??中房網(wǎng)訊（曲濤/文）回顧2月，中房網(wǎng)（微信公眾號(hào)：zhongfangwang）分別從“抗疫、政策、市場、土地、金融、企業(yè)、聲音”等七方面帶您一同回顧二月份以來的房地產(chǎn)大事件。

??抗疫

??入選事件

??多地樓市“暫停”，房地產(chǎn)吹響抗疫“集結(jié)號(hào)”

??疫情之下，房地產(chǎn)業(yè)影響幾何？

??機(jī)構(gòu)看市｜疫情過后，房地產(chǎn)有望涌現(xiàn)“搶收潮”！

??房企發(fā)聲｜疫情之后，我們要“爭分奪秒”

??一場突如其來的疫情防控阻擊戰(zhàn)，牽動(dòng)著全國人民的心。為此，全國多地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)均采取了相應(yīng)措施，扎實(shí)開展疫情防控工作。1月26日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)向會(huì)員單位并全行業(yè)發(fā)出倡議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)暫時(shí)停止售樓處銷售活動(dòng)，待疫情過后再行恢復(fù)。除此之外，全國大多數(shù)城市的住建部門和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)社會(huì)團(tuán)體已發(fā)文要求和倡議暫停售樓處相關(guān)銷售活動(dòng)，并進(jìn)一步明確了建筑工地的復(fù)工或新開工時(shí)間。部分城市更是直接關(guān)閉了當(dāng)?shù)氐木W(wǎng)簽系統(tǒng)，暫停房屋交易。一時(shí)間，全國多地樓市均已按下“暫停鍵”。作為支柱產(chǎn)業(yè)和中國經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”，房地產(chǎn)行業(yè)在因疫情給生產(chǎn)經(jīng)營造成了非常大的影響下仍然捐款捐物，積極投身于疫情防控戰(zhàn)。<詳情>

??隨著全國大多數(shù)省市相繼采取售樓處閉門謝客、建筑工地停工、土地拍賣暫緩、地產(chǎn)中介停業(yè)等措施，房地產(chǎn)行業(yè)也感受到了前所未有的壓力。隨著疫情事件的發(fā)酵，不出意外，保守估計(jì)一季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、開工和竣工都將受到影響，但影響遠(yuǎn)不止這些。受疫情影響，基本上絕大多數(shù)購房者都會(huì)推遲購房計(jì)劃，樓市成交陷入冰點(diǎn)，這將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款與現(xiàn)金流吃緊。在銷售端銳減，所導(dǎo)致資金承壓的同時(shí)，房企還疊加著還債壓力。這對(duì)于那些本來面臨較大資金壓力的企業(yè)，無疑是雪上加霜。<詳情>

??根據(jù)機(jī)構(gòu)報(bào)告預(yù)計(jì)，本次新冠肺炎疫情對(duì)短期內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響或較為顯著，負(fù)面影響可能要大于2003年。盡管當(dāng)前疫情仍較為嚴(yán)峻，但“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期“的調(diào)控目標(biāo)不會(huì)變。疫情沖擊下，多項(xiàng)房地產(chǎn)需求數(shù)據(jù)同比下降，但各項(xiàng)積極因素也正逐步增多。而且“因城施策”作為近年來各地房地產(chǎn)調(diào)控的主要方式，在疫情之后，一些地方可能會(huì)在“因城施策”的大背景下，根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘袪顩r實(shí)施“一城一策”，給予不同程度的靈活政策支持。機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，隨著氣溫上升以及國家有力的防控，大概率能在較短時(shí)間內(nèi)戰(zhàn)勝疫情。而疫情過后，有望涌現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的“搶收潮”。<詳情>

??今年的房地產(chǎn)企業(yè)，無論是在營銷方面，還是在融資和償債方面，都存在著較大的壓力。于是，一部分房企率先開始行動(dòng)。首先，大概有15家房企打出“無理由退房”牌。接下來，超過20家房企出臺(tái)了線上購房政策。更有某龍頭房企全國在售樓盤以75折出售的消息。盡管大多數(shù)業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這些措施更多的是營銷噱頭，但從這些舉動(dòng)中，我們已經(jīng)感受到了非常時(shí)期下的“爭分奪秒”。<詳情>

??政策

??入選事件

??2月份全國房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測報(bào)告

??央行接連發(fā)聲：“房住不炒”仍是調(diào)控政策主導(dǎo)方向

??自然資源部：支持疫情防控建設(shè)項(xiàng)目先行使用土地

??住建部：分區(qū)分級(jí)推動(dòng)企業(yè)和項(xiàng)目開復(fù)工

??銀保監(jiān)會(huì)：房地產(chǎn)金融政策目前沒有調(diào)整和改變

??據(jù)中房研協(xié)測評(píng)研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，2月份地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策91條，為歷史單月地方政策出臺(tái)次數(shù)新高，環(huán)比增加160%。其中，寬松型政策83條，緊縮性政策4條，中性政策4條。主要原因在于為了減輕疫情給經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來的影響，全國各地相繼出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)行業(yè)扶持政策。為企業(yè)和職工紓解困難、助力企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)也成為了2月份地方政策的主要特征。從政策內(nèi)容來看，本月地方政策具有較高的相似度。在企業(yè)端，政策主要通過延繳土地出讓金、降低土地保證金比例、緩繳住房公積金或降低繳存比例、放寬商品房預(yù)售申請(qǐng)、降低預(yù)售資金監(jiān)管比例、延期項(xiàng)目開竣工時(shí)間、減稅降費(fèi)、支持房企信貸合理增長等措施來減輕企業(yè)資金壓力，幫助企業(yè)盡快渡過難關(guān)，恢復(fù)正常生產(chǎn)經(jīng)營；在個(gè)人端，政策主要通過公積金政策發(fā)力，其中主要包括保障受疫情影響的個(gè)人租房和貸款公積金正常提取，保障受疫情影響無法正常還款職工的信用記錄和購房資格不受影響等。此外，還有部分城市推出了人才政策和購房補(bǔ)貼政策，從需求端予以保障和刺激，以期帶動(dòng)市場交易上升，促進(jìn)地方房地產(chǎn)市場回暖。<詳情>

??2月21日，人民銀行在2020年金融市場工作電視電話會(huì)議上，對(duì)2020年的房地產(chǎn)金融政策也提出了要求。即：保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實(shí)好房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。實(shí)際上，央行最近一段時(shí)間以來，針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域接連發(fā)聲。2月19日，央行發(fā)布的2019年第四季度中國貨幣執(zhí)行報(bào)告中，在談及下一階段的主要政策思路時(shí)，再次重申，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。在央行表態(tài)的同時(shí)，財(cái)政部、統(tǒng)計(jì)局等多部門也紛紛發(fā)聲，重申“房住不炒”定位，再次強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，這無疑給樓市潑了一盆“冷水”。

??自然資源部辦公廳下發(fā)的《關(guān)于做好疫情防控建設(shè)項(xiàng)目用地保障工作的通知》提出，對(duì)于疫情防控急需使用的土地，可根據(jù)需要先行使用。對(duì)選址有特殊要求，確需占用永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)紅線的，視作重大項(xiàng)目允許占用。使用期滿不需轉(zhuǎn)為永久性建設(shè)用地的，使用結(jié)束后恢復(fù)原狀，交還原土地使用者，不再補(bǔ)辦用地手續(xù)。需要轉(zhuǎn)為永久性建設(shè)用地的，待疫情結(jié)束后及時(shí)完善用地手續(xù)。同時(shí)，要做好被占地單位和群眾的補(bǔ)償安置。

??住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2月26日發(fā)出通知要求，地方各級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要根據(jù)本地疫情防控要求，開展企業(yè)經(jīng)營和工程項(xiàng)目建設(shè)整體情況摸排，加強(qiáng)分類指導(dǎo)，以縣（市、區(qū)、旗）為單位，有序推動(dòng)企業(yè)和項(xiàng)目開復(fù)工。低風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)要全面推動(dòng)企業(yè)和工程項(xiàng)目開復(fù)工，中風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)要有序推動(dòng)企業(yè)和工程項(xiàng)目分階段、錯(cuò)時(shí)開復(fù)工，高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)要確保在疫情得到有效防控后再逐步有序擴(kuò)大企業(yè)開復(fù)工范圍。涉及疫情防控、民生保障及其他重要國計(jì)民生的工程項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)先開復(fù)工，加快推動(dòng)重大工程項(xiàng)目開工和建設(shè)，禁止搞“一刀切”。

??為推動(dòng)銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)做好新冠肺炎疫情防控金融服務(wù)，銀保監(jiān)會(huì)已經(jīng)出臺(tái)了一系列政策“組合拳”。2月25日，銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官兼辦公廳主任、新聞發(fā)言人肖遠(yuǎn)企明確，房地產(chǎn)金融政策目前沒有調(diào)整和改變，銀保監(jiān)會(huì)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)情況進(jìn)行監(jiān)測，包括對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行監(jiān)測和動(dòng)態(tài)掌握，但總體政策沒有改變。過去就是“一城一策”，由各地根據(jù)自身情況作出安排，只要不違反房地產(chǎn)政策，包括房地產(chǎn)融資政策。

??市場

??入選事件

??2月房價(jià)漲幅穩(wěn)中有落，前兩月多項(xiàng)房地產(chǎn)指標(biāo)明顯下降

??3月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2月份《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，2月份70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場價(jià)格漲幅穩(wěn)中有落。其中，一二三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平或漲幅回落、二手住宅銷售價(jià)格漲跌互現(xiàn)；一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅穩(wěn)中趨落。國家統(tǒng)計(jì)局同日發(fā)布《2020年1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，開發(fā)投資、房屋新開工面積、銷售情況、到位資金等多項(xiàng)典型數(shù)據(jù)指標(biāo)受春節(jié)和疫情雙重影響，下降明顯。與此同時(shí)，商品房待售面積在2019年12月首次增加后再次有所上漲。數(shù)據(jù)顯示，2020年1至2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10115億元，同比下降16.3%，較2019年末的上漲9.9%下降26.2個(gè)百分點(diǎn)。前兩個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積694241萬平方米，同比增長2.9%，較2019年末的8.7%收窄5.8個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開工面積10370萬平方米，下降44.9%。房地產(chǎn)銷售方面，1至2月，商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%。商品房銷售額8203億元，下降35.9%。

??土地

??入選事件

??2月份土地市場降溫，一線城市卻強(qiáng)勢(shì)回暖

??上海新“地王”誕生 成交總價(jià)310.5億元

??受新冠肺炎疫情影響，40城土地市場有所降溫。報(bào)告顯示，2月份40個(gè)典型城市土地成交建筑面積2076.9萬平方米，環(huán)比大幅下降44.5%，同比下降27.1%。其中，一線城市強(qiáng)勢(shì)回暖，二三線城市則繼續(xù)處于降溫態(tài)勢(shì)。此外，土地出讓均價(jià)方面，受一線城市結(jié)構(gòu)性影響，整體有所上漲，土地成交溢價(jià)率仍處于歷史低位。<詳情>

??2月20日，上海市徐匯濱江西岸金融港地塊正式出讓，以310.5億元的價(jià)格成交，刷新了土地交易市場的總價(jià)紀(jì)錄。據(jù)悉該地塊為綜合用地（含住宅），總出讓面積323664.6平方米，起始總價(jià)310.2億元，最終該地塊由香港置地聯(lián)合體競得，折合樓面價(jià)28564元/平方米，溢價(jià)率0.1%。值得一提的是，該地塊的成交總價(jià)超過了2016年招商華僑城聯(lián)合體以310億元獲得的深圳會(huì)展中心地塊總價(jià)，成為上海乃至全國土地市場新的土地成交最高總價(jià)紀(jì)錄。

??金融

??入選事件

??“非對(duì)稱”下降的LPR，對(duì)房地產(chǎn)傳遞了什么信號(hào)？

??信托業(yè)被“壓力測試”，疫情之下有危有機(jī)

??2月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR），其中，1年期LPR為4.05%，比上期下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.75%，比上期下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。值得注意的是，此次兩個(gè)期限LPR也第一次出現(xiàn)非對(duì)稱下降的情況。從實(shí)際情況看，本次5年期以上LPR“降息”對(duì)房貸利率的調(diào)整影響有限。分類來看，對(duì)于已經(jīng)轉(zhuǎn)化為LPR報(bào)價(jià)的存量按揭貸款來說，其利率更新周期最短為1年，因此房貸利率不會(huì)立即隨5年期以上LPR相應(yīng)變化。對(duì)于新增房貸，降低的基準(zhǔn)利率或?qū)⑼ㄟ^加點(diǎn)的方式調(diào)整，保持新增與存量房貸利率一致。此外，今年3月起，存量浮動(dòng)貸款利率合同要正式啟動(dòng)定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作，但按照央行規(guī)定，商業(yè)性住房貸款即便定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，轉(zhuǎn)換后至少截至2020年底實(shí)際利率水平要保持不變，這也保證了房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性。

??受新冠肺炎疫情的影響，信托業(yè)積極參與紓困的同時(shí)，亦迎來不小的“壓力測試”。信托存續(xù)項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)首當(dāng)其沖。以地產(chǎn)信托為例，各大機(jī)構(gòu)皆在對(duì)存量地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行排查，主要考察房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流延續(xù)程度、存續(xù)債務(wù)償還能力等指標(biāo)。加之短期內(nèi)，信托公司展業(yè)亦將一定程度上受到疫情的影響，行業(yè)整體業(yè)績水平或?qū)⒊惺芨髩毫?。所幸危中有機(jī)。作為疫情蔓延階段展業(yè)的重要支撐，信托公司對(duì)金融科技的探索進(jìn)一步深入，項(xiàng)目遠(yuǎn)程盡調(diào)等應(yīng)用場景逐漸豐富，助推形成展業(yè)升級(jí)契機(jī)。另外，疫情結(jié)束后，信托公司還將迎來行業(yè)反彈、投資并購、資產(chǎn)證券化等方面的業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)遇。

??企業(yè)

??入選事件

??百強(qiáng)房企2月業(yè)績大跌近四成，但有三類企業(yè)仍在逆勢(shì)拿地

??百家中小開發(fā)商宣告破產(chǎn)

??一場疫情，讓百強(qiáng)房企2月份的銷售業(yè)績創(chuàng)下了最近幾年單月銷售的最低記錄。克而瑞研究中心近日發(fā)布的報(bào)告顯示，TOP100房企2月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額3243.3億元，環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%。從1-2月的累計(jì)銷售金額來看，百強(qiáng)房企整體的業(yè)績規(guī)模同比降低23.8%。在土地市場方面，受疫情影響，2月份多個(gè)城市土地出讓暫緩，全國土地市場成交體量大幅回落，降至近一年來的最低水平。按照樂觀的預(yù)計(jì)，如果近期除湖北以外的疫情能夠基本得到緩解，隨著市場秩序和購房需求的慢慢恢復(fù)，房地產(chǎn)市場在二季度望恢復(fù)正常的銷售節(jié)奏，疫情過后的土地市場也將迎來拿地“小陽春”。但值得關(guān)注的是，盡管市場還未恢復(fù)，仍有一些企業(yè)已經(jīng)逆勢(shì)啟動(dòng)了“搶地”的按鍵。<詳情>

??疫情之下，不可避免的出現(xiàn)了兩極分化。久久未能回歸正常營業(yè)的房企，有的堅(jiān)持了下來，有的則宣告停擺。人民法院公告網(wǎng)顯示，2020年初至今不到60天內(nèi)，全國已有超過百家房企宣告破產(chǎn)，有數(shù)日甚至平均每天2~3家房企被清算。其中，不少房企都是二三線城市里的中小型開發(fā)企業(yè)。另外，還有許多房企在改變運(yùn)營策略的同時(shí)，通過發(fā)債補(bǔ)充流動(dòng)性。根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)顯示，2020年以來，房企境內(nèi)外發(fā)債規(guī)模已達(dá)1848.69億元（國內(nèi)413.80億元，海外1434.89億元），超過2019年同期規(guī)模。

??聲音

??入選事件

??黃奇帆：建議取消住房公積金制度為企業(yè)降成本

??吳建斌：對(duì)行業(yè)不要悲觀，只要堅(jiān)持住就會(huì)迎來好發(fā)展

??盛松成：建議給予房地產(chǎn)業(yè)必要、合理的支持

??清華產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型顧問委員會(huì)主席黃奇帆表示，目前因疫情防控工人極度短缺、供應(yīng)鏈殘缺、企業(yè)物流停頓，控制疫情和及時(shí)復(fù)工確實(shí)是矛盾，處于膠著狀態(tài)，必須做好持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。對(duì)此，除了現(xiàn)在各級(jí)政府所采用的稅收等政策以外，他建議取消企業(yè)住房公積金制度。黃奇帆認(rèn)為住房公積金制度是1990年代初從新加坡學(xué)來的，現(xiàn)在我國房地產(chǎn)早已市場化，商業(yè)銀行已成為提供房貸的主體，住房公積金存在的意義已經(jīng)不大，將之取消可為企業(yè)和職工直接降低12%的成本。

??關(guān)于此次疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌在接受媒體采訪時(shí)表示，基本判斷是2月份房企銷售額會(huì)很糟糕，3月份也不會(huì)變好。如果疫情在3月份結(jié)束不了，對(duì)房企二季度銷售的影響也會(huì)比較大。房企今年整體銷售規(guī)模與去年同期相比，相信會(huì)減少兩到三成。另外，疫情對(duì)房企2—6月份這段時(shí)間的現(xiàn)金流影響太大，所有企業(yè)都應(yīng)該在這個(gè)時(shí)間段把管好現(xiàn)金流擺在第一要?jiǎng)?wù)。長期來講，房地產(chǎn)行業(yè)向好的趨勢(shì)不會(huì)變，但是在大的周期里，今年是比較難的一年。疫情結(jié)束之后，房地產(chǎn)市場依然會(huì)蓬勃發(fā)展。對(duì)行業(yè)不要悲觀，只有堅(jiān)持住，就會(huì)迎來很好的發(fā)展機(jī)會(huì)。

??上海市人民政府參事、中歐國際工商學(xué)院教授盛松成日前針對(duì)疫情對(duì)房地產(chǎn)市場的沖擊提出10條應(yīng)對(duì)建議，包括：給予房地產(chǎn)業(yè)必要、合理的支持，繼續(xù)貫徹落實(shí)“房住不炒”的方針，強(qiáng)化供給與需求相結(jié)合的調(diào)控手段，支持剛需和改善需求，因城施策，對(duì)限價(jià)政策做適當(dāng)調(diào)整，長期內(nèi)仍然要應(yīng)對(duì)房價(jià)上漲的壓力，要關(guān)注部分三四線城市房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控的預(yù)期管理，適度發(fā)揮房地產(chǎn)投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用，避免房企大量倒閉沖擊整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。