[易居]我國(guó)住房發(fā)展規(guī)劃研究

我國(guó)住房發(fā)展規(guī)劃研究 

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，在推行土地和住房制度改革以后，我國(guó)還沒(méi)有國(guó)家層面的住房發(fā)展規(guī)劃。正是由于我國(guó)住房發(fā)展規(guī)劃的缺失，因此無(wú)論是房地產(chǎn)政策調(diào)控還是中國(guó)住房建設(shè)，都缺乏產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的依據(jù)。研究并制定我國(guó)住房發(fā)展規(guī)劃，在當(dāng)前具有迫切性，對(duì)未來(lái)具有指導(dǎo)性，現(xiàn)實(shí)意義特別重要。

一、我國(guó)住房發(fā)展現(xiàn)狀 

1、我國(guó)住房取得重大發(fā)展 

住宅投資建設(shè)高速增長(zhǎng)。從1998-2011年，我國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資翻了11倍，我國(guó)住房開(kāi)發(fā)投資翻了21倍；住房投資占同期全社會(huì)固定資產(chǎn)的比重和GDP的比重總體上都呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢(shì)。

表格1： 歷年全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資實(shí)證

年份	全社會(huì)固定資產(chǎn) 投資情況		住宅開(kāi)發(fā)投資情況
	投資額 (億元)	增長(zhǎng)率(%)	投資額 (億元)	增長(zhǎng)率(%)	住宅投資占 固定資產(chǎn)比重(%)	住宅投資占 GDP比重(%)
1998	28406	13.9	2082	35.3	7.3	2.5
1999	29855	5.1	2638	26.7	8.8	2.9
2000	32918	10.3	3312	25.5	10.1	3.3
2001	37213	13.1	4217	27.3	11.3	3.8
2002	43500	16.1	5228	24.0	12.0	4.3
2003	55567	27.7	6777	29.6	12.2	5.0
2004	70477	26.8	8837	30.4	12.5	5.5
2005	88774	26.0	10861	22.9	12.2	5.9
2006	109998	23.9	13638	25.6	12.4	6.3
2007	137324	24.8	18005	32.0	13.1	6.8
2008	172291	25.5	22441	24.6	13.0	7.1
2009	224846	30.5	25619	14.2	11.4	7.5
2010	278140	23.7	34038	32.9	12.2	8.6
2011	311022	11.8	44308	30.2	14.2	9.4

資料來(lái)源：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)與規(guī)劃實(shí)施研究》2009年3月；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)

從1998-2011年，我國(guó)住宅新開(kāi)工面積翻了9倍，住宅竣工面積翻了5倍。除個(gè)別年份以外，總體上住宅無(wú)論是新開(kāi)工面積還是竣工面積都逐年大幅度上升。受政策調(diào)控和市場(chǎng)銷售情況的影響，這一期間住宅新開(kāi)工面積占商品房新開(kāi)工面積的比重在77%-86%區(qū)間波動(dòng)，但大部分年度是在79%-83%區(qū)間窄幅波動(dòng)。而住房竣工面積占商品房竣工面積的比重，除2008年比較特殊以外，其他年份高度穩(wěn)定在80%上下。

表格2： 1998-2011年我國(guó)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)證                

年份	商品房 新開(kāi)工面積 (萬(wàn)平方米)	住宅新開(kāi)工		商品房 竣工面積 (萬(wàn)平方米)	住宅竣工
		面積 (萬(wàn)平方米)	占商品房比重 (%)		面積 (萬(wàn)平方米)	占商品房比重 (%)
1998		16638			14126
1999		18798			17641
2000	29583	24401	82	25105	20603	82
2001	37394	30533	82	29867	24625	82
2002	42801	34719	81	34976	28525	82
2003	54708	43854	80	41464	33775	81
2004	60414	47949	79	42465	34677	82
2005	68064	55185	81	53417	43683	82
2006	79253	64404	81	55831	45472	81
2007	94590	78796	83	60607	49831	82
2008	97574	83642	86	66545	47750	72
2009	115385	92463	80	72677	57694	79
2010	163777	129468	79	75961	60115	79
2011	190083	146000	77	89244	71700	80

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、國(guó)家發(fā)改委投資所研究報(bào)告

住宅交易規(guī)模逐步擴(kuò)大。從1998-2011年，我國(guó)新建住宅銷售面積翻了9倍，住宅銷售占商品房銷售的比重一直穩(wěn)定在88%-91%之內(nèi)。

由于統(tǒng)計(jì)調(diào)查范圍和統(tǒng)計(jì)信息披露的因素，我國(guó)至今沒(méi)有正式公布存量商品住宅年度交易面積和交易金額。存量房和增量房的交易量比重關(guān)系，各地差異非常大。上海兩者比重已經(jīng)十分接近，一線和二線城市兩種比重差距逐年縮小，但大部分城市還是新建商品住宅占據(jù)市場(chǎng)交易規(guī)模的統(tǒng)治地位。

表格3： 1998-2011年我國(guó)住宅交易實(shí)證    

年份	住宅銷售面積 (萬(wàn)平方米)	住宅銷售面積占 商品房比重(%)	住宅銷售金額 (億元)	住宅銷售金額占商品房比重(%)
1998	10827	89
1999	12998	89
2000	16570	89	3329	82
2001	19939	89	4021	83
2002	23702	88	4958	82
2003	29779	88	6543	82
2004	33820	89	8619	83
2005	49588	89	14564	83
2006	55423	90	17288	83
2007	70136	91	25324	86
2008	59280	90	20424	85
2009	86185	91	38157	87
2010	93377	89	41657	80
2011	97026	88	48619	82

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、國(guó)家發(fā)改委投資所研究報(bào)告

城鎮(zhèn)居住條件顯著改善。1980年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積僅為7.8平方米，2011年達(dá)到32.7平方米，31年間提高了24.9平方米。從1998-2011年，我國(guó)人均住宅建筑面積平均每年提高超過(guò)1平方米。這一住房發(fā)展成就來(lái)之非常不易，因?yàn)槲覀兠媾R著三個(gè)方面的巨大壓力，一是需要滿足我國(guó)城鎮(zhèn)原有居民改善性住房需求，二是我國(guó)又處在城鎮(zhèn)化高潮期，三是每年我國(guó)城鎮(zhèn)的動(dòng)拆遷量十分巨大。

中國(guó)城鎮(zhèn)居民居住水平的提高還表現(xiàn)在住房成套率有了大幅度提高。1985年我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房成套率僅為24%，到2010年已經(jīng)達(dá)到了82%。與此同時(shí)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民產(chǎn)權(quán)住宅擁有率高達(dá)89%，不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富正成為中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭財(cái)產(chǎn)中的最主要構(gòu)成?？傮w上我國(guó)已經(jīng)告別了住房嚴(yán)重匱乏的年代。這一時(shí)期堪稱中國(guó)歷史上城鎮(zhèn)老百姓改善居住條件從未有過(guò)的又好又快的黃金發(fā)展期。 

保障住房呈現(xiàn)前低后高。1998年中國(guó)取消福利分房以后，各級(jí)政府沒(méi)有依照住房改革方案的要求，繼續(xù)承擔(dān)中低收入者的保障住房職責(zé)，因此一度將絕大多數(shù)的城鎮(zhèn)居民都趕到了商品住房市場(chǎng)上去解決住房問(wèn)題。從2005年以來(lái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就可以明顯地感到，是隨著我國(guó)城鎮(zhèn)商品住宅價(jià)格的高企，才有了保障房建設(shè)的興起。大規(guī)模地執(zhí)行保障房建設(shè)，不過(guò)是近兩三年的事情。保障房大規(guī)模地供應(yīng)，是“十二五”期間后三年的事情。

表格4：2005-2011年全國(guó)住房用地計(jì)劃落實(shí)情況匯總表

年份	住房用地 (萬(wàn)公頃)	商品住房用地 (萬(wàn)公頃)	商品住房用地占比(%)	保障房用地 (萬(wàn)公頃)	保障房用地 占比(%)
2005	3.90	3.39	87%	0.51	13%
2006	4.52	4.12	91%	0.40	9%
2007	5.36	4.78	89%	0.58	11%
2008	5.51	4.72	86%	0.79	14%
2009	7.64	6.60	86%	1.04	14%
2010	12.54	10.07	80%	2.47	20%
2011	13.59	8.78	65%	4.81	35%

數(shù)據(jù)來(lái)源：2009-2011年國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)公報(bào)，《2006-2008年全國(guó)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告》

表格5：2001-2011年經(jīng)適房開(kāi)發(fā)投資額及比重 

年份	房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資(億元)	經(jīng)適房投資(億元)	經(jīng)適房占比%)
2001	6344	600	9.5
2002	7791	589	7.6
2003	10154	622	6.1
2004	13158	606	4.6
2005	15909	519	3.3
2006	19423	697	3.6
2007	25289	821	3.2
2008	30580	983	3.2
2009	36232	1139	3.1
2010	48267	1067	2.2
2011	61740	1096	1.8

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒

2、當(dāng)前住房發(fā)展中存在的主要問(wèn)題 

土地和住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快。全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)2011年較2000年翻了6.4倍。以全口徑統(tǒng)計(jì)的各類住宅年度銷售均價(jià)，全國(guó)2011年較2004年住宅銷售均價(jià)翻了1.9倍，同期北京翻了3.3倍，上海翻了2.3倍。

全國(guó)土地和住房的銷售總量和銷售金額的快速上升，一方面強(qiáng)化了實(shí)物資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)，另一方面加劇了中低收入者解決住房困難的社會(huì)矛盾。

需要指出的是，除了土地因素和銷售因素以外，貨幣超發(fā)和各種房地產(chǎn)相關(guān)費(fèi)稅也是促成我國(guó)地價(jià)、房?jī)r(jià)快速上升的主要推手。

表格6  2000-2011年全國(guó)土地出讓金、土地購(gòu)置費(fèi)用及均價(jià)實(shí)證一覽表

年  份	土地出讓金(億元)	土地購(gòu)置費(fèi)用(億元)	本年購(gòu)置面積 (萬(wàn)平方米)	土地購(gòu)置均價(jià) (元/平方米)
2000		734	16905	434
2001	1296	1039	23409	444
2002	2417	1446	31357	461
2003	5421	2055	35697	576
2004	6412	2575	39785	647
2005	5884	2904	38254	759
2006	7677	3815	36574	1043
2007	11948	4873	40246	1211
2008	9600	5996	39353	1542
2009	15910	6024	31910	1888
2010	29000	9992	40970	2439
2011	31500	11413	40973	2785

數(shù)據(jù)來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2011》

表格7   2004-2011年全國(guó)、北京及上海各類住宅銷售均價(jià)實(shí)證一覽表  單位：元 

年份	全國(guó)	北京	上海
2004	2608	4747	5761
2005	2937	6162	6698
2006	3139	7375	7039
2007	3665	10661	8253
2008	3655	11648	8182
2009	4474	13224	12364
2010	4738	17151	14213
2011	5011	15518	13448

數(shù)據(jù)來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2011》

保障住房從投入到管理的鏈條未形成。保障住房是社會(huì)保障的主要內(nèi)容，是各級(jí)政府的重要職責(zé)，是社會(huì)和諧穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ)。我國(guó)保障住房建設(shè)和分配存在著前輕后重，土地和資金供應(yīng)不穩(wěn)定，甄別機(jī)制不完善，物業(yè)管理不到位，退出機(jī)制不健全等問(wèn)題，有待在實(shí)踐中逐步解決，以便完成我國(guó)住房雙體系的歷史新任務(wù)。

住宅產(chǎn)業(yè)化和節(jié)能減排任務(wù)繁重。我國(guó)住宅生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)基本沿襲傳統(tǒng)方式，總體效率明顯偏低，產(chǎn)品質(zhì)量相對(duì)較低。住宅開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化，建筑施工部件化，住宅投資專業(yè)化，仍有很長(zhǎng)的道路要走。目前，我國(guó)每年新建八、九億平方米的住宅，90%仍然是高能耗建筑。努力在住宅全壽命周期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)最大限度地節(jié)約資源(節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材)、保護(hù)環(huán)境和降低污染，提供健康、高效、適用的空間已成為我國(guó)住宅發(fā)展的戰(zhàn)略性任務(wù)。

小產(chǎn)權(quán)房未找到合理的解決之道。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)、存在和發(fā)展的基礎(chǔ)條件是：城鎮(zhèn)住宅房?jī)r(jià)高企；農(nóng)村集體土地合理流轉(zhuǎn)道路不通；城市的住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售等管理許可的嚴(yán)重缺位。如果不能遏制小產(chǎn)權(quán)住房的泛濫，將對(duì)城市發(fā)展和商品房市場(chǎng)產(chǎn)生嚴(yán)重沖擊并危及社會(huì)穩(wěn)定。

二、我國(guó)住房發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)思想、基本原則和發(fā)展目標(biāo) 

1、指導(dǎo)思想 

堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向，更大程度地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；堅(jiān)持住房保障的基本職責(zé)，更大程度地發(fā)揮政府在解決中低收入群體住房中的主導(dǎo)性作用。通過(guò)建立具有中國(guó)特色的住房供給和消費(fèi)的“雙體系”模式，努力實(shí)現(xiàn)住房供需總量基本平衡，消費(fèi)結(jié)構(gòu)基本合理，市場(chǎng)價(jià)格基本穩(wěn)定，滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求，促進(jìn)住房市場(chǎng)長(zhǎng)期持續(xù)、穩(wěn)定和健康發(fā)展。

2、基本原則 

市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主，政府調(diào)控為輔的原則。分清市場(chǎng)功能和政府職責(zé)，發(fā)揮兩種機(jī)制互相促進(jìn)、補(bǔ)充的作用。行政調(diào)控要充分尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，正確掌握不同階段資源集聚調(diào)配能力。

循序漸進(jìn)、量力而行、逐步改善的原則。充分考慮我國(guó)還是一個(gè)有著13億人口的發(fā)展中大國(guó)，仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段，無(wú)論商品住房還是保障住房，都有一個(gè)發(fā)展過(guò)程。

因地制宜、因時(shí)制宜、因能制宜的原則。遵循國(guó)家政策的統(tǒng)一指導(dǎo)，各地區(qū)結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平，分別決策，使住房發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)。

綠色、節(jié)能、環(huán)保的原則。按照建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)的要求，合理引導(dǎo)住房建設(shè)和消費(fèi)。大力發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，走可持續(xù)發(fā)展的道路。

3、發(fā)展目標(biāo)

住房發(fā)展目標(biāo)包括總體目標(biāo)和具體目標(biāo)兩個(gè)層次。

(1)總體目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民“住有所居”，形成能夠滿足不同居住需求功能合理、面積適宜、環(huán)境良好的優(yōu)質(zhì)住宅。

(2)具體目標(biāo)：包含規(guī)模目標(biāo)、結(jié)構(gòu)目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、保障目標(biāo)。具體目標(biāo)體系如下：

表8  住房供給規(guī)模指標(biāo)規(guī)劃表

	住房
	總計(jì)	商品住房	#普通商品房	保障住房
2012-2015年 建設(shè)量	52.1億平方米 5064萬(wàn)套	31.3億平方米 2464萬(wàn)套	15億平方米 1500萬(wàn)套	20.8億平方米 2600萬(wàn)套
土地供應(yīng)量	34.73萬(wàn)公頃 年均8.68萬(wàn)公頃			11.56萬(wàn)公頃 年均2.89萬(wàn)公頃
投資額	23.68萬(wàn)億元	20.82萬(wàn)億元		2.86萬(wàn)億元
竣工面積	35.7萬(wàn)億平方米 年均8.93億平方米
2016-2020年 建設(shè)量	50.4億平方米 4782萬(wàn)套	34.4億平方米2782萬(wàn)套	18.5億平方米 1850萬(wàn)套	16億平方米 2000萬(wàn)套
土地供應(yīng)量	33.6萬(wàn)公頃 年均6.72萬(wàn)公頃			8.89萬(wàn)公頃 年均1.78萬(wàn)公頃
投資額	45.98萬(wàn)億元	43.78萬(wàn)億元		2.2萬(wàn)億元
竣工面積	57萬(wàn)億平方米 年均11.4億平方米

注：保障住房的規(guī)模指標(biāo)為約束性指標(biāo)，住房總量以及商品住房總量為預(yù)期性指標(biāo)

表9  結(jié)構(gòu)指標(biāo)規(guī)劃表

年份	2012-2015	2016-2020
人均住房建筑面積(㎡)	33.7	35
戶均套數(shù)(套)	1.15	1.2
普通商品住房占新建商品住房比重	30%	39%
90平方米以下小戶型商品住房占新建商品住房比重	40%	43%
保障住房占新建商品住房比重	51%	42%

注：普通商品住房、小戶型住房以及保障住房指標(biāo)為約束性指標(biāo)，其他為預(yù)期性指標(biāo)

表10  質(zhì)量指標(biāo)規(guī)劃表

年份	2012-2015	2016-2020
住房工程質(zhì)量驗(yàn)收優(yōu)良率	80%	100%
新建住宅認(rèn)證部品使用率	20%	50%
新建住宅性能認(rèn)定比例	20%	50%
新建住宅中節(jié)能建筑比例	百萬(wàn)人口城市建筑降低能耗65%	大中城市完成60%以上的節(jié)能65%標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)能改造
新建住房A級(jí)住宅達(dá)標(biāo)率	20%	50%
新建住房綠色建筑達(dá)標(biāo)率	20%	50%
新建成品住房占住宅比重	30%	50%
存量住宅中節(jié)能改造比例	大中城市30%的既有采暖住宅建筑完成節(jié)能65%標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)能改造	大中城市完成60%以上的節(jié)能65%標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)能改造

注：表中所有指標(biāo)都是約束性指標(biāo)

表11  保障房指標(biāo)規(guī)劃表

年份	2012-2015	2016-2020
保障房供應(yīng)量	2600萬(wàn)套，總面積 18.2億平方米，年均4.55億平方米	2000萬(wàn)套，總面積14億平方米，年均2.8億平方米
保障房用地供應(yīng)量	共10.11萬(wàn)公頃，年均2.53萬(wàn)公頃	共7.78萬(wàn)公頃，年均1.56萬(wàn)公頃
保障房投資額	合計(jì)2.86萬(wàn)億元	合計(jì)2.2萬(wàn)億元
保障房占新建住宅套數(shù)比重	53%	43%
保障房占新建住宅面積比重	42%	33%
保障房投資占住宅投資比重	12%	5%

注：表中所有指標(biāo)都是約束性指標(biāo)

三、主要實(shí)施路徑

1、加大普通商品住房的供應(yīng)力度

房地產(chǎn)調(diào)控一方面要遏制住房投機(jī)行為，另一方面要改變超越經(jīng)濟(jì)能力片面追求大房的住房消費(fèi)行為。根據(jù)住房市場(chǎng)運(yùn)行情況，科學(xué)把握土地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)、布局和時(shí)序，優(yōu)先滿足中小套型普通商品住房建設(shè)用地需要；采取信貸、稅費(fèi)、地價(jià)三方面的優(yōu)惠措施，配以土地招拍掛合同要求，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)大力開(kāi)發(fā)適應(yīng)自住需求和改善需求的普通商品住房；充分考慮存量與在建住房供應(yīng)情況、城鎮(zhèn)人口布局導(dǎo)向、建筑高度對(duì)套型建筑面積影響等因素，合理確定各地區(qū)和具體項(xiàng)目的套型結(jié)構(gòu)比例要求。

2、建立健全住房保障制度

改善民生是發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的根本目標(biāo)，住房是民生重要內(nèi)容。解決好住房問(wèn)題，有利于和諧社會(huì)的形成。在大部分城鎮(zhèn)居民主要通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題之外，對(duì)城鎮(zhèn)中弱勢(shì)群體和非戶籍常住人口的住房困難，政府要通過(guò)建立保障住房制度的辦法予以解決。

優(yōu)先確保保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)。制定保障性住房用地供應(yīng)規(guī)劃和年度計(jì)劃，明確各類保障性住房的土地供應(yīng)比例，確保土地的優(yōu)先供應(yīng)，加快此類土地的儲(chǔ)備和前期開(kāi)發(fā)；積極拓寬租賃型住房用地渠道，允許利用單位自用土地、農(nóng)村集體建設(shè)用地等多種土地來(lái)源，建設(shè)公共租賃住房，有效降低公共租賃住房建設(shè)成本。

保障住房覆蓋面和套型宜先小后大。集中優(yōu)勢(shì)資源率先解決戶籍人口中的住房困難戶，待具備條件后再擴(kuò)大到非戶籍常住人口；經(jīng)濟(jì)適用房套型面積控制在90平方米以下，廉租房、公租房套型面積控制在70平方米以下；動(dòng)遷安置房、舊城棚戶改造、重大工程配套等不再納入保障房范疇；公務(wù)員和事業(yè)單位工作人員的住房，退出經(jīng)濟(jì)適用房保障范疇。

完善各類保障住房的制度建設(shè)。擴(kuò)大廉租住房受益面，合理放寬廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，適時(shí)調(diào)整租金補(bǔ)貼方式；推行實(shí)物配租新機(jī)制，切實(shí)提高實(shí)物配租比例；通過(guò)配建、改造、收購(gòu)、轉(zhuǎn)化和代理經(jīng)租等方式，大力籌措廉租適用房源；采取集中新建、配建、改建、收購(gòu)和轉(zhuǎn)化等方式，建設(shè)和籌集公租房房源；鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型企事業(yè)等單位和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展單位租賃房和市場(chǎng)化租賃房；逐步實(shí)現(xiàn)廉租住房與公共租賃住房統(tǒng)籌建設(shè)、有效銜接；嘗試租售并舉的供應(yīng)新模式，建立共有產(chǎn)權(quán)保障房制度。

3、大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

購(gòu)房和租賃，是解決住房問(wèn)題的兩種基本方式。要改變?nèi)藗兤孀非螽a(chǎn)權(quán)住房的消費(fèi)方式，需要大力培育和完善租賃市場(chǎng)。

建立專業(yè)化租賃住房信息服務(wù)平臺(tái)，健全住房租賃服務(wù)體系；切實(shí)保護(hù)租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定、安全的住房租賃關(guān)系；引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)用于租賃的商品住房，鼓勵(lì)專業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)租賃住房。

4、重點(diǎn)解決城鎮(zhèn)新入籍和非戶籍人群的住房困難

城鎮(zhèn)住房困難的重點(diǎn)不在于戶籍人口，而在于新入籍和非戶籍人群。因此，未來(lái)的住房解困重點(diǎn)對(duì)象，就要放在這兩個(gè)群體上。在我國(guó)一線城市，新入籍和非戶籍人群的租賃住房比重高達(dá)80%。解決他們住房困難，要采取多渠道、分層次的辦法。

外來(lái)的投資者、國(guó)家機(jī)關(guān)和企事業(yè)中高層人群屬于中高收入階層，主要依靠商品房市場(chǎng)解決住房問(wèn)題；非戶籍的大中院校畢業(yè)生，采取公租房的形式予以階段性的住房保障；從事生產(chǎn)、施工、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)的外來(lái)農(nóng)民工，由用工單位以集體宿舍、單位租賃、工棚、租房補(bǔ)貼、市場(chǎng)租賃等方式來(lái)解決住房問(wèn)題；大量商業(yè)、服務(wù)業(yè)的外來(lái)從業(yè)人員，采取市場(chǎng)化租賃方式解決，包含由用工單位集體承租和自行租賃兩種方式；由于動(dòng)遷而導(dǎo)致的失地進(jìn)城農(nóng)民，采取貨幣化或者實(shí)物安置補(bǔ)償?shù)姆绞接枰砸淮涡越鉀Q。

四、促進(jìn)我國(guó)住房發(fā)展規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的具體措施

1、抓緊開(kāi)展居民住房狀況普查

住房普查是房地產(chǎn)政策調(diào)控的基本依據(jù)，也是制定產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的前提條件。二十多年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅狀況發(fā)生了深刻地變化，但卻一直未展開(kāi)過(guò)住房普查。盡快進(jìn)行城鎮(zhèn)住房普查，哪怕是選擇典型城市進(jìn)行住房普查，都是一個(gè)帶有緊迫性的重要工作。住房調(diào)查的主要內(nèi)容要包括總量、分類、分布、結(jié)構(gòu)、房齡、套型、配套、產(chǎn)權(quán)、自住和經(jīng)營(yíng)等狀況。

2、抓緊制定并形成我國(guó)房地產(chǎn)法律體系

我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)歷經(jīng)多年建設(shè)，取得重大進(jìn)展，初步奠定了房地產(chǎn)法律體系框架。但由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，法律法規(guī)存在建設(shè)滯后、一些領(lǐng)域存在盲點(diǎn)空白、部分法律條文銜接不夠、法規(guī)穩(wěn)定性較差、貫徹困難等問(wèn)題。

繼續(xù)修改完善《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《物權(quán)法》；加快《集體土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例》、《基本住房保障法》的意見(jiàn)征求和修改工作，盡快走完法規(guī)建設(shè)程序；啟動(dòng)《房地產(chǎn)法》制定程序，將投資開(kāi)發(fā)、租賃交易、服務(wù)管理、住房產(chǎn)業(yè)技術(shù)、住房保障、土地供應(yīng)、信貸融資等方面納入其中。

3、完善住房供應(yīng)雙體系

完善商品住宅和保障住宅的供應(yīng)雙體系，滿足不同收入群體的住房需求，確保城鎮(zhèn)居民“住有所居”，是當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的重要任務(wù)。

明確新建商品住房、存量商品住房、租賃住房、保障住房各自的覆蓋群體和比重，明確商品住房和保障住房各自的投資建設(shè)和土地供應(yīng)比重(包括細(xì)分類別)，明確商品住房和保障住房的投資責(zé)任主體和資金渠道。

實(shí)行政策分類，有保有壓，滿足不同消費(fèi)階層的市場(chǎng)有效需求。鼓勵(lì)首套房自住需求，支持改善性需求，保護(hù)投資性需求，遏制投機(jī)性需求；讓中低收入者能夠得到保障住房，讓中高收入者能夠得到較高質(zhì)量的商品住房；通過(guò)政策扶持手段，發(fā)展存量房屋租賃業(yè)務(wù)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)和有土地有實(shí)力的單位，大量開(kāi)發(fā)租賃住房。

4、加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控

在調(diào)控目標(biāo)上，不以價(jià)格水平為唯一對(duì)象，應(yīng)將供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定作為綜合目標(biāo)，切實(shí)做到促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的目的。

在調(diào)控手段上，多運(yùn)用市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)措施，少用行政性的指令調(diào)節(jié)；充分發(fā)揮行業(yè)組織的代表、協(xié)調(diào)和自律功能。強(qiáng)調(diào)因地制宜，允許存在政策內(nèi)容和政策力度的差異，不搞“一刀切”。

在調(diào)控內(nèi)容上，突出措施的針對(duì)性、穩(wěn)定性。信貸政策要突出鼓勵(lì)自住型和改善型需求；稅收政策要淡化打壓房?jī)r(jià)和政府財(cái)力籌集功能，突出房地產(chǎn)稅收的民生和保障住房用途；在房地產(chǎn)稅收總量不提高的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)的合理優(yōu)化；改變?cè)戎攸c(diǎn)放在二、三級(jí)市場(chǎng)的做法，將整頓治理房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的重點(diǎn)放在土地一級(jí)交易市場(chǎng)。

5、推進(jìn)住房財(cái)稅制度改革

按照簡(jiǎn)稅種、寬稅基、低稅率、調(diào)結(jié)構(gòu)的方向，積極推進(jìn)我國(guó)住房稅費(fèi)改革。在合理界定中央政府和地方政府事權(quán)和財(cái)權(quán)的基礎(chǔ)上，規(guī)范住房稅費(fèi)的收益分配。提高土地出讓凈收益用于保障房建設(shè)的比例。

調(diào)整房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)稅為主向流轉(zhuǎn)和保有并重轉(zhuǎn)型。在開(kāi)發(fā)和流通環(huán)節(jié)，通過(guò)合并的辦法減少稅種，降低稅率，探索完善住房保有環(huán)節(jié)稅收制度。

對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)省地節(jié)能環(huán)保型住房、實(shí)施一次性住房裝修、使用“四節(jié)一環(huán)保”產(chǎn)品、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化及從事現(xiàn)有住房維修、養(yǎng)護(hù)和改造的企業(yè)、部品生產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者，給予企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、所得稅減免和銷售環(huán)節(jié)稅收優(yōu)惠等鼓勵(lì)性稅收政策。

6、加快住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新

建立差異化的住房信貸體系。優(yōu)先安排普通商品住房開(kāi)發(fā)貸款；提高對(duì)低密度、大套型、高檔商品住房和別墅類住房開(kāi)發(fā)貸款的門檻和貸款利率。對(duì)個(gè)人購(gòu)買中低價(jià)位、中小套型普通商品住房并用于自住的，執(zhí)行貸款優(yōu)惠利率，在進(jìn)一步完善住房貸款擔(dān)保制度的基礎(chǔ)上，降低首付款比例，適當(dāng)延長(zhǎng)貸款期限，采取靈活多樣的還款方式等。

開(kāi)辟多元化融資渠道。探索地方政府用于保障住房建設(shè)的債券發(fā)行科學(xué)機(jī)制，進(jìn)行信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)，開(kāi)拓防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)渠道；推出房地產(chǎn)投資信托基金和公租房建設(shè)基金；支持承擔(dān)重大住房項(xiàng)目、保障住房開(kāi)發(fā)和償貸信用好的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上市融資、增發(fā)融資、發(fā)行債券，提高房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的比重。

創(chuàng)新公租房融資機(jī)制。以財(cái)政貼息為支撐，建立公租房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的低息貸款制度；以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，將部分中央財(cái)政安排的保障房建設(shè)資金，調(diào)整為公租房貸款的貼息資金；允許住房公積金、社?；稹⒈ｋU(xiǎn)資金、企業(yè)年金以及信托資金等成為公租房股權(quán)式投資的資金來(lái)源；在滿足繳存職工提取和個(gè)人住房貸款的前提下，利用住房公積金結(jié)余資金或增值凈收益，在土地供應(yīng)、財(cái)政補(bǔ)助、稅費(fèi)減免等政策支持下，投資收購(gòu)或建設(shè)公租房，定向供應(yīng)給符合條件的住房公積金繳存職工。

7、嘗試農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)用于城鎮(zhèn)住房建設(shè)

加快制定出臺(tái)新的農(nóng)村集體土地征收、征用的相關(guān)實(shí)施條例，完善征地程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)市場(chǎng)化手段收購(gòu)農(nóng)民宅基地和自留地，在改變土地使用性質(zhì)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)土地再利用；

嘗試在不變更農(nóng)村用地性質(zhì)，保障農(nóng)民權(quán)益，符合土地利用規(guī)劃和土地用途管制的情況下，讓農(nóng)村建設(shè)用地通過(guò)合法途徑以租約的形式流轉(zhuǎn)到城市和住房建設(shè)中；

探索建立農(nóng)村宅基地審慎退出機(jī)制和農(nóng)民住房依法有序流轉(zhuǎn)機(jī)制，允許和試點(diǎn)農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，逐步建立起城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系；將城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤，兼顧國(guó)家、集體和單位利益，通過(guò)出臺(tái)優(yōu)惠政策，盤活舊城鎮(zhèn)、舊廠房和舊村莊的存量土地。

對(duì)愿意在城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民工，將其農(nóng)村宅基地及房產(chǎn)作為資產(chǎn)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，提高他們?cè)诔鞘匈?gòu)買或租賃住房的支付能力；對(duì)通過(guò)農(nóng)村宅基地及房產(chǎn)流轉(zhuǎn)在城鎮(zhèn)購(gòu)房的農(nóng)民工，從貸款上予以支持。

8、完善住房公積金管理體制

擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面。全面覆蓋城鎮(zhèn)單位就業(yè)職工，鼓勵(lì)非正式就業(yè)職工自愿繳存公積金。將繳存面作為民生指標(biāo)，納入各級(jí)政府考核指標(biāo)體系。加大管理中心繳存行政執(zhí)法力度，實(shí)現(xiàn)個(gè)人賬戶資金跨區(qū)域轉(zhuǎn)移和使用。建立財(cái)政對(duì)困難企業(yè)和非正式就業(yè)職工繳存住房公積金的補(bǔ)貼政策。完善農(nóng)民工住房公積金政策。

加大對(duì)中低收入家庭支持力度。在確保資金安全、保證個(gè)人貸款和提取的前提下，利用住房公積金閑置資金貸款支持保障性住房建設(shè)。完善利率形成機(jī)制。存款基準(zhǔn)利率保持基本固定，對(duì)未貸款職工給予適當(dāng)利息補(bǔ)償。按購(gòu)房面積實(shí)行差別貸款利率政策，鼓勵(lì)中小套型住房供應(yīng)和消費(fèi)。利用增值收益對(duì)中低收入貸款職工進(jìn)行貼息。

9、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化和提高住宅質(zhì)量水平

改變住宅建設(shè)低水平、高消耗的傳統(tǒng)模式，提高住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化水平。

提出禁止“毛坯房”上市交易的時(shí)間表，新建的廉租房、公共租賃房等保障性住房進(jìn)行全裝修；利用經(jīng)濟(jì)杠桿和政策傾斜，限制使用落后淘汰建筑材料和非標(biāo)準(zhǔn)住宅部件，鼓勵(lì)新材料、新技術(shù)的使用。

10、加強(qiáng)物業(yè)管理，全面提升居住質(zhì)量和居住環(huán)境

建管并舉，進(jìn)一步深化物業(yè)管理體制改革，加強(qiáng)居住物業(yè)管理，為廣大居民群眾安居樂(lè)業(yè)創(chuàng)造良好的環(huán)境，促進(jìn)居住物業(yè)的保值增值。繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)管理和行政監(jiān)管力度，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)行政管理行為，提高行政監(jiān)管效能；充分發(fā)揮社區(qū)黨組織和居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督作用，建立健全相應(yīng)的協(xié)調(diào)機(jī)制，及時(shí)協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)糾紛，維護(hù)各方合法權(quán)益；進(jìn)一步理順物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，建立最低物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制度，建立最低保障租金制度，建立最低住宅維修年限制度，形成“質(zhì)價(jià)相符、按質(zhì)論價(jià)”的價(jià)格形成機(jī)制，確保物業(yè)服務(wù)順利實(shí)施。