[克而瑞]浙江省三四線城市 (七十二)：嘉興篇

??1、城南、國商、科技城改善扎堆，城東、城北剛需聚集地

??2、限購、限價有方可破，搖號新政加重市場觀望情緒

??3、市場庫存告急，在售樓盤非尾盤即待售，熱門板塊一房難求

??4、外來投資客退潮，地緣客戶主導(dǎo)市場

??5、桐鄉(xiāng)、海寧經(jīng)濟實力名列前茅，本地人藏富于民，人均1-2套房

??6、2020年供地計劃僅完成60%，榮安、佳源、萬科瓜分市場

??7、品牌房企萬科稱王，本土龍頭榮安關(guān)系硬、佳源口碑好

??8、庫存告急衍生恐慌性購房，控地價、房價難掩市場高熱情緒

??◎  作者 / 楊科偉、張家樺

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??嘉興，浙江省地級市，位于浙江省東北部、長江三角洲杭嘉湖平原腹心地帶，是長江三角洲重要城市之一，也是上海大都市圈重要城市、浙江大灣區(qū)核心城市、杭州都市圈副中心城市。全市下轄2個區(qū)（南湖區(qū)、秀洲區(qū)）、2個縣（嘉善縣、海鹽縣）、代管3個縣級市（海寧市、平湖市、桐鄉(xiāng)市），總面積4275.05平方千米。截至2020年，嘉興市常住人口540.09萬人，其中城鎮(zhèn)人口323.52萬人，城鎮(zhèn)化率67.4%。

??市場變化

??縱觀嘉興市場歷年走勢，市本級2016-2017年響應(yīng)全國地方人才激勵等利好政策借勢上漲一波，2016年單年成交面積高達432萬平方米；2017年政府出臺限價，至2019年上半年相對回歸理性，2019年下半年開始出現(xiàn)綁車位，2020年初成交回落，6月之后市場加速狂奔，熱度延續(xù)至今，隨著4.29新政出臺，新房供應(yīng)青黃不接成交略有下降，對二手房影響更大，跌幅在3成以上。歷史成交均價逐年穩(wěn)步提升，2020年達到最高點，全年均價超14000元/平方米，至今年調(diào)控升級，房價有所回落。

??聚焦到月度變化，2019年市場相對較平淡，2020年初受疫情沖擊市場幾乎停擺，6月迎來供求井噴，雙雙刷新2年內(nèi)新高。此后市場熱度居高不下，年末市本級在售新房已所剩無幾，疊加區(qū)域內(nèi)土地稀缺，新房市場面臨瓶頸期。整體房價走勢在1.2-1.6萬元/平方米之間波動，新政加碼或多或少對房價有所打壓，不過僅體現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面，實際房價參雜“茶水費”、“綁車儲”等價外款，購房成本不減反增。

??此外，周邊縣級市場普遍相對滯后，例如桐鄉(xiāng)市場周期滯后嘉興市本級6個月左右，今年房價開始狂飆，藍光項目由去年10月2.1萬元/平方米上漲至2.5萬元/平方米。

??值得一提的是，嘉興市場存在較多亂象。“限地價，競配建”模式下，房企為拓展利潤空間，普遍選取綁定車位1-3個（30萬/個），綁定儲藏室10-150平方米不等，封陽臺8000元-3萬元不等提升溢價，部分熱銷項目收取30-80萬茶水費。去年開始付款方式流行全款，全款買房可優(yōu)先選房，首付比例低的則需要等。預(yù)計未來搖號政策入市，此類現(xiàn)象將更為普及。

??房價梯度
??城南、國商、科技城改善扎堆
??城東、城北剛需聚集地

??嘉興市場可分為中心城區(qū)、南湖區(qū)、國際商務(wù)區(qū)、科技城、南湖新區(qū)、城南、城北、城西、城東等幾大板塊，由于中心城區(qū)以南聚集了大量改善產(chǎn)品，北部各板塊則以剛需剛改為主，房價上普遍南大于北。具體來看，市本級熱點板塊國商區(qū)精裝1.95萬元/平方米，毛坯1.65萬元/平方米，全裝修3000元/平方米只為抬高房價，實際裝修效果欠佳。城南聚焦改善，區(qū)域內(nèi)新地塊稀缺且在售樓盤較少，受惠于中心城區(qū)外溢開發(fā)成熟，當(dāng)?shù)囟址康箳靽乐兀志鶅r3-3.5萬元/平方米，嘉興最貴樓盤花語江南坐落在此，售價高達3.5萬元/平方米?？萍汲蔷b1.89萬元/平方米，毛坯1.64萬/平方米，板塊內(nèi)由實驗小學(xué)學(xué)區(qū)炒作拉高房價。秀湖板塊別墅區(qū)扎堆，房價精裝1.7萬元/平方米，毛坯最高1.59萬/平方米。南湖新區(qū)，新房普遍限價2萬元/平方米，最貴的可達到2.5萬元/平方米。城北，城東受工業(yè)污染有所缺陷，房價最低，是剛需聚集地，房價平均在1.4萬元/平方米。

??政策環(huán)境
??限購、限價有方可破
??搖號新政加重市場觀望情緒

??嘉興當(dāng)前政策環(huán)境相對寬松，4月29日出臺新政加碼調(diào)控，本地人全域限購3套（以家庭為單位，尚未圍堵離婚漏洞），外地人限購1套（低門檻落戶可突破）。不過所謂“上有政策下有對策”，實際上對于當(dāng)?shù)厥袌龅慕灰撞]有起太多的限制作用。本地家庭戶籍按人口算，可通過一家三口加雙方父母及兩個子女最多可4個戶口本限購12套；另一方面房東通過私下簽協(xié)議配合過戶，等2年后交房繞開限售。

??政府“百年百項”建設(shè)需要大量資金，供地炒價“官方炒房”不可避免。表面上控房價、地價，限購限售是為完成三穩(wěn)監(jiān)管，實質(zhì)給房企以利潤，默許價外款，調(diào)控政策有彈性。

??4月29日嘉興正式出臺購房搖號政策，對市區(qū)范圍內(nèi)新出讓土地的新建商品住房項目（包括商品住房預(yù)售和現(xiàn)售），意向購房人數(shù)大于開盤銷售房源數(shù)的，全部采取公證搖號排序選房的開盤銷售方式。新政主要針對5月20日集中出讓的13宗地塊，其中最快開盤的項目也臨近年末，現(xiàn)在在售項目暫未受到影響，信貸端略有收緊，房貸利率上調(diào)，5.3%-5.5%不等，回款周期略有延長，目前1.5-2個月。具體搖號方式或參考杭州、寧波，對于不急于用房的置業(yè)人群多數(shù)選擇觀望等待搖號政策入市，市場熱度在近期有所降溫。

??項目去化

??市場庫存告急，在售樓盤非尾盤即待售
??熱門板塊一房難求

??當(dāng)前市場屬供應(yīng)短缺期，庫存告急，一方面拿證難度及周期升級，報批必須有實體樣板房，不然不予批發(fā)預(yù)售證；此外，由于市場全面限價，房企通常在價格方面與政府反復(fù)交涉以拿到心理價位，項目議價空間100-500元/平方米左右。

??據(jù)統(tǒng)計，截至5月末市本級去化周期小幅回升至5.9個月，1月以來嘉興市區(qū)內(nèi)庫存面積逐月遞減，至3月末降至最低點，月末庫存面積64萬平方米，去化周期僅4.3個月。各板塊1-2個在售項目，不是尾盤，便是待售，幾乎無盤可看。國商區(qū)、科教城等熱門板塊項目更是一房難求，即便綁車位，高額茶水費，全款優(yōu)先依舊屢開屢罄，其他片區(qū)項目基本月均流速150-200套，3-6個月基本清盤。當(dāng)前中心城區(qū)有少數(shù)由城投牽頭所做改建項目，當(dāng)?shù)厝伺锔钠媚梅?，貨幣安置對推動新房銷售促進作用有限。

??從區(qū)域板塊來看，南湖區(qū)較之秀洲區(qū)更受本地人認可，據(jù)CRIC統(tǒng)計2020年至今商品住宅銷售面積TOP20中南湖區(qū)霸占了15個項目，秀洲僅入選5個項目，細分至板塊，又以南湖新區(qū)、科技城、國際商務(wù)區(qū)最為火熱，各有4個項目占據(jù)榜單，排名榜首的碧桂園云棲里位于科技城板塊，總成交面積15.3萬平方米，成交總金額突破20億元。

??客群結(jié)構(gòu)
??外來投資客退潮，地緣客戶主導(dǎo)市場

??2018年前嘉興市場房價調(diào)增，吸引了一批上海、杭州外來投資客炒作，隨市場下行目前外地投資客基本變現(xiàn)退場，本地購房需求占據(jù)主導(dǎo)。

??具體來看，市本級以本地客戶為主，近年來新開項目多為價格高、面積大的改善型產(chǎn)品，不適合投資，項目以吸納地緣性客群為主，占比可達7-8成。

??國商、科技城是全市第一梯隊，板塊內(nèi)以改善為主，去年開始已經(jīng)沒有90平方米剛需房，目前主力面積段130平方米。國商吸附海鹽客戶、科技城吸附平湖前來買房，但總體郊縣占比仍不足5%。城南板塊如是，改善項目橫行，萬科包場做東。城東剛需剛改，秀洲區(qū)分秀洲核心和新區(qū)，本地人不認可此地段，但吸引部分桐鄉(xiāng)客群前來買房。

??海寧市場上大面積段較為好賣，由于杭州大面積段不多，部分杭州客群外溢至海寧置業(yè)。值得一提的是，板塊內(nèi)普遍均價17400元/平方米，其中有4-5個9000元/平方米項目被上海、杭州投資客包攬。

??購買能力

??桐鄉(xiāng)、海寧經(jīng)濟實力名列前茅
??本地人藏富于民，人均1-2套房

??嘉興本地人不缺房，只要是本地人均1-2套房，當(dāng)?shù)厝藘A向于改善置業(yè)，暫未看見購買力瓶頸。在全款買房、綁定附加條件下，少部分剛需被迫離場，相繼選擇二手房或甘愿老破小，改善客群則持續(xù)釋放。

??在市政發(fā)展上海寧、桐鄉(xiāng)單獨發(fā)展，其余三縣跟隨主城區(qū)腳步，兩地戶籍人口均只有70萬人，在GDP上卻名列前茅，2020年全年GPD總量上海寧、桐鄉(xiāng)在浙江各縣市位列第八、第九。本土個體戶居多，市本級鋁合金、五金生意，浴霸小家電，桐鄉(xiāng)毛衫、平湖羽絨服、海寧皮草，實屬藏富于民。

??由于房少錢多，去年新房市場開始流行買房付全款，全款買房可優(yōu)先選房，首付比例越低等房時間越久。目前嘉興市場在售多為改善產(chǎn)品，大多是140平方米以上的大戶型，總價段皆在250-350萬元之間，一次性付款的高要求下市場仍是開盤即罄，一方面是市區(qū)內(nèi)在售樓盤過于稀缺，另一方面不可忽視的是當(dāng)?shù)乩习傩盏捏@人購買力。

??土地市場
??2020年供地計劃僅完成60%
??榮安、佳源、萬科瓜分市場

??縱覽嘉興歷年土地市場，自2016年起土拍成交顯著放量，政策利好下市場熱度飆漲，房企競相拿地進入嘉興，至2018年市場恢復(fù)理性，土拍成交有所放緩但仍處高位，2019年收獲成交新高，成交總建面突破460萬平方米，2020年受疫情影響全年供地數(shù)只達到供地計劃的60%,原本就供不應(yīng)求的市場庫存告急，無房可賣，項目開盤即開即罄。

??嘉興土地市場中深耕型房企競爭優(yōu)勢較大，5月20日集中供地，佳源，榮安等本土龍頭分別斬獲3-4塊，桐鄉(xiāng)等如是，本土房企桐昆，巨成財大氣粗，與地方政府關(guān)系較好，拿地有明顯優(yōu)勢。萬科深耕嘉興多年具有一定話語權(quán)，2020年至今已競得5宗地塊，拿地動作不亞于佳源、榮安。其余有合景泰富、祥生、陽光城、新希望等大型房企也相繼在嘉興拿地。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計，2020年來主城區(qū)（秀洲區(qū)、南湖區(qū)）土拍合計成交43宗，年內(nèi)地王位于南湖新區(qū)，是由海寧龍頭房企鴻翔地產(chǎn)拍得的經(jīng)開2020-22號地塊，成交總價23.6億元，成交樓板價超8600元/平方米，溢價率高達52%。

??房企競爭
??品牌房企萬科稱王
??本土龍頭榮安關(guān)系硬、佳源口碑好

??嘉興樓市屬內(nèi)生型，本地人更愿意在本地置業(yè)，買房看重戶型及品牌實力，深根型房企品牌認可度更高。

??萬科作為較早進入嘉興的頭部房企，已深耕11載，品牌及資金實力造就了萬科良好的口碑，成為本地外來房企的top1。萬科選擇穩(wěn)扎穩(wěn)打，基于頭部房企的資金鏈充足，項目銷售無須“茶水費”，依托每年2-3個項目入市賺口碑。

??另一方面，浙系房企和品牌房企選擇策略不同，榮安偏好與其他房企合作開發(fā)，利益共贏風(fēng)險共擔(dān)。由于是本土房企，與政府關(guān)系較近，拿地難度小，目前有2個項目在售。

??本土企業(yè)佳源是嘉興當(dāng)?shù)氐摹褒堫^老大”，對于嘉興市場理解獨到，企業(yè)利潤率極高，本地人對佳源也極為認可，其項目無需推廣或打廣告，僅靠內(nèi)部消息引導(dǎo)老客戶購房或介紹新客戶，通常開盤前就可提前收齊認購定金，對于沒有門道的普通百姓，佳源的項目可謂“一房難求”。

??另有本土地頭蛇如桐昆、巨成競爭激烈，與地方政府關(guān)系較好，拿地有明顯優(yōu)勢，其余中小鄉(xiāng)鎮(zhèn)品牌房企相對缺乏競爭力很難打入嘉興市場分一杯羹。

??總結(jié)展望
??庫存告急衍生恐慌性購房
??控地價、房價難掩市場高熱情緒

??展望未來，我們認為嘉興市場熱度或?qū)⒀永m(xù)，基于市本級供應(yīng)端嚴重告急，地價攀升引發(fā)居民恐慌性購房，下半年搖號政策正式啟用之后，前期持觀望態(tài)度的購房人群所累積的需求或?qū)⒓嗅尫牛袇^(qū)項目間將出現(xiàn)熱度分化，核心南湖、科技城、秀洲等主打改善及學(xué)區(qū)概念的板塊市場熱度將更為火爆。

??另一方面，政府調(diào)控房價，房企利潤空間單薄?；谡鞍倌臧夙棥苯ㄔO(shè)需大量資金，未來雖有房價、低價的調(diào)控不斷加碼卻不會一網(wǎng)打盡，“綁車位”、“綁儲藏室”、“全款購房”等市場亂象仍有機可乘，短期內(nèi)市場熱度難以緩解。

??地理位置：嘉興市南湖區(qū)07省道與余步公路交匯處

??物業(yè)類型：洋房，別墅

??建筑面積：8萬平方米

??總戶數(shù)：325戶

??裝修：毛坯 ，精裝

??開盤時間：2021年4月

??主力戶型：4室2廳2衛(wèi)117-131平方米

??售價：小高層14800元/平方米（精裝），聯(lián)排17500元/平方米

??項目點評：項目目前在售三期第四批，今年4月開盤推出100多套房源當(dāng)日即罄，僅剩余131平方米頂?shù)讟俏脖P，短期內(nèi)不會再推房源，預(yù)計至7-8月加推。項目主打低密度別墅及洋房產(chǎn)品，規(guī)劃幼兒園至中學(xué)全學(xué)區(qū)，熱門戶型117平方米，總價段170萬元起，需綁1個車位，單價30萬元，部分搶手戶型需綁定2個車位。項目客群大多來自南湖區(qū)地緣性客戶，投資、自主兩用，客戶群體偏向剛需，部分高端客戶存在一次性購6-7套。項目首開客群均全款買房，二開客戶可選擇首付+貸款，首套3成，二套5成。項目二期以前已全面交付，但周邊配套尚未完善，多為規(guī)劃層面。

??地理位置：桐鄉(xiāng)市城北板塊烏鎮(zhèn)大道與秋韻路交叉口

??物業(yè)類型：高層，洋房

??建筑面積：10.3平方米

??裝修：毛坯

??總戶數(shù)：540戶

??開盤時間：2020年10月

??主力戶型：3室2廳2衛(wèi)93-106平方米；4室2廳2衛(wèi)123-139平方米

??售價：25000元/平方米  

??項目點評：項目位于桐鄉(xiāng)城北板塊，周邊配套完善，新規(guī)劃準一檔學(xué)區(qū)。直至去年桐鄉(xiāng)當(dāng)?shù)厝酥徽J振東新區(qū)，今年起有學(xué)區(qū)加持客群引流至城北板塊，周邊新小區(qū)多，項目2020年10月首開，開盤價21000元/平方米左右，至今漲價至25000元/平方米，半年多漲幅近4000元/平方米。目前僅剩余1棟樓尾盤68套尚未去化，預(yù)報價28500元/平方米。項目恰好避開4月29日政策調(diào)控加碼銷售未受阻，且相較之下周邊五縣受政策輻射程度有限。項目目標客群均為學(xué)區(qū)意向，自用為主，偏好大面積洋房，僅小部分投資客。項目首套3成，二套4成，項目平均首付達到4.5成。