??受新冠疫情及相關(guān)防控措施影響，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的各物業(yè)類型都受到不同程度的沖擊?！稏|地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》（以下簡(jiǎn)稱“《東地產(chǎn)》”）注意到，在這次疫情中，物資貨運(yùn)的戰(zhàn)略性作用得到凸顯，再加上生鮮電商等平臺(tái)迅速崛起，物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的投資意向正在進(jìn)一步提升。

??物流基金受關(guān)注

??事實(shí)上，越來(lái)越多的投資者正在關(guān)注國(guó)內(nèi)物流業(yè)的發(fā)展，并付諸行動(dòng)。

??2月中旬，順豐發(fā)布公告，宣布公司全資子公司深圳順豐泰森控股（集團(tuán)）有限公司與中信資本房地產(chǎn)咨詢有限公司簽署《合作備忘錄》，雙方擬共同設(shè)立物流基金投資于物流地產(chǎn)項(xiàng)目。依據(jù)合作備忘錄，首個(gè)基金的目標(biāo)募資規(guī)模初步定為3-4億美元或等額人民幣?；鹪瓌t上將投資于中國(guó)境內(nèi)的與物流相關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目。

??4月3日，世邦魏理仕環(huán)球投資（CBRE GlobalInvestors）與樂歌集團(tuán)（LOGOS）宣布總認(rèn)繳出資額為55億元人民幣的CBRE LOGOS中國(guó)物流基金已募集完成，全部投資來(lái)自于中國(guó)內(nèi)地及海外的八家投資合作伙伴。據(jù)了解，該基金主要投資中國(guó)內(nèi)地一線和強(qiáng)二線城市的物流高標(biāo)庫(kù)和工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)。

??4月10日，私募地產(chǎn)基金平臺(tái)領(lǐng)盛宣布已完成中國(guó)物流基金的首期募集，金額為6.81億美元，投資機(jī)構(gòu)來(lái)自歐洲、中東和亞洲各地。該基金將主要用于投資開發(fā)及收購(gòu)一二線城市的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目。主要目標(biāo)市場(chǎng)為中國(guó)物流產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)分布區(qū)域的一二線樞紐城市，包括長(zhǎng)三角地區(qū)（大上海）、環(huán)渤海地區(qū)（大北京）和粵港澳大灣區(qū)（華南地區(qū)）。該基金將在基本面強(qiáng)勁的市場(chǎng)區(qū)域，投資開發(fā)多元化的現(xiàn)代物流資產(chǎn)以獲利潤(rùn)，同時(shí)也將投資具有升級(jí)改造潛力的物流資產(chǎn)并將其重新定位。此外，該基金也將尋找冷鏈物流項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)，以抓住生鮮產(chǎn)業(yè)日益增長(zhǎng)的物流需求。

??更多機(jī)會(huì)有待挖掘

??中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)在過去十年間迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，雖然受到了本次疫情的一定影響，但是物流地產(chǎn)顯示出極強(qiáng)的韌性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

??“自疫情爆發(fā)以來(lái)，存量物流資產(chǎn)的租金現(xiàn)金流依然表現(xiàn)穩(wěn)定，同時(shí)，有部分租賃決策雖然有所延遲，但并未取消。疫情在全球范圍內(nèi)蔓延的背景下，雖然部分與出口制造相關(guān)的需求會(huì)受到一些影響，但同時(shí)消費(fèi)相關(guān)的需求較為穩(wěn)定，特別是生鮮電商或?qū)⒂瓉?lái)新的發(fā)展機(jī)遇期，進(jìn)而激發(fā)冷鏈物流行業(yè)的市場(chǎng)需求。”仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)黃璐告訴《東地產(chǎn)》記者，“從投資角度來(lái)看，我們也確實(shí)觀察到有更多長(zhǎng)線資本開始進(jìn)入中國(guó)物流市場(chǎng)。物流資本市場(chǎng)從早期以開發(fā)型為主，注重物業(yè)價(jià)值的快速提升，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽非蠓€(wěn)定及優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)。伴隨區(qū)域一體化協(xié)同發(fā)展，城市群之間的倉(cāng)儲(chǔ)配送網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步優(yōu)化，更多區(qū)域性中心城市和節(jié)點(diǎn)性城市的機(jī)會(huì)有望得到進(jìn)一步挖掘?！?/p>

??世邦魏理仕中國(guó)區(qū)總裁李凌表示：“倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)在疫情中顯示出強(qiáng)勁的韌性，穩(wěn)健的租金增長(zhǎng)和活躍的私募基金募資令該板塊的投資意向進(jìn)一步提升。第三方物流和綜合電商的倉(cāng)儲(chǔ)需求繼續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，同時(shí)疫情中生鮮和醫(yī)藥等新興垂直電商平臺(tái)的迅速崛起成為行業(yè)未來(lái)發(fā)展的新動(dòng)力。”

??生鮮電商交易量大幅增長(zhǎng)

??仲量聯(lián)行一季度報(bào)告指出，在疫情前，物流市場(chǎng)租賃需求已有強(qiáng)勁勢(shì)頭，多家國(guó)內(nèi)外第三方物流公司在上海多個(gè)子市場(chǎng)進(jìn)行擴(kuò)租布點(diǎn)。零售業(yè)、汽車零部件制造商和包括醫(yī)療器械在內(nèi)的新興需求也帶來(lái)部分吸納量。部分物流倉(cāng)儲(chǔ)租戶租賃需求逆勢(shì)上揚(yáng)。其中生鮮電商交易量大幅增長(zhǎng)并創(chuàng)下歷史新高。此外，周轉(zhuǎn)難度的增加也導(dǎo)致貨物囤積，上海東部市場(chǎng)迎來(lái)第三方物流的短期新增租賃需求。 

??“在疫情中有著矚目表現(xiàn)的醫(yī)藥類租戶以及冷鏈物流租戶在需求方面已呈現(xiàn)短期成長(zhǎng)的趨勢(shì)，根據(jù)城市配送戰(zhàn)略配積極布點(diǎn)，上海及環(huán)滬地區(qū)能觀察到多個(gè)冷鏈生鮮企業(yè)的租賃或預(yù)租案例?！?/p>

??世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管繆博文補(bǔ)充說(shuō)，“經(jīng)受考驗(yàn)的物流開發(fā)商與第三方物流租戶們也將持續(xù)思考如何在技術(shù)革新，資源整合，模式創(chuàng)新等多個(gè)位面提升倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)以及物流運(yùn)輸?shù)耐ㄟ_(dá)效率。未來(lái)上海物流市場(chǎng)無(wú)論是在存量去化還是租金增長(zhǎng)方面，都保有穩(wěn)定的成長(zhǎng)潛力?！?/p>

??黃璐則進(jìn)一步指出，這次疫情是對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)的一次考驗(yàn)，極端環(huán)境下需求的變化對(duì)物流的效率和質(zhì)量的要求越來(lái)越高，物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)將迎來(lái)技術(shù)升級(jí)的加速時(shí)期，“通過本次新冠疫情，物流市場(chǎng)各方主體將進(jìn)一步意識(shí)到周轉(zhuǎn)效率、人員健康安全等需求的重要性，因此我們認(rèn)為包括無(wú)人倉(cāng)儲(chǔ)、自動(dòng)化在內(nèi)的智能物流技術(shù)將提速中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)的發(fā)展，創(chuàng)造更多投資機(jī)會(huì)。相比傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)，高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)具有空間利用率高和合規(guī)屬性強(qiáng)等特點(diǎn)，能有效提升企業(yè)供應(yīng)鏈效率?！?/p>