??市場久違的“秒光盤”再次出現(xiàn)。3月16日晚間，深圳，萬科星城288套公寓開盤僅7分半鐘即售罄，銷售金額達2.99億元。3月13日，位于蛇口的招商太子灣項目推出14套公寓房源，僅8秒宣告售罄，銷售金額達6億元。

??這雖是個案，但代表著一種信號，即國內(nèi)疫情逐漸明朗化下，樓市正解除冰封。而深圳樓市素來有著全國樓市風(fēng)向標(biāo)的稱號。

??因為疫情沖擊，在抗“疫”最嚴峻的2月份，房地產(chǎn)投資銷售指標(biāo)以前所未有的幅度大降。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—2月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降16.3%，商品房銷售面積同比下降39.9%，商品房銷售額同比下降35.9%。

??上海財經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席經(jīng)濟學(xué)家楊暢對中國房地產(chǎn)報記者表示，房地產(chǎn)涉及上游相關(guān)的建筑、建材，下游的家具、家電，以及龐大的就業(yè)人群，對經(jīng)濟的影響重大。國內(nèi)樓市現(xiàn)在防止的不是房價大漲，而是銷售端壓力可能導(dǎo)致房價劇烈回落，這是政策著力的重點。

??當(dāng)前，新冠疫情在全球蔓延，全球央行競相寬松以應(yīng)對滿天飛舞的“黑天鵝”，境內(nèi)外寬松流動性下，中國樓市亦將迎來新的轉(zhuǎn)機。

??樓市雙雙探底

??3月17日，萬科召開2019年線上業(yè)績推介會，萬科集團董事會主席郁亮表示，18個月之前，也就是2018年秋季例會，萬科主題詞是叫“活下去”，當(dāng)時只是出于居安思危的考慮，讓我們時刻保持清醒和警惕。但是沒想到，今天，或許成了特別真實的存在。

??“萬科在行業(yè)中首先提出房地產(chǎn)‘白銀時代’的概念，今天，白銀時代已進入深水區(qū)”，萬科在《致股東》信中如此寫道。

??而當(dāng)白銀時代遭遇疫情“黑天鵝”的沖擊，行業(yè)的艱難性愈發(fā)明顯。

??疫情對經(jīng)濟和樓市的沖擊有多大，這組數(shù)據(jù)可以說明。據(jù)國家統(tǒng)計局披露，1—2月份宏觀數(shù)據(jù)全面下滑，無論是需求端的消費、投資還是供給端的工業(yè)產(chǎn)值，全部大幅負增長。其中，1—2月份全國服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比下降13%，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比下降13.5%，制造業(yè)產(chǎn)值同比下降15.7%。

??投資類全線下滑。1—2月份，全國固定資產(chǎn)投資33323億元，同比下降24.5%，創(chuàng)歷史最低。制造業(yè)投資增長同比下滑31.5%，基建投資增速同比下降30.3%。消費指標(biāo)跌到歷史低點，1—2月份社會消費品零售總額同比下滑20.5%，除藥品和食物等抗疫物質(zhì)和生活必需品消費保持增長以外，其他所有消費都是負增長。

??交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉測算，一季度經(jīng)濟增速可能為負值，創(chuàng)有季度GDP統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的最低值。二季度之后有望改善，但仍然存在壓力和風(fēng)險，需要提早采取有效措施加以積極應(yīng)對。

??在疫情影響下，建筑業(yè)生產(chǎn)放緩，市場需求被抑制，房地產(chǎn)指標(biāo)嚴重下滑。1—2月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑16.3%；商品房銷售面積同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%，辦公樓銷售面積下降48.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降46%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降17.5%，全國土地購置面積同比下降29.3%，房屋新開工面積同比下降44.9%，預(yù)示未來房地產(chǎn)投資仍將面臨壓力。

??2020年2月末，商品房待售面積比2019年末增加3184萬平方米；商品房現(xiàn)房存銷比為26.6個月，相比2019年12月末上升10.8%。

??同時，全國70個大中城市房價降溫明顯，二手房價首次下跌。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2月份，70個大中城市一二手住宅價格環(huán)比漲幅分別為 0.02%和-0.08%，相比1月分別收窄0.25和0.15個百分點。尤其二手房價為 2015 年 4 月來首次下跌。相比1月份，2月份新房價格上漲城市數(shù)量減少26城，二手房價格上漲城市數(shù)量減少19 城。

??國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，房地產(chǎn)“房住不炒”的定位沒有改變。這些年實施因城施策，強化和落實地方城市主體責(zé)任，房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房價的局面初步形成。至于房地產(chǎn)發(fā)展政策，按照推動高質(zhì)量發(fā)展的要求，不把房地產(chǎn)作為短期刺激政策。

??“雪崩之時，沒有一片雪花是無辜的”。值得警惕的是，雖然國內(nèi)疫情得到有效控制，但境外疫情正在各國迅速蔓延，若疫情長期得不到控制，全球正常的社會經(jīng)濟生活必將受到?jīng)_擊，短期內(nèi)對股市、對經(jīng)濟產(chǎn)生一定的影響不可避免。

??新一輪刺激的樓市“轉(zhuǎn)機”

??為對抗疫情沖擊，國內(nèi)外掀起新一輪經(jīng)濟刺激潮，流動性“大放水”。

??北京時間3月16日凌晨，美聯(lián)儲將利率降低至零水平，并啟動了7000億美元大規(guī)模量化寬松（QE）刺激計劃。但當(dāng)天市場反應(yīng)并不積極，美國股票市場繼續(xù)下跌。

??美聯(lián)儲3月17日發(fā)表聲明稱，為應(yīng)對新冠肺炎疫情對商業(yè)票據(jù)市場造成的影響，將建立商業(yè)票據(jù)融資機制以支持美國家庭和企業(yè)。美聯(lián)儲上一次使用該工具是2008年。當(dāng)日，姆努欽和美國總統(tǒng)特朗普還向參議院提出了大約1萬億美元的刺激計劃。

??3月19日早上，歐洲央行拋出7500億歐元（折合人民幣約5.4萬億元）資產(chǎn)購買計劃。有消息稱，日本政府、執(zhí)政黨正計劃推出超過30萬億日元的刺激方案。

??3月份以來，至少30個國家或經(jīng)濟體采取了降準(zhǔn)、降息或量化寬松的措施。澳大利亞央行利率已降至0. 5%，接近零利率，并表示準(zhǔn)備在必要時采取進一步行動；已實施負利率的歐洲央行和瑞士央行大概率還會進一步降息。

??零利率意味著什么？美國斯坦福大學(xué)經(jīng)濟系教授羅納德·麥金農(nóng)認為，如果發(fā)達國家致力于在危機期間通過降息穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟，套利交易者的投機熱錢將大量涌入利率較高的新興市場國家，最顯著的沖擊是大宗商品價格的周期性波動，帶來通貨膨脹壓力，引發(fā)房地產(chǎn)市場的泡沫，拉升食品和能源價格。

??我國正發(fā)力新基建投資。隨著各地重點工程復(fù)工及一批重點項目名單的下發(fā)，近50萬億元的投資版圖浮出水面。其中2020年度計劃投資總規(guī)模約7.6萬億元，占總體投資計劃的15.3%。

??同時，央行年內(nèi)已兩次宣布下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。一次是1月1日央行宣布全面降準(zhǔn)0.5個百分點；另一次是3月13日，對達到考核標(biāo)準(zhǔn)的銀行定向降準(zhǔn)0.5至1個百分點，在此之外，對符合條件的股份制商業(yè)銀行再額外定向降準(zhǔn)1個百分點。通過兩次降準(zhǔn)，央行共計向市場釋放1.35萬億元長期資金。

??面對疫情和油價暴跌兩個“黑天鵝”對世界帶來的巨大沖擊，中國多次高層的重要會議已定調(diào)，要進一步加大力度實施逆周期調(diào)節(jié)，面對經(jīng)濟下行的壓力以及外部的嚴峻沖擊。

??中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事長連平預(yù)計，貨幣政策會相應(yīng)地做反向調(diào)整，主要是通過流動性寬松、利率水平的降來應(yīng)對?！敖酉聛頊?zhǔn)備金率和利率在這兩年還會進一步向下調(diào)整。3月份或4月份是重要的時間窗口，因為遭遇沖擊后，對經(jīng)濟的負面影響會在此后一段時間逐漸地顯現(xiàn)，金融作為先行的、重要的經(jīng)濟變量，需要提前進行運作，這樣會對下半年經(jīng)濟運行帶來積極影響?！?/p>

??在國內(nèi)外流動性集體“大放水”之下，多位業(yè)內(nèi)人士均對房地產(chǎn)走勢充滿信心。

??“困難只是階段性的，看好后續(xù)的市場需求。房地產(chǎn)消費是一項長期消費，疫情并不會導(dǎo)致需求消失，房企對市場恢復(fù)要有信心?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊認為。

??粵開證券首席經(jīng)濟學(xué)家、研究院院長李奇霖對中國房地產(chǎn)報記者表示，由于國內(nèi)疫情防控得力，全社會存在后續(xù)樓市政策會松動、基建加碼的預(yù)期，從而減少沖疫情對樓市帶來的沖擊?！岸唐诳矗瑖鴥?nèi)房價可能因房企降價促銷而出現(xiàn)下跌，但老百姓購房需求還在，對樓市預(yù)期較強，一段時間過后房價又可能被帶動起來?！?/p>

??連平表示，疫情結(jié)束后，在因城施策、逆周期宏觀政策以及新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域經(jīng)濟一體化等因素推動下，隨著預(yù)期的改善，房企拿地積極性上升，房地產(chǎn)投資將會出現(xiàn)明顯反彈。即使疫情對房地產(chǎn)行業(yè)有較大壓力，不會也不應(yīng)該出現(xiàn)“大洗牌”?？紤]到房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟的重要影響，市場動蕩必然會對中國經(jīng)濟帶來不穩(wěn)定因素。行業(yè)的發(fā)展和成熟需要“洗牌”，但這種“洗牌”應(yīng)該是長期和漸進的，是市場可以接受的，其過程對經(jīng)濟的副作用應(yīng)該越小越好。從當(dāng)前出臺的一系列扶持政策來看，疫情影響下還不會出現(xiàn)行業(yè)“大洗牌”的趨勢，但應(yīng)該會在一定程度上推進行業(yè)重組。

??同策集團首席分析師張宏偉預(yù)計，在全球及國內(nèi)市場流動性刺激下，盡管當(dāng)前我國樓市調(diào)控的基調(diào)仍堅持“房住不炒”，短期內(nèi)調(diào)控政策并未出現(xiàn)明顯寬松，但市場流動性注入房地產(chǎn)，必然會導(dǎo)致房價進一步上漲。無論是傳統(tǒng)基建，還是新基建、產(chǎn)業(yè)類項目，大部分項目仍然會落地到一二線城市，帶動核心一二線城市投資價值進一步提升，土地價格也會隨之進一步上漲。而地價上漲，必然也會帶動一二線城市房價率先開啟上漲趨勢。