??中房網(wǎng)訊（曲濤/文）隨著市場(chǎng)交易的進(jìn)一步回暖，五月份各線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅略有擴(kuò)大，多項(xiàng)房地產(chǎn)指標(biāo)跌幅也在持續(xù)收窄。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日（6月15日）公布的《2020年1-5月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況》顯示，1-5月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資45920億元，同比下降0.3%，降幅比1-4月份收窄3.0個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售面積48703萬(wàn)平方米，同比下降12.3%，降幅比1-4月份收窄7.0個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額46269億元，下降10.6%，降幅比1-4月份收窄8.0個(gè)百分點(diǎn)。

??房?jī)r(jià)方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局同日公布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，五月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有57個(gè)，環(huán)比下跌的城市有11個(gè)，2個(gè)城市環(huán)比持平。上個(gè)月這一數(shù)字分別為50個(gè)、11個(gè)和9個(gè)。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市有41個(gè)，環(huán)比下跌的城市有22個(gè)，7個(gè)城市持平。上個(gè)月這一數(shù)字分別為37個(gè)、26個(gè)和7個(gè)。

??整體上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了較好的回暖態(tài)勢(shì)。投資、銷(xiāo)售數(shù)據(jù)跌幅都在收窄，隨著房企資金面的變化，使得企業(yè)顧慮有所減少，拿地?zé)崆檫M(jìn)一步上升。同時(shí)，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比也都出現(xiàn)環(huán)比擴(kuò)大的趨勢(shì)。

??全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降0.3 %，跌幅繼續(xù)收窄

??具體來(lái)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況方面，1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資45920億元，同比下降0.3%，降幅比1-4月份收窄3.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資33765億元，同比持平，1-4月份為下降2.8%。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，1-5月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速跌幅出現(xiàn)了比較明顯的收窄，進(jìn)一步說(shuō)明開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)走出低谷，逐漸復(fù)蘇。從近期穩(wěn)投資的角度看，實(shí)際上開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)會(huì)比較快地轉(zhuǎn)正，或者說(shuō)到6月份即上半年結(jié)束的時(shí)候，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完全可以由負(fù)轉(zhuǎn)正，這進(jìn)一步體現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的韌勁，同時(shí)對(duì)于拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資和促進(jìn)地方穩(wěn)投資的工作有著積極作用。

??從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積來(lái)看，1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4752萬(wàn)平方米，同比下降8.1%，降幅比1-4月份收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款2429億元，增長(zhǎng)7.1%，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金62654億元，同比下降6.1%，降幅比1-4月份收窄4.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款10703億元，下降0.5%；利用外資34億元，增長(zhǎng)15.3%；自籌資金20106億元，下降0.8%；定金及預(yù)收款19479億元，下降13.0%；個(gè)人按揭貸款10154億元，下降0.9%。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)方面，5月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為99.35，比4月份提高0.49點(diǎn)。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，土地購(gòu)置數(shù)據(jù)繼續(xù)保持負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但跌幅在明顯收窄。近期全國(guó)很多城市都在密集供地，實(shí)際上從地方財(cái)政的角度看，積極供地來(lái)穩(wěn)定土地投資、帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資，這成為各地的一個(gè)基本思路，所以實(shí)際上拿地機(jī)會(huì)也在增大。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款的數(shù)據(jù)表現(xiàn)非常好，當(dāng)前跌幅僅為0.5%，預(yù)計(jì)到了6月份數(shù)據(jù)公布后，此類(lèi)數(shù)據(jù)會(huì)轉(zhuǎn)正，這進(jìn)一步說(shuō)明銀行貸款對(duì)于房企資金方面的支持力度在加大。這也使得企業(yè)顧慮有所減少，拿地?zé)崆樵谏仙?/p>

??商品房銷(xiāo)售降幅持續(xù)收窄，單月銷(xiāo)售創(chuàng)年內(nèi)新高

??商品房銷(xiāo)售方面，盡管與去年同期相比仍處于負(fù)區(qū)間，但降幅均呈現(xiàn)繼續(xù)收窄的態(tài)勢(shì)。另外值得注意的是，從商品房單月銷(xiāo)售情況看，創(chuàng)下年內(nèi)新高。與上月相比，均出現(xiàn)兩成以上的增幅。與2019年同期相比，也呈現(xiàn)正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-5月份，商品房銷(xiāo)售面積48703萬(wàn)平方米，同比下降12.3%，降幅比1-4月份收窄7.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降11.8%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降26.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降21.7%。商品房銷(xiāo)售額46269億元，下降10.6%，降幅比1-4月份收窄8.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額下降8.4%，辦公樓銷(xiāo)售額下降35.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額下降26.6%。

??從商品房單月銷(xiāo)售情況來(lái)看，商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額均創(chuàng)今年以來(lái)新高。根據(jù)2020年以來(lái)的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分拆后測(cè)算，5月份商品房銷(xiāo)售面積達(dá)14730萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲22.80%。商品房銷(xiāo)售額為14406億元，環(huán)比上漲25.29%。從同比情況來(lái)看，2020年5月份商品房銷(xiāo)售面積相比2019年同期上漲9.66%，銷(xiāo)售額相比2019年同期上漲了14.04%。

??嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，前五月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)跌幅快速收窄，與五月份各地樓市交易較好的態(tài)勢(shì)有關(guān)。包括項(xiàng)目推盤(pán)、按揭貸款發(fā)放、購(gòu)房需求釋放等推動(dòng)交易上升的三個(gè)驅(qū)動(dòng)力近期表現(xiàn)都不錯(cuò)。雖然近期各地樓市刺激的政策似乎不多，但實(shí)際上樓市交易有一個(gè)非常強(qiáng)勁的反彈動(dòng)力，這也進(jìn)一步說(shuō)明今年房地產(chǎn)交易狀況不錯(cuò)。如果后續(xù)有住房消費(fèi)政策的進(jìn)一步刺激，那么此類(lèi)數(shù)據(jù)仍存在繼續(xù)反彈的可能。

??庫(kù)存方面，5月末商品房待售面積51771萬(wàn)平方米，比4月末減少483萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少436萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少21萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少24萬(wàn)平方米。

??整理發(fā)現(xiàn)，商品房待售面積和住宅待售面積自1-2月份達(dá)到階段高點(diǎn)以來(lái)，已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月下跌。經(jīng)測(cè)算，五月份住宅待售面積為24409萬(wàn)平方米。此外，根據(jù)易居研究院測(cè)算，1-5月全國(guó)商品房待售面積同比增速為1.7%。在連續(xù)35個(gè)月同比下跌的情況下，今年2月份庫(kù)存數(shù)據(jù)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，3-5月份數(shù)據(jù)顯示其依然位于同比正增長(zhǎng)的區(qū)間。

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，雖然庫(kù)存壓力略有增加，但上升的力度沒(méi)有明顯增加，因?yàn)?月份的交易數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯(cuò)，這在客觀(guān)上也有助于相關(guān)城市的去庫(kù)存。

??57城新房?jī)r(jià)格環(huán)漲，各線(xiàn)城市漲幅略有擴(kuò)大

??此外，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局同日公布的《70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)》來(lái)看，5月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比略有上漲，各線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅均略有擴(kuò)大。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局初步測(cè)算，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.8%、0.3%和0.6%。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1.1%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。31個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。35個(gè)三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.7%和0.3%，漲幅比上月均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??在新建商品住宅方面，通過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)整理顯示，從環(huán)比情況來(lái)看，五月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有57個(gè)，上漲城市數(shù)量相比上月增加7個(gè)。其中，銀川（2.1%）、寧波（1.4%）、南充（1.3%）三個(gè)城市漲幅居前；環(huán)比下跌的城市有11個(gè)，下跌城市數(shù)量與上月持平。其中，三亞、海口領(lǐng)跌，跌幅居分別為-0.4%和-0.3%；僅哈爾濱和襄陽(yáng)兩個(gè)城市環(huán)比持平。

??總體上看，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量繼續(xù)增加，這也說(shuō)明各地樓市的走向基本一致。嚴(yán)躍進(jìn)表示，5月份各地樓市交易表現(xiàn)超乎預(yù)期，尤其是部分大城市樓市交易較好，多少會(huì)影響市場(chǎng)預(yù)期。另外，隨著各地預(yù)售證政策明顯放松，高端項(xiàng)目入市自然也會(huì)影響房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)。從房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市名單看，銀川的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅相對(duì)較大，此類(lèi)城市實(shí)際上處于一個(gè)補(bǔ)漲的階段。而從房?jī)r(jià)下跌的城市看，海口、三亞和北海等城市跌幅相對(duì)大，這也說(shuō)明投資投機(jī)需求進(jìn)一步被剔除，類(lèi)似城市房?jī)r(jià)降溫進(jìn)一步說(shuō)明“房住不炒”導(dǎo)向的落實(shí)。

??二手住宅方面，五月份二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有41個(gè)，上漲城市數(shù)量相比上月增加4個(gè)。其中，北京（1.8%）、深圳（1.6%）漲幅居前；7個(gè)城市持平（哈爾濱、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、重慶、吉林、金華、襄陽(yáng)）；22個(gè)城市下跌，下跌城市數(shù)量與上月相比減少了4個(gè)城市。其中，牡丹江（-1.5%）、太原（-0.9%）、三亞（-0.8%）跌幅最大。

??一手房市場(chǎng)交易的回暖，也對(duì)二手房的市場(chǎng)交易形成一定的影響。從數(shù)據(jù)上看，二手住宅房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量也呈現(xiàn)增加的態(tài)勢(shì)。從房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市名單看，北京屬于房?jī)r(jià)上漲較快的城市。事實(shí)上，北京西城區(qū)此前出臺(tái)的學(xué)區(qū)房新政后，出現(xiàn)了加快交易的現(xiàn)象，這使得相關(guān)二手房的價(jià)格出現(xiàn)局部反彈的情況。從后續(xù)房?jī)r(jià)管控的思路看，嚴(yán)躍進(jìn)建議對(duì)近期的各類(lèi)政策出臺(tái)需要積極評(píng)估影響，尤其是要防范恐慌性簽約的現(xiàn)象。對(duì)于中介等機(jī)構(gòu)的營(yíng)銷(xiāo)行為積極管控，防范價(jià)格炒作。同時(shí)，要積極建立二手房?jī)r(jià)格監(jiān)管體系，促進(jìn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定健康運(yùn)行。