??新型冠狀病毒肺炎疫情使得本處于“堰塞湖”狀態(tài)的長(zhǎng)沙商業(yè)公寓更是雪上加霜。

??長(zhǎng)沙新峰地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商業(yè)公寓總規(guī)模超1800萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)三年遠(yuǎn)超此前十年，堪比一線(xiàn)城市規(guī)模體量。

??“目前已知在售及待售的商業(yè)公寓項(xiàng)目超350個(gè)，庫(kù)存可售及預(yù)計(jì)新增近1200萬(wàn)平方米，去化周期達(dá)35個(gè)月?！遍L(zhǎng)沙新峰地產(chǎn)研究院相關(guān)人士表示，無(wú)論是現(xiàn)實(shí)供銷(xiāo)，還是未來(lái)預(yù)判供應(yīng)，長(zhǎng)沙商業(yè)公寓市場(chǎng)“堰塞湖”之勢(shì)均難言樂(lè)觀(guān)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙新峰房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)

??商業(yè)公寓火箭式井噴

??長(zhǎng)沙新峰地產(chǎn)研究院通過(guò)不完全統(tǒng)計(jì)，目前長(zhǎng)沙商業(yè)公寓在售及待售的項(xiàng)目超350個(gè)，其中在售120余個(gè)，待售180余個(gè)，規(guī)劃中超50個(gè)。

??長(zhǎng)沙商業(yè)公寓庫(kù)存，經(jīng)歷了一個(gè)較快積累過(guò)程。

??2011年3月4日，長(zhǎng)沙市首次對(duì)住宅進(jìn)行限購(gòu)。一些住宅項(xiàng)目性質(zhì)調(diào)整為商業(yè)，高容積率、高商業(yè)比地塊和項(xiàng)目接踵而至，城市綜合體等逐步風(fēng)光無(wú)限。

??2015年7至8月，長(zhǎng)沙市逐步取消了住宅限購(gòu)。隨著住宅去庫(kù)存的加速推進(jìn)，住宅快銷(xiāo)的同時(shí)，商辦項(xiàng)目幾乎啞火。

??2017年3月18日，長(zhǎng)沙市對(duì)住宅再度實(shí)施限購(gòu)。

??2018年6月25日，長(zhǎng)沙樓市限購(gòu)繼續(xù)升級(jí)。此后，商業(yè)公寓再次被投資者熱捧，供應(yīng)井噴。

??在長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)中，岳麓區(qū)、雨花區(qū)是商業(yè)公寓主戰(zhàn)場(chǎng)。

??2019年，岳麓區(qū)供應(yīng)在全市內(nèi)五區(qū)所占比例高達(dá)42.3%。岳麓區(qū)的梅溪湖、濱江新城、麓谷及洋湖等四大板塊商業(yè)公寓的扎堆入市，直接推動(dòng)岳麓區(qū)的商業(yè)公寓供應(yīng)同比增長(zhǎng)了76% 。

??雨花區(qū)緊接岳麓區(qū)之后，武廣新城板塊成了雨花區(qū)的主力供應(yīng)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙新峰房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)

??銷(xiāo)售跟不上供應(yīng)節(jié)奏

??巨量供應(yīng)之下，長(zhǎng)沙的商業(yè)公寓無(wú)論是產(chǎn)品類(lèi)型還是銷(xiāo)售上也是絞盡腦汁，進(jìn)行自我救贖。

??在產(chǎn)品形式上，長(zhǎng)沙商業(yè)公寓市面上出現(xiàn)了平層、Loft、躍層等產(chǎn)品。市場(chǎng)平層（3.0-3.5米）為主力，Loft層高達(dá)4.5米。

??Loft供應(yīng)市場(chǎng)份額占比越高，部分開(kāi)發(fā)商依托Loft更高的投資回報(bào)率、性?xún)r(jià)比等殺手锏參與市場(chǎng)紅海競(jìng)爭(zhēng)。從價(jià)格對(duì)比來(lái)看，相比平層，loft主力溢價(jià)空間達(dá)1500元-2500元/平方米，溢價(jià)率17%——25%，溢價(jià)明顯。

??一些開(kāi)發(fā)商更是依托地鐵建商業(yè)公寓。據(jù)長(zhǎng)沙新峰地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，目前長(zhǎng)沙商業(yè)公寓在售項(xiàng)目中，地鐵公寓面積占比高達(dá)64%，未來(lái)已知待售地鐵商業(yè)公寓體量依達(dá)55%。

??長(zhǎng)沙商業(yè)公寓在供應(yīng)持續(xù)加速放量的同時(shí)，然而銷(xiāo)售并不盡人意，未能跟上供應(yīng)節(jié)奏。

??過(guò)去十年，長(zhǎng)沙市雖然已銷(xiāo)售商業(yè)公寓約500萬(wàn)平方米，自持經(jīng)營(yíng)(含停工/爛尾)近100萬(wàn)平方米，但庫(kù)存可售及預(yù)計(jì)新增了近1200萬(wàn)平方米。

數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙新峰房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)

??自2017年3月逐步加碼實(shí)施了史上最嚴(yán)住宅限購(gòu)政策以來(lái)，長(zhǎng)沙商業(yè)公寓銷(xiāo)量逐年攀升，2019年成交了108.8萬(wàn)平方米。但相較供應(yīng)而言，供明顯過(guò)于求，且在2019年這種供銷(xiāo)不平衡趨勢(shì)進(jìn)一步加劇。

??截至2019年底，長(zhǎng)沙商業(yè)公寓庫(kù)存去化周期已達(dá)35個(gè)月，這是在2017年之后連續(xù)2年延長(zhǎng)。也就是說(shuō)，目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)上已經(jīng)上市的商業(yè)公寓體量，以當(dāng)前的去化速度仍需近3年時(shí)間才能消化完。

??具體到市內(nèi)五區(qū)區(qū)域市場(chǎng)，按照長(zhǎng)沙新峰地產(chǎn)研究院的分析，即使是去化快速的岳麓區(qū)、雨花區(qū)，去化時(shí)間也需2年左右，芙蓉區(qū)去化周期高達(dá)8年之久。

??在板塊方面，存量最多的為岳麓區(qū)的濱江新城、梅溪湖和開(kāi)福區(qū)的伍家?guī)X金融街商圈，其去化周期分別為34個(gè)月、23個(gè)月、123個(gè)月。伍家?guī)X金融街商圈商業(yè)公寓去化或需10年之久，可謂壓力山大。

??下一步，長(zhǎng)沙商業(yè)公寓解圍需要企業(yè)、市場(chǎng)及政府多方聯(lián)動(dòng)，跳出危局。