中房網(wǎng)訊（記者岳生）日前，“中小城市商品房交易法律實(shí)務(wù)交流研討會(huì)”在銀川舉行。來自行業(yè)協(xié)會(huì)、法律機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)和新聞媒體的相關(guān)人士，就“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)如何規(guī)范合同法律關(guān)系，減少交易糾紛，防范交易風(fēng)險(xiǎn)”進(jìn)行了深入研討，也對(duì)當(dāng)前形勢(shì)下下的房地產(chǎn)交易合同糾紛的主要特征及相關(guān)法律實(shí)務(wù)指導(dǎo)進(jìn)行了剖析。

??通過這些內(nèi)容的研討，貫徹了中央房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控精神，對(duì)發(fā)揮中小城市在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”中的作用，促進(jìn)中小城市尤其是中西部中小城市提高發(fā)展質(zhì)量，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)共同維護(hù)市場(chǎng)秩序起到了積極的作用。

??不過，研討會(huì)上各位代表討論的一些相關(guān)案例，也讓我們看到，目前的市場(chǎng)環(huán)境下，不少中小城市房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)商環(huán)境亟待改善。

??“過度維權(quán)”五花八門

??在研討會(huì)上，銀川榮城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)李勇就表示，自己旗下的綜合體項(xiàng)目“榮城高登時(shí)代廣場(chǎng)”就遭遇了一系列過度維權(quán)事件的嚴(yán)重影響，項(xiàng)目相關(guān)商鋪的銷售幾乎處于停滯狀態(tài)。

??據(jù)了解，去年年底，購(gòu)房者王先生看中了榮城高登時(shí)代廣場(chǎng)的某套商鋪，隨后與榮城簽訂了商品房買賣合同。就在支付余款的前期，王先生因?yàn)閷?duì)套內(nèi)面積的計(jì)算以及對(duì)榮城代理營(yíng)銷公司服務(wù)費(fèi)的理解問題，要求拒絕支付余款并且要求開發(fā)商退房。

??這本來是一件很普通的交易糾紛問題。榮城商鋪項(xiàng)目的套內(nèi)面積和公攤面積的計(jì)算符合規(guī)定，也有相關(guān)部門的測(cè)繪證書；項(xiàng)目代理營(yíng)銷公司的交易服務(wù)費(fèi)，也有客戶的簽字，雙方完全可以通過協(xié)商甚至訴訟解決。但在王先生訴諸媒體“維權(quán)”后，有部分投資客戶也認(rèn)為可以“鬧一鬧”，通過所謂的“維權(quán)”不交尾款或取得其他賠償。為此，他們組建了一個(gè)近60人的微信群，召集大家去項(xiàng)目樓頂示威、拉橫幅圍堵售樓處、堵市政府門口、圍堵斷路等。李勇表示，這些人的多次聚眾，使得現(xiàn)場(chǎng)銷售幾乎停滯，“中小型房企的生存環(huán)境岌岌可危，這些‘非理性維權(quán)’、‘過度維權(quán)’事件就快成為壓倒我們的最后一顆稻草?！?/p>

??對(duì)于這種群體性的所謂“維權(quán)”事件，中房網(wǎng)在研討會(huì)中發(fā)現(xiàn)，不少中小城市出于“維穩(wěn)”的考慮，并沒有對(duì)相關(guān)事件進(jìn)行有效的處理與解決，一些找平衡甚至“和稀泥”的做法反而在實(shí)際上助長(zhǎng)了部分人士過度維權(quán)的行為。

??研討與會(huì)人士表示，現(xiàn)在市場(chǎng)的維權(quán)風(fēng)不少，從剛需到豪宅，從住宅到商業(yè)，從一線城市到三四五線城市；維權(quán)的花樣也五花八門，維權(quán)方式和套路越來越專業(yè)，維權(quán)訴求也越來越多，但是必須指出的是，維權(quán)應(yīng)該在合同和法律的框架下進(jìn)行，尊重契約精神。正常的維權(quán)及手段，是理所應(yīng)當(dāng)?shù)?，但是目前中小城市也存在不少維權(quán)是屬于過度或泛濫的。比如與開發(fā)商不相關(guān)的內(nèi)容，包括政府規(guī)劃導(dǎo)致的臨時(shí)水電、市政道路未通、小區(qū)劃片學(xué)校不理想、周邊有高壓線或配電站垃圾站、調(diào)控導(dǎo)致首付增加等；又如對(duì)合同約定價(jià)格不遵守的問題，包括房?jī)r(jià)下跌了、物業(yè)費(fèi)太貴了、車位租金貴了等；甚至其他五花八門的問題，比如外立面顏色不好看、陽臺(tái)不讓封、二期公共部分的裝修沒有一期好看等等。在維權(quán)訴求上，有的提出了物業(yè)費(fèi)終身免費(fèi)、尾款免除、停車免費(fèi)、車位低折扣等過分要求。

??而在相關(guān)的手段上，部分維權(quán)人士采取了堵路、堵門、圍堵政府部門、打砸售樓處等擾亂公共秩序甚至違法的行為，而對(duì)于這些過度維權(quán)的處理，研討與會(huì)人士表示，在確保質(zhì)量和品質(zhì)的前提下，首先是開發(fā)商和代理營(yíng)銷機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格銷售管理，不要夸大特別是不要讓個(gè)別銷售人員夸大承諾；其次，政府相關(guān)部門要暢通溝通渠道，但對(duì)于個(gè)別過激和違法行為，要嚴(yán)肅處理，而不是“和稀泥”，助長(zhǎng)部分人士“法不責(zé)眾”的僥幸心理。

??部分城市行政執(zhí)法欠規(guī)范

??近年來，中央高度重視優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。

??2018年《政府工作報(bào)告》中提出，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境就是解放生產(chǎn)力、提高競(jìng)爭(zhēng)力，要破障礙、去煩苛、筑坦途，為市場(chǎng)主體添活力，為人民群眾增便利。

??在該年內(nèi)的多次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中，也提出要在市場(chǎng)監(jiān)管領(lǐng)域推進(jìn)管理方式改革和創(chuàng)新，全面推行“雙隨機(jī)、一公開”監(jiān)管，持續(xù)深化“放管服”改革，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，最大限度激發(fā)市場(chǎng)活力。

??年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，必須堅(jiān)持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線不動(dòng)搖，要著力優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，深入推進(jìn)“放管服”改革。

??2019年的《政府工作報(bào)告》繼續(xù)指出激發(fā)市場(chǎng)主體活力，著力優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。把市場(chǎng)主體的活躍度保持住、提上去，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵所在。

??但在研討會(huì)中，我們也發(fā)現(xiàn)部分中小城市對(duì)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境認(rèn)識(shí)不夠，部分行政執(zhí)法措施隨意和不夠規(guī)范。比如，西部某省會(huì)城市的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門在今年3、4月份開展了一次春季檢查，針對(duì)施工許可、質(zhì)量監(jiān)督、安全和環(huán)保等環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查。這本來是一件有利于市場(chǎng)監(jiān)管的好事，但部分行政執(zhí)法人員在某些環(huán)節(jié)執(zhí)行相對(duì)隨意，比如要求項(xiàng)目的售樓處必須在整體項(xiàng)目完全驗(yàn)收交付后才能使用，導(dǎo)致不少項(xiàng)目斥資數(shù)百萬裝修的售樓處無法使用，相關(guān)企業(yè)輕則停工整改，重則被誠(chéng)信扣分，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的銷售與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。

??與會(huì)法律人士表示，《建筑法》第61條第二款規(guī)定“建筑工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，不得交付使用”，但對(duì)于售樓處這種建筑業(yè)主自用的部位并未明確，或者是在建工程是否可以設(shè)置售樓處，需要有地方條例明確，而不是隨意性地進(jìn)行行政處罰。

??營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化需多渠道下手

??營(yíng)商環(huán)境是制約經(jīng)濟(jì)活力，影響經(jīng)濟(jì)實(shí)力的基本因素。良好的營(yíng)商環(huán)境是衡量一個(gè)地區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)能力和潛在發(fā)展能力的重要標(biāo)志。

??在研討會(huì)中，與會(huì)專家普遍表示，近年來從中央到地方的各級(jí)政府都非常重視優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，并取得了明顯成效，但同時(shí)也必須看到，不同地區(qū)由于發(fā)展水平有差異，營(yíng)商環(huán)境千差萬別，特別是對(duì)一些中小城市來說，與現(xiàn)階段市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的新要求相比，投資和營(yíng)商環(huán)境還存在著一定的差距和不足。比如在政府觀念轉(zhuǎn)變和角色轉(zhuǎn)變方面，對(duì)營(yíng)商環(huán)境內(nèi)涵的認(rèn)識(shí)程度上還有待提高，沒有最大程度減少審批程序、提高企業(yè)辦事的便利程度，節(jié)約制度成本。專家表示，尤其對(duì)民營(yíng)企業(yè)而言，消除政府的不必要干預(yù)，是公平競(jìng)爭(zhēng)、放手發(fā)展的前提條件，要把政商關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)榉ㄖ慰蚣軆?nèi)的政企關(guān)系，以企業(yè)家精神得到真正尊重和充分發(fā)揮作為互動(dòng)原則。

??營(yíng)商環(huán)境的優(yōu)化需要各方面主體的參與，也需要多角度的去完善。參會(huì)的研討專家表示，有關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者的法制教育，引導(dǎo)消費(fèi)者合法維權(quán)，加強(qiáng)社會(huì)誠(chéng)信建設(shè)，這也是優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的重要組成內(nèi)容。又如，引導(dǎo)主流媒體發(fā)揮輿論引導(dǎo)作用，在報(bào)道堅(jiān)持大局觀，堅(jiān)持尊重事實(shí)和法治精神的底線，糾正市場(chǎng)片面或失實(shí)的聲音，推動(dòng)相關(guān)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，這也是優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境不可忽視的一部分。

??今年4月份，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)中小企業(yè)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，要求打造公平便捷營(yíng)商環(huán)境，進(jìn)一步激發(fā)中小企業(yè)活力和發(fā)展動(dòng)力，促進(jìn)中小企業(yè)健康發(fā)展。這也是本次研討會(huì)的召開背景之一，相關(guān)專家表示，在營(yíng)商環(huán)境的生態(tài)中，最應(yīng)受到關(guān)注的就是中小民營(yíng)企業(yè)，這個(gè)主體對(duì)經(jīng)濟(jì)活力至關(guān)重要，同時(shí)又對(duì)營(yíng)商環(huán)境高度敏感，促進(jìn)這一群體的健康發(fā)展應(yīng)當(dāng)成為地方政府優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的長(zhǎng)久努力目標(biāo)。