??被指樓市炒作、房價暴漲、違規(guī)經(jīng)營貸流入樓市之后，4月22日，中國人民銀行深圳市中心支行（以下簡稱“央行深圳中心支行”）公布消息稱：轄區(qū)存在個別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產作為抵押申請經(jīng)營貸的情況，但規(guī)模占比很小。

??從報送自查情況到完成初步排查，這場為期兩天的超高效率自查引發(fā)了業(yè)內對深圳自查經(jīng)營貸方式和結果擔憂。

??有觀點指出，這只是階段性結果并非最終結果。這也使得今后加強信貸管理、金融服務實體經(jīng)濟的監(jiān)督檢查尤為重要，此舉可有效應對銀行自查未能發(fā)現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)但未及時報告的違規(guī)問題。

??圍繞著深圳樓市的爭議一直未曾停息，在這些樓市違規(guī)行為背后，業(yè)內普遍將其與深圳長期存在的緊張供求關系掛鉤。

??同樣是在4月22日，深圳市住建局表態(tài)稱，今年一季度深圳房價大幅上漲的傳言與事實嚴重不符，不排除個別中介機構和人員惡炒深圳樓價。同時，該局還釋放了今年將加大加快新供居住用地出讓的信號，要在上半年實現(xiàn)年度目標50%居住用地出讓。

??在剛剛過去的一季度，雖然部分區(qū)域和項目市場較為火爆，但深圳樓市整體供應和成交數(shù)據(jù)均出現(xiàn)大幅下滑。業(yè)內預計，深圳樓市有望在二季度迎來全面回暖，之前因疫情影響的“小陽春”行情也將在二季度得到體現(xiàn)，但供給不足狀態(tài)會長期存在。

??火速自查

??短短兩天時間深圳就完成了經(jīng)營貸流入樓市的初步排查工作。

??4月22日，央行深圳中心支行公布消息稱：轄區(qū)存在個別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產作為抵押申請經(jīng)營貸情況，但規(guī)模占比很小。

??此前的4月20日，央行深圳中心支行才剛剛向轄內銀行下發(fā)自查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產情況的通知。這份通知對各個商業(yè)銀行報送自查情況的截止時間做出明確要求，為通知下發(fā)當天的14點30分。

??除了報送時間緊急，報送內容也非常詳盡，主要涉及三個方面：一是查找3月末銀行房抵經(jīng)營貸余額，還要對比去年同期和去年年末數(shù)據(jù)；二是自查貸前準入情況，包括名下經(jīng)營實體真實性和企業(yè)成立時間等；三是查處借款人持有被抵押房產時間情況、借款人新購房產情況、新購房產作抵押貸款情況、借款人貸后新增房產監(jiān)測情況等。

??站在輿論風口的深圳排查效率之快，令人目不暇接。

??依據(jù)商業(yè)銀行截至4月20日14點30分報送的自查情況統(tǒng)計，央行深圳中支行于4月22日公布了初步排查情況：未發(fā)現(xiàn)剛注冊企業(yè)即申請經(jīng)營貸情況；未發(fā)現(xiàn)支小再貸款信貸資金通過房產抵押經(jīng)營貸形式流入房地產市場情況；轄區(qū)存在個別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產作為抵押申請經(jīng)營貸的情況，但規(guī)模占比很小。

??深圳貝殼研究院院長肖小平認為，深圳對信貸資金是否違規(guī)流入房地產開展全面排查不僅對資金違規(guī)流向起到提前預警的作用，還保障了信貸資金有效服務中小企業(yè)發(fā)展，支持實體經(jīng)濟。

??即便如此，超高效率的自查還是引發(fā)了業(yè)內對深圳自查經(jīng)營貸方式和結果的擔憂。

??北京金訴律師事務所主任、北京法學會不動產法研究會理事王玉臣在接受中國房地產報（微信ID：china-crb）記者采訪時表示：“深圳的自查情況還算比較理想，但是現(xiàn)階段排查結果只是階段性的，并非最終結果。因為，如果存在經(jīng)營貸流入樓市，其本身往往可能會有商業(yè)銀行內部參與，即經(jīng)營貸流入樓市可能和商業(yè)銀行利益相關。要知道，銀行主要營收依靠貸款，其中主要以房產這種優(yōu)質資產做抵押經(jīng)營貸，對銀行而言風險相對較小。所以，自查過程中，這些銀行上報數(shù)據(jù)是否真實客觀呢？”

??他表示，現(xiàn)實中經(jīng)常會出現(xiàn)利用偽造經(jīng)營合同等方式把銀行發(fā)放的貸款轉手，轉了幾手后再想追蹤就非常困難了。這種騙貸行為在方式方法上有不少的套路和隱蔽性。

??這使得今后加強信貸管理，進行服務實體經(jīng)濟的監(jiān)督檢查顯得尤為重要，因為此舉可有效應對銀行自查未能發(fā)現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)但未及時報告的違規(guī)問題。

??對此，深圳銀保監(jiān)局也于4月22日表示，為防止信貸資金違規(guī)流入房地產領域制定針對性地監(jiān)管措施。包括：加強借款主體資質審查，不得向無實際經(jīng)營和經(jīng)營流水不真實的空殼企業(yè)發(fā)放貸款，對實際經(jīng)營企業(yè)成立或受讓時間較短的借款人要進一步嚴格審查；加強抵押物管理，重點審查房產交易完成后短期內申請抵押經(jīng)營貸業(yè)務的融資需求合理性；加強貸款資金用途管理，嚴禁信貸資金借道回流借款人賬戶或違規(guī)流入房地產市場，加強對借款人貸后房產新增情況監(jiān)測；加強貸款中介與員工行為管理，嚴防內外勾結；科學設置考核指標，嚴防構造虛假小微企業(yè)貸款、騙取財稅優(yōu)惠補貼等違背政策意圖的行為。

??“落實‘房住不炒’定位，防止違規(guī)資金流入房地產一直是中央調控反復重申重點。深圳銀保監(jiān)局此舉說明當前對違規(guī)資金進入房地產市場的關注?！敝兄秆芯吭悍治龇Q，后續(xù)相當長時間各類違規(guī)進入房地產領域資金依然會被攔截，這種投機投資行為將會被進一步遏制。

??經(jīng)營貸“利誘”與現(xiàn)實擔憂

??作為紓困中小微企業(yè)或個體工商戶資金窘狀“及時雨”的經(jīng)營貸款，原本是為了扶持中小企業(yè)的發(fā)展，甚至有時候還會有一些貼息，是一種惠民融資產品，也是被明令禁止流入樓市的。

??要知道，銀行貸款都有著明確用途設定，借款人必須按照用途去使用，不得挪做它用。不是錢到手了，想怎么花就怎么花。但現(xiàn)實問題是，經(jīng)過部分中介和企業(yè)主騰挪操作后，經(jīng)營貸款最終往往變成了違規(guī)向樓市“輸血”暗道。

??因為，經(jīng)營貸和房貸經(jīng)常會存在利息差額，甚至貼息等情況，對購房人而言用經(jīng)營貸套取貸款比房貸更劃算。在這種蘊藏利益面前，資金壓力大或者有投機心理的購房人，在一些中介機構甚至銀行的誘導下，就會利用新設公司或者購買公司騙取經(jīng)營貸，用于支付首付款或者先多方籌集資金付全款，然后再用房子抵押貸款償還之前過橋借貸。

??以深圳為例，今年2月29日深圳市出臺了應對新型冠狀病毒肺炎疫情中小微企業(yè)貸款貼息項目的實施辦法，明確了2月1日至4月30日期間獲得深圳轄區(qū)內銀行業(yè)金融機構新增貸款（展期視同新增）的企業(yè)或個體工商戶，可享受實際支付利息的50％，最長6個月最高100萬元貼息政策。

??新政實施之后隨即有消息傳出，該類貸款只要名下有一套紅本在手的房子以及注冊公司就可以嘗試申請，至于政策所要求的“必須擁有一個持股20%以上、經(jīng)營滿兩年的公司”“購銷合同”等條件，則可以通過中介花錢購買。在經(jīng)過銀行隨機抽取的評估公司衡量后，一般可貸到評估價7成。

??更有甚者，投資客可以先向銀行或第三方拆借一筆資金，加上自有資金全款買房；接著利用作假方式（如購買購銷合同等），使得自己名下小微企業(yè)具備申請低息貸款資質；再把剛買的房抵押給銀行，套出貼息后低廉經(jīng)營性貸款；最后用這筆貼息貸款把之前的欠款還掉，名下還多了一套房。

??“這涉及個人騙貸，但又往往不是個人單獨所為，而是一條灰色的利益產業(yè)鏈。例如，在這一過程中有房屋銷售人員的推介、銀行或其他金融部門的配合等等，甚至是從中獲取利益?！睂τ谶@種違規(guī)行為會帶來什么樣的后果王玉臣表示，對于個人而言往往會面臨停貸；對于公司和金融機構往往會給予罰款，有的高達數(shù)百萬甚至更高。但巨大利益面前現(xiàn)實就是屢禁不止，死灰不斷復燃。

??針對后續(xù)處置問題以及是否會影響中小企業(yè)正常信貸業(yè)務，深圳銀保監(jiān)局稱，“房抵經(jīng)營貸”不會采取一刀切全部抽貸政策，但對于排查發(fā)現(xiàn)信貸資金違規(guī)挪用于房地產領域的貸款要限期收回。銀行要繼續(xù)按照銀保監(jiān)會要求加強小微企業(yè)金融服務，不要因業(yè)務規(guī)范而影響對小微企業(yè)和個體工商戶正常生產經(jīng)營的信貸支持。

??另據(jù)深圳市中小企業(yè)服務局消息，市區(qū)兩級貸款貼息項目均未進入資金發(fā)放階段，不存在貸款貼息資金進入樓市的情形。

??樓市供給不足仍將長期存在

??雖然深圳違規(guī)經(jīng)營貸流入樓市局面尚可控制，但一直以來市場普遍認知是騙取經(jīng)營貸擾亂了金融業(yè)調控和管理，因為騙貸現(xiàn)象增多很可能會影響和侵犯到其他真正需要這方面資源的中小企業(yè)。另一個更為尖銳的問題是，大多數(shù)騙貸就是為了投機炒房，這不僅哄抬了房價還擾亂了房地產市場。

??有業(yè)內人士稱，今年商業(yè)銀行貸款額度非常充足，但外部經(jīng)營環(huán)境卻不是很好，加之近期頻繁出現(xiàn)“搶房”現(xiàn)象，一定程度上促使購房人違規(guī)使用貸款購房。

??例如深圳，業(yè)界多數(shù)的觀點是企業(yè)主全款買房后利用抵押低息貸款來套利的情況，直接助推了近期深圳房價大漲，這使得各界對深圳樓市關注度達到了峰值。

??針對輿論關注的深圳房價上漲幅度較大、部分小區(qū)炒作房價等消息，在央行深圳中支行4月22日表態(tài)同一天，深圳市住建局也進行了回應，該局稱：“今年一季度深圳新房價格上漲1.0%，二手房上漲2.8%，房價總體平穩(wěn)、略有上升。一季度房價大幅上漲的傳言與事實嚴重不符，不排除個別中介機構和人員惡炒深圳樓價?！?/p>

??在這場通氣會上，上述負責人亦釋放了今年將加大市場供應的信號。

??按照深圳市住房和建設局同日印發(fā)的關于《深圳市住房發(fā)展2020年度實施計劃》（簡稱“計劃”）的通知，計劃2020年商品住房計劃安排用地125公頃，包括新供應用地50公頃，更新整備用地75公頃。同時，計劃共計擬建設擬建設商品住房6.3萬套、建筑面積563萬平方米。其中新供應用地擬建設2.5萬套、建筑面積約225萬平方米；更新整備用地擬建設3.8萬套、建筑面積約338萬平方米。

??計劃還安排供應公共住房用地168.2公頃；計劃建設籌集安居工程項目8.1萬套；計劃基本建成（含竣工）安居工程項目約2.28萬套；計劃供應安居工程項目4萬套。

??人口基數(shù)大、密度高、增長快，供求關系長期緊張是深圳樓市面臨的一個不爭事實。對此，計劃指出2020年仍需進一步加大加快新供居住用地出讓，并在上半年實現(xiàn)年度目標50%的居住用地出讓，力爭實現(xiàn)年內供應年內開工，加快達到預售入市條件，以有效及時增加商品住房的供應，確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??這份計劃還提及了2019年土地供應情況。去年，深圳市計劃安排供應商品住房用地103公頃、建筑面積495萬平方米。其中新供應用地17公頃（含深汕合作區(qū)8公頃），城市更新用地65公頃，土地整備等用地21公頃。2019年商品住房用地實際供應133.2公頃，完成年度供地任務的129%。其中完成新供應用地43公頃；城市更新用地54公頃；通過土地整備利益統(tǒng)籌供應用地36.2公頃。

??肖小平分析說，深圳明確了今年住房供應總量，可以有效化解一些購房者認為“住房緊缺的疑慮”，起到穩(wěn)定市場預期作用。在加快供應方面，深圳住建部門在4月16日就已經(jīng)發(fā)布了《關于應對新冠肺炎疫情促進城市更新等相關工作的通知》，旨在減輕房地產開發(fā)企業(yè)壓力，適當放寬新房預售條件，盡快形成有效市場供應。

??相關研究機構表達了同樣的觀點：“深圳近年來大幅增加市場供應，包括土地和住房，符合深圳市政府提出的‘穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期’調控目標，能夠有效緩解長期緊張的供求關系，對進一步落實深圳房地產市場健康發(fā)展長效機制，確保市場平穩(wěn)健康發(fā)展起著長期積極的作用?！?/p>

??保障供應，穩(wěn)定樓市是深圳目前必須面對的一個問題，因為深圳樓市的供求矛盾在今年一季度體現(xiàn)得更為明顯。按照中指研究院的數(shù)據(jù)，2020年一季度，受春節(jié)假期及疫情蔓延的疊加影響，深圳樓市較去年四季度明顯降溫。一季度全市新房供應28.44萬平方米、3066套，供應面積同比減少52.53%，二月份市場更是出現(xiàn)斷供。

??成交方面，一季度全市新房成交65.91萬平方米、6397套，環(huán)比減少近四成，其中2月份受影響最為嚴重，當月全市成交8.52萬平方米、830套，成交面積環(huán)比減少2/3，同比減少1/3。新房成交均價則保持平穩(wěn)小幅增長。二手住宅方面，一季度全市二手住宅成交17174套、146.62萬平方米，成交套數(shù)及成交面積環(huán)比下滑明顯，同比去年同期則呈現(xiàn)大幅度增長。市場成交在二月份陷入低谷后在三月迅速迎來反彈，成交均價則持續(xù)保持堅挺。

??相關研究機構預測，隨著疫情得到明顯有效控制，市場預期持續(xù)好轉，深圳樓市有望在二季度迎來全面回暖，之前因疫情影響的“小陽春”行情也將在二季度得到體現(xiàn)。

??深圳樓市的變化也引起了企業(yè)關注。不久前招商蛇口副總經(jīng)理聶黎明表示，春節(jié)后深圳很受市場關注，目前還是持續(xù)健康發(fā)展狀態(tài)，深圳也出臺了一些政策，但供給不足的狀態(tài)還會長期存在，相信政府會加大土地供應，對價格進行嚴格管控。