市場(chǎng)陸兵 2020-07-13 17:07:58 來源:中國(guó)房地產(chǎn)金融
??新冠肺炎疫情在全球大有蔓延之勢(shì),表現(xiàn)在REITs市場(chǎng)呈現(xiàn)不一樣的情景,在疫情和經(jīng)濟(jì)衰退期下,REITs應(yīng)當(dāng)如何投資?
??“房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)聞起來像房地產(chǎn),看起來像債券,動(dòng)起來像股權(quán)?!蹦Ω康だ鸕EITs研究部門的負(fù)責(zé)人格雷格·懷特(Greg Whyte)曾說。
??有別于其他美國(guó)證券,基于美國(guó)股權(quán)REITs的獨(dú)特性,深入理解REITs對(duì)其跑贏基準(zhǔn)指數(shù)(富時(shí)股權(quán)REIT指數(shù))及大盤至關(guān)重要。在本文中,將介紹REIT的五大投資因子(Factors),這些投資因子已在當(dāng)前由于COVID-19而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)衰退中得到驗(yàn)證。
??簡(jiǎn)單地講,股權(quán)REITs是為投資者帶來以租金收益為主的房地產(chǎn)投資公司。
??為什么要投資REITs?這是基于穩(wěn)定的股息收入和長(zhǎng)期資本增值,REITs一直以強(qiáng)有力的總回報(bào)收益而著稱。在過去二十年中,REITs總收益遠(yuǎn)高于標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù),且高于企業(yè)債券。
??REITs投資因子分析
??諸多在傳統(tǒng)股權(quán)型領(lǐng)域的投資因子和選股技巧在股權(quán)REITs投資中效果不佳,這一難題困擾著眾多分析師和投資者。
??“因子投資”在過去幾年在金融投資界越來越受歡迎,其背后的推動(dòng)力是“聰明貝塔(Smart Beta)”。被動(dòng)(Passive)投資策略的興起,是根據(jù)歷史數(shù)據(jù),選擇與較高回報(bào)相關(guān)的屬性因子。這些屬性因子包括價(jià)值、規(guī)模、慣性、質(zhì)量、收益率、波動(dòng)、增長(zhǎng)、流動(dòng)性等等。
??有證據(jù)表明,有些投資因子在REITs上不僅無效,甚至可能會(huì)出現(xiàn)反作用。
??那么,在REITs投資中,有哪些有效投資因子呢?我們?cè)诜治鲅芯恐邪l(fā)現(xiàn)了五個(gè)表現(xiàn)突出的因子,而這些因子也在實(shí)際操作的基金中得到證實(shí),這更加堅(jiān)定了我們對(duì)研究成果的信心。
??第一,板塊選擇。REITs板塊選擇是REIT投資績(jī)效最重要的一個(gè)決定因素。根據(jù)REITs在不同周期的表現(xiàn),劃分了如下分類:
??衰退期:辦公樓、凈租賃物業(yè)、公寓、老人住宅
??蕭條期:酒店、商業(yè)街、購物中心、老年護(hù)理中心
??復(fù)蘇期:學(xué)生公寓
??繁榮期:數(shù)據(jù)中心、信號(hào)塔、生命科學(xué)、工業(yè)物流、單家庭住宅、移動(dòng)房屋、醫(yī)院
??此外,REIT板塊具有異步周期特性,也就是不同板塊可處于商業(yè)周期的不同階段。在過去的十年中,表現(xiàn)最佳和最差的REIT板塊之間的平均差為40%(見表1)。
??第二,不要被高股息(high yield)欺騙。我們的研究表明,最高股息的REITs表現(xiàn)往往不佳,而最低股息的REITs表現(xiàn)每年比平均高出3.6%。
??第三,便宜REITs依舊便宜?!百Y金成本”是真正的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),也是潛在股息增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力,REITs凈經(jīng)營(yíng)收入(NOI)增長(zhǎng)包括內(nèi)部(同店)和外部增長(zhǎng)兩個(gè)部分。廉價(jià)的股權(quán)資本(以NAV premiums或FFO/share premiums衡量)是推動(dòng)外部增長(zhǎng)的最大動(dòng)力,這貢獻(xiàn)了REITs總回報(bào)的一半。
??第四,擁有低杠桿、健康的資產(chǎn)負(fù)債表。資產(chǎn)負(fù)債表對(duì)REITs股價(jià)產(chǎn)生巨大影響,資產(chǎn)負(fù)債表健康的REITs可以獲得更高的回報(bào)率。盡管有如此高的溢價(jià),但我們的研究發(fā)現(xiàn),擁有健康資產(chǎn)負(fù)債表的REITs每年的業(yè)績(jī)比平均優(yōu)于2.6%。
??第五,REITs投資多樣性。這一點(diǎn)無需介紹,在任何投資策略中,多樣化對(duì)于降低風(fēng)險(xiǎn)和波動(dòng)性都是至關(guān)重要的。即使在REITs這樣單一集中投資的產(chǎn)品中,也存在著不同相關(guān)性的板塊,而這些板塊具有很好的分散投資與減少投資脆弱性的能力。
??COVID-19與經(jīng)濟(jì)衰退期中的REITs
??2月初,投資者對(duì)有關(guān)COVID-19的新聞幾乎并不關(guān)注。而現(xiàn)在,新冠疫情已成為全世界唯一關(guān)心的焦點(diǎn)。
??隨著美國(guó)疫情的逐漸明朗以至于傳染加深,人們由最初對(duì)疾病本身的擔(dān)憂已經(jīng)漸漸轉(zhuǎn)向了巨大的經(jīng)濟(jì)損失上,而最近人們開始擔(dān)心美國(guó)金融系統(tǒng)整體的承受能力。我們當(dāng)然不能忽視人類的生命,但對(duì)于市場(chǎng)的恐慌并非來自數(shù)千人的死亡或數(shù)十萬甚至數(shù)百萬人的感染,而是來自數(shù)十億人對(duì)大流行病的不確定性。這些恐懼的疊加對(duì)所有資產(chǎn)的價(jià)格都產(chǎn)生了巨大影響。
??那么,上述五個(gè)REITs投資因子在COVID-19引發(fā)的經(jīng)濟(jì)衰退市場(chǎng)中是否如期表現(xiàn)呢?答案是肯定的,這些投資因子在與COVID-19相關(guān)的巨大經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩中依然表現(xiàn)出色(相對(duì)的)。
??COVID-19疫情直接影響特定屬性的REITs板塊程度取決于三個(gè)變量:(1)集聚地的能力;(2)與旅行相關(guān)的業(yè)務(wù);(3)老年人的場(chǎng)所。根據(jù)這三個(gè)變量,COVID-19產(chǎn)生巨大影響的板塊是:購物中心、商業(yè)街、酒店、老人護(hù)理中心(SNF)、老人住宅(SH)、非雜貨零售和學(xué)生住房。在大多數(shù)REITs板塊中,除了經(jīng)濟(jì)急劇下滑帶來的普遍下降之外,新冠疫情本身不太可能造成需求沖擊。
??經(jīng)濟(jì)不景氣對(duì)任何特定REITs板塊的影響也取決于以下三個(gè)變量:(1)租金的經(jīng)濟(jì)敏感性;(2)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率;(3)租賃期限?;谶@三個(gè)因子,在經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)方面,酒店首當(dāng)其沖,其次是零售、辦公和工業(yè)。歷史上在低迷時(shí)期表現(xiàn)良好的板塊包括醫(yī)療保健、凈租賃、自助倉儲(chǔ)和移動(dòng)房屋,當(dāng)然還有新型的REITs技術(shù)板塊,如數(shù)據(jù)中心和信號(hào)塔。
??毫不驚訝地發(fā)現(xiàn),市場(chǎng)對(duì)每一個(gè)REITs板塊的傷害程度不盡相同,有些板塊遭到重?fù)?。高質(zhì)量的研究和經(jīng)驗(yàn)讓我們能夠了解市場(chǎng)/經(jīng)濟(jì)衰退期間的每個(gè)板塊風(fēng)險(xiǎn)。
??考慮到移動(dòng)房屋(Manufactured Housing)已被證明是防御性最強(qiáng)的REITs板塊之一,而它在COVID-19疫情期間的不佳表現(xiàn)卻令人大開眼界。
??這種表現(xiàn)的主要原因是“就地避難”條例和旅行限制的頒發(fā)嚴(yán)重影響今年春季和夏季的休閑露營(yíng)車(Recre-ational Vehicle,RV)旅行,從而導(dǎo)致休閑露營(yíng)車凈營(yíng)業(yè)收入(RVNOI)在未來幾個(gè)季度的大幅下降。但疫情結(jié)束后,該行業(yè)也會(huì)呈V型增長(zhǎng)。
??疫情期間REITs各板塊的表現(xiàn)(圖4),顯示COVID-19暴發(fā)期的市場(chǎng)表現(xiàn)驗(yàn)證了這五個(gè)投資因子對(duì)REITs良好表現(xiàn)的重要性。
??因子1——板塊選擇。表現(xiàn)最佳的板塊數(shù)據(jù)中心和表現(xiàn)最差的板塊購物中心之間的差額幾乎達(dá)到57%。
??因子2——高股息REITs行業(yè)。購物中心、酒店、商業(yè)街、醫(yī)療保健板塊在劇烈動(dòng)蕩中受到了沉重打擊,暴跌幅度幾乎是低股息同行的兩倍。在過去的幾周中,已有十幾個(gè)REITs宣布暫?;蛳鳒p股息。同時(shí),目前雖然辦公樓這個(gè)板塊沒有受到過多沖擊,但未來一旦疫情在美國(guó)蔓延時(shí)間過長(zhǎng),大量辦公樓倒閉,那么這對(duì)于未來幾年的辦公樓板塊都是極大的影響。以及住宅這個(gè)板塊,因?yàn)楸敬我咔槎荚诖蟪鞘屑斜┌l(fā),未來人們可能會(huì)“去城市化”,將房屋購置在郊區(qū)而不是市區(qū)。
??因子3——“昂貴”的REITs板塊。
??數(shù)據(jù)中心、信號(hào)塔和生命科學(xué)實(shí)驗(yàn)樓板塊在COVID-19衰退期間表現(xiàn)尤為出色,尤其是數(shù)據(jù)中心和信號(hào)塔。同時(shí)考慮到疫情的影響,在未來對(duì)于數(shù)據(jù)中心和信號(hào)塔的需求可能會(huì)增加。
??因子4——高杠桿REITs板塊。酒店、購物中心和商業(yè)街受到COVID-19“就地避難”條例和旅行限制的直接影響最大,眾多已經(jīng)停業(yè)。這些容易受到債務(wù)和脆弱財(cái)務(wù)狀況影響的板塊受到了更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
??因子5——多樣性可降低意料之外的風(fēng)險(xiǎn)。例如曾經(jīng)被認(rèn)為是防御性最強(qiáng)的板塊,移動(dòng)房屋和醫(yī)療保健REITs在COVID-19中被重創(chuàng)。
??Vesta Strategic RE Fund證明了該策略的有效性,回報(bào)率輕松超越了股權(quán)REITs的基準(zhǔn)指數(shù)和同行基金(表2)。
??疫情危機(jī)中的REITs投資機(jī)遇
??隨著疫情不斷的蔓延與暴發(fā),以及失業(yè)率的不斷攀升,美國(guó)政府實(shí)施了前所未有的諸多政策。在貨幣政策方面,美聯(lián)儲(chǔ)宣布推出“無限量量化寬松”,將首次支持購買企業(yè)債券并直接向企業(yè)提供貸款。財(cái)政政策方面,
??2萬億美元刺激計(jì)劃,這些措施不僅將會(huì)順利幫助美國(guó)中小型企業(yè)度過本次危機(jī),而且美國(guó)百姓直接受惠,考慮到美國(guó)經(jīng)濟(jì)的中流砥柱也正是這些中小型企業(yè),這將為未來疫情之后的美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇提供了土壤與種子。
??根據(jù)Vesta的量化數(shù)學(xué)模型預(yù)測(cè),美國(guó)的股市將會(huì)在4月中下旬達(dá)到第二次低谷(也是疫情到拐點(diǎn)的時(shí)候,第一次低谷是3月23日,整體股市的走勢(shì)會(huì)是“W”型),之后會(huì)反彈,隨之進(jìn)入穩(wěn)定的上升期。一般而言,股市將會(huì)比實(shí)際經(jīng)濟(jì)提前3到6個(gè)月走出衰退和蕭條期)。但也強(qiáng)調(diào),沒有人能預(yù)測(cè)投資的時(shí)間點(diǎn),正確的方法是分階段投資。最壞的情形是美國(guó)疫情遲遲沒有得到有效控制,一旦失控,那美國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)走向深淵。
??未來REITs投資的板塊和個(gè)股選擇從大的層面上來講需綜合考慮兩個(gè)因素:1.疫情的后續(xù)效應(yīng),2.經(jīng)濟(jì)的基本面(蕭條和復(fù)蘇期)。從細(xì)的層面來講需綜合考慮:1.房地產(chǎn)的供需關(guān)系,這將決定未來租金增長(zhǎng)的潛力;2.外部增長(zhǎng)(external growth)的潛力;3.當(dāng)?shù)厝丝诤凸ぷ鳈C(jī)會(huì)的增長(zhǎng);4.盡量避免有很多新開發(fā)項(xiàng)目的REITs,等等。
??低利率將在可預(yù)見的未來持續(xù)保持,這將使REITs受益。REITs作為防御性投資工具(因有定期的股息收入),其表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)衰退、蕭條和復(fù)蘇期都優(yōu)于S&P500。也許股市還會(huì)繼續(xù)震蕩,但疫情總會(huì)結(jié)束,作為長(zhǎng)期投資,未來一段時(shí)期正是投資REITs的好時(shí)機(jī),投資REITs指數(shù)ETF不是好的選擇,選對(duì)板塊尤為重要(第一投資因子)。
??(本文作者陸兵系ViiNet 董事,Vesta Investment Advisors CEO,負(fù)責(zé)房地產(chǎn)金融投資及REITs 投資組合管理。)
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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