[克而瑞]福建省三四線城市（七十）：莆田篇

??調(diào)研感受

??■  配套先行催地熱，拿地憑運氣，多個馬甲齊上陣；

??■  賣房靠萬達，萬達在哪哪火；

??■  今年主城區(qū)和郊區(qū)價格普漲，去化加速；

??■  普遍有返鄉(xiāng)情結、外面掙錢家鄉(xiāng)花，千萬豪宅也不難賣；

??■  房企利潤靠精裝，客戶習慣抗性小；

??■  渠道分銷常態(tài)化，主城分銷控占比，鄉(xiāng)鎮(zhèn)盤渠道分銷占比六七成。

??◎  作者 / 楊科偉、齊瑞琳

??1城市綜述

??GDP總量福建省靠后、人口流出城市
??但莆田系商人實力雄厚

??莆田，福建省轄地級市，北靠福州、南臨泉州、廈門，地理位置決定其有優(yōu)勢也有劣勢。

??莆田在福建省GDP排名靠后，2020年地區(qū)生產(chǎn)總值2643.97億元，在省內(nèi)倒數(shù)第三。截至2020年，常住人口321.1萬人，戶籍人口365.6萬人，為人口流出型城市。

??與其城市GDP表現(xiàn)相異，莆商實力雄厚，在國內(nèi)大約占民營醫(yī)療行業(yè)的85%、木材市場近70%、金銀珠寶行業(yè)的60%、油畫出口占全國的三分之一。

??2政策環(huán)境

??不限購、限價、二套房最低首付30%

??莆田實行限貸、限價。具體來說，首套房付首付比例20%、二套及三套以上的最低首付比例皆為30%。但如果有貸款未結清，二套房的首付比例在40%以上，三套以上停貸，需要全款買房。房貸利率首套5.24%，二套5.48%左右。土拍限房價，擬出讓的涉宅用地均設置住房毛坯最高銷售均價，防止企業(yè)隨意定價。

??2023年起試行“六年一戶”政策，給學區(qū)房市場降溫。從2023年開始，荔城區(qū)和城廂區(qū)公辦學校片區(qū)內(nèi)的一套房產(chǎn)六年內(nèi)只提供一戶家庭的學位。

??嚴格管控精裝質量。裝修價款以套內(nèi)建面進行計價，實體樣板間需保留至項目交房不少于三個月方可拆除或入住，并鼓勵菜單式裝修，裝修標準2000元/平方米以下（中心城區(qū)土地級別五級以內(nèi)2500元/平方米以下）中等檔次裝修建面不少于該項目裝修住宅總建面的50%。

??政府配套先行保證土拍熱度
??拿地限價搖號憑運氣

??莆田政府限制土地供應量，配套先行保證土拍熱度穩(wěn)定。保證住房供應規(guī)模合理，2012年至今，莆田的住宅用地成交建面基本上在260萬平方米以下。土地市場冷熱與住宅市場保持同步，2017年土地市場火熱，房企競拍熱度高，溢價率大幅提升，平均樓板價達到9000多元/平方米，此時莆田房價迎來高峰期，如融信府等毛坯房均價在1.8萬元/平方米，后續(xù)房價及地價經(jīng)歷雙降。目前土拍市場較為平穩(wěn)。政府“做莊”，未來主要供地區(qū)域規(guī)劃先行，率先引進優(yōu)質學區(qū)資源，既給房企提供未來預期，又抬升土拍熱度。

??莆田土拍限房價、競地價，當競價達到限價上限后，由現(xiàn)場搖號來產(chǎn)生受讓方，雪津板塊今年出讓的3宗地均拼馬甲，其中最終由正榮競得的涵江雪津地塊五共有51家房企報名競拍，參與競拍的不乏碧桂園、龍湖、中梁、建發(fā)和保利等規(guī)模房企。以限定的房價和地價測算，房企基本上通過精裝房加價，仍能獲取一定的利潤。因此，宅地大多進入搖號環(huán)節(jié)，不少企業(yè)身披多個馬甲，但是否能拿到土地仍取決于運氣。

??2020年以來，城區(qū)優(yōu)質地塊普遍需要搖號，如2020-12號玉湖地塊，現(xiàn)場報名參拍的企業(yè)高達169家。其中包括了保利、中海、世茂、正榮、中南、中梁、融信、融僑、中駿、三盛、建發(fā)、聯(lián)發(fā)、大唐、東湖等主要開發(fā)企業(yè)，最后由大唐地產(chǎn)搖得到，總價10.76億元，樓面價9515元/平方米，溢價率58%。另外2020年9月29日，在PS拍-2020-20號城廂區(qū)溝頭片區(qū)地塊一拍賣現(xiàn)場，中南以23.2億元競得該地塊，樓面價約13412元/平方米，成為2020年莆田土拍的單價地王。

??4樓市變化

??歷年平穩(wěn)運行，2021年市場回溫
??限價盤普遍靠精裝溢價

??莆田市場整體運行平穩(wěn)，熱度僅次于泉州，僅早先玉湖板塊建發(fā)首個項目萬人搶購，源于毛坯限價1.2萬元/平方米，遠低于市場預期。

??2019年年初有經(jīng)歷一波降價，2021年市場回溫，主城區(qū)限價盤普遍頂著備案價賣，并且通過精裝溢價，已被市場默認。熱銷盤車位軟綁，買車位25萬，住房售價優(yōu)惠200元/平方米。

??目前核心區(qū)位熱銷盤也不需要搖號，一、二手倒掛現(xiàn)象較少。外圍片區(qū)樓盤售價較難達到最高限價，但今年有漲價趨勢，漲幅500元/平方米。月均流速平穩(wěn)，主城區(qū)月均成交170-180套，遠郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)盤月均30-50套。

??5區(qū)域市場

??各區(qū)域價差較大

??主城精裝房在2萬元/平方米以上

??莆田市主城市中區(qū)主要是位于荔城大道和荔園路內(nèi)范圍，呈現(xiàn)出金圓寶狀，跨荔城區(qū)和城廂區(qū)。板塊基本上按照區(qū)內(nèi)劃分。

??城廂區(qū)和荔城區(qū)為全市價格高地，基本上項目都是頂著備案價賣。其中城廂區(qū)可以分為城北板塊、城南板塊、城東板塊和市中心板塊，城廂區(qū)各板塊價差不大。城北板塊，居住環(huán)境優(yōu)越，圍繞綬溪公園打造，19年房價由1.8萬元/平方米跌至1.5萬元/平方米；城南板塊，配套最優(yōu)有萬達廣場，核心區(qū)位精裝2.1萬元/平方米；城東板塊，新房4年斷供，房價1.7萬元/平方米；市中心板塊，精裝2.1萬元/平方米，優(yōu)質二手學區(qū)房超3萬/平方米。

??荔城區(qū)主要分為玉湖板塊、高鐵新城板塊和黃石板塊，玉湖板塊是目前比較熱門的一個板塊，政府配套先行，歷經(jīng)8年發(fā)展配套成熟，房價由19年毛坯1.2萬/平方米漲至1.45萬/平方米毛坯，精裝加2500元/平方米；高鐵新城板塊，配套較為落后，毛坯8000-9000元/平方米；黃石板塊，配套能級低沒新房，房價8000-9000元/平方米。

??秀嶼區(qū)目前房價7000-8000元/平方米，莆田人比較認可萬達廣場，因此萬達板塊房價9500元/平方米。涵江區(qū)：涵西板塊，房價1.1萬元/平方米，保利深耕優(yōu)勢顯著；涵東板塊，房價8500元/平方米；雪津板塊，涵江區(qū)重點發(fā)展片區(qū)，有學區(qū)、區(qū)政府搬遷利好，下半年將有4個項目首開，限價11000元/平方米。客群主要為本地客群。

??6購房能力

??縣鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)和本地拆遷補償支撐支付能力強

??返鄉(xiāng)置業(yè)沒有價格天花板

??主城區(qū)3成首付，地緣性較強，郊區(qū)如涵江主要也是當?shù)厝思爸苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)客戶。莆田人相對來說比較有錢，偏好較大的戶型。除莆田鞋外，各縣鎮(zhèn)均有特色產(chǎn)業(yè)，例如仙游紅木，黃石工藝品。

??莆田人普遍有返鄉(xiāng)情節(jié)，即便在外地掙錢落戶也要在家鄉(xiāng)買房、蓋別墅，且做購房決定不猶豫，看房周期大都控制在一周以內(nèi)，甚至20分鐘就下定。莆田并沒有價格天花板，總價千萬的正榮白棠云麓別墅也有人買。

??近年拆遷進度加快，各區(qū)域補償標準不一，安置房、房票、貨幣補償皆有。例如城廂區(qū)早期拆遷貨幣補償8000元/平方米，涵江區(qū)購房補貼1800元/平方米，近乎首付全額補貼，購房壓力不大。

??7需求結構

??面積段基本在100平方米以上
??精裝抗性不高

??市場需求以本地居民自主為主，對學區(qū)房、周圍配套及環(huán)境較為看中。本地人認可萬達廣場，萬達開到哪里，哪里就是市中心，萬達廣場開業(yè)后能吸引大量人流。購房半徑以步行距離衡量，不超過一公里，并要能眼看到周邊商業(yè)配套，即使拐個彎脫離視線都不行。

??市場上戶型相對偏大，多為100平方米以上戶型，其他如140多平方米的戶型也比較常見，贈送面積基本是標配。由于政府限價，主城區(qū)基本上為精裝房，客戶已經(jīng)普遍接受這一現(xiàn)象。

??8房企競爭

??渠道分銷常態(tài)化，品牌房企相繼進駐
??建發(fā)、正榮、保利業(yè)績領跑

??莆田市的銷售較為平穩(wěn)，房企渠道分銷常態(tài)化，主城區(qū)成交占比20%-40%，傭金比例1.5%-2%，各個項目通常會控制分銷占比，控費用。鄉(xiāng)鎮(zhèn)盤成交更依賴分銷帶客，渠道分銷占比60%-70%，傭金比例約在3%。

??從莆田的房企總體競爭格局來看，規(guī)模房企在市場認可度高。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年莆田房企操盤銷售金額TOP10中，本地房企只有鳳達投資上榜。其余房企分為兩類，一類是保利、融創(chuàng)和恒大等頭部規(guī)模房企，另一類則是以閩系房企居多，如建發(fā)、聯(lián)發(fā)、力高、大唐等，以及創(chuàng)始人為莆田人的正榮地產(chǎn)。其中本地房企鳳達資金強勢，通常為現(xiàn)房開盤，比較受到當?shù)厣夏昙o的保守派居民喜愛。而年輕人則比較喜歡產(chǎn)品力水平較高，物業(yè)管理較好的規(guī)模房企，其中建發(fā)、正榮、融創(chuàng)最被當?shù)乜蛻粽J可，而保利則是在涵西板塊溢價能力強，售價即使比本地房企貴2000元/平方米，去化速度也好于競品。龍湖、中梁、中南等品牌房企也已經(jīng)進駐莆田市場，未來市場競爭加劇，對各家房企的品牌、產(chǎn)品、營銷及物業(yè)服務管理能力提出更高要求。

??9前景展望

??政府配套兌現(xiàn)

??樓市持續(xù)平穩(wěn)運行

??城市規(guī)劃配套先行，市場預期基本兌現(xiàn)，主城區(qū)內(nèi)房價基本上頂著備案價銷售，整體去化速度加快。莆田為內(nèi)生型需求城市，不像閩南區(qū)域多承接廈門等周邊核心城市外溢需求。投資性需求一般，但高凈值人群購買力強，千萬豪宅也有人問津。

??展望未來，平穩(wěn)將是莆田樓市基本主旋律。但憑借良好規(guī)劃及周邊商業(yè)帶動，未來高鐵新城、雪津板塊熱度有上升趨勢。

??典型項目一：中南·瓏禧臺

??地理位置：荔城區(qū) 萬達廣場商圈

??主力戶型：129平方米、143平方米、169平方米，都是四房兩廳三衛(wèi)

??項目點評：項目總建面22.3萬方。規(guī)劃11棟高層分南北地塊兩期開發(fā)，共1208套。其中129平方米和143平方米戶型比較多。是中南在莆田的第一個項目。最新開盤3月6號，最高限價到19200元/平方米，精裝項目3000元/平方米，平均均價20600元/平方米，車位沒有強制捆綁，會有優(yōu)惠比例。目前南地塊已經(jīng)全部開盤，目前還剩幾十套。分銷正常1-2個點，分銷比例控制在20%。

??地理位置：城廂區(qū) 城北板塊

??物業(yè)類型：高層，商業(yè)別墅（40年土地使用權）

??主力戶型：109、112、116平方米三室兩廳兩衛(wèi)，130、140平方米4室兩廳兩衛(wèi)

??項目點評：項目占地62.7畝，劃分為3個地塊，容積率月2.2，項目自帶商業(yè)。首開是2020年9月底，價格在13000元/平方米，首開三棟樓，當時去化70%。精裝毛坯可選，精裝標準在2800元/平方米，由于現(xiàn)在莆田市區(qū)多為精裝，因此毛坯能促進去化速度，目前月均流速在50-60套，預計今年去化完，目前還剩余50%。項目使用分銷渠道，分銷成交占比大概在30%左右。

??典型項目三：中梁星海臻園

??地理位置：荔城區(qū)高鐵新城板塊

??主力戶型：103平方米三室兩廳兩衛(wèi)、126平方米四室兩廳兩衛(wèi)、136平方米四室兩廳兩衛(wèi)、155平方米四室兩廳三衛(wèi)

??項目點評：項目為荔城區(qū)南部高鐵新城板塊，是目前該片區(qū)市場上唯一一個品牌開發(fā)商，位于國投城市廣場，有輕軌線和動車站，項目限價9000元/平方米，為毛坯房。項目總建面43畝，共450戶，為9棟11層洋房，一梯兩戶設計，公攤面積較小約為13%-15%，容積率在2.1，樓間距在36米采光好，車位配比1:1.1。首開3#、7#、9#和10#，去化80%，蓄客期在一個月多，之后續(xù)銷，后續(xù)推盤基本上一個月移動。營銷基本上根據(jù)節(jié)假日做活動，到訪客戶轉化率7-8成。老帶新比例在30%左右，有全民經(jīng)紀人活動。

??典型項目四：正榮·白棠云麓|璽樾

??地理位置：涵江區(qū)，莆田涵江區(qū)交匯處

??物業(yè)類型：高層、疊墅復式

??主力戶型：115-135平方米復式、109-143平方米高層

??項目點評：項目總建面249畝，高層1400多套，別墅361套。一期是2017年5月拿地，共279套別墅。二期為2017年10月拿地，共3棟高層，92套別墅。三期2019年拿地，共70畝。目前主要推一期三區(qū)別墅及三期的高層，目前再推6#和7#兩棟。三期首開在1月5號，總共104套，當天去化在50%左右。該項目主打園林居住空間和產(chǎn)品力。一期按照備案價買25247元/平方米。二期價格在18000元/平方米，為聯(lián)排別墅已售罄。一期沿湖獨棟限價賣27000元/平方米，獨棟一套價格在千萬左右。項目都為毛坯房，涵江人對精裝接受有抗性。客戶主要是大莆田區(qū)域的再改客戶，注重園林環(huán)境和戶型環(huán)境。銷售以順銷為主，營銷活動方面針對高層客戶做節(jié)日親子活動等，別墅客戶則為圈層活動為主，老帶新比例較高，尤其是別墅占到3成左右。

??典型項目五：三盛·璞悅灣

??地理位置：涵江主城區(qū)，涵江區(qū)人民街與環(huán)城南路交叉西南側

??主力戶型：108平3房2廳2衛(wèi)；128平4房2廳2衛(wèi)

??項目點評：項目總建面31畝，共有468套房源，2019年10月拿地，20年1月開盤，月均流速在20-30套，21年市場熱度走高去化快一些。剛開盤售價8500元/平方米，目前均價在9000元/平方米，樓盤限均價9000元/平方米（整體樓盤均價控制在9000元/平方米就可以）。108平方米的戶型去化較好。項目的主要客源地緣性較強，一般都是涵江客戶，本地客戶約在70~85%，也有不少外來務工人員，主要在本地工作，也有不少周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。通常買房客戶主要為婚房，或者讀書學區(qū)。營銷方面分銷占比約50%。