??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）受新冠肺炎疫情的影響，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)涼料已成定局。大家對(duì)此次疫情帶給房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響以及后續(xù)行業(yè)發(fā)展情況頗為關(guān)注。對(duì)此，中房網(wǎng)（www.corporatebenefitsplanning.com）通過對(duì)相關(guān)券商和機(jī)構(gòu)研究報(bào)告梳理，對(duì)報(bào)告意見進(jìn)行匯總，總結(jié)形成以下觀點(diǎn)，供行業(yè)和社會(huì)各界參考。

??對(duì)比2003年，新冠疫情對(duì)行業(yè)的短期沖擊或更大

??本次新冠疫情的爆發(fā)，讓我們不禁想起了2003年“非典”疫情。雖然不能直接簡(jiǎn)單類比，但歷史數(shù)據(jù)可以作為一個(gè)重要的參考。受“非典”疫情影響，2003年二季度我國(guó)GDP出現(xiàn)明顯放緩，但僅影響一個(gè)季度后就出現(xiàn)了快速修復(fù)，疫情主要沖擊了消費(fèi)類行業(yè)，但對(duì)于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資及量?jī)r(jià)的影響相對(duì)較小?；仡櫄v史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資和銷售面積僅在當(dāng)年3月和4月出現(xiàn)了一定幅度增速高位放緩，但5月就實(shí)現(xiàn)了修復(fù)。不過鑒于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)處于行業(yè)高速發(fā)展初期、首次被確立為支柱行業(yè)、流動(dòng)性總體偏于寬松等利好環(huán)境，可能是2003年房地產(chǎn)基本面保持穩(wěn)定的關(guān)鍵。

??圖1：SARS期間中國(guó)GDP及房地產(chǎn)業(yè)GDP變動(dòng)/%

??圖2：2003年月度銷售面積及同比（萬平方米）

??而目前，房地產(chǎn)處于總量需求頂部區(qū)域階段、行業(yè)持續(xù)成為政策嚴(yán)控對(duì)象，行業(yè)總體環(huán)境已不如2003年，2019年全國(guó)商品房銷售面積已出現(xiàn)調(diào)整勢(shì)頭。因而，機(jī)構(gòu)報(bào)告預(yù)計(jì)，在當(dāng)期行業(yè)背景下，本次新冠肺炎疫情對(duì)短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響或較為顯著，負(fù)面影響可能要大于2003年。

??中國(guó)銀河證券指出，雖然目前宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的體量數(shù)倍甚至數(shù)十倍于2003年，體量的擴(kuò)大有利于抵御疫情的沖擊，但是當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、消費(fèi)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要?jiǎng)恿?、房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期以及所處的調(diào)控政策環(huán)境，使新冠疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的短期沖擊更大。

??克而瑞證券也認(rèn)為，新冠疫情對(duì)于2020年房地產(chǎn)銷售的負(fù)面影響將大過2003年“非典”期間。2019年Q1、Q2、Q3、Q4的GDP增速分別為6.4%、6.2%、6.0%、6.0%，全年GDP增速6.1%，經(jīng)濟(jì)面持續(xù)承壓，下行壓力大。與此同時(shí)，行業(yè)銷售增速下滑，新冠疫情或拖累一季度甚至上半年銷售業(yè)績(jī)，新開工及竣工增速料將低開。

??華創(chuàng)證券稱，目前行業(yè)總體環(huán)境不如2003年，因而預(yù)計(jì)2020年新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響可能要大于2003年。原本我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)和財(cái)政壓力加大，而本次疫情將進(jìn)一步加劇經(jīng)濟(jì)下行壓力，并將打破兼顧控地產(chǎn)和穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的弱平衡。

??在第一太平戴維斯看來，2020年受疫情影響的損失需要一段時(shí)間來彌補(bǔ)。因此，今年一季度乃至上半年的商品住宅成交數(shù)據(jù)可能會(huì)同比有所下降。即便下半年市場(chǎng)有一定反彈，也不會(huì)像2003年那樣旺盛。

??疫情導(dǎo)致樓市需求延后，但中長(zhǎng)期穩(wěn)定趨勢(shì)不改

??受疫情影響，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在1月26日倡議房企暫停售樓活動(dòng)，待疫情過后再行恢復(fù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)有60多個(gè)城市暫停線下銷售活動(dòng)，直接導(dǎo)致春節(jié)長(zhǎng)假期間的銷售面積較往年大幅下滑。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年春節(jié)期間，全國(guó)30大中城市商品房成交面積為2.7萬平方米，較2019年的19.55萬平方米下滑86.19%，較近7年的平均值9.91萬平方米也下降較多。預(yù)計(jì)疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)一季度的銷售影響較大，往年的樓市“小陽春”難以按時(shí)出現(xiàn)。

??從全年來看，疫情的直接影響主要是導(dǎo)致需求延后。每年的1-2月是房地產(chǎn)傳統(tǒng)的銷售淡季，從歷史上看，銷售占比一般是從一季度到四季度逐漸提升，最高的是四季度。若疫情在一季度可以得到較好的防控，預(yù)計(jì)受擠壓的需求會(huì)在二季度釋放，后續(xù)帶動(dòng)市場(chǎng)回升，中長(zhǎng)期穩(wěn)定趨勢(shì)仍將保持。

??圖3：1-2月及一季度銷售面積占全年比重

??圖4：2013-2019每季度銷售面積（萬㎡）

??東方證券分析，若疫情影響控制在第一季度，那么對(duì)市場(chǎng)整體的沖擊不大。從歷史數(shù)據(jù)來看，一季度的銷量只占全年的1/6左右，甚至1-2月份銷量?jī)H占全年的8%左右。雖然房企在年后開始加強(qiáng)推盤節(jié)奏，往往出現(xiàn)“小陽春”行情，但是3月的銷量依然遠(yuǎn)低于6月、9月以及12月。由于本次疫情直接影響1-2月的銷售，間接影響3月的銷售，總體來說，疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)短期會(huì)有一定的影響，但長(zhǎng)期影響有限。

??國(guó)信證券指出，疫情發(fā)生以來，多省先后啟動(dòng)重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)，目前國(guó)家及各省對(duì)疫情嚴(yán)密防控，隔離手段非常嚴(yán)格，從新增疑似病例及治愈病例來看，疫情已得到初步控制，相信隨著春暖花開、氣溫上升以及國(guó)家有力的防控，大概率能在較短時(shí)間內(nèi)戰(zhàn)勝疫情。疫情過后，有望涌現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的“趕工潮”、“搶收潮”。

??華泰證券認(rèn)為，本次疫情爆發(fā)于1-2月傳統(tǒng)淡季，地產(chǎn)需求只會(huì)延后不會(huì)消失，短期有影響但全年影響有限。此次疫情舉全國(guó)之力防控，需求未來有望隨著疫情改善逐步回歸。

??中信證券也表示，雖然各城售樓處臨時(shí)關(guān)閉，但各大房企蓄客熱度不減。地方積極作為，料土地出讓質(zhì)量將提高、定價(jià)理性。預(yù)計(jì)節(jié)后社會(huì)資金成本或有下行，紓解企業(yè)壓力及購房者負(fù)擔(dān)。

??疫情過后，政策彈性或超預(yù)期

??盡管當(dāng)前疫情仍較為嚴(yán)峻，但“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期“的調(diào)控目標(biāo)不會(huì)變。疫情沖擊下，多項(xiàng)房地產(chǎn)需求數(shù)據(jù)同比下降，但各項(xiàng)積極因素也正逐步增多。財(cái)政政策和貨幣政策已經(jīng)在多個(gè)領(lǐng)域采取措施支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如央行在節(jié)后開展1.7萬億逆回購操作投放流動(dòng)性，同時(shí)央行表示下次MLF利率和LPR將較大概率下行，監(jiān)管層對(duì)流動(dòng)性的支持可見一斑。

??而且“因城施策”作為近年來各地房地產(chǎn)調(diào)控的主要方式，在疫情之后，一些地方可能會(huì)在“因城施策”的大背景下，根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘袪顩r實(shí)施“一城一策”，給予不同程度的靈活政策支持。

??天風(fēng)證券表示，在宏觀經(jīng)濟(jì)受影響明顯的情況下，疫情結(jié)束后中央宏觀、財(cái)政政策有望超預(yù)期發(fā)力，對(duì)于房企而言仍然有望從中受益，如果對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的抑制力度進(jìn)一步降低也未嘗不可期待。

??中國(guó)銀河證券指出，疫情沖擊使我國(guó)經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)態(tài)局面被打破，預(yù)計(jì)2020年政策將出現(xiàn)邊際改善，近期的央行投放1.7萬億流動(dòng)性、LPR降息和因城施策的密集實(shí)施釋放出政策托底和改善的信息，后續(xù)政策的彈性有望擴(kuò)大。

??海通證券預(yù)計(jì)，由于疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)形成短期沖擊，為了維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定、對(duì)沖短期沖擊，貨幣政策有望從“靈活適度”轉(zhuǎn)向“適度寬松”?？紤]到短期通脹還在高位，預(yù)計(jì)央行或?qū)㈦A段性小幅降息，如降低7天逆回購招標(biāo)利率、下調(diào)MLF利率、對(duì)疫情嚴(yán)重地區(qū)定向降準(zhǔn)降息等，從而推動(dòng)LPR下降，降低社會(huì)融資成本。

??中金公司也認(rèn)為，一季度銷售、開工、拿地等指標(biāo)受疫情影響承壓，但二季度起各項(xiàng)指標(biāo)有望逐漸修復(fù)，在疫情影響逐漸減弱、地產(chǎn)基本面和宏觀經(jīng)濟(jì)相對(duì)承壓、地價(jià)和房?jī)r(jià)不存在快速上漲風(fēng)險(xiǎn)的情況下，中金判斷政策面相對(duì)友好的窗口期可能拉長(zhǎng)，進(jìn)而托舉房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)修復(fù)，前期部分被積壓的購房需求也將在維穩(wěn)政策的引導(dǎo)下逐漸釋放。

??總體而言，機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，新冠疫情將直接影響一季度業(yè)績(jī)，購房需求短期被延遲，但中長(zhǎng)期來看，需求并未消失，居民的購買力也并不會(huì)因疫情而產(chǎn)生較大影響。因此全年銷售無需過度悲觀，相信隨著疫情得到逐漸控制后，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。