易居企業(yè)集團CEO 丁祖昱

??中房網(wǎng)訊 1月8日，主題為“2019·奔向未來”的丁祖昱評樓市年度發(fā)布會在上海舉行。

??自2017年開始，每一次丁祖昱評樓市的年度發(fā)布會都可謂是一場地產(chǎn)圈的大聚會。不論是行業(yè)領導、業(yè)內大佬，還是權威專家、媒體大咖都會前來捧場，用心傾聽對中國房地產(chǎn)市場的分析和前瞻。

??三年的時間，盡管每一次發(fā)布會過后都會受到業(yè)內的爭議。無論批評或褒獎，我們從丁祖昱身上看到的，更多的是他勤奮好學的精神、做事的堅持，以及對行業(yè)的熱愛。

??這一次，有著“數(shù)據(jù)帝”之稱的丁祖昱在全場5000名粉絲面前，再一次嫻熟的用大數(shù)據(jù)，帶來了對中國房地產(chǎn)最精華的數(shù)據(jù)解讀和趨勢研斷。

【復盤】

??丁祖昱首先復盤了自己對2018年的預測。

??“房地產(chǎn)稅落地”――最大失誤。丁祖昱坦言，這去年預測中的最大一個失誤。但并非完全離譜，上半年一直在預測方向前行，但眾所周知的因素，2018年的9月份，全國人大正式宣布房地產(chǎn)稅將在五年內進入立法程序，就此擱置延后。

??“總規(guī)模微降”――基本錯了。經(jīng)測算后發(fā)現(xiàn)2018年整個成交面積將接近17億平方米（2017年16.94億平米），總銷售金額將達到近15萬億（2017年13.3萬億）。

??“房企前四強要達到3萬億”――結果還差了一些。在丁祖昱看來，如果在三季度前四強公司都不踩剎車的話，相信3萬億還是可以輕松超越。

??“看好的城市”――對了三個半，錯了一個。天津去年比想象中差，上海的成交量有所上升，武漢、重慶非常好。海南前四個月都對，而且市場異常火爆。結果4月22日出臺了最嚴厲的調控政策之后，海南市場幾乎一蹶不振。

??“限價不放松”――完全正確。去年整個一年2018年現(xiàn)價完全沒放松。

??“最具潛力的三四線城市”――基本正確。因為去年預測的三四線城市都是長三角和珠三角的城市，幾乎都是，所以在長三角、珠三角2018年的表現(xiàn)還是非常的出色。

??“租賃市場發(fā)展方向”――精準。2018年實際上租賃市場呈現(xiàn)了很大的調整。

??“特色小鎮(zhèn)大洗牌”――準確。2018年已經(jīng)不提特色小鎮(zhèn)，所以特色小鎮(zhèn)大洗牌勢在必得。

??“千億陣營新進者”――基本全對。2018年初預測的部分企業(yè)會成為新千億陣營當中的一員，現(xiàn)在都加入了新千億。

??“大藍籌股”――基本準確。丁祖昱認為是對的。股票最高價都超過年初的預測，如果不是太黑心，賣掉都能夠賺錢。另外，大概有一大半都跑贏了大盤，如果一年沒拋，至少也跑贏了大盤。

【困惑】

??土地流拍：2018全年土地流拍破千幅，下半年日均超4塊。

??地王難產(chǎn)：你所熟知的地王基本沒開盤。2016年地王情況稍好，有大概50%的地王開盤。但2017年出讓的地王基本都沒開盤，所以在2016和2017年拿地王的房企壓力特別大。

??各色維權：質量維權、降價維權、交房維權……很久沒說過維權了，只要房價一跌就維權?，F(xiàn)在哪家企業(yè)沒碰到過維權，肯定說明還不是一家主流房企。

??限價：之前是限漲，現(xiàn)在出現(xiàn)了新狀況，連跌也限。既不能漲也不能跌，只能橫。

??產(chǎn)品降級：過去兩年由于限價的原因，使得很多產(chǎn)品裝修降，配置降，但真心希望房屋質量千萬別下降。

??租賃亂象：租金貸暴雷、甲醛房問題、公寓炒租金爭議……從2017年的火爆蜂擁而上，到2018年遇到的各種情況，這說明本身租賃市場就有問題。

??去化困難：也是最關注的問題之一，從最高點2018年5月份的8成6降到去年末的3成2。

??資金承壓：是一個巨大的困惑和問題，無論是銀行還是金融機構，沒有雪中送炭。那么在這樣的一種情況下，必須要抱團取暖，共同度過資金寒冬。

【數(shù)據(jù)】

??土地

??2018年土地市場靠三四線城市在支撐，其土地出讓總面積接近80%。一二線城市的土地相對來說還是異常稀缺，要反省戰(zhàn)略。

??從2018年土地成交面積榜中可以看到，中西部的省會占據(jù)了超過半壁江山。成交金額當中前三位（杭州、上海、北京），則都是知名的一線和準一線城市。中西部的省會撐起了面積江山，傳統(tǒng)的一二線城市撐起了金額的江山。

??把2018年所有出讓的土地和2017、2016年區(qū)域周邊的土地做對比，超過6成的土地地價下跌。這只是一個開始，2019年的土地的價格還有往下的空間。

??從城市地價的情況來看，上海、北京、深圳的地價都跌了，深圳土地的跌幅還更大一些。從土地單價和總價的排行榜當中看到了三長老面孔上海、北京、杭州，當然還有廣州，就這幾張老面孔占據(jù)了這些城市排行榜的前列，土地貴的永遠是這些城市。

??一手房

??2018年的房產(chǎn)交易量情況來看，一線低；二線平，而且目前是真正的中流砥柱；三四線先升后降，特別從三季度末開始整體下降速度非?？?，目前下降趨勢還在持續(xù)。

??成交方面，重慶和杭州仍然分為占據(jù)著銷售面積和銷售金額第一位。成交面積排行榜中大多數(shù)都是二線城市，在成交金額排行榜中一線城市也都上榜了，房價的決定因素還是非常的清晰。

??從商品住宅成交均價TOP10來看，北京房價重回第一，年內最高價為63280元/㎡，上海（63709元/㎡）、深圳（57775元/㎡）緊隨其后，然后是廈門、杭州、三亞、南京、福州、廣州、蘇州。丁祖昱認為，房價高也說明了這個城市的競爭力，未來如果哪一天排第一的城市不再擔心排第一了，這是市場化最大的進步。

??從三四線城市成交面積top10來看，除了長三角就是珠三角，還有一兩個其他區(qū)域的城市。2018年長三角、珠三角的三四線城市的成交表現(xiàn)還是非常出色。

??豪宅市場方面，仍然不太樂觀。特別是北京、深圳豪宅被腰斬，三亞也是去年豪宅受到影響最大的城市之一。

??從項目排行榜來看，百億神盤并不少，央企還是大贏家。所以，央企仍然是中國房地產(chǎn)企業(yè)的中流砥柱。

??二手房

??二手房成交方面有一個數(shù)據(jù)，按照經(jīng)紀人的數(shù)量來算的話，現(xiàn)在一個經(jīng)紀人一年平均成交不了一套房，所以說二手房已經(jīng)到了最危險的時刻。

??從二手房的價格情況來看，2017年甚至2018年的上半年第一季度的時候，二手房還頻頻跳價?，F(xiàn)在是價跳了，特別是環(huán)京的一部分二手房，價格已經(jīng)回落了20%以上，價跳的情況會延續(xù)多久，可能遠遠沒有到價格的最終底部。

??從客戶層面來說，去年的成交狀況顯示，二手房成交中大多集中在中小面積上，也就是總價相對來說特別低的這一部分，剛需客戶仍然占據(jù)了二手房的主導。

??企業(yè)

??企業(yè)方面，2018年規(guī)模房企日子還是不錯的，百強房企賣了10萬億元的房子，這是一個前所未有的規(guī)模，占據(jù)了全國樓市三分之二的總成交量。

??從集中度來看，前30強的房企差不多搶了半壁江山，大概46%左右的市場份額。前十強差不多保持在26%左右的集中度，每一年集中度還在上升。相信2019年集中度還會繼續(xù)上升，強者更強，至少最近幾年不會改變。

??從千億房企情況來看，2018年有13個新上的千億房企，這些千億房企相對規(guī)模增長速度比較快，但是一些特別大的，特別是前三強，前五強的房企，整體增長速度已經(jīng)開始放緩。

??從效能來看，目前百強房企超過了一萬個樓盤，大概在12000個左右，那么單項目成交8.7億，和2017年一樣。

??從投資情況來看，有一半的地被十家房企拿掉了，大概拿掉了51%的土地，所以未來強者橫強還會持續(xù)一段時間。

??從投資的比重上來看，大家更加保守了，0.58到0.38，就是投資的錢占到銷售額的比重，2017年58%的錢投在土地上，2018年只有38%，所以房企更加理性、謹慎的看待這個市場了。

??從融資環(huán)境來看，境外投資的比重開始上升，境外發(fā)債的數(shù)量也有了一個非常大的提升，總的融資規(guī)模下降了一點點

??從上市的情況來看，赴港的IPO有了一個井噴，2017年僅一家IPO，2018年有6家房企都完成IPO，IPO的金額差不多是一百倍于2017年。

??還有一個上市主體就是物業(yè)公司，也是2018年上市的主力，目前物業(yè)也是資本市場最大的一個風口。

??物業(yè)上完市之后的資金用途都拿來并購，所以今天物業(yè)越大越美，當然我們今天搶陣地，把這些陣地占據(jù)下來，特別是上市物業(yè)公司最希望做的事情，他不在于今天我收多少物業(yè)管理費，而是我占據(jù)了多少社區(qū)的資源，占據(jù)了多少流量。

??從智慧社區(qū)來看，BAT都在敲門，從渠道商BAT也在敲門，所以房地產(chǎn)企業(yè)要注意跨界的這些鱷魚、猛獸都要來了，首先來的是沖向物業(yè)的這樣一些陣地。

【觀察】

??人口

??人口目前不是特別的樂觀，生一孩的數(shù)量從2013年之后就在不斷的下降，差不多下降了300多萬人，這絕對是一個巨大的數(shù)字。結婚的人也少了，從2013年當年有1300萬對的結婚，到2017年只有1000萬對多一點點，如果把其中很多因買房離婚再復婚的這些去掉，實際上一千萬對都不滿。

??再看二孩，2016全面放開二孩政策給我們帶來了很多的新出生的小孩，所以在2016年和2017年，連續(xù)兩年的出生人口都在1700萬人以上。。二孩給了房地產(chǎn)另外一個非常大的機會，二孩當中相當大的一部分都是城市二孩。今天一孩都不愿意生，生二孩的人基本都是有購買力的人，無論買房還是換好房，二孩業(yè)帶來了整個中國房地產(chǎn)目前最大的一個需求，就是改善型的需求，但是二孩已經(jīng)沖高見頂了。

??從長期來看，人口非常不樂觀。2018年新出生的人口，悲觀的數(shù)據(jù)要降到1500萬以下。這已經(jīng)算上了二孩政策，所以現(xiàn)在很多人在呼吁要全面放開。據(jù)丁祖昱判斷，十年出生人口會擊穿1000萬。首當其沖影響的是教育行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)也一定會受到影響。

??需求

??需求方面，最近幾年的年新增需求差不多在17億平方米。強二線和強三線非常吸引人，這部分城市的新增常住人口比較多。實際上，目前的需求非常重要的一個部分就來自于新的常住人口，就是我們俗稱的城市化率的這一塊，從農村進城的這些人口，從各個地方進城的人口，也包括從其他城市進入一線、強二、強三線城市的人口。

??大學畢業(yè)生方面，2018年教育部預測的大學畢業(yè)生820萬人，這820萬人一定是未來的剛需。

??改善需求方面，按照發(fā)達國家的平均水平是15年。按照30年換一次房測算的話，目前中國的存量的住宅一共300億，按每一年3.3%的換房的比重計算，差不多10億平方米的改善需求。

??把這一些全部加在一起，差不多相當于年17億平方米。但要注意的是，這里面有一部分要在二手房當中消化，還有一部分新增的量要在租賃當中消化，如果把這兩部分扣除之后，實際上新房的每年的去化目前來看還是基本平衡的。

??消費者

??自從三年前提出“房住不炒”之后，每一年投資的比重都在下降，特別是在2018年投資的比重下降的幅度比較大。所以，今天購房者也會越來越關注房子本身，因為他是用來自己住的，不是單純用來投資。

??從投資情況來看，2018年投資比重最高的一些城市，前四個都是熱點。第一個臨高，在海南；第二個儋州，還在海南，第三第四個在雄安周邊，后面還有西雙版納等等，大家會注意到這些都是2018年所謂的熱點城市，還包括一些文旅城市都成為了投資比較高的城市。

??買小還是買大，2018年最后數(shù)字也給了我們一個結論，是買大。整個2018年從90平方米以下，到70平方米以下，70到90、90到120，120到150，150到180等等的分析，我們發(fā)現(xiàn)2018年的購房客戶的主要的面積段還是在中間的面積段，一方面改善的客戶很多，另一方面可能也是二線和三線城市當中，因為買大的成為了首選。

??95后的需求要開始關注，每一個樓盤應該準確定義自己的客戶群體。95后還有一個特點，就是敢想。我們看到95后當中問他們的需求面積，需求戶型都是一步到位三房。目前來看三房是80、90和95后的首選，都選三房，所以今天三房熱銷也是有道理的。

??租賃

??租賃市場，這是一個同時被高估又同時被低估的市場。我們高估了租賃市場的量，特別是高估了租賃市場的增量，很多城市租賃市場雖然存在，但是根本沒有必要去系統(tǒng)性的推進，這就是市場容量推高。

??哪一塊被低估了呢？低端的需求低估了?，F(xiàn)在推出來的大量的租賃房是中端和中高端的租賃房，這些正好是市場根本就不缺的，市場原先的這些個體就完全可以供應，所以低端市場被大大的低估。

??還有一個事實，租金沒有大漲，租金平穩(wěn)上漲。漲的是北京，如果沒有一些來自供應商和運營商的問題，租賃市場的情況是穩(wěn)定的。租金不上漲的一個很重要的問題也是因為今天供求基本是平衡的。

??租賃還有一個非常重要的情況，就是房源都在個體手里。所以無論是對開發(fā)企業(yè)進入租賃市場，還是其他的運營機構進入租賃市場，其實最大的空間是在轉變。是由原先個體租房今天變成機構運營，那么如果能夠做到這一點的話，我相信這個市場空間還是很大的。

??商業(yè)

??商業(yè)方面，這兩年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度非常快。五年前大家進入購物中心和今天進入購物中心的體驗完全不一樣，商家也是完全不一樣的，整個改變是巨大的。中國是被電商所倒逼出來的，雖然有這么多進步，但這個市場仍然是冰火兩重天。

??首先城市建商業(yè)表現(xiàn)差異巨大，很多城市如果今天來看shoppingmall都已經(jīng)過剩了，從人均的商業(yè)面積來看也過剩。租金上升，出租率上升的城市，就是長沙、西安、上海、深圳、杭州這幾個城市。所以，雖然商業(yè)有了很大進步，但是城市的差異非常大。

??第二，商業(yè)地產(chǎn)在各種各樣的分化。商業(yè)地產(chǎn)的頭部企業(yè)和做住宅的頭部企業(yè)并不重合，當然有一部分的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也是做得不錯的。

??新零售一定是未來商業(yè)shoppingmall中的最關鍵的一個詞，24小時全天后，AI購物等等。以前停留在紙面上的東西都成為了現(xiàn)實，現(xiàn)在停車都是自動收費，過去都是人工收費，這就是一個巨大的改變，未來這些改變會更多。

??辦公

??辦公市場年年都要去庫存，最近幾年住宅庫存去得差不多，但是辦公庫存不減反增，而且未來新增的量也是超乎想象。同樣城市之間差異巨大。

??還有一波辦公樓正在來的路上，據(jù)丁祖昱統(tǒng)計有幾個城市未來五年要新供應的辦公樓比他原有的所有的存量加起來還要多，就是五年的新增量比他過去20、30年的總量還要多，而這些城市又不是那些所謂的一線和強二線城市，所以應該說對這些城市來講，也許住宅的去庫存早已告一段落，但是寫字樓的去庫存任重道遠。

??今天的共享辦公也在推動寫字樓的進步，很多的寫字樓面貌煥然一新。另外共享辦公也做了很好的去化工作，很多城市的一部分辦公樓的去化就是靠共享辦公去化掉。

??房企

??房企方面，2018年的房企也出現(xiàn)了一些新的特征。

??高位運行時代開始，增速將放緩，高速增長將被有質量的增長替代。很多房企開始了去杠桿，如果只有高周轉沒有市場容量的放大，再繼續(xù)保持高增長模式非常困難，甚至太高速的增長是危險的。

??房企過去三年都在討論多元化，大多數(shù)的房企特別是規(guī)模房企，主業(yè)的收入占比都占到了95%以上。如果看利潤很多都是占百分之百以上，很多房企拿了他的主營業(yè)務收入和利潤補貼了多元化的發(fā)展。所以，如果今天行業(yè)的規(guī)模沒有過去那么大，增長速度也開始放緩，那么首先要穩(wěn)住主業(yè)，要做強主業(yè)，主業(yè)做好才是前提。

【預測】

??最精彩的預測部分來了。

??對于2019年，丁祖昱依然給出了自己的10大預測。對于哪些城市被看好，貨幣放水能否解渴，以及租賃行業(yè)洗牌如何存活等一系列問題均做出了一一回答。

??預測一：房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟壓艙石和穩(wěn)定劑

??預測二：貨幣放水難解樓市之渴

??預測三：中央放權到地方“四限”放松有希望

??預測四：13萬億！地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模下降10%

??預測五：繼續(xù)看好海南

??預測六：購買力下降，剛需房要注意了

??預測七：地價還會降，房企可抄底

??預測八：租賃行業(yè)面臨大洗牌，“背靠大樹”能活下

??預測九：看好物業(yè)管理，不看好養(yǎng)老地產(chǎn)

??預測十：看好這些地產(chǎn)股（碧桂園、萬科、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、金茂、招商蛇口、旭輝）

??不管最終預測正確與否，明年的這個時候，丁祖昱評樓市的發(fā)布會依然值得期待！