三大方向!解讀疫情下低迷的北京住房租賃市場(chǎng)

市場(chǎng)克而瑞租售 2020-07-07 11:35:54 來(lái)源:地新引力

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??新冠肺炎疫情的爆發(fā)使住房租賃行業(yè)遭受?chē)?yán)重打擊,隨著疫情的逐步控制,以及畢業(yè)租賃旺季的來(lái)臨,行業(yè)相關(guān)方都期待市場(chǎng)快速回溫。但事實(shí)上,據(jù)克而瑞租售事業(yè)部監(jiān)測(cè),自 2020 年 2-5 月期間,全國(guó) 55 城平均租金持續(xù)下跌。作為全國(guó)平均租金最高的城市,北京市場(chǎng)也初于低迷狀態(tài),市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期。 

??疫情爆發(fā)以來(lái),相關(guān)部門(mén)一直給予住房租賃市場(chǎng)支持,可政策的實(shí)際操作和落地仍需時(shí)間。另外,由于北京的重要政治地位,疫情期間人員管控十分嚴(yán)格,極大的限制了市場(chǎng)租賃需求。 從具體數(shù)據(jù)來(lái)看,個(gè)人房東對(duì)房租的調(diào)整更為靈活,多根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整租金,租金下滑最為明顯,3 月環(huán)比跌幅為 3.22%,此后持續(xù)下跌;分散式公寓平均租金不斷下調(diào),且受負(fù)面新聞?dòng)绊懀鸩綌U(kuò)大,截至 5 月環(huán)比下跌 3.31%,未出現(xiàn)恢復(fù)拐點(diǎn);集中式公寓租金相對(duì)平穩(wěn),但多是通過(guò)發(fā)放優(yōu)惠券、延長(zhǎng)租期等方式代替租金下調(diào),明升暗降。 在此情況下,隨著二次疫情的爆發(fā),沒(méi)人知道北京住房租賃市場(chǎng)何時(shí)才能向好。 

??2020 年年初爆發(fā)的疫情,給整個(gè)住房租賃行業(yè)都帶來(lái)了巨大影響。近月來(lái)隨著疫情的逐步控制,各地已開(kāi)啟復(fù)工復(fù)產(chǎn),同時(shí)往年的畢業(yè)租房旺季也即將來(lái)臨。但據(jù)克而瑞租售事業(yè)部監(jiān)測(cè),自 2020 年 2 月起,全國(guó) 55 城平均租金持續(xù)下跌,5 月 55 城租金平均價(jià)格為 30.68 元/平方米/月,環(huán)比下跌 1.2%,較 2 月租金已下跌 4.3%,市場(chǎng)尚未回溫。 

??在這其中,北京作為全國(guó)平均租金最高的城市,住房租賃市場(chǎng)表現(xiàn)仍相對(duì)低迷,5 月份個(gè)人租賃和分散式公寓租金呈環(huán)比下跌。本文將詳細(xì)剖析北京住房租賃市場(chǎng)情況及其原因。 

??政策扶持,落地仍需時(shí)間 

??近年來(lái),政策一直大力支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。早在去年 7 月,北京就入圍中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的試點(diǎn)城市名單,每年可獲得 10 億元的獎(jiǎng)補(bǔ)資金支持。今年疫情爆發(fā)以來(lái),相關(guān)部門(mén)也一直給予市場(chǎng)支持。 

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??扶持政策可助力住房租賃市場(chǎng)的恢復(fù),可從當(dāng)前情況來(lái)看,政策的實(shí)際操作和落地仍需時(shí)間,市場(chǎng)回溫后勁不足。 

??一方面,一些支持政策尚處于指導(dǎo)層面,由于影響較廣、涉及部門(mén)較多,具體細(xì)則的商討和推行還需更多時(shí)間。而對(duì)于已推出的政策,雖對(duì)租賃市場(chǎng)有一定利好,但受限于當(dāng)前疫情環(huán)境和低迷市場(chǎng),實(shí)際效果有限; 

??另一方面,北京向來(lái)對(duì)住房租賃市場(chǎng)管控甚嚴(yán),也是在法律和政策層面明確表示不支持「N+1」模式的城市。近期北京在進(jìn)行針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的整改工作,例如重點(diǎn)排查工商登記中含「公寓」字眼的相關(guān)企業(yè),或?qū)σ恍┲行⌒推髽I(yè)造成壓力。 

??嚴(yán)控人員進(jìn)出,市場(chǎng)需求受限 

??眾所周知,北京作為首都,疫情防控工作關(guān)系國(guó)家工作大局,也關(guān)系全國(guó)疫情防控全局,因而在人員管控方面更為嚴(yán)格。 

??早在今年的 1 月 24 日,北京就已啟動(dòng)突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)機(jī)制,停止國(guó)內(nèi)旅游團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)和機(jī)加酒服務(wù);于 1 月 26 日起對(duì)所有北京市省際道路客運(yùn)全部采取停運(yùn)措施;于 1 月 30 日發(fā)布《北京市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情社區(qū)(村)防控工作方案(試行),要求對(duì)返(來(lái))京人員進(jìn)行分類(lèi)管控,督促其他疫情高發(fā)地區(qū)來(lái)(返)京人員主動(dòng)自行隔離 14 天;并在 3 月 19 日通告進(jìn)一步嚴(yán)格管控境外進(jìn)京人員。 

??從代表人口遷入規(guī)模的遷入指數(shù)來(lái)看,春節(jié)之后,大量外來(lái)務(wù)工人員入京,2019 年 2 月至 3 月中旬,北京為人口遷入最多的一線城市。然而至 2020 年,北京的同期人口遷入規(guī)模驟降,僅為 2019 年的 23%,處于一線城市之末。 

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??由北京的每日人口遷入指數(shù)顯示,2019 年,2 月春假過(guò)后,入京人數(shù)快速上升,于 2 月 11 日攀至高峰,穩(wěn)步下落后仍保持在相對(duì)高位。 

??但今年受疫情期間的人員管控影響,情形大不相同。北京 2020 年 2 月初至 3 月中旬人口遷入不升反降,相較于 2019 年同期規(guī)模驟降,2 月初出現(xiàn)人口遷入的小型波峰,隨后持續(xù)保持極低狀態(tài),人員流動(dòng)幾近停滯。 

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??近月來(lái)疫情初步受到控制,但北京始終保持謹(jǐn)慎態(tài)度,直至 6 月 6 日才將公共衛(wèi)生事件應(yīng)急響應(yīng)級(jí)別降為三級(jí),社區(qū)可不再進(jìn)行體溫檢測(cè),湖北進(jìn)京者不再隔離觀察 14 天。然而隨著二次疫情的爆發(fā),僅 10 天后響應(yīng)級(jí)別又調(diào)高至二級(jí),人員管控再次加強(qiáng)。 

??由此看來(lái),春節(jié)之前,大量外來(lái)人口離京返鄉(xiāng),但由于北京疫情反復(fù)、人員管控嚴(yán)格,返鄉(xiāng)人口難以回城,流入人口大幅減少,整體住房租賃需求量銳減,自然會(huì)對(duì)租賃市場(chǎng)造成巨大影響。 

??市場(chǎng)全面受挫,恢復(fù)拐點(diǎn)未現(xiàn) 

??為進(jìn)一步了解北京住房租賃市場(chǎng)情況,我們分類(lèi)聚焦北京個(gè)人租賃房源、分散式公寓、集中式公寓的租金表現(xiàn)。 

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??1. 個(gè)人租賃房源——受創(chuàng)嚴(yán)重,租金環(huán)比下跌 

??根據(jù)克而瑞租售事業(yè)部監(jiān)測(cè),個(gè)人租賃房源在此次疫情中受創(chuàng)最為嚴(yán)重。主要由于相比機(jī)構(gòu)化公寓,個(gè)人房東對(duì)房租的調(diào)整更為靈活,會(huì)及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變動(dòng)變化。 

??從常規(guī)租賃市場(chǎng)周期來(lái)看,一般 11 月為次年 1 月為租賃淡季,2 月后年后返鄉(xiāng)人員回歸,市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)熱,至 6、7 月畢業(yè)季迎來(lái)旺季。但受疫情影響,今年租賃市場(chǎng)尚無(wú)回?zé)嶷厔?shì),3 月個(gè)人租金環(huán)比跌幅 3.22%,此后持續(xù)下跌,至 5 月仍環(huán)比下跌 2.16%。 

??一方面,雖然全國(guó)多數(shù)企業(yè)都在積極復(fù)工復(fù)產(chǎn),但由于大量的人力成本無(wú)法支撐公司的運(yùn)營(yíng),整體失業(yè)率呈現(xiàn)上升跡象;另一方面,疫情導(dǎo)致多地畢業(yè)季延遲,許多畢業(yè)生延緩入職就業(yè),或因險(xiǎn)峻就業(yè)形勢(shì)而選擇繼續(xù)深造緩沖風(fēng)險(xiǎn)。 

??2. 分散式公寓——市場(chǎng)低迷,跌幅持續(xù)擴(kuò)大 

??分散式公寓方面,今年 2-5 月期間,公寓平均租金不斷下調(diào),且跌幅持續(xù)擴(kuò)大,截至 5 月環(huán)比下跌 3.31%,未出現(xiàn)恢復(fù)拐點(diǎn)。 

??分散式公寓作為機(jī)構(gòu)化企業(yè),租金調(diào)整波動(dòng)小于個(gè)人租賃房源,但受市場(chǎng)低迷影響,疫情期間同樣運(yùn)營(yíng)困難。 

??另外,不同于集中式公寓,分散式公寓租約涉及廣大中小業(yè)主,在疫情期間不少頭部分散式公寓都曝出與房東、房客的負(fù)面合約糾紛,引發(fā)信任危機(jī),加劇了行業(yè)整體運(yùn)營(yíng)難度。為提升出租率、維持穩(wěn)定現(xiàn)金流,分散式公寓只能持續(xù)調(diào)低租金價(jià)格。 

??3. 集中式公寓——租金調(diào)整幅度受限,明升暗降

??疫情期間集中式公寓發(fā)展相對(duì)平穩(wěn),截至5月租金出現(xiàn)回升態(tài)勢(shì),環(huán)比上漲 1.44%。但事實(shí)上,根據(jù)克而瑞租售部調(diào)研,當(dāng)前集中式公寓運(yùn)營(yíng)尚未恢復(fù),其受資本要求,不便對(duì)租金進(jìn)行大幅度調(diào)整,因而對(duì)租戶的租金補(bǔ)貼多以發(fā)放優(yōu)惠券、延長(zhǎng)租期、減少押金等形式完成,明升暗降。 

??案例分析:國(guó)內(nèi)某頭部集中式公寓產(chǎn)品線 

??接下來(lái)將以國(guó)內(nèi)某頭部公寓在北京的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)為例,探討集中式公寓各類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)情況。 

??1. 藍(lán)領(lǐng)公寓——抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng),波及較小 

??各類(lèi)產(chǎn)品線當(dāng)中,藍(lán)領(lǐng)公寓的出租率受影響程度最小,疫情期間最低值為 3 月份的 83%,截至 6 月已回升至 90%。 

??套均價(jià)格方面,受租賃長(zhǎng)約延遲反應(yīng)影響,2020 年 2 月藍(lán)領(lǐng)公寓運(yùn)營(yíng)尚未受波及,平均租金高于去年同期。3 月之后租金均低于去年價(jià)格,但差距逐漸縮小,由 4 月的同比下跌 7.9% 升至 6 月份的同比跌幅 1.7%。 

??究其原因,主要由于藍(lán)領(lǐng)公寓以長(zhǎng)期租賃的企業(yè)客戶為主,雖然仍受到疫情影響,但穩(wěn)定性較個(gè)人客戶更強(qiáng)。且藍(lán)領(lǐng)公寓多分布在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi),人員管控相對(duì)簡(jiǎn)單集中。隨著國(guó)家對(duì)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的大力支持,勞動(dòng)性密集的服務(wù)業(yè)、制造業(yè)企業(yè)陸續(xù)開(kāi)工,藍(lán)領(lǐng)公寓的快速恢復(fù)得益于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,也能為經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮積極作用。 

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??2. 白領(lǐng)公寓——恢復(fù)較慢,線上渠道尚待發(fā)展 

??相較之下,白領(lǐng)公寓恢復(fù)速度較慢。疫情爆發(fā)之后,很多個(gè)人租客無(wú)法回到公寓,公寓方在無(wú)新租賃需求的同時(shí),還需推出各項(xiàng)免租退租政策,整體運(yùn)營(yíng)受創(chuàng)嚴(yán)重,2 月出租率僅為 68%,租金同比下跌 8.8%。 

??為此,公寓運(yùn)營(yíng)商積極開(kāi)拓線上渠道,推過(guò) VR 看房、抖音直播、小紅書(shū)推介等方式招攬客流。內(nèi)部人員透露,目前新渠道會(huì)提升一部分詢單量,但轉(zhuǎn)化率相對(duì)較低,無(wú)法作為主推方式。截至 6 月,白領(lǐng)公寓的出租率逐步回升至 79%,租金同比跌幅 2.8%,仍不及去年同期運(yùn)營(yíng)情況。 

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??3. 金領(lǐng)公寓——打擊嚴(yán)重,租金下跌1/3 

??最后,高端金領(lǐng)公寓是在某頭部公寓在此次疫情中最受影響的產(chǎn)品線,其 2 月出租率僅為 36%,租金同比下跌 32.6%。雖至 6 月份出租率回升至 58%,但遠(yuǎn)不及去年同期的 95%,租金價(jià)格同比跌幅 30.9%。 

??分析其原因,一方面,不同于藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)公寓,為提升收益,很多高端公寓采取長(zhǎng)短租結(jié)合模式,而疫情對(duì)短租業(yè)務(wù)造成巨大打擊;另一方面,目前國(guó)內(nèi)高端公寓的品牌效應(yīng)尚未顯現(xiàn),同等價(jià)位下,租戶對(duì)高端連鎖酒店、海外公寓品牌的運(yùn)營(yíng)及防疫能力更為信賴。 

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??小結(jié) 

??綜上所述,雖然國(guó)家意在扶持北京住房租賃市場(chǎng)發(fā)展,但受限于具體的政策落地進(jìn)度,以及疫情期間北京地區(qū)的人員嚴(yán)格管控,近月來(lái)北京住房租賃需求大幅下跌,租賃企業(yè)生存艱難。 

??隨著疫情的逐步控制,以及畢業(yè)租賃旺季的來(lái)臨,不少行業(yè)相關(guān)者期待市場(chǎng)快速回溫。但從具體數(shù)據(jù)來(lái)看,失業(yè)率提升、畢業(yè)生延緩就業(yè),北京當(dāng)下的租房租賃市場(chǎng)恢復(fù)遠(yuǎn)不如去年同期,個(gè)人房源租金持續(xù)下跌,分散式公寓租金跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。 

??更雪上加霜的是,隨著二次疫情的爆發(fā),北京地區(qū)管控升級(jí),再加之持續(xù)趨嚴(yán)的住房租賃市場(chǎng)整治和延后的畢業(yè)旺季,北京租賃需求短時(shí)間內(nèi)很難得到提升,市場(chǎng)恢復(fù)尚待時(shí)日。市場(chǎng)究竟何時(shí)才能回溫,有多少公寓企業(yè)能撐過(guò)這次疫情涅槃重生,我們持續(xù)關(guān)注。

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2023-10-23 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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