??海南即將再次掀起一場大規(guī)模的閑置土地清理風(fēng)暴，?？陂_了“第一槍”。

??3月17日，?？谑凶匀毁Y源規(guī)劃局在其官方網(wǎng)站發(fā)布 《?？谑杏袃斒栈亻e置土地實(shí)施辦法（征求意見稿）》（以下簡稱“征求意見稿”），向社會公開征求意見。該征求意見稿明確了?？谑杏袃斒栈亻e置土地的適用范圍、補(bǔ)償原則、責(zé)任認(rèn)定及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等。據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者梳理，造成土地閑置的責(zé)任認(rèn)定大致包括政府原因、非政府原因，以及政府與土地使用權(quán)人均有原因。鑒于不同土地閑置原因，政府有償收回的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按市場評估價等值補(bǔ)償，最低則為市場評估價的35%進(jìn)行補(bǔ)償。

??實(shí)際上，早在2005年?？谑芯统雠_了《海口市處置閑置土地若干規(guī)定》。海南最近一次大規(guī)模清理閑置土地在2014年下半年，截至2018年1月份，該省共清理處置閑置土地14.5萬畝。據(jù)海南最近的一份閑置土地清單顯示，閑置土地共計(jì)1100余宗，總面積88950余畝，有統(tǒng)計(jì)顯示，該閑置土地面積相當(dāng)于海南近6年土地出讓面積總和。

??今年是海南自由貿(mào)易港建設(shè)開局之年，與土地相關(guān)聯(lián)的新政相繼出臺。有行業(yè)人士認(rèn)為，海南現(xiàn)在土地的難點(diǎn)是在生態(tài)保護(hù)紅線下如何騰挪空間，最大限度地提升土地利用效益，保障省重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施和重點(diǎn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地，加快推進(jìn)海南自貿(mào)區(qū)（港）建設(shè)。作為省會城市海口擬率先出臺《有償收回閑置土地實(shí)施辦法》，將對全省清理處置閑置土地起到參照范本。

??三種情形之一可有償收回

??“依法確定政府原因和非政府原因造成土地閑置的責(zé)任大小后，參考閑置土地的市場評估價格，按照協(xié)商一致、公平合理的原則進(jìn)行補(bǔ)償?！焙？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局3月17日在其官方網(wǎng)站發(fā)布的征求意見稿，對該市閑置土地的成因、責(zé)任劃分及補(bǔ)償原則進(jìn)行了詳盡載明。

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者從上述征求意見稿獲悉，有償收回閑置土地的情形包括：因生態(tài)保護(hù)紅線劃定、海岸帶陸域200米范圍管控政策、“兩個暫?！闭叩仍?qū)е聼o法動工開發(fā)；因政府、政府部門調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件造成土地閑置的，國有建設(shè)用地使用權(quán)人不同意按照調(diào)整后的土地用途、規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)；因一年內(nèi)消除政府原因存在困難導(dǎo)致土地閑置。

??征求意見稿稱，具備上述三種情形之一的閑置土地，當(dāng)?shù)刈匀毁Y源和規(guī)劃主管部門可以和用地使用權(quán)人進(jìn)行協(xié)議，有償收回土地使用權(quán)。

??記者還了解到，征求意見稿對造成土地閑置的責(zé)任認(rèn)定共有3個方面：政府原因、非政府原因，以及政府與土地使用權(quán)人雙方原因。無論是哪一方面原因造成土地閑置，只要是符合有償收回規(guī)定的閑置土地，均按照不同比例進(jìn)行有償收回。

??征求意見稿內(nèi)容也載明，對既存在政府原因又存在非政府原因的閑置土地，難以確定責(zé)任大小的，可認(rèn)定政府原因和非政府原因造成土地閑置的同等責(zé)任。

??詳盡的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，對于國有建設(shè)用地使用權(quán)人普遍關(guān)注的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題，上述征求意見稿也予以明確載明，通過具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，根據(jù)造成土地閑置的責(zé)任認(rèn)定，采取相對應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，有償收回相關(guān)閑置土地。另外，也可以通過雙方協(xié)商方式，簽訂有償收回閑置土地協(xié)議。

??據(jù)了解，政府原因是造成土地閑置的單一原因，按土地市場評估價格補(bǔ)償。政府原因是造成土地閑置的主要原因，根據(jù)不同閑置時間確定補(bǔ)償金額：土地使用權(quán)人取得土地時間為五年以上的，按土地市場評估價格的55%補(bǔ)償；取得土地時間滿三年不滿五年的，按土地市場評估價格的60%補(bǔ)償；取得土地時間滿二年不滿三年的，按土地市場評估價格的70%補(bǔ)償。

??非政府原因是造成土地閑置的主要原因的，根據(jù)不同閑置時間確定補(bǔ)償金額。其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為，使用權(quán)人取得土地使用權(quán)的時間為五年以上，按土地市場評估價格35%補(bǔ)償；取得土地使用權(quán)時間滿三年不滿五年，按土地市場評估價格40%補(bǔ)償；取得土地使用權(quán)時間滿二年不滿三年，按土地市場評估價格45%補(bǔ)償。

??另外，認(rèn)定政府原因和非政府原因造成土地閑置的同等責(zé)任的，按土地市場評估價格50%予以補(bǔ)償。

??征求意見稿還規(guī)定，有償收回閑置土地的補(bǔ)償金額，不得低于土地使用權(quán)人取得土地的成本及相應(yīng)利息的總額。根據(jù)市級財(cái)政可承受能力和年度財(cái)政預(yù)算等情況，通過貨幣補(bǔ)償?shù)确绞接枰杂袃斒栈亻e置土地。

??打響處置閑置土地“第一槍”

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，就在該征求意見稿公布的前一天，?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局官網(wǎng)也披露了一宗閑置土地調(diào)查通知書。該宗“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地”位于?？谑协偵絽^(qū)，登記面積為3522.83平方米，土地使用權(quán)人為當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)開發(fā)公司。該調(diào)查通知書稱，此宗地存在未動工開發(fā)建設(shè)情況，涉嫌構(gòu)成閑置土地。

??記者查閱上述網(wǎng)站“信息公開”欄，這宗涉嫌閑置土地是今年以來公開披露的第一宗。有行業(yè)人士向記者表示，閑置土地調(diào)查通知書與征求意見稿“一前一后”，難免會讓外界認(rèn)為當(dāng)?shù)厍謇硖幹瞄e置土地“開始有動作”的聯(lián)想。

??“海南現(xiàn)在土地的難點(diǎn)是在生態(tài)保護(hù)紅線下，如何騰挪空間，最大限度提升土地利用效益。”一名不愿具名的房地產(chǎn)行業(yè)人士接受記者采訪稱，今年是海南自貿(mào)港建設(shè)開局之年，今年以來海南相繼出臺與土地相關(guān)聯(lián)的新政，在土地資源有限的情況下，政府騰挪空間，包括清理處置閑置土地，就是要保障省重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施和重點(diǎn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地，加快推進(jìn)海南自貿(mào)區(qū)（港）建設(shè)。

??上述人士認(rèn)為，作為省會城市，?？诼氏葦M出臺上述“實(shí)施辦法”，就是打響今年海南清理處置閑置土地“第一槍”。據(jù)了解，目前海南梳理的閑置土地有1100余宗，面積合計(jì)近9萬畝，相當(dāng)于海南近6年土地出讓面積總和。

??記者注意到，海南最近一次大規(guī)模清理處置閑置土地是在2014年前后。有媒體曾報(bào)道，海南在此5年內(nèi)清理處置閑置土地多達(dá)14.5萬畝。土地閑置的成因復(fù)雜多樣，大部分供地時間為上個世紀(jì)90年代，部分是2000年以后取得土地使用權(quán)。

??據(jù)了解，海南此前對閑置土地的處置辦法，依據(jù)此前國土資源部出臺的《閑置土地處置辦法》，以及海南省政府出臺的《海南省閑置土地認(rèn)定和處置規(guī)定》等規(guī)定進(jìn)行相關(guān)處置，包括征繳土地閑置費(fèi)、簽訂補(bǔ)充協(xié)議延長動工開發(fā)期限、土地置換、無償收回等多種方式。

??2018年12月，自然資源部辦公廳對《海南省國土資源廳關(guān)于請求給予閑置土地有償收回政策支持的請示》回函稱，國有建設(shè)用地使用權(quán)超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)，但是因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

??另外，屬于政府、政府有關(guān)部門的行為以及因不可抗力造成動工開發(fā)延遲，可以協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。有償收回的補(bǔ)償金額應(yīng)不低于土地使用權(quán)人取得土地的成本和合理直接損失等。