注意了,百城住宅庫存規(guī)模跌回6年前

原創(chuàng)綜合 2018-05-18 12:12:08 來源:中房網(wǎng)

掃描二維碼分享

??中房網(wǎng)訊 上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示,截至2018年4月底,全國100城庫存規(guī)?;芈涞搅?年前的水平,但最近3個月同比跌幅持續(xù)收窄;同時,三四線城市去化周期創(chuàng)9年來新低。

??72個城市庫存低于去年同期水平

??報告顯示,截至4月底,其監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43386萬平方米,環(huán)比減少0.7%,同比減少7.9%。觀察歷史數(shù)據(jù),2015年以來全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢,充分體現(xiàn)了近四年全國去庫存"戰(zhàn)役"取得了較好的效果。

4

??具體來看,一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2137、22484和18765萬平方米,環(huán)比增幅分別為2.4%、-2.1%和0.6%,同比增幅分別為-5.4%、-9.6%和-6.1%。當(dāng)前三類城市中,一線城市、三四線城市庫存有所上升,這或和推盤節(jié)奏加快有關(guān)。而二線城市庫存環(huán)比下跌。另外從同比跌幅看,二線城市庫存跌幅是最大的。

??100個城市中,有28個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中合肥、珠海和惠州3個城市的庫存上升幅度較大,同比增幅分別達(dá)到129%、88%和80%。同時,100個城市中,有72個城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢,其中大連、杭州和廊坊的同比跌幅較大,跌幅分別為50%、48%和47%。

4

??預(yù)售證管控略有松動

??報告顯示,有些城市預(yù)售證的管控有所松動。2018年4月份,100個城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為4182萬平方米,環(huán)比增長14.8%,同比增長5.5%。

??對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,4月份房企推盤節(jié)奏有所加快,這有助于購房者獲得更多的選房機會。相對一季度嚴(yán)厲的預(yù)售證管控,目前部分城市確實有“開閘放水”的供應(yīng)策略。并表示部分樓盤若借機漲價,也容易招致新一輪的管控。

4

??從成交方面來看,100個城市新建商品住宅成交量為4508萬平方米,環(huán)比增長10.2%,同比減少4.4%。觀察歷史數(shù)據(jù),當(dāng)前市場交易有小幅反彈,但是反彈的動力顯然不夠強勁。這也體現(xiàn)了樓市政策管控效應(yīng)依然明顯,市場交易大反彈的態(tài)勢短期內(nèi)難以實現(xiàn)。

4

??從供求關(guān)系來看,100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為4182萬平方米,而成交量為4508萬平方米。4月樓市呈現(xiàn)出供小于求的態(tài)勢,目前已連續(xù)5個月出現(xiàn)了此類態(tài)勢。應(yīng)該說,限價環(huán)境下部分新推盤項目的價格相對低,認(rèn)購的性價比較高,這也容易帶來部分城市出現(xiàn)"搶房"的現(xiàn)象。

4

??百城新房庫存10個月可消化完

??從存銷比方面來看,100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.3個月,這也意味著市場僅需10.3個月的時間就能消化完這些庫存。在100個城市中,有20個城市的存銷比大于16個月,此類城市去庫存壓力依然較大;有25個城市的存銷比位于12個月-16個月之間,此類城市的去庫存周期相對適中;有55個城市的存銷比小于12個月,此類城市的去庫存周期相對偏小。

5

??從去庫存周期來看,環(huán)京區(qū)域部分城市庫存較高,消化周期較長。真實情況在于,此類城市庫存量其實已經(jīng)很小,但是新房交易非常低,這樣容易帶來去庫存周期偏高的“假象”。從其他城市來看,都市圈周邊的三、四線城市存銷比較小,比如說南京都市圈中的揚州、馬鞍山和滁州等。

4

??從橫向?qū)Ρ葋砜?/strong>,三、四線城市的存銷比下跌較為明顯。當(dāng)前數(shù)值是2010年以來的月度最低值,即三四線城市去化周期創(chuàng)9年新低。以丹東為例,2017年落實了較為積極的去庫存政策,庫存狀況一直在改善,目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)9個月去庫存周期變小的現(xiàn)象。歷史上丹東的去庫存周期最高達(dá)到63個月,目前僅為13個月。而三、四線城市去庫存速度加快的背后,是棚改等政策釋放出的強勁購買力。

4

??警惕三四線城市政策收緊

??報告顯示,目前很多省會城市的庫存規(guī)模都出現(xiàn)了比較明顯的同比下跌,此類城市近期政策調(diào)控中,與明確提出積極增加供地補庫存有關(guān)。

??從庫存去化周期來看,去化周期偏小、去化周期繼續(xù)走低,這容易帶來房價的反彈和新管控政策的出現(xiàn)。

??從城市分類看,三四線城市的去庫存周期達(dá)到了歷史最低點,一方面意味著很多布局三四線城市的房企,借這波去庫存機會,帶來了較好的業(yè)績成長。另一方面也意味著此類城市庫存不足、房價容易上漲,需要防范此類城市房地產(chǎn)政策收緊的風(fēng)險。

??《證券日報》此前采訪某房企高管就表示,在三四線城市投資,一定要控制投資體量,布局“短平快”產(chǎn)品線,在開發(fā)過程中保證資金回報的效率,以高周轉(zhuǎn)模式開發(fā);若做不到高周轉(zhuǎn),則需要謹(jǐn)慎投資。

??附注:

??100個城市按一、二、三四線城市劃分如下:

??4個一線城市:北京、上海、廣州、 深圳。32個二線城市:哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、???、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。64個三四線城市:丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。

??報告執(zhí)筆人:易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn),中房網(wǎng)綜合整理

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部