??總結(jié)往昔之后必是預(yù)測(cè)未來(lái)，雖是套路，中房網(wǎng)卻想做的真誠(chéng)。思來(lái)想去，靈光一現(xiàn)，用酸甜苦辣咸五味作比今年樓市的各方形勢(shì)和各項(xiàng)條件甚是恰當(dāng)。不信你看：

??融資愈難 房企心酸

??盡管地產(chǎn)金融已經(jīng)進(jìn)入發(fā)展期，也在細(xì)分領(lǐng)域取得了階段性進(jìn)展。但金融業(yè)人士的普遍共識(shí)是：相比2016年，2017年的整體融資環(huán)境將進(jìn)一步收緊。對(duì)資本市場(chǎng)、公司債等融資方式的打壓，將使得融資結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，總結(jié)起來(lái)具體呈現(xiàn)以下四大特點(diǎn)：

??一是行業(yè)整體對(duì)銀行貸款的依存度下降——隨著商業(yè)銀行對(duì)授信房企資質(zhì)要求不斷提高且授信額度越來(lái)越向品牌房企集中，以及房企融資渠道的日趨多樣化的雙向原因，預(yù)計(jì)2017年房企對(duì)于開發(fā)貸的依賴程度將進(jìn)一步減弱。

??二是股權(quán)融資收緊——自監(jiān)管層不再允許房企通過(guò)再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，規(guī)定募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款后，不少A股上市房企的融資渠道驟然收窄，融資難度頓時(shí)加大。加之由于此前持續(xù)寬松的融資政策使地王頻出，中央為擠出資產(chǎn)泡沫和防范金融風(fēng)險(xiǎn)，不排除在2017年叫停定增的可能性。

??三是債券融資的繼續(xù)冷卻——自2016年10月末起，債市監(jiān)管部門紛紛對(duì)地產(chǎn)商發(fā)債融資念起“緊箍咒”，先后規(guī)定了地產(chǎn)企業(yè)的公司債募集資金不得用于購(gòu)置土地、細(xì)化房企發(fā)債準(zhǔn)入門檻、嚴(yán)限房企發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目等。而債券融資難度加大后的變化迅速體現(xiàn)：去年10月融資額684億元，而11月這一數(shù)字只有195.4億元。2017，債券融資的境況仍將從緊，而一旦債市減少向企業(yè)輸血，開發(fā)商依靠公司債獲取低成本資金的好日子將完結(jié)，對(duì)房地產(chǎn)這種高杠桿行業(yè)可謂重大打擊。此種情況下，開發(fā)商的融資結(jié)構(gòu)將被迫發(fā)生變化，例如更多的轉(zhuǎn)向開發(fā)貸、信托等，其整體的融資成本也會(huì)上升。

??四是美元債大幅縮水——前有人民幣加入國(guó)際貨幣基金組織特別提款權(quán)貨幣籃子，后又美元加息25個(gè)基點(diǎn)，同時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)計(jì)2017年還將加息三次。美元重新進(jìn)入強(qiáng)勢(shì)通道，人民幣貶值壓力劇增。此背景下，今年人民幣繼續(xù)貶值是大概率事件，考慮到匯率成本越來(lái)越高，房企的境外融資也會(huì)大幅縮水。即便是過(guò)去兩年地產(chǎn)公司發(fā)行的美元債，很多開發(fā)商也愿意盡快償付。

??價(jià)格穩(wěn)健 仍有甜頭

??受調(diào)控政策影響，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)貸的支持熱情或已達(dá)到上限，2017 年可能迎來(lái)按揭貸款利率的向上拐點(diǎn)，因此今年商品房銷量可能較2016年出現(xiàn)下滑，但房?jī)r(jià)卻有仍保堅(jiān)挺甚至穩(wěn)中有升的基礎(chǔ)。

??這種說(shuō)法的依據(jù)首先來(lái)自于對(duì)國(guó)家政策的深刻認(rèn)識(shí)和剖析：從區(qū)域高度分化的差別看，說(shuō)明政府主旨在于防范房?jī)r(jià)上漲過(guò)快而無(wú)意“矯枉過(guò)正”。同時(shí)，頻繁在松緊間搖擺的政策也有損政府威信，且房?jī)r(jià)若大幅下降也非當(dāng)局想要的結(jié)果。

??其次，只升不降的地價(jià)和一二線城市短期內(nèi)供應(yīng)稀缺的現(xiàn)狀也是支撐房?jī)r(jià)的中流砥柱。因此，民生證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華認(rèn)為：2017年，一線和核心二線城市的房?jī)r(jià)會(huì)保持剛性上漲態(tài)勢(shì)，自然資源優(yōu)良，配套跟得上的二三線明星城市房?jī)r(jià)會(huì)有一定幅度的理性上漲。中金公司更預(yù)測(cè)，2017年總體房?jī)r(jià)走勢(shì)大致會(huì)是上半年保持平穩(wěn)，下半年重回上升通道。

??拿地辛苦 不拿心苦

??2016年土地市場(chǎng)“量跌價(jià)漲”現(xiàn)象明顯，北京、上海、南京、杭州、蘇州、天津等多個(gè)城市土地成交金額破千億元，總成交額、溢價(jià)率、樓面價(jià)等多項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)下歷史新高。但相對(duì)的是，城市土地供應(yīng)面積增速卻在明顯放緩：2016年7月至今，100個(gè)大中城市土地供應(yīng)同比持續(xù)為負(fù)，多城市宅地出讓數(shù)量和面積大幅萎縮。

??此消彼長(zhǎng)下，拿地越來(lái)越成為“大戶的游戲”。加之宅地變革的推進(jìn)，倒逼房企由過(guò)去單純的開發(fā)商變身為“房東”。北京“自持”新規(guī)雖然繞過(guò)了地王、熨平了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，卻讓一個(gè)包含租賃“四級(jí)市場(chǎng)”輪廓初現(xiàn)，使運(yùn)營(yíng)模式更加復(fù)雜。

??2016年11月，北京市首批四宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”試點(diǎn)地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。最終投報(bào)自持商品住房面積比例達(dá)100%，其中有三塊地轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序，四塊地最終分別由萬(wàn)科、萬(wàn)科住總聯(lián)合體、首創(chuàng)天恒中糧聯(lián)合體和中鐵競(jìng)得。據(jù)計(jì)算，四宗地塊規(guī)劃建筑面積合計(jì)62萬(wàn)平方米，其中50.39萬(wàn)平方米屬“自持”，由于執(zhí)行“70/90”政策，按平均60平方米單套面積，預(yù)計(jì)未來(lái)將建成8400套出租房。也即是說(shuō)，最終用于出租的面積將是用于出售的自住房面積的近四倍。

??這種實(shí)情讓業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，該模式無(wú)法長(zhǎng)久。因?yàn)榧兛砍鲎馐杖?，收益率難以覆蓋資金成本。還同時(shí)引發(fā)了一些人士對(duì)資金不夠雄厚的中小房企在一線城市發(fā)展前景的擔(dān)憂。新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在當(dāng)時(shí)就發(fā)出這樣的感慨，“如果按照這樣的供地邏輯，結(jié)果可能是北京將無(wú)房可售，房企銷售額銳減，中小房企將被擠出北京”。

??可以肯定的是，這樣的舉動(dòng)是政府向“低端有保障，中端有支撐，高端有市場(chǎng)”的住房市場(chǎng)政策目標(biāo)所做的供給端改革嘗試。這個(gè)過(guò)程中，土地出讓條件必然日益苛刻，資金、開發(fā)、品牌實(shí)力不足的房企只能進(jìn)一步被排擠出局。而即使有籌碼玩得起的那些企業(yè)，又有多少甘愿以犧牲利益一直玩下去？

??調(diào)控不松 或放辣招

??每年的“兩會(huì)”一向是房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。在對(duì)經(jīng)濟(jì)下行容忍度提升的背景下，多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2017年兩會(huì)上，針對(duì)房地產(chǎn)應(yīng)還會(huì)出臺(tái)有關(guān)金融和稅收方面的政策。

??預(yù)告就是前段時(shí)間中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的定調(diào)：“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。這透露出新一年中，政府對(duì)樓市調(diào)控將始終處于高壓狀態(tài)，甚至?xí)M(jìn)一步收緊的明確信號(hào)。

??經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示，對(duì)于環(huán)比價(jià)格上漲的熱點(diǎn)城市，限購(gòu)限貸政策還將加碼，否則地方政府將被問(wèn)責(zé)。

??國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委員會(huì)秘書長(zhǎng)馮奎則判斷，2017年，中央將可能針對(duì)部分炒房現(xiàn)象明顯的城市采取金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等一系列措施，來(lái)抑制過(guò)度的投機(jī)行為。比如在微觀信貸上，投機(jī)性購(gòu)房獲貸的條件將更加嚴(yán)格。但關(guān)于討論許久的房地產(chǎn)稅，由于制度內(nèi)容還需探索修改，因此在新一年中還只在少數(shù)地方試點(diǎn)，不會(huì)大面積推廣。

??重?fù)襞菽?投機(jī)咸澀

??至于從機(jī)構(gòu)到個(gè)人都關(guān)心的“2017年還能繼續(xù)把錢押在房地產(chǎn)上嗎”的問(wèn)題，多位專家口徑一致——投資投機(jī)屬性的購(gòu)房需要歇歇了。

??馬光遠(yuǎn)直言，今年下半年以來(lái)，高層在各種場(chǎng)合多次申明抑制房地產(chǎn)泡沫，這在中國(guó)房地產(chǎn)政策變遷歷史上是比較少見的。因此不要低估了這次中央戳破樓市泡沫的決心，無(wú)論對(duì)價(jià)格的非理性上漲，還是對(duì)投資性購(gòu)房，2017政府都不會(huì)手軟。

??方正證券從中央明確了房地產(chǎn)的居住屬性和消費(fèi)屬性、否定了其投資投機(jī)屬性的劃分，提醒投資人注意政府正在綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房的事實(shí)。

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系主任金煜則直接提出，2017年政府將加強(qiáng)信貸監(jiān)管，提高投資投機(jī)購(gòu)房的成本，控制家庭購(gòu)房杠桿，防控金融風(fēng)險(xiǎn)。他直言，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策與氛圍會(huì)使炒房者知難而退。