大。

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：婺城新區(qū)文津路以南、金江南街以西、東堰街以東

??物業(yè)類型：10-11層洋房，18層小高層

??建筑面積：18.87萬平方米

??規(guī)劃戶數(shù)：1663戶

??裝修：毛坯主力戶型：1室1廳1衛(wèi)52平，2室2廳1衛(wèi)68平，3室2廳1衛(wèi)75平，3室2廳2衛(wèi)85平，3室2廳2衛(wèi)95平

??售價：未拿預證，對外釋放價格參考周邊1.7-1.8萬元/平

??項目點評：項目地處婺城新區(qū)，周邊競品新房項目多為體量較大（1000戶起步）的剛需快銷盤，2020年年初開盤后，2020年底基本售罄。項目目前尚未開盤，主要是預售證價格需要與政府進行博弈，開盤時間待定。4月萬科、中海都已在項目周邊拿地，地價7000-8000元/平，預計今年年末或明年上半年將形成集中供應。

??目前項目首開時間待定，預期推出400套房源，定位剛需，面積段集中在50-95平不等，從年后開始蓄客至今，認籌比在1:3，目前暫時不會選擇搖號開盤?？蛻魜碓粗饕性阪某切聟^(qū)本地，占比約7成左右，郊縣蘭溪剛需客群也占有一定比例。

??典型項目二：金地·峰匯

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：湖海塘片區(qū)八一南街與海棠路交叉口

??物業(yè)類型：小高層

??建筑面積：14.7萬平方米

??規(guī)劃戶數(shù)：800戶

??裝修：精裝

??首次開盤時間：2020年12月18日，目前一期售罄，二期加推待定

??主力戶型：3房2廳2衛(wèi)108平方米；4房2廳2衛(wèi)129平方米；4房2廳2衛(wèi)143平方米；4房2廳3衛(wèi)168平

??售價：2.3-2.4萬元/平，目前一期售罄，二期預計下月加推

??項目點評：項目地處湖海塘生態(tài)宜居板塊，周邊二手房在售價格2.7-2.8萬元/平米，略有些一二手倒掛。開盤節(jié)奏來看，一期約280套房源，于2020年12月月中首開3棟，賣完后月底加推2棟，基本在2021年1月全部售罄，月均去化基本在180套左右。目前因工程進度等問題暫未拿到預售證，不過預計6月二期加推，年內清盤。

??月底加推2棟，基本在2021年1月全部售罄，月均去化基本在180套左右。目前因工程進度等問題暫未拿到預售證，不過預計6月二期加推，年內清盤。

??從客群結構來看，以江南本低高端改善客群居多，占比在8成以上，公務員企事業(yè)單位居多，享受此前濱江、綠城等二手住宅房價上漲紅利置換。金華本地客戶偏好高首付，3-5成首付比例居多，少量永康、武義高端客群偏好杠桿，以3成首付居多。

??典型項目三：萬固·江潮名邸

▲沙盤/售樓處/實景圖

??地理位置：金東區(qū)金歐路和康濟街交匯處

??物業(yè)類型：11-17層洋房、小高層

??建筑面積：19.8萬平方米

??規(guī)劃戶數(shù)：524戶

??裝修：全裝

??首次開盤時間：因工程進度暫未拿到預售證，待定主力

??戶型：3室2廳2衛(wèi)89/99/118平方米；4室2廳2衛(wèi)113平方米

??售價：對外釋放報價2.0-2.1萬元/平

??項目點評：項目體量適中，規(guī)劃11棟11-17F住宅，以及3000平方米商業(yè)，規(guī)劃住宅套數(shù)524戶，主力面積段集中在89-118平，目前項目處于待售階段，因內部配置安置房需要封頂移交政府方能取證，因而項目首開待定。目前采取全裝修提升溢價，暫未考慮捆綁車位。項目蓄客情況不錯，目前到訪客戶達到了2600多組，以地緣性客群為主，從來訪客戶結構來看，60-70%的來訪客戶來自于金東區(qū)，因項目毗鄰江北板塊，江北來訪客戶占比也高達12%。