??努力從疫情陰影中走出來的樓市不斷上演著出人意料的戲碼。

??繼深圳樓市屢屢傳出“百萬喝茶費”“豪宅秒光”“二手房業(yè)主被集體封盤”等一系列勁爆消息，被政府嚴厲監(jiān)管與打擊后，距離深圳80公里的東莞樓市再次登上風口，“二手房漲幅全國第一”“局部地區(qū)成交價破5”“捂盤惜售”“喝茶費”等一系列樓市“熱度”詞頻現。

??一時間引發(fā)市場關注。

??據東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數據顯示，5月東莞住宅網簽成交上漲，約52萬平方米，環(huán)比上漲18%，同比上漲13%，成交量三連漲，同時創(chuàng)下近4年同期新高紀錄。成交熱點集中在臨深片區(qū)和松山湖片區(qū)，合計成交22.54萬平方米，占比達43%。其中臨深片區(qū)上漲1%，松山湖片區(qū)上漲4%，主要由于項目集中簽約拉動成交。其中，近七成鎮(zhèn)街成交環(huán)比上漲，塘廈、厚街為成交熱點。

??就部分房地產中介、少數業(yè)主在推波助瀾，渲染東莞“房價猛漲”現象，東莞市住建局黨組書記、局長何紹田此前表示，堅持全國兩會提出“房住不炒”的定位，加速建設多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居的決議部署。

??對于目前房地產市場出現的亂象，堅決持續(xù)2個月舉行重拳整治，嚴厲攻擊捂盤惜售、制造房源緊張氣氛、哄抬炒作房價、抱團漲價、虛高掛牌等行為，確保東莞房地產市場的平穩(wěn)康健生長。

??━━━━東莞漲幅第一？

??漲幅第一的數據來源于一個名為冰山指數的報告。

??這份稱為《62城二手房冰山指數漲幅排名（157期）》顯示，5月第四周東莞二手房價格為19751元/平方米，環(huán)比增長2.7%；漲幅首次超過深圳，排名全國第一。

??一石激起千層浪。

??長期以來，東莞遵循著多中心發(fā)展、區(qū)域分化明顯態(tài)勢，全市房價水平呈現出了明顯梯度分布。以最新發(fā)布的5月份新建商品房網簽均價來看，最高為莞城，均價37125元/平方米；最低為橋頭鎮(zhèn)均價僅為13827元/平方米。

??通過調查發(fā)現，雖然東莞統(tǒng)計局給出的房價仍是平穩(wěn)發(fā)展，但對于個別地區(qū)個別項目市場仍感知漲價“離譜”，其中部分二手房項目反復加價是最直觀表現。

??以松山湖來看，目前湖內二手洋房143平方米以上大面積為4.5萬元/平方米，143平方米以下的小面積直沖5萬元/平方米，更有甚者掛牌6萬元/平方米。以萬科虹溪諾雅為例，其高層產品非常搶手，貝殼數據顯示目前項目掛牌均價4.44萬元/平方米，最近成交的一套96平方米三房單價達4.93萬元/平方米。去年9月，該項目二手房成交價還在3.5萬元/平方米左右。

??新房上漲趨勢也明顯。以東城熱盤海德琥珀臺為例，項目2019年9月首開，備案均價2.87萬元/平方米，據上周看房者反映，項目對外銷售價格已經在4.2萬-4.5萬元/平方米。

??在規(guī)劃利好、地段價值稀缺、高期待產品待入市等多方因素作用下，東莞市部分區(qū)域房價不可避免地在集中式上漲。

??━━━━供需失衡是樓市熱度一大推手

??“二手房是很難把控的，新房不正常漲價可以不予以備案，政府可以逐家找開發(fā)商進行約談，但對于二手散戶業(yè)主政府方面的控制力則沒有那么直接，再加上東莞二手房不限購，同樣起到一定助推作用?！睎|莞某開發(fā)商項目一銷售經理表示。

??同時，對于即將過去的上半年來講，第一季度受到嚴重疫情影響工地無法施工，正常交易市場被中斷，新房供應開始出現停供、延供，大批項目被推遲到下半年入市，造成了短暫供應“空檔期”。合富大數據顯示，東莞1-5月一手住宅供應約115萬平方米，成交約161.3萬平方米，供求比僅0.71，截至上周東莞已連續(xù)10周保持供需失衡狀態(tài)。

??低庫存助長了房價上漲預期。

??另外 ，隨著“高地價成本項目”貨量占比持續(xù)增加也助推了房價。

??原計劃于2019年5月15日上午10時掛牌出讓的編號2019WG011號南城雅園宏偉三路與宏偉四路交會處東南側地塊于5月13日晚開始報價，編號567房企在7分30秒出現了29輪競價，最終以“236000萬元 +自持面積100%”條件提前1天11時鎖定該地塊。

??567號房企就是打造了深圳灣1號的鵬瑞集團，剔除商業(yè)面積以及無償配建的16萬平方米，地塊可售樓面價達21711.8元/平方米。

??拍地前夜，某開發(fā)商一行人前往看地，其中張生（化名）看完便直接去下定了地塊西側東駿豪苑一低層樓單元，當時簽約均價2.4萬元/平方米，如今該小區(qū)二手房掛牌均價已過4萬元/平方米，“特別感謝當晚的決定，當時地價一公布小區(qū)很多房源直接就下架了”。

??這是高地價帶來的高預期空間。

??在市場正常穩(wěn)步推進之中，趁著市場向好之風部分中介及媒體開始“趁熱吹漲”，脫離真實市場現狀，營造樓市恐慌情緒，也對“局部”地區(qū)的熱度起到“煽風點火”作用。

??━━━━告別“吹漲”，政府嚴控樓市

??目前政府及各民間組織已先后發(fā)聲，嚴厲打擊此類亂象行為。

??東莞市住房與城鄉(xiāng)建設局、東莞市中介協(xié)會、東莞市房地產協(xié)會等皆陸續(xù)發(fā)聲，堅持“房住不炒”，嚴打不良市場亂象。

??同時針對“局部”地區(qū)部分新房高備案問題，相關內部人員稱，現階段東莞市住建局已打回了部分不合理高價備案項目，其中一些準備入市的只能延期開盤。同時，政府方面也陸續(xù)在約談開發(fā)商，使樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

??一番嚴控之下，東莞樓市所謂暴漲也迎來了瓶頸期。

??后市東莞樓市如何走勢，中國房地產報記者也向多位開發(fā)商了解了對后市預期，他們普遍表示，“這一波漲幅過于明顯，利好提前透支，接下來預計會橫盤2-3年，2-3年之后或再迎一波上漲熱度。”

??東莞市房地產協(xié)會秘書長陳俊良認為，東莞樓市的暴漲只是對疫情期幾乎零成交的“報復性上漲”，且主要分布在松山湖、中心城區(qū)等部分區(qū)域，并不持續(xù)。他表示仍看好東莞樓市未來發(fā)展，“東莞靠近深圳且處粵港澳大灣區(qū)中心，受外來購買力輻射很大；東莞也是人口凈流入城市，本地消費力也強，民間資本也充足?！?/p>

??據廣東省統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數據顯示，僅在2018年東莞就新增人才入戶15.2萬人，截至2018年底東莞市常住人口已達到839.22萬人，創(chuàng)下東莞歷史峰值。2019年，東莞常住人口增量為7.23萬人，在廣東省排名第五。