原創(chuàng)蘇曉 2020-02-13 12:14:49 來源:中房網(wǎng)
??中房網(wǎng)訊 (蘇曉/文)受新冠肺炎疫情的影響,一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)涼料已成定局。大家對(duì)此次疫情帶給房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響以及后續(xù)行業(yè)發(fā)展情況頗為關(guān)注。對(duì)此,中房網(wǎng)(www.corporatebenefitsplanning.com)通過對(duì)相關(guān)券商和機(jī)構(gòu)研究報(bào)告梳理,對(duì)報(bào)告意見進(jìn)行匯總,總結(jié)形成以下觀點(diǎn),供行業(yè)和社會(huì)各界參考。
??對(duì)比2003年,新冠疫情對(duì)行業(yè)的短期沖擊或更大
??本次新冠疫情的爆發(fā),讓我們不禁想起了2003年“非典”疫情。雖然不能直接簡(jiǎn)單類比,但歷史數(shù)據(jù)可以作為一個(gè)重要的參考。受“非典”疫情影響,2003年二季度我國(guó)GDP出現(xiàn)明顯放緩,但僅影響一個(gè)季度后就出現(xiàn)了快速修復(fù),疫情主要沖擊了消費(fèi)類行業(yè),但對(duì)于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資及量?jī)r(jià)的影響相對(duì)較小?;仡櫄v史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)投資和銷售面積僅在當(dāng)年3月和4月出現(xiàn)了一定幅度增速高位放緩,但5月就實(shí)現(xiàn)了修復(fù)。不過鑒于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)處于行業(yè)高速發(fā)展初期、首次被確立為支柱行業(yè)、流動(dòng)性總體偏于寬松等利好環(huán)境,可能是2003年房地產(chǎn)基本面保持穩(wěn)定的關(guān)鍵。
??圖1:SARS期間中國(guó)GDP及房地產(chǎn)業(yè)GDP變動(dòng)/%
??圖2:2003年月度銷售面積及同比(萬平方米)
??而目前,房地產(chǎn)處于總量需求頂部區(qū)域階段、行業(yè)持續(xù)成為政策嚴(yán)控對(duì)象,行業(yè)總體環(huán)境已不如2003年,2019年全國(guó)商品房銷售面積已出現(xiàn)調(diào)整勢(shì)頭。因而,機(jī)構(gòu)報(bào)告預(yù)計(jì),在當(dāng)期行業(yè)背景下,本次新冠肺炎疫情對(duì)短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響或較為顯著,負(fù)面影響可能要大于2003年。
??中國(guó)銀河證券指出,雖然目前宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的體量數(shù)倍甚至數(shù)十倍于2003年,體量的擴(kuò)大有利于抵御疫情的沖擊,但是當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、消費(fèi)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要?jiǎng)恿?、房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期以及所處的調(diào)控政策環(huán)境,使新冠疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的短期沖擊更大。
??克而瑞證券也認(rèn)為,新冠疫情對(duì)于2020年房地產(chǎn)銷售的負(fù)面影響將大過2003年“非典”期間。2019年Q1、Q2、Q3、Q4的GDP增速分別為6.4%、6.2%、6.0%、6.0%,全年GDP增速6.1%,經(jīng)濟(jì)面持續(xù)承壓,下行壓力大。與此同時(shí),行業(yè)銷售增速下滑,新冠疫情或拖累一季度甚至上半年銷售業(yè)績(jī),新開工及竣工增速料將低開。
??華創(chuàng)證券稱,目前行業(yè)總體環(huán)境不如2003年,因而預(yù)計(jì)2020年新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響可能要大于2003年。原本我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)和財(cái)政壓力加大,而本次疫情將進(jìn)一步加劇經(jīng)濟(jì)下行壓力,并將打破兼顧控地產(chǎn)和穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的弱平衡。
??在第一太平戴維斯看來,2020年受疫情影響的損失需要一段時(shí)間來彌補(bǔ)。因此,今年一季度乃至上半年的商品住宅成交數(shù)據(jù)可能會(huì)同比有所下降。即便下半年市場(chǎng)有一定反彈,也不會(huì)像2003年那樣旺盛。
??疫情導(dǎo)致樓市需求延后,但中長(zhǎng)期穩(wěn)定趨勢(shì)不改
??受疫情影響,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在1月26日倡議房企暫停售樓活動(dòng),待疫情過后再行恢復(fù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),全國(guó)有60多個(gè)城市暫停線下銷售活動(dòng),直接導(dǎo)致春節(jié)長(zhǎng)假期間的銷售面積較往年大幅下滑。
??數(shù)據(jù)顯示,2020年春節(jié)期間,全國(guó)30大中城市商品房成交面積為2.7萬平方米,較2019年的19.55萬平方米下滑86.19%,較近7年的平均值9.91萬平方米也下降較多。預(yù)計(jì)疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)一季度的銷售影響較大,往年的樓市“小陽春”難以按時(shí)出現(xiàn)。
??從全年來看,疫情的直接影響主要是導(dǎo)致需求延后。每年的1-2月是房地產(chǎn)傳統(tǒng)的銷售淡季,從歷史上看,銷售占比一般是從一季度到四季度逐漸提升,最高的是四季度。若疫情在一季度可以得到較好的防控,預(yù)計(jì)受擠壓的需求會(huì)在二季度釋放,后續(xù)帶動(dòng)市場(chǎng)回升,中長(zhǎng)期穩(wěn)定趨勢(shì)仍將保持。
??圖3:1-2月及一季度銷售面積占全年比重
??圖4:2013-2019每季度銷售面積(萬㎡)
??東方證券分析,若疫情影響控制在第一季度,那么對(duì)市場(chǎng)整體的沖擊不大。從歷史數(shù)據(jù)來看,一季度的銷量只占全年的1/6左右,甚至1-2月份銷量?jī)H占全年的8%左右。雖然房企在年后開始加強(qiáng)推盤節(jié)奏,往往出現(xiàn)“小陽春”行情,但是3月的銷量依然遠(yuǎn)低于6月、9月以及12月。由于本次疫情直接影響1-2月的銷售,間接影響3月的銷售,總體來說,疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)短期會(huì)有一定的影響,但長(zhǎng)期影響有限。
??國(guó)信證券指出,疫情發(fā)生以來,多省先后啟動(dòng)重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng),目前國(guó)家及各省對(duì)疫情嚴(yán)密防控,隔離手段非常嚴(yán)格,從新增疑似病例及治愈病例來看,疫情已得到初步控制,相信隨著春暖花開、氣溫上升以及國(guó)家有力的防控,大概率能在較短時(shí)間內(nèi)戰(zhàn)勝疫情。疫情過后,有望涌現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的“趕工潮”、“搶收潮”。
??華泰證券認(rèn)為,本次疫情爆發(fā)于1-2月傳統(tǒng)淡季,地產(chǎn)需求只會(huì)延后不會(huì)消失,短期有影響但全年影響有限。此次疫情舉全國(guó)之力防控,需求未來有望隨著疫情改善逐步回歸。
??中信證券也表示,雖然各城售樓處臨時(shí)關(guān)閉,但各大房企蓄客熱度不減。地方積極作為,料土地出讓質(zhì)量將提高、定價(jià)理性。預(yù)計(jì)節(jié)后社會(huì)資金成本或有下行,紓解企業(yè)壓力及購房者負(fù)擔(dān)。
??疫情過后,政策彈性或超預(yù)期
??盡管當(dāng)前疫情仍較為嚴(yán)峻,但“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期“的調(diào)控目標(biāo)不會(huì)變。疫情沖擊下,多項(xiàng)房地產(chǎn)需求數(shù)據(jù)同比下降,但各項(xiàng)積極因素也正逐步增多。財(cái)政政策和貨幣政策已經(jīng)在多個(gè)領(lǐng)域采取措施支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,如央行在節(jié)后開展1.7萬億逆回購操作投放流動(dòng)性,同時(shí)央行表示下次MLF利率和LPR將較大概率下行,監(jiān)管層對(duì)流動(dòng)性的支持可見一斑。
??而且“因城施策”作為近年來各地房地產(chǎn)調(diào)控的主要方式,在疫情之后,一些地方可能會(huì)在“因城施策”的大背景下,根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘袪顩r實(shí)施“一城一策”,給予不同程度的靈活政策支持。
??天風(fēng)證券表示,在宏觀經(jīng)濟(jì)受影響明顯的情況下,疫情結(jié)束后中央宏觀、財(cái)政政策有望超預(yù)期發(fā)力,對(duì)于房企而言仍然有望從中受益,如果對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的抑制力度進(jìn)一步降低也未嘗不可期待。
??中國(guó)銀河證券指出,疫情沖擊使我國(guó)經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)態(tài)局面被打破,預(yù)計(jì)2020年政策將出現(xiàn)邊際改善,近期的央行投放1.7萬億流動(dòng)性、LPR降息和因城施策的密集實(shí)施釋放出政策托底和改善的信息,后續(xù)政策的彈性有望擴(kuò)大。
??海通證券預(yù)計(jì),由于疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)形成短期沖擊,為了維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定、對(duì)沖短期沖擊,貨幣政策有望從“靈活適度”轉(zhuǎn)向“適度寬松”??紤]到短期通脹還在高位,預(yù)計(jì)央行或?qū)㈦A段性小幅降息,如降低7天逆回購招標(biāo)利率、下調(diào)MLF利率、對(duì)疫情嚴(yán)重地區(qū)定向降準(zhǔn)降息等,從而推動(dòng)LPR下降,降低社會(huì)融資成本。
??中金公司也認(rèn)為,一季度銷售、開工、拿地等指標(biāo)受疫情影響承壓,但二季度起各項(xiàng)指標(biāo)有望逐漸修復(fù),在疫情影響逐漸減弱、地產(chǎn)基本面和宏觀經(jīng)濟(jì)相對(duì)承壓、地價(jià)和房?jī)r(jià)不存在快速上漲風(fēng)險(xiǎn)的情況下,中金判斷政策面相對(duì)友好的窗口期可能拉長(zhǎng),進(jìn)而托舉房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)修復(fù),前期部分被積壓的購房需求也將在維穩(wěn)政策的引導(dǎo)下逐漸釋放。
??總體而言,機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為,新冠疫情將直接影響一季度業(yè)績(jī),購房需求短期被延遲,但中長(zhǎng)期來看,需求并未消失,居民的購買力也并不會(huì)因疫情而產(chǎn)生較大影響。因此全年銷售無需過度悲觀,相信隨著疫情得到逐漸控制后,房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百強(qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
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- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論