市場(chǎng)高拯坤 2020-04-14 08:58:32 來(lái)源:中房報(bào)
??在供給端低收益率和需求端高租金收入比的雙重壓力下,住房租賃行業(yè)發(fā)展正在面臨著雙重困境。
??房地產(chǎn)市場(chǎng)外溢效應(yīng)下,住房租賃行業(yè)發(fā)展加快。2017年以來(lái),在限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等系列房地產(chǎn)調(diào)控政策組合下,住房投資和投機(jī)行為受到全面壓制,房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期已回歸理性,住房?jī)r(jià)格也穩(wěn)中回落。
??根據(jù)住房租買(mǎi)選擇理論,在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期下行的背景下,租賃住房需求會(huì)大幅增加。在房住不炒的基調(diào)下,住房租賃市場(chǎng)建設(shè)加快,租賃住房居住價(jià)值進(jìn)一步凸顯,住房租賃市場(chǎng)已然進(jìn)入了發(fā)展的黃金時(shí)代。但是在政策和需求的共振下,住房租賃的發(fā)展卻面臨兩難困境:一是低租金收益率嚴(yán)重住房租賃市場(chǎng)發(fā)展;二是高租金收入比限定房租上漲天花板。
??行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈,在這樣的背景之下,住房租賃行業(yè)的破局之道是什么?為此,4月13日,中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者約訪了長(zhǎng)期關(guān)注該領(lǐng)域,具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的建銀投資咨詢(xún)(天津)有限公司房地產(chǎn)行業(yè)分析師祝梓杰,在他看來(lái),想要解決住房租賃行業(yè)發(fā)展的兩難困境,立足點(diǎn)不能局限在住房租賃行業(yè)或者房地產(chǎn)行業(yè)上,必須站在更高緯度去破解行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展問(wèn)題。
??雙重困境
??在房住不炒的基調(diào)下,住房租賃市場(chǎng)建設(shè)加快,重點(diǎn)一二線城市租賃住房供應(yīng)比例大幅增加,住房租賃市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)逐步好轉(zhuǎn),租金也穩(wěn)中回落。
??平靜的背后危機(jī)已經(jīng)出現(xiàn)。在祝梓杰看來(lái),隨著長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的深入推進(jìn),租賃住房居住價(jià)值進(jìn)一步凸顯,住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了發(fā)展的黃金時(shí)代。
??但是在政策和需求的共振下,住房租賃的發(fā)展卻面臨兩難困境:一是低租金收益率嚴(yán)重住房租賃市場(chǎng)發(fā)展;二是高租金收入比限定房租上漲天花板。
??針對(duì)這兩方面的問(wèn)題,祝梓杰做了大量的調(diào)研與分析。他選取了人口流入量較大的10個(gè)重點(diǎn)一二線城市,并例舉了一份租金收益率數(shù)據(jù):北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州、成都、南京、武漢、青島十大城市,2019年的租金收益率分別為1.7%、1.8%、1.8%、1.5%、2.7%、2.0%、2.4%、1.6%、2.0%、1.5%。
??祝梓杰分析說(shuō),租金收益率最低的是深圳和青島,這兩個(gè)城市住房如果單純用來(lái)出租的話,至少需要67年才能收回成本。即便是租金收益率最高的成都,也需要42年才能收回成本。
??他指出,較低的租金收益率已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展,重點(diǎn)一二線城市住房租賃市場(chǎng)主體基本上還是以自如、我愛(ài)我家這樣的住房租賃中介機(jī)構(gòu)為主,雖然大的機(jī)構(gòu)相對(duì)規(guī)范,但是一些較小的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)為了獲取高額利潤(rùn),出現(xiàn)了非常多的任意哄抬租金、進(jìn)行低品質(zhì)裝修導(dǎo)致甲醛污染等行業(yè)亂象,這極大制約了市場(chǎng)的健康發(fā)展。
??“要想推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)加快發(fā)展,必須保障租金收益率保持在一個(gè)相對(duì)合理的水平,但是這又產(chǎn)生了新的問(wèn)題?!眹@著供需關(guān)系,祝梓杰有了另一個(gè)發(fā)現(xiàn),那就是高租金收入比限定了房租上漲天花板,這同樣是行業(yè)的困難之一。
??他仍然以上述10個(gè)重點(diǎn)一二線城市為基礎(chǔ),對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析。數(shù)據(jù)顯示,北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州、成都、南京、武漢、青島十個(gè)城市,2019年的一居室的租金收入比分別為89.5%、82.5%、53.0%、78.1%、52.5%、56.0%、54.0%、52.9%、42.9%、43.7%。
??“以北京為例,對(duì)于一個(gè)普通人來(lái)說(shuō),要想租一套一居室來(lái)生活,需要花費(fèi)月收入的89.5%,即使在房?jī)r(jià)相對(duì)較低的武漢,一居室租金也占到了月收入的42.9%。”祝梓杰說(shuō),當(dāng)前租金水平已處在相對(duì)較高的數(shù)值,透支了居民的生活消費(fèi)空間,基本上處于上漲的天花板,若租金水平再提升的話,將對(duì)居民的生活質(zhì)量產(chǎn)生較大的影響。
??破局之道與嘗試
??祝梓杰分析說(shuō),從供給端來(lái)看,重點(diǎn)一二線城市較低租金收益率阻礙住房租賃市場(chǎng)發(fā)展,必須提升行業(yè)利潤(rùn)率才能推動(dòng)住房租賃行業(yè)長(zhǎng)期問(wèn)題發(fā)展;從需求端來(lái)看,高租金收入比決定了房租上漲天花板。
??“在供給端低收益率和需求端高房?jī)r(jià)收入比的雙重壓力下,住房租賃行業(yè)發(fā)展陷入雙重困境。未來(lái),住房租賃行業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展,單純依靠市場(chǎng)解決不了問(wèn)題?!弊h鹘苷J(rèn)為,想要破解這種局面,未來(lái),必須從頂層設(shè)計(jì)入手。
??一方面,政策制定者應(yīng)通過(guò)土地、資金、財(cái)稅、房源等方面為住房租賃市場(chǎng)參與者提供相應(yīng)的支持,降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本提升盈利空間,方能釋放住房租賃市場(chǎng)活力;
??另一方面,通過(guò)在重點(diǎn)一二線城市大力建設(shè)公租房等保障性住房的方式,為大量新增城鎮(zhèn)人口提供廉價(jià)租賃房源,才能從供需兩端疏解行業(yè)矛盾,推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)良性發(fā)展。
??祝梓杰明確的說(shuō),想要解決這些問(wèn)題,立足點(diǎn)不能單純的局限在住房租賃行業(yè)或者房地產(chǎn)行業(yè),必須站在更高緯度去破解行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展問(wèn)題。
??在具體的實(shí)踐上,他結(jié)合自己的工作領(lǐng)域表示,針對(duì)重點(diǎn)高租金收入比擠壓居民消費(fèi)空間,及住房租賃運(yùn)營(yíng)成本高、盈利水平低的行業(yè)困境,建行住房租賃戰(zhàn)略或許是值得行業(yè)參考和借鑒的。
??祝梓杰介紹說(shuō),最近幾年,針對(duì)行業(yè)面臨的現(xiàn)實(shí)難題,建行做了許多努力,住房租賃戰(zhàn)略維度也一直在升級(jí),不僅打破了住房和金融的邊界,還用‘住房租賃+金融創(chuàng)新’雙輪驅(qū)動(dòng)的邏輯,整合優(yōu)勢(shì)資源,創(chuàng)新了發(fā)展路徑。
??具體來(lái)看,建行一方面通過(guò)“搭平臺(tái)—導(dǎo)資源—建標(biāo)準(zhǔn)”,在一定程度上擴(kuò)大了租賃住房供應(yīng)的規(guī)模;另一方面,建行一直在進(jìn)行金融工具、金融場(chǎng)景和金融產(chǎn)品的創(chuàng)新,打通住房租賃融資渠道,降低居民租房成本,反向促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸。
??祝梓杰對(duì)此感觸頗深,對(duì)行業(yè)認(rèn)知的加深和嘗試,一方面有利于建行自身的高質(zhì)量發(fā)展,可以在住房租賃生態(tài)和住房金融生態(tài)等領(lǐng)域進(jìn)行布局。另一方面,這種模式外延空間的融合,可以在一定程度上降低租戶(hù)的居住成本。“僅僅是建行一家,從開(kāi)始嘗試到現(xiàn)在,就已經(jīng)為1000多萬(wàn)戶(hù)家庭提供了服務(wù),為企業(yè)累計(jì)提供了250億元的住房租賃融資支持。這可以說(shuō)是雙贏的局面,實(shí)現(xiàn)‘1+1>2’的化學(xué)反應(yīng)?!?/p>
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土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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