??深圳樓市引發(fā)監(jiān)管層關(guān)注。

??4月20日，中國人民銀行深圳市中心支行下發(fā)緊急自查通知，要求自查關(guān)于房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況。

??同時，深圳市中小企業(yè)服務(wù)局在其官網(wǎng)發(fā)布規(guī)范實(shí)施中小微企業(yè)貸款貼息項(xiàng)目的通告稱，會同銀保監(jiān)部門加大對貸款貼息項(xiàng)目的審核力度，嚴(yán)防不符合貼息條件的貸款項(xiàng)目混入，騙取財(cái)政資金。

??“這與近期深圳樓市的火熱有關(guān)。”一位業(yè)內(nèi)分析人士表示，這是由于部分房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，擾亂了房地產(chǎn)金融調(diào)控工作，這類違規(guī)現(xiàn)象引起了監(jiān)管部門重視。

??隨著疫情得到初步控制，3月以來深圳多個新盤項(xiàng)目開售當(dāng)天便全部售罄?！扒f豪宅被秒”“百萬喝茶費(fèi)”等關(guān)鍵詞一時在深圳刷屏；與此同時，深圳房價大漲。

??國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份70個大中城市房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)微漲，北上廣深4個一線城市中深圳新房、二手住宅銷售價格分別以環(huán)比上漲0.5%、1.6%領(lǐng)漲，二手住宅銷售價格同比上漲9.7%，時隔兩年躍居全國第一。

??此前據(jù)證券時報報道，這主要是投資客的涌入，“僅僅是依靠剛需置業(yè)者，很難出現(xiàn)這樣的快速拉升現(xiàn)象，但一個點(diǎn)被引爆就難免會傳導(dǎo)到其他區(qū)域”。

??從首付貸、消費(fèi)貸到房抵經(jīng)營貸，資金不斷流入房地產(chǎn)市場的邏輯是什么？又到底是誰在買深圳項(xiàng)目，這背后的邏輯又是什么？

??銀行緊急自查

??4月20日，中國人民銀行深圳市中心支行發(fā)出《關(guān)于房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況的緊急自查通知》（以下簡稱“通知”），要求各商業(yè)銀行在當(dāng)天完成自查今年以來新發(fā)放的房抵經(jīng)營貸。

??隨后深圳市中小企業(yè)服務(wù)局也發(fā)布通告稱，最近，有報道稱個別機(jī)構(gòu)和個人弄虛作假，將用于購房、炒股等貸款包裝后騙取財(cái)政貼息。該局將嚴(yán)格依照上述實(shí)施辦法會同銀保監(jiān)部門加大對貸款貼息項(xiàng)目審核力度，嚴(yán)防不符合貼息條件的貸款項(xiàng)目混入，騙取財(cái)政資金。

??先后發(fā)布的通知明確嚴(yán)查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，并就銀行風(fēng)險自查和業(yè)務(wù)落實(shí)進(jìn)行明確，但具體落地方式及后續(xù)將產(chǎn)生怎樣的連鎖反應(yīng)還待觀察。

??4月21日上午，網(wǎng)傳深圳金融辦、銀保監(jiān)局與各主要銀行召開轄內(nèi)銀行座談會，對于加強(qiáng)信貸管理服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)提出相關(guān)要求，一是即日起，所有過戶不滿半年的物業(yè)抵押做經(jīng)營貸的，全部不得審批，審批了的不得放款；二是1月25日后審批過戶不滿半年的房產(chǎn)做的抵押經(jīng)營貸全部責(zé)令各放款行收回。

??對此，深圳銀保監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：此傳聞為假消息，沒有責(zé)令各放款行收回所有1月25日后審批的過戶不滿半年的房產(chǎn)做的抵押經(jīng)營貸。

??有業(yè)內(nèi)人士告訴中國房地產(chǎn)報（微信ID：china-crb）記者，暫時沒有收到該消息，不過現(xiàn)在的確在嚴(yán)查個人房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況并予以糾正，不排除過后可能會把物業(yè)過戶期限等指標(biāo)作為審批放貸要素之一。

??“在此次房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場前，也存在借‘信用貸’‘消費(fèi)貸’等名目套取資金充當(dāng)購房首付款現(xiàn)象，且屢禁不鮮。”不少分析人士和業(yè)務(wù)人士表示，這種違規(guī)使用貸款的情況雖然一直為政策明令禁止，是金融監(jiān)管部門展開風(fēng)險排查和整治行動的目標(biāo)之一，銀行也有較為嚴(yán)格的風(fēng)控手段，但從實(shí)際結(jié)果來看還是有很多地方在“幕后”提供這類違規(guī)貸款，

??“目前正在積極落實(shí)監(jiān)管要求配合自查。”某股份行一信貸業(yè)務(wù)人員告訴記者，很難完全保證每一筆貸款的相關(guān)證明材料和用途都確實(shí)落地，這需要銀行耗費(fèi)大量的人力和財(cái)力，很不現(xiàn)實(shí)?！胺康纸?jīng)營貸相關(guān)的資產(chǎn)一般都是典型優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，除非上層政策收緊，否則一般情況下銀行也就睜只眼閉只眼，不會認(rèn)真監(jiān)控資金流向?！?/p>

??對于存量的違規(guī)貸款如何糾正，該銀行人員表示，合同中指明一旦與監(jiān)管要求不符，銀行有權(quán)馬上收回貸款。

??不過也有業(yè)內(nèi)人士表示，房子購買后再退款比較復(fù)雜，因此是否會退款不好說，但有大概率會被征信系統(tǒng)記上一筆。

??魔幻樓市正反面

??實(shí)際上，銀行查處相關(guān)違規(guī)貸款一事是因近期火熱的深圳樓市，它著實(shí)賺足了市場眼球。2000萬元起步豪宅“秒光”、學(xué)區(qū)二手房價格動輒上調(diào)百萬元、前海周邊房源集體沖擊“10萬+”，一幕幕令人驚訝不已。

??首當(dāng)其沖的便是因4000萬級公寓“秒光”引發(fā)輿論關(guān)注的深圳招商太子灣灣璽。消息稱，4月5日上午，該項(xiàng)目推售最后54套公寓，單價9萬——13萬元/平方米，戶型為320——410平方米，總價約2900萬——5500萬元，僅僅半日即售罄，攬金約23億元。

??此前一個月內(nèi)，該千萬級豪宅項(xiàng)目已有兩次發(fā)售，時間分別是3月7日和 3月13日。

??3月7日，戴著口罩的購房者們和隨行的中介們?yōu)榱四軗尩揭惶坠⒑勒?，擠滿了銷售中心，現(xiàn)場一度因人數(shù)過多而被街道強(qiáng)制遣散。當(dāng)日首次百套公寓均價約11萬元/平方米，單價區(qū)間在8.7萬-13.5萬元/平方米，總價區(qū)間在2133萬——5479萬元/套。有媒體報道“全部售罄”。

??3月13日，該項(xiàng)目又推出14套豪宅，4200萬元起步，又有自媒體稱“8秒售罄”。

??“這種火爆和深圳現(xiàn)在的市場不無關(guān)系。今年上半年深圳存量一手住宅非常少，大多數(shù)都計(jì)劃在下半年上市。像太子灣這樣不限購不限貸‘豪宅’級公寓項(xiàng)目目前是比較受歡迎的?！痹谏钲诠ぷ鞫嗄甑馁Y深經(jīng)紀(jì)人楊蕓向中國房地產(chǎn)報記者解釋說，深圳在購房資質(zhì)審查方面非常嚴(yán)格，現(xiàn)在新盤少，有購房資質(zhì)的可以選擇購買二手房。但是也有一定數(shù)量的手握大筆資金卻沒有太好的投資渠道，也沒有購房名額的人，這些人是最中意公寓產(chǎn)品的。

??這位經(jīng)紀(jì)人還表示，相比其他項(xiàng)目，太子灣確實(shí)要更熱銷一點(diǎn)，但由于市場層面的炒作等原因，太子灣項(xiàng)目實(shí)際的銷售情況并沒有像網(wǎng)絡(luò)上傳的那樣“火爆”?！叭ツ晏訛彻⒕鸵呀?jīng)開始蓄客了，雖然疫情打亂了計(jì)劃，但是開發(fā)商今年首售給予經(jīng)紀(jì)公司傭金比較高，大家?guī)Э投己芊e極。

??據(jù)記者了解，太子灣項(xiàng)目熱銷與其價格和地段有著非常大的關(guān)系，二手房倒掛非常明顯。項(xiàng)目新房開盤均價約11萬元/平方米，周邊海上世界雙璽二手掛牌價17.5萬元/平方米，伍茲公寓的二手掛牌價格約12.9萬元/平方米，鯨山覲海約13.1萬元/平方米，雙璽時光道約16.2萬元/平方米。

??新房的火熱導(dǎo)致千萬級豪宅公寓“秒光”，還映射出深圳樓市的另一面，那些熱點(diǎn)區(qū)域以外的地方，不僅去化不佳，還出現(xiàn)了降價。

??有媒體稱，當(dāng)前深圳樓市可劃分為“三個世界”：南山區(qū)、寶安區(qū)等西部片區(qū)是熱火朝天的“第一世界”；羅湖區(qū)、龍崗區(qū)等東部片區(qū)是風(fēng)平浪靜的“第二世界”；深圳商業(yè)辦公樓盤則是冰天雪地的“第三世界”。

??誰在買房？

??雖然區(qū)域分化明顯但在具體成交方面，深圳整體數(shù)據(jù)還是比較好的。3月深圳全市新房網(wǎng)簽4224套（含商業(yè)），環(huán)比增長153.8%；住宅3152套，環(huán)比增長279.8%。3月深圳全市二手房網(wǎng)簽8462套，其中二手住宅8008套，較2月份大幅回升。

??對于數(shù)據(jù)的回升，深圳貝殼研究院院長肖小平告訴中國房地產(chǎn)報記者，這里面有不少是前幾月簽約房源延后至3月份才辦理過戶等手續(xù)的。目前深圳實(shí)際市場較去年四季度活躍時期仍有較大差距，僅僅是恢復(fù)到正常水平。3月最后一周市場已經(jīng)趨向穩(wěn)定，未來市場預(yù)期不宜過于樂觀。

??在新冠肺炎疫情危機(jī)仍在蔓延、其他城市樓市慘淡推出“救市”舉措相比，深圳樓市復(fù)蘇的整體進(jìn)展似乎還算不錯，并引發(fā)市場猜想，到底是誰在為深圳樓市“買單”，特別是那些動輒幾千萬的“豪宅”到底賣給了誰？

??中國房地產(chǎn)報記者通過資深經(jīng)紀(jì)人楊蕓分別聯(lián)系到了幾名購房人。他們中不僅有投資客，還有一定數(shù)量的改善型購房者和剛需購房者。

??來自北京的徐天是某大型互聯(lián)網(wǎng)公司部門負(fù)責(zé)人，年薪百萬元以上。在前幾年，他和愛人已經(jīng)在長春、海南、天津等地購置了多套房產(chǎn)。不久之前，在朋友的協(xié)助下徐天在寶安區(qū)買下了一間公寓。

??“雖然有投資經(jīng)驗(yàn)，但都是隨波逐流地去買房雖然賺不到大錢，但至少不會虧本?！弊罱鼛滋欤钲跇鞘幸?yàn)槌醋魇艿矫襟w關(guān)注，進(jìn)而導(dǎo)致銀行嚴(yán)查經(jīng)營貸流入樓市的消息，讓不太懂樓市的徐天略感擔(dān)憂，甚至覺得自己太沖動了，“入手公寓能不能賣得出去？通過朋友‘幫忙’辦理的貸款怎么辦？”

??按照徐天的說法，與他情況類似的人他還認(rèn)識幾個，雖然大家都有點(diǎn)“閑錢”，想鉆個空子，但又有誰掏出去上千萬資金之后能不擔(dān)心？

??與徐天對應(yīng)的是準(zhǔn)備年底結(jié)婚的張宇，他是正經(jīng)的剛需一族。他和女朋友已經(jīng)在深圳打拼了近7年.在父母的幫助下張宇決定等到今年春節(jié)之后置業(yè)，隨后結(jié)婚，但因?yàn)橐咔樵蛸彿坑?jì)劃一拖再拖。當(dāng)售樓處開門他第一時間就去買了房子。張宇說：“雖然買的公寓不是特別核心地段，面積也不大，但總歸是有個家?！?/p>

??家住南山區(qū)的李女士是土生土長的深圳人，曾在深圳一家知名國企任職，已到了退休年齡。她和愛人在深圳有一套老房子，但老小區(qū)環(huán)境差。疫情期間在家休息她謀生了換房想法。按照她的說法，賣掉老房子，補(bǔ)一點(diǎn)錢就能換一個位置較好、環(huán)境也好的房子，而且也沒有什么特殊需求，只要住得舒服就可以了。

??資深經(jīng)紀(jì)人楊蕓說，深圳投資客一直都在，但因?yàn)橐咔樵?，目前買房的投資客數(shù)量其實(shí)并不多，“真正研究樓市的投資客有幾個會在這個時候來深圳？”

??肖小平從側(cè)面印證了這個說法，他表示，疫情期間積壓的首次置業(yè)需求和換房需求在3月復(fù)工復(fù)產(chǎn)后加速了入市步伐。其中首次置業(yè)需求是主要力量，他們對貸款購房的依賴度較高，因此拉動貸款購房比例和貸款成數(shù)出現(xiàn)小幅上升。

??火熱的深圳樓市除了引發(fā)市場關(guān)注外，這直接引起監(jiān)管層面的注意。4月20日，人民銀行發(fā)布最新通知：要求深圳各銀行自查今年以來發(fā)放的房抵經(jīng)營貸。但對于到底有多少違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場目前還沒有結(jié)論，但火熱的市場將會出現(xiàn)一定降溫。