??中房網(wǎng)訊 2019年對(duì)于所有和樓市有關(guān)的人來說，又是一個(gè)難忘的一年。告別了2018年開發(fā)商賺的盆滿缽滿，2019年樓市在跌宕起伏中落下帷幕。

??回首這一年，房地產(chǎn)行業(yè)在“房住不炒”的總基調(diào)下，韌性前行。盡管市場(chǎng)整體規(guī)?？赡芟噍^去年有所增加，但部分企業(yè)仍面臨轉(zhuǎn)型所帶來的“陣痛”，行業(yè)分化與洗牌仍在繼續(xù)。同時(shí)，在各地“因城施策”的調(diào)控政策影響下，開發(fā)商與購(gòu)房者也同趨理性，樓市新態(tài)已逐漸形成。

??中房網(wǎng)（微信公眾號(hào)zhongfangwang）通過對(duì)今年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的一些“高頻詞”，總結(jié)出十大“關(guān)鍵詞”，與大家回顧一起走過的2019。

??房住不炒

??“房子是用來住的、不是用來炒的”，這一概念在2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中首次被提出，而且近年來，“房住不炒”一直都是樓市調(diào)控政策的總基調(diào)。從今年7月份的中央政治局會(huì)議，到年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，高層一再?gòu)?qiáng)調(diào)要“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的”定位。

??圍繞“房住不炒”的總基調(diào)，今年以來，各個(gè)城市根據(jù)其城市規(guī)模、功能、人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)增速等實(shí)際情況，相繼實(shí)行“因城施策”的調(diào)控措施。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年年初至今，累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)接近600次，遠(yuǎn)超去年全年450次，再一次刷新了歷史調(diào)控記錄。在堅(jiān)守“房住不炒”底線的基礎(chǔ)上，一些地方從信貸、土地等方面收緊了樓市調(diào)控政策；另一些地方則適度寬松了限購(gòu)政策。

??此外，今年全年的各項(xiàng)會(huì)議向市場(chǎng)發(fā)出的信號(hào)是非常明確的，多次明確要求“房住不炒”，這也意味全國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控力度仍然維持之前的狀態(tài)。“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”這一新提法，也意味著國(guó)家不會(huì)為了實(shí)現(xiàn)短期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而放棄“房住不炒”這一長(zhǎng)期定位，而是要繼續(xù)貫徹“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??平穩(wěn)

??平穩(wěn)，是調(diào)控的目標(biāo)，也是2019年市場(chǎng)的真實(shí)反映。這一年，全國(guó)整體房?jī)r(jià)增速收斂、趨于穩(wěn)定。雖然3月份經(jīng)歷了短暫的小陽春，但是漲幅并沒有超出預(yù)期之外，依然保持在平穩(wěn)范圍之內(nèi)。各能級(jí)城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅收窄、環(huán)比波動(dòng)趨平，“遏制房?jī)r(jià)大漲大跌”已基本收效。

??年底召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)總體保持平穩(wěn)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。

??而這一判斷也得到了數(shù)據(jù)的印證：今年1月至11月全國(guó)商品住宅銷售面積達(dá)13.1億平方米，同比增長(zhǎng)1.6%，穩(wěn)中略升；11月70個(gè)大中城市中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅略有擴(kuò)大，二三線城市漲幅分別連續(xù)7個(gè)月和8個(gè)月相同或回落，市場(chǎng)預(yù)期趨穩(wěn)。

??搶人

??2019年，從一線到三線，從內(nèi)陸到沿海，各大城市在“搶人”上使出了渾身解數(shù)：送“戶籍”、送“錢”、送“房子”，積極推行各種人才引進(jìn)政策。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來全國(guó)已經(jīng)有超過160個(gè)城市發(fā)布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%，其中有超30個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了新的落戶政策。各城市除了敞開落戶大門外，還實(shí)實(shí)在在動(dòng)用了補(bǔ)貼吸引人才。據(jù)了解，寧波、柳州、南寧、蘇州、吉林、廈門、南通等地都開出超百萬的高補(bǔ)貼吸引優(yōu)秀人才，寧波人才安家補(bǔ)貼最高達(dá)800萬元。除了常規(guī)的落戶和補(bǔ)貼之外，一些城市還出臺(tái)了個(gè)人所得稅補(bǔ)貼等更為個(gè)性化的政策。

??不過，對(duì)于各大城市而言，“搶人”只是第一步。雖然大部分城市的人才政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，但如何留住人才、利用人才激發(fā)城市的發(fā)展活力，才是更重要的問題。畢竟，“搶人”的目標(biāo)應(yīng)該是為了城市可持續(xù)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，而不是為了賣房。

??渠道

??今年，地產(chǎn)營(yíng)銷渠道火了。先有開發(fā)商為了迅速回款，向市場(chǎng)拋出了超高代理費(fèi)。到了年中，隨著短期寬松結(jié)束，市場(chǎng)愈發(fā)艱難，渠道成了開發(fā)商賣房極為重要的一環(huán)。而后，開發(fā)商賣房對(duì)渠道的依賴更是猛然上升。與此同時(shí)，“渠道費(fèi)用”漲到6-8個(gè)點(diǎn)，網(wǎng)傳還有最高到10個(gè)點(diǎn)。不斷攀升的渠道費(fèi)對(duì)開發(fā)商日漸收緊的成本形成制約，一時(shí)間，渠道的高費(fèi)用被行業(yè)指摘，業(yè)內(nèi)不時(shí)傳出“渠道費(fèi)綁架開發(fā)商”的聲音。

??與渠道火爆相對(duì)應(yīng)的是，房地產(chǎn)代理企業(yè)的冬天似乎已經(jīng)到來。某家靠傳統(tǒng)房地產(chǎn)代理銷售起家的企業(yè)，今年前三季度凈利潤(rùn)同比降幅超80%，扣非凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損。就在前不久，該企業(yè)的負(fù)責(zé)人還在一場(chǎng)活動(dòng)中炮轟渠道費(fèi)：“原先賣樓都有行業(yè)規(guī)矩，我們大概就是1%以下的代理費(fèi)，現(xiàn)在啟動(dòng)渠道，渠道費(fèi)用6%，營(yíng)銷費(fèi)用上升了6倍，這個(gè)渠道營(yíng)銷費(fèi)用都是誰在分？這里面涉及的不是100萬、1000萬，而是上億的腐敗?！?/p>

??實(shí)際上，當(dāng)前國(guó)內(nèi)中介渠道費(fèi)的差別比較大，在不同城市、同一城市的不同區(qū)域都存在一定差異。尤其是最近一年來一些企業(yè)現(xiàn)金流緊張和融資難度加大，部分項(xiàng)目的確在渠道費(fèi)上給出了更多的讓步。

??通過渠道進(jìn)行商品房銷售，本身并無不妥，但過高的渠道費(fèi)率則存在明顯的問題。一方面容易形成市場(chǎng)上的惡意競(jìng)爭(zhēng)，部分中介采取返點(diǎn)給購(gòu)房者的方式還可能直接影響到正常的房地產(chǎn)交易秩序；另一方面，在市場(chǎng)不好的情況下，渠道成為開發(fā)商的重要依賴，但由此產(chǎn)生的高額費(fèi)用卻又與開發(fā)商日漸收緊的成本形成制約，更不利于區(qū)域商品房市場(chǎng)的有序發(fā)展。不管如何，渠道規(guī)范化已經(jīng)成為行業(yè)共同的呼聲。而對(duì)于開發(fā)商而言，如何練好內(nèi)功成為一大命題。

??錢荒

??融資路徑全面收緊，償債高峰期來臨，今年“錢荒”已成定局。

??央行數(shù)據(jù)顯示，2019年三季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.24萬億元，同比增長(zhǎng)11.7%，增速較上年末回落10.8個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)14個(gè)月回落。前三季度新增的房地產(chǎn)開發(fā)貸款1萬億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的7.7%，占比較去年全年相比低3.9個(gè)百分點(diǎn)。

??在房地產(chǎn)貸款增速連續(xù)回落的同時(shí)，其他渠道融資也在收緊。5月17日，銀保監(jiān)會(huì)23號(hào)文，重申432紅線，開始穿透式監(jiān)管；信托也在2019年對(duì)房地產(chǎn)關(guān)上了大門；很多地產(chǎn)公司因?yàn)槟昧说赝酰弧按翱凇敝笇?dǎo)；多數(shù)銀行開發(fā)貸門檻已經(jīng)從TOP50縮減到了TOP30。

??今年9月4日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，明年專項(xiàng)債資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)等領(lǐng)域。這意味著土地儲(chǔ)備的專項(xiàng)債資金來源也被堵住了。

??隨著房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)融資門檻大幅提高，房企紛紛轉(zhuǎn)向海外融資市場(chǎng)，但房企海外發(fā)債的成本也在不斷上升。1-11月，房企海外債券發(fā)行規(guī)模為4603.4億元，同比增長(zhǎng)33.6%，較去年全年增長(zhǎng)21.8%；海外債券融資成本為8.33%，較去年同期上升0.94個(gè)百分點(diǎn)。

??“找錢難”的困境下，房企的還債高峰期還來了。預(yù)計(jì)2019年房企還債規(guī)模超過4000億元，2020年將超過5200億元。

??大灣區(qū)

??大灣區(qū)的概念在今年十分火爆。具體而言，粵港澳大灣區(qū)是由香港、澳門兩個(gè)特別行政區(qū)和廣東省廣州、深圳、珠海、佛山、肇慶、惠州、東莞、中山、江門等九個(gè)城市（珠三角）組成的城市群。

??今年2月，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》正式出臺(tái)，隨后各種相關(guān)的利好政策也接連落地。在《綱要》出臺(tái)后，中山、珠海等大灣區(qū)城市陸續(xù)放開對(duì)港澳人士的購(gòu)房限制，以及在個(gè)人所得稅方面的優(yōu)惠等。而且近期以來，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)多個(gè)城市房地產(chǎn)政策均出現(xiàn)微調(diào)。這些人才的調(diào)整措施，優(yōu)化了既有的房地產(chǎn)限購(gòu)政策，降低部分群體的購(gòu)房門檻。

??在各項(xiàng)利好政策下,許多扎根于本土房企，憑借“地利”優(yōu)勢(shì)，在粵港澳大灣區(qū)崛起的過程中加大項(xiàng)目投入、增加土地儲(chǔ)備。與此同時(shí)，由于粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展機(jī)遇普遍被看好，陸續(xù)有多家外來房企新增大灣區(qū)布局。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，超過20家外來房企涌入大灣區(qū)，將大灣區(qū)作為其全國(guó)化布局的戰(zhàn)略要地。

??LPR

??房貸利率今年迎來了大改革，從此再無“打折”的房貸。

??8月16日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署運(yùn)用市場(chǎng)化改革辦法推動(dòng)實(shí)際利率水平明顯降低和解決“融資難”問題。8月17日，中國(guó)人民銀行立即響應(yīng)，將改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，也就是LPR形成機(jī)制。自8月20日開始每月20日將按照新的報(bào)價(jià)機(jī)制發(fā)布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR，作為各銀行新發(fā)放貸款定價(jià)的主要參考，同時(shí)作為浮動(dòng)利率貸款合同的定價(jià)基準(zhǔn)。

??在LPR新機(jī)制出爐后，8月25日，央行發(fā)布公告稱，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

??央行表示，人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

??破產(chǎn)

??2019年以來，房企正一家家的倒下。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年初至今已經(jīng)有超過500家房企宣告破產(chǎn)，平均每天接近1.5家，創(chuàng)下了房企倒閉的歷史紀(jì)錄。從房企的規(guī)模來看，破產(chǎn)的基本都是些中小房企，其中較為知名中型房企有銀億集團(tuán)、五洲國(guó)際、新光集團(tuán)等。

??事實(shí)上，中小房企破產(chǎn)潮只是今年房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)縮影。不可否認(rèn)，房企正在遭遇資金、債務(wù)和融資困難等問題。房地產(chǎn)的發(fā)展本質(zhì)是靠資金杠桿和債務(wù)驅(qū)動(dòng)的，當(dāng)兩個(gè)條件都發(fā)生改變的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)最好的日子也就過去了。

??當(dāng)然，在當(dāng)前“房住不炒”的大背景下，加之銀行對(duì)房地產(chǎn)融資全面緊縮，一些負(fù)債率過高的房企走向破產(chǎn)之路也是必然。這也說明市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的機(jī)制開始發(fā)揮作用，房企進(jìn)入新一輪洗牌后，市場(chǎng)化程度快速提升，大型房企的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步增強(qiáng)。

??分化

??2019年或?qū)⑺⑿?018年創(chuàng)造的年度15萬億銷售額的歷史記錄，雖然整體業(yè)績(jī)有望再創(chuàng)新高，但房企間的業(yè)績(jī)分化也在進(jìn)一步加劇。

??相較于往年大多數(shù)房企早早完成年度銷售目標(biāo)，甚至不斷提高銷售目標(biāo)，2019年在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平淡的背景下，房企們的表現(xiàn)也出現(xiàn)了明線的分化，有些房企已經(jīng)提前完成任務(wù)，而有的則還在為目標(biāo)苦苦掙扎。

??不過對(duì)于中小房企而言，只想“活下去”。行業(yè)馬太效應(yīng)凸顯，大魚吃小魚的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者面臨著生存危機(jī)，企業(yè)之間的分化將進(jìn)一步加劇。

??另一方面，對(duì)于市場(chǎng)而言，隨著“因城施策”進(jìn)入深水區(qū)，長(zhǎng)效機(jī)制正在發(fā)揮作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入總量穩(wěn)定、區(qū)域分化的新階段。主要表現(xiàn)在一二線城市房?jī)r(jià)更趨平穩(wěn)，部分三四線城市將面臨調(diào)整壓力。開發(fā)企業(yè)要想在市場(chǎng)的分化與博弈中立于不敗之地，就必須品質(zhì)為先，不斷提升企業(yè)自身組織管控、品牌價(jià)值，以及產(chǎn)品打造等核心競(jìng)爭(zhēng)力。

??離職潮

??處于市場(chǎng)下行周期，地產(chǎn)行業(yè)高管的人事變動(dòng)正在創(chuàng)下高峰。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，離職的房企高管人數(shù)高達(dá)上百位，各房企核心高管離職也不在少數(shù)。其中有企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整、個(gè)人平臺(tái)選擇的主動(dòng)“換崗”，也有銷售業(yè)績(jī)不佳、融資環(huán)境承壓的被迫離職。

??先是旭輝孔鵬離職創(chuàng)業(yè)，而后融信舊將吳劍、原萬達(dá)副總裁曲德君分別加盟龍光和新城，正榮集團(tuán)總裁王本龍離職，到年底碧桂園副總裁劉森峰加盟實(shí)地，華潤(rùn)置地高級(jí)副總裁遲峰出任藍(lán)光發(fā)展CEO……

??高管變動(dòng)的新聞幾乎每個(gè)月都有那么幾起,盡管高管的職位變動(dòng)，表面看都是個(gè)人問題，但深層次的還是行業(yè)問題。

??目前，行業(yè)處于下行周期幾乎成為共識(shí)，房企在追逐規(guī)模的同時(shí)，相應(yīng)的各種壓力也會(huì)傳導(dǎo)到人事身上，這對(duì)各企業(yè)的各個(gè)崗位都提出了更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)，一旦考核不及格，被迫離職也在所難免。