[克而瑞]行業(yè)透視 | “七普”人口最年輕的廣東省，人均購(gòu)房面積排不進(jìn)全國(guó)前十

??東莞、佛山等市勞動(dòng)人口學(xué)歷水平偏低，低收入遏制需求轉(zhuǎn)化。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??作為中國(guó)改革開(kāi)放的排頭兵，廣東省憑借良好的商貿(mào)、科創(chuàng)氛圍，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)32年居全國(guó)第一位，成為中國(guó)第一經(jīng)濟(jì)大省。不僅如此，廣東省還是我國(guó)人口第一大省。對(duì)于擁有這樣巨大人口、經(jīng)濟(jì)體量的廣東省，其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展無(wú)疑具有舉足輕重的地位。下文我們將就廣東省人口規(guī)模、結(jié)構(gòu)以及需求情況進(jìn)行梳理和分析，從而為房企投資提供參考性建議。

??規(guī)模變動(dòng)

??總?cè)丝谠鏊偃珖?guó)居首

??半數(shù)城市人口被低估

??就人口規(guī)模來(lái)看，“七普”數(shù)據(jù)顯示廣東全省人口達(dá)1.26億人，是全國(guó)人口第一大省，較2010年（第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，下同）總?cè)丝谠隽砍?000萬(wàn)人，增幅高達(dá)21%，遠(yuǎn)高于同期全國(guó)平均人口漲幅5.38%，人口增量及增速在全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市中均居首位。

??不僅如此，其總?cè)丝谡既珖?guó)總?cè)丝诘谋戎赜?.79%增至8.93%，增加了1.14個(gè)百分點(diǎn)，是全國(guó)唯一一個(gè)增幅超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)的地區(qū)，遠(yuǎn)超第二位的浙江（增加0.51個(gè)百分點(diǎn)），人口集中度在全國(guó)明顯提升。

??“七普”數(shù)據(jù)還顯示，廣東省下轄的21個(gè)城市中，半數(shù)城市常住人口規(guī)模被低估。其中深圳、廣州兩個(gè)一線(xiàn)城市，2019年常住人口總量被低估均超300萬(wàn)，尤其是深圳，被低估了412萬(wàn)之多，誤差率達(dá)23%。

??此外，東莞、佛山、惠州、中山被低估了超百萬(wàn)人。究其原因，主要是由于流動(dòng)人口的持續(xù)增加導(dǎo)致的，除中山流動(dòng)人口規(guī)模較10年增加不足百萬(wàn)（87萬(wàn)）之外，其余三城常住流動(dòng)人口規(guī)模均超百萬(wàn)，分別占其同期常住人口增量的六成及以上。流動(dòng)人口規(guī)模的增加也帶來(lái)了巨大的居住需求，尤其是深圳、廣州這類(lèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，購(gòu)買(mǎi)力比較強(qiáng)的城市，“剛需池”將大幅增加。

??結(jié)構(gòu)變動(dòng)

??大量人口流入背景下廣東越發(fā)年輕

??勞動(dòng)力人口占比全國(guó)最高

??不僅僅是規(guī)模表現(xiàn)突出，廣東省的人口年齡優(yōu)勢(shì)在全國(guó)表現(xiàn)也比較突出。廣東省憑借“兩高一低”（即青少年幼兒多、勞動(dòng)力人口多、老年人口少）的年齡結(jié)構(gòu)在31個(gè)地區(qū)表現(xiàn)尤為突出，尤其是15-59歲勞動(dòng)力占比，在31個(gè)地區(qū)中居于首位，高達(dá)68.8%，較全國(guó)平均水平高出5.45個(gè)百分點(diǎn)，人口紅利效應(yīng)依然突出。

??不僅如此，與全國(guó)大部分發(fā)達(dá)省份老齡化明顯加劇不同，廣東省60歲以上人口占比僅有12.35%，僅高于西藏、新疆和青海三個(gè)少數(shù)民族人口集聚的地區(qū)，在中東部主要地區(qū)中表現(xiàn)也最佳。總體來(lái)看，廣東省是31個(gè)地區(qū)較為“年輕”的省份。

??造成這種差異的主要原因在于年輕人口的大量流入，在生育率普遍下滑的大前提下，能夠吸引到年輕外來(lái)人口落戶(hù)、定居，城市的年齡結(jié)構(gòu)才會(huì)越發(fā)健康。當(dāng)然，深層次的因素還在于地區(qū)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展特性。以東莞為例，其制造業(yè)十分發(fā)達(dá)，強(qiáng)大的制造業(yè)尤其是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)比重居于高位，吸引了大量的年輕外來(lái)人口，其勞動(dòng)人口比重高達(dá)81.4%，比京、滬超出10余個(gè)百分點(diǎn)，居于全國(guó)首位，人口結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)依然十分突出。

??購(gòu)房需求

??廣東省人均購(gòu)房面積僅排在第15位

??遠(yuǎn)不及江浙

??雖然從人口總規(guī)模、人口年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，廣東省表現(xiàn)均名列前茅，但是商品住宅成交相關(guān)數(shù)據(jù)表現(xiàn)并不佳。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年廣東省商品住宅銷(xiāo)售面積為12931萬(wàn)平方米，不敵人口總量?jī)H為其2/3的江蘇?。?3856萬(wàn)平方米）。

??不僅如此，從人均購(gòu)房面積來(lái)看，廣東省2020年人均購(gòu)房面積僅有1.03平方米，在全國(guó)31個(gè)地區(qū)中排在第15位。不僅不敵江、浙等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、房?jī)r(jià)較高的同類(lèi)地區(qū)，甚至連廣西、貴州、江西、四川、寧夏這類(lèi)中西部地區(qū)也不及，購(gòu)房需求十分乏力。

??需求轉(zhuǎn)化

??東莞、佛山等市勞動(dòng)人口學(xué)歷偏低

??低收入遏制需求轉(zhuǎn)化

??造成這種現(xiàn)象的很大一個(gè)原因是由于廣東產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致。低求職門(mén)檻的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，集聚了大量中低學(xué)歷流動(dòng)人口。但相對(duì)房?jī)r(jià)較低的收入水平，也抑制了這些人群在廣東留下的意愿。表征在人口指標(biāo)上，即為平均受教育水平表現(xiàn)一般，擁有大學(xué)（指大專(zhuān)及以上）學(xué)歷人口比重僅有15.7%，遠(yuǎn)低于北京和上海，也不及同為外來(lái)人口大量聚集的浙江，僅與全國(guó)平均水平基本持平。典型如外來(lái)人口比重較高的佛山、中山、東莞、惠州等城市，這類(lèi)城市雖然勞動(dòng)力人口比重較高，但是大學(xué)生比重大都低于全國(guó)平均水平（佛山略高），人口教育水平普遍偏低。

??以東莞為例，七普人口數(shù)據(jù)顯示，其常住人口高達(dá)1047萬(wàn)人，成為廣東省第三個(gè)超過(guò)千萬(wàn)的城市，也是除臨沂之外，全國(guó)第二個(gè)人口超過(guò)千萬(wàn)的三四線(xiàn)城市，并且其勞動(dòng)人口比重高達(dá)81.41%，居于全國(guó)首位，從這個(gè)角度來(lái)看，潛在的購(gòu)房需求較大。

??但是考慮到東莞居民受教育水平較低，大學(xué)生比重僅有13%，不及深圳的一半；占比最高的人口是初中生，占比高達(dá)42%，多以低端產(chǎn)業(yè)工人為主，這部分人群收入普遍不高，即使?jié)撛诘馁?gòu)房需求較大，但是實(shí)際轉(zhuǎn)化率并不高，佛山、惠州等城市情況與之類(lèi)似，這也是導(dǎo)致廣東需求轉(zhuǎn)化不佳的主要原因。

??值得注意的是，深圳雖然學(xué)歷水平稍高，但受高房?jī)r(jià)、限購(gòu)等因素的影響，人均購(gòu)房面積并不高，僅有0.44平方米，這一指標(biāo)表現(xiàn)還不及上海，這在一定程度上也拖了廣東省的后腿。

??綜上，廣東省基于良好的創(chuàng)新氛圍、發(fā)達(dá)的制造業(yè)、相對(duì)較高的收入、寬松的落戶(hù)政策，人口吸引力在全國(guó)表現(xiàn)突出，近十年常住人口增量超2000萬(wàn)，無(wú)論是增量，還是增速，在全國(guó)均居首位。尤其是廣州、深圳、東莞等城市，常住人口規(guī)模均被大幅修正，修正量均超200萬(wàn)人，人口集聚能力十分突出，并且廣東省勞動(dòng)力人口比重在全國(guó)也居于首位，人口紅利效應(yīng)十分突出，這均為購(gòu)房需求蓄水池提供了充裕的源泉。

??但是無(wú)論是商品住宅成交總規(guī)模，還是人均購(gòu)房面積來(lái)看，廣東省表現(xiàn)均不突出，這一表現(xiàn)與其龐大的人口規(guī)模優(yōu)勢(shì)、人口結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)并不相符。究其原因，這與廣東的人口學(xué)歷水平整體較低有較大關(guān)聯(lián)，尤其是東莞、佛山、惠州這類(lèi)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的城市，盡管外來(lái)人口大量涌入，但是受購(gòu)買(mǎi)力較低的影響，長(zhǎng)期居留意愿并不強(qiáng)烈，購(gòu)房需求轉(zhuǎn)化率不高，導(dǎo)致廣東省整體的人均購(gòu)房面積在全國(guó)處于較低水平。但是大量外來(lái)人口的涌入，依舊是實(shí)實(shí)在在地大幅推高廣東省的住房需求總量，在中央部委大力加強(qiáng)租賃住房建設(shè)力度的背景之下，近年租賃住房建設(shè)方面或迎來(lái)更多的發(fā)展機(jī)遇，尤其是在人口指標(biāo)大幅向上修正的廣州、深圳、佛山等市更是如此。