??中房網(wǎng)訊（記者 亞晨） 回首2018年的中國樓市，有許多與過往不一樣的地方。一方面，在“房住不炒”的定位下，各地調(diào)控持續(xù)加碼，年內(nèi)累計各項調(diào)控政策超過400余次，成為歷史上房地產(chǎn)調(diào)控最密集的一年，全國樓市也因此經(jīng)歷了從局部過熱到整體降溫的過程。另一方面，在這樣的降溫過程中，領(lǐng)先房企們把握市場，仍取得亮眼業(yè)績，但市場上下卻彌漫著濃厚的焦慮情緒。中房網(wǎng)（微信公眾號zhongfangwang）通過對今年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的一些“高頻詞”，總結(jié)出十大“關(guān)鍵詞”，以回顧2018年這個注定會被地產(chǎn)人銘記的一年，也點亮一盞幫助2019年前行的燈。

??調(diào)控

??調(diào)控，一直是影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場和房企發(fā)展的最關(guān)鍵因素之一。2018年，樓市調(diào)控一直處于高壓態(tài)勢，各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國各地累計發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策超過400次，刷新歷史紀錄。

??7月31日召開的中央政治局會議指出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。年底召開的中央經(jīng)濟工作會議再次明確，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。而就在年末，包括菏澤、廣州、珠海等地，分別運用不同的分城施策方式，不同程度地釋放了房地產(chǎn)調(diào)控“松綁”的信號。這給未來其他城市如何“既不突破政策紅線，又能解決現(xiàn)實難題”，提供了一個很好的借鑒。

??房價

??2018年以來，房價同比依舊穩(wěn)中有增，一線城市整體成交均價維持高位，二線城市房價同比漲多跌少，三四線城市則進入分化調(diào)整期。環(huán)比至8月達到高點后已經(jīng)逐步開始回調(diào)，房價增長后勁略有不足。其中，一線城市無論從回調(diào)幅度和回調(diào)時間都早于二三線城市，城市輪動效應(yīng)明顯。

??從CRIC監(jiān)測的78個重點城市新建商品住宅成交統(tǒng)計均價看，深圳依舊是2018年房價最高城市，達55437元/平方米，但同比回落3%，從各城市能級來看，一線城市成交均價波動不大，北京、上海、廣州同比均有所上漲，廣州漲幅最大，達20%，深圳則高位回調(diào)，同比下降3%；二線城市房價漲多跌少，僅武漢1城同比下跌4%。在持續(xù)收緊的調(diào)控政策下，海口、昆明、青島、西安、合肥、成都、重慶7城房價仍保持同比超20%的漲幅。三四線城市則進入分化調(diào)整期，49個三四線城市中，房價同比漲幅超20%的城市有14個，其余城市房價同比波動幅度均在20%以內(nèi)。從整體趨勢來看，2018年三四線城市在2017年普遍上漲之后，隨著調(diào)控政策逐步收緊，部分經(jīng)濟面不佳的城市陸續(xù)迎來調(diào)整期，房價上漲遇到壓力，漲幅均有縮窄。

??需要值得注意的是，當(dāng)前房價上漲至高位之后表現(xiàn)出居民購買力普遍疲軟，市場降溫征兆已然顯現(xiàn)。一方面部分城市需求透支嚴重，在政策保持高壓之下，以往“一房難求”的情況不復(fù)存在。另一方面多數(shù)房企為了加快銷售沖刺年終業(yè)績，多采取了以價換量的營銷模式。但在“買漲不買跌”心理的作用下，市場觀望情緒比較濃厚，成交情況遠不如預(yù)期，而這種疲軟走勢可能會對2019年的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響。

??分化

??面對史上最嚴的調(diào)控政策，全國房地產(chǎn)市場分化現(xiàn)象日趨嚴重。

??2018年，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)?；偁幦栽诔掷m(xù)。龍頭房企的業(yè)績規(guī)模直指萬億規(guī)模，而千億級別的房企在今年也有望達到30家，行業(yè)集中度進一步提升。而房企并購整合也非常頻繁，據(jù)不完全統(tǒng)計，今年下半年以來，有超過30家中小地方性房企股權(quán)和債券通過產(chǎn)權(quán)交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年6月以來，上市公司共計發(fā)起了46起標的資產(chǎn)為地產(chǎn)行業(yè)的并購，披露交易規(guī)模達到489億元。同時，隨著銷售增速下滑和償債高峰來臨，房企融資步伐不斷加快，但融資成本卻創(chuàng)近三年來新高。在此背景下，很多財務(wù)穩(wěn)健的龍頭房企憑借低融資成本逆勢擴張，趁很多中小房企被迫放緩拿地速度降低負債之際攻城略地，市場分化進一步加劇。

??城市方面，隨著年末房企加快推盤，各城市量價交易持續(xù)分化。熱點一二線城市中，上海量價齊跌，北京量價齊升，深圳量升價跌。一線城市表現(xiàn)各不相同。濟南、重慶量價齊跌，而成都、西安量縮價穩(wěn)，二線城市同樣出現(xiàn)分化。一、二線城市都存在兩極分化現(xiàn)象。

??活下去

??萬科9月份召開的2018年秋季例會上，一張滿場打出鮮紅宣傳標語“活下去”的萬科秋季例會現(xiàn)場照片被各大媒體廣泛傳播。在這張照片上，整個會場的墻壁幾乎已被碩大的標語牌包圍，上面無一例外地印著“活下去”三個大字，配以標語牌通紅的底色，十分醒目，給觀者帶來十分震撼的感受。萬科董事會主席郁亮在會上進行了戰(zhàn)略檢討，認為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折已經(jīng)到來，“收斂”和“聚焦”是應(yīng)對轉(zhuǎn)折點和不確定情況的最好辦法。郁亮表示，三年事業(yè)計劃書的制定是把“活下去”作為基本要求，公司戰(zhàn)略也將圍繞“活下去”而展開, 所有行為都“收斂聚焦”到保證萬科活下去。

??一直以來，萬科都被外界視作地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標，不僅僅是因為其龐大的規(guī)模，也因為在多次的行業(yè)變化中，率先做出預(yù)判與動作。因此，萬科高喊“活下去”的舉動被視作是萬科對房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀判斷。不但給市場帶來了焦慮，也對一些房企的后期策略產(chǎn)生了一定的影響。

??降速

??2018年以來，部分房企的擴張思路以及發(fā)展策略可能已經(jīng)開始發(fā)生了轉(zhuǎn)變。過去兩年房企們極端追求的高周轉(zhuǎn)偏外延擴張模式，已經(jīng)被越來越多的房企所摒棄，特別是年內(nèi)的幾次建筑安全事故更是將高周轉(zhuǎn)推向風(fēng)口浪尖。萬科選擇降速、碧桂園開始反思，中海地產(chǎn)主動放緩?fù)顿Y。在經(jīng)過過去幾年的規(guī)模沖刺之后，龍頭房企因為市場調(diào)控和事故頻發(fā)等原因已經(jīng)開始規(guī)模反思。

??從萬科下半年的業(yè)務(wù)發(fā)展中可以看到，萬科一方面穩(wěn)住開發(fā)業(yè)務(wù)的基本盤，維持穩(wěn)定的增長，加強銷售回款。另一方面，對多元化業(yè)務(wù)進行收斂調(diào)整，暫停進一步拓展。另一家龍頭房企碧桂園，在上半年仍就保持了較高的業(yè)績增速后提出，下半年公司發(fā)展將進入“提質(zhì)控速”新階段，以“零傷亡”作為企業(yè)追求的長期目標。從下半年的銷售情況來看，增幅在明顯放緩。就連最會賺錢中海地產(chǎn)也在放緩拿地節(jié)奏，其董事局主席兼行政總裁顏建國表示，政策處于高度多變期，隨時可能出來下一步新的政策，所以對市場保持高度謹慎態(tài)度。寧可錯失一些機會，也不想投錯幾塊地。

??棚改

??棚改做為近幾年去庫存、拉高銷售紀錄的重要推手，在2018年卻遭到了重創(chuàng)。

??6月份，市場出現(xiàn)國家開發(fā)銀行收緊棚改融資政策的傳聞。7月份，住建部稱因地制宜推進棚改貨幣化安置，進一步合理界定和把握棚改的范圍和標準，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子。10月8日，國務(wù)院常務(wù)會議部署推進棚戶區(qū)改造工作，要求嚴格把好棚改范圍和標準，因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

??而從此前官方公布的數(shù)據(jù)來看，大規(guī)模棚戶區(qū)改造在短期內(nèi)釋放出大量購房需求，增強了購買力，對于商品房去庫存的效果十分顯著，但同時其也被詬病為房價上漲的推手。雖然目前在政策上不是完全取消棚改貨幣化安置方式，但從原來的“大力推進”到“因地制宜”，這種轉(zhuǎn)向給市場帶來的收緊信號仍然十分明顯。不可否認是的，棚改對地方經(jīng)濟的拉動作用不容忽視。從政策層面來看，未來棚改將逐漸走向規(guī)范化，使其對房價、地方債務(wù)的影響降到最低。隨著棚改貨幣化安置的退潮，三四線樓市很可能出現(xiàn)降溫。而對于房企來講，未來進駐這些區(qū)域時也將更加謹慎。

??長租

??2015年開始，一系列長租公寓政策紅利陸續(xù)出臺，吸引了大批企業(yè)涉足長租公寓領(lǐng)域。今年底召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上提出，要以解決新市民住房問題為主要出發(fā)點，補齊租賃住房短板。這也進一步說明了2019年住房租賃市場的發(fā)展力度會繼續(xù)強化。2018年以來，借助國家對長租公寓的融資政策優(yōu)惠，大量資本進入以轉(zhuǎn)租為主業(yè)的“二房東”市場。這些資本公寓進而利用資產(chǎn)證券化手段，撬動更大的資本來爭奪房源，客觀上對部分城市住房租金上漲起到推動作用，這其中又以一線城市為主。在房租過快上漲的背景下，北京、深圳、上海積極出臺穩(wěn)租金的相關(guān)舉措進一步促進租賃住房市場的發(fā)展。此外，全國不少租金上漲的城市也都出臺了相應(yīng)的措施來平抑租金，包括增加房源供應(yīng)、推進租賃合同備案、規(guī)范中介行為等。

??由于此前的快速擴張，導(dǎo)致多家長租公寓品牌出現(xiàn)問題。據(jù)不完全統(tǒng)計，去年2月至今，全國約有10家左右的長租公寓先后“爆倉”，多數(shù)因經(jīng)營不善而陷入資金危局。隨著這些公寓的“爆倉”，租金貸風(fēng)險、空氣質(zhì)量安全等問題也被推向風(fēng)口浪尖，行業(yè)種種不規(guī)范行為浮出水面。客觀來看，這些現(xiàn)象也促進了行業(yè)不斷朝著積極方向發(fā)展，倒逼長租行業(yè)主動變革。未來，伴隨市場進一步升級與洗牌，服務(wù)能力弱、標準升級慢的企業(yè)將面臨更大壓力。而只有適應(yīng)市場、政策變化，主動尋求服務(wù)升級與創(chuàng)新的企業(yè)，才能獲得更廣闊的發(fā)展空間。

??流拍

??與前兩年全國各地地王頻出的情形不同，2018年的地王減少，流拍增多。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，2018年7月、9月和10月是流拍最嚴重的月份，流拍土地均超過100宗，其中10月更是達到峰值，158宗土地流拍。下半年以來，上海、杭州、天津、蘇州、合肥等熱點一二線城市出現(xiàn)多幅土地流拍的現(xiàn)象，并向三四線城市蔓延。同時，土地成交溢價率也持續(xù)下行，易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的40城土地成交溢價率，在11月時已下滑至2011年以來的歷史低點附近。

??今年全國土地流拍頻發(fā)，主要原因是房地產(chǎn)市場的調(diào)整和房企資金壓力的增加。隨著樓市調(diào)控持續(xù)深入，部分城市限房價、限地價、競自持、競配建等土地出讓條件嚴苛，在地價高企、房價上漲預(yù)期被抑制的背景下，房企的利潤空間被壓縮，拿地意愿降低，頻頻流拍也就在所難免了。

??跨界

??2018年，跨界風(fēng)在地產(chǎn)圈前所未有的強烈，房企跨界經(jīng)營似乎已經(jīng)成為一種趨勢。綠地投資電競，碧桂園、華潤置地投資農(nóng)業(yè)，恒大攜手賈躍亭造車，萬科、遠洋布局物流，新湖中寶進軍金融科技投資領(lǐng)域，泰禾涉足醫(yī)療……

??面對利潤增速下滑，求轉(zhuǎn)型、找出路，對未來重新布局成為眾多房企應(yīng)對新形勢變化的明智之舉。隨著當(dāng)代社會生產(chǎn)力和科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展，新行業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式不斷涌現(xiàn)，不同行業(yè)、產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)度、依存度也在不斷加深，這也使跨界發(fā)展成為一種趨勢甚至常態(tài)。但需要對房地產(chǎn)企業(yè)跨界理性看待和分析，要在辦好主業(yè)的基礎(chǔ)上跨界相關(guān)行業(yè)，要看準方向、經(jīng)營得當(dāng)，切莫抱著房地產(chǎn)賺快錢的思維跨界，精耕細作方能殺出一條轉(zhuǎn)型之路。

??搶人

??從放寬落戶條件、送購房租房補貼到項目資助、人才獎勵，這場始于2017年的搶人大戰(zhàn)在2018年上半年再次被推向高潮，戰(zhàn)火也從湖南長沙、四川成都等二線城市進一步擴散，也成為上半年部分城市的樓市狂歡的重要推手。

??比如天津5月份推出的“海河英才”計劃，不到一天時間30萬人申報查詢落戶事宜。而與人才儲備一同蓄勢待發(fā)的還有天津樓市，天津在推出人才引進政策的當(dāng)月數(shù)據(jù)顯示，二手房成交環(huán)比增加255%，成交均價漲幅在2.5%以上。此外，西安成都等地也相繼在2018上半年推出了力度不一的人才落戶和優(yōu)惠政策，這場被外界稱為的“搶人”大戰(zhàn)，給房地產(chǎn)市場帶來了明顯而直接的狂歡，這些城市在推出人才新政后，戶籍人數(shù)都出現(xiàn)大幅增長，而房價也逐步提高，不少地段的房價幾乎翻倍。

??熱衷于人才爭奪戰(zhàn)的熱點城市之所以在“人才引進”方面如此積極，歸根結(jié)底，一方面是看準了人才儲備在未來城市發(fā)展?jié)摿Ψ矫娴木薮笞饔?，另一方面則更具有現(xiàn)實意義，通過人才落戶帶來直接的租房、購房需求，從而帶動財政、稅收的增長，使得房地產(chǎn)去庫存也更加落地和有效，而這一點，也被當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商和二手房業(yè)主“好好”地抓住和把握。

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