??7月21日，深圳市發(fā)布關(guān)于《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例(征求意見(jiàn)稿)》，首次針對(duì)城市更新發(fā)布規(guī)范性文件，破解城市更新中的搬遷難題。7月20日，國(guó)務(wù)院發(fā)文強(qiáng)調(diào)要全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，推進(jìn)城市更新和開(kāi)發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型。
??住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)共有老舊小區(qū)約有17萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶(hù)，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達(dá)4萬(wàn)億，集中分布于北上廣深四大一線(xiàn)城市以及西安、武漢、天津等二線(xiàn)城市。
??隨著城鎮(zhèn)化率的快速提升以及人口的持續(xù)流入，部分一線(xiàn)以及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市土地供應(yīng)日漸稀缺，城市發(fā)展邁入存量時(shí)代，城市更新為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)了新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。
??百?gòu)?qiáng)上市房企涉足城市更新的比例達(dá)到47%，TOP50房企參與度更高。本文以廣東和上海典型房企為樣本，全面剖析城市更新如何破局。
??百?gòu)?qiáng)房企布局規(guī)模差距拉大
??城市更新，成為房企尋找增長(zhǎng)點(diǎn)的新賽道。百?gòu)?qiáng)上市房企中，約有47%的企業(yè)涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例達(dá)到了61%。
??城市更新火熱背后有三個(gè)原因：
??1、一二線(xiàn)城市土地供應(yīng)趨緊，通過(guò)對(duì)老舊城區(qū)的整治改造和再開(kāi)發(fā)，有效補(bǔ)充核心城市土儲(chǔ)。
??2、相比競(jìng)爭(zhēng)激烈的招拍掛拿地方式，能以更低的地價(jià)獲取土地儲(chǔ)備，意味著企業(yè)能保證更高的利潤(rùn)率。
??3、城市更新改造的對(duì)象往往是城中村和城區(qū)的老小區(qū)，這些項(xiàng)目位于城市核心地帶，若再改造后入市，有較好的市場(chǎng)預(yù)期。
??由于房企入局時(shí)間、資金投入和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等不同，直接導(dǎo)致行業(yè)規(guī)模差距較大。規(guī)模較大的房企已布局100多個(gè)項(xiàng)目，總建面逾7000萬(wàn)平方米，規(guī)模最小的只參與了1個(gè)項(xiàng)目，建面只有不到10萬(wàn)平方米。
??我們以城市更新潛在建筑總建面作為指標(biāo)，來(lái)衡量企業(yè)參與度，將房企分為三個(gè)梯度。
??第一梯度房企參與城市更新部分的建筑面積大于4000萬(wàn)平方米，包括恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、富力、時(shí)代5家房企，其中恒大、融創(chuàng)和佳兆業(yè)更是擁有超出7000萬(wàn)平方米的舊改建面。
??第二梯隊(duì)房企城市更新建筑面積段為600-3000萬(wàn)平方米，規(guī)模上看與第一梯隊(duì)出現(xiàn)明顯斷層。該梯隊(duì)的房企主要包括資金實(shí)力和強(qiáng)大的操盤(pán)運(yùn)營(yíng)能力兼?zhèn)涞膰?guó)企；同時(shí)經(jīng)驗(yàn)豐富的區(qū)域民企也分得一杯羹。
??第三梯隊(duì)參與城市更新部分的建筑面積小于600萬(wàn)平方米，大部分房企位于該梯隊(duì)，城市更新并非其主要業(yè)務(wù)，但仍把這作為一種有效的拿地方式，涉及到的地域除灣區(qū)城市外，也包括濟(jì)南、太原、煙臺(tái)、南昌等二三線(xiàn)城市。
??廣東?。撼鞘懈卤貭?zhēng)之地
??百?gòu)?qiáng)上市房企中，多達(dá)27家房企城市更新業(yè)務(wù)涉足廣東省，熱點(diǎn)城市如廣州、佛山、深圳等，成為各大房企必爭(zhēng)之地。
??整體上看，由于城市更新項(xiàng)目周期長(zhǎng)、難度大、涉及多方利益等因素，具備較高的進(jìn)入門(mén)檻，本土房企無(wú)論是在規(guī)模還是經(jīng)驗(yàn)方面均具備明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。其中，恒大、佳兆業(yè)、富力和時(shí)代四家房企均發(fā)家于廣東，在大本營(yíng)潛在土儲(chǔ)建筑面積均超過(guò)3000萬(wàn)平方米。
??以典型房企佳兆業(yè)為例，佳兆業(yè)城市更新業(yè)務(wù)最早起步于1999年，于當(dāng)年拿下深圳布吉龍泉?jiǎng)e墅爛尾樓項(xiàng)目——“桂芳園”，奠定了后續(xù)城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)。
??經(jīng)過(guò)二十余年發(fā)展，佳兆業(yè)成立城市更新集團(tuán)，擁有城市更新專(zhuān)業(yè)技能的員工超過(guò)700人，業(yè)務(wù)涉及舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房以及爛尾樓改造。
??截至2019年底，佳兆業(yè)未納入土儲(chǔ)城市更新項(xiàng)目占地面積約4000萬(wàn)平方米，共計(jì)147個(gè)項(xiàng)目，廣州、深圳、中山三城“三舊”改造項(xiàng)目占地面積占比分別為36.4%、26.6%、21.6%，合計(jì)超八成，是佳兆業(yè)城市更新的絕對(duì)重心。
??以深圳鹽田項(xiàng)目為例，這是深圳首個(gè)公開(kāi)招標(biāo)的城市更新異地安置項(xiàng)目，也是鹽田區(qū)有史以來(lái)最大規(guī)模的舊村改造項(xiàng)目，自2003年提出到2011年完成項(xiàng)目招標(biāo)，周期跨度長(zhǎng)達(dá)8年。
??最大的難點(diǎn)在于與村民洽談并促進(jìn)簽約，這也是城市更新項(xiàng)目普遍遇到的難題。前期溝通工作持續(xù)了一年半，最終通過(guò)“雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略，以回遷促簽約、以建設(shè)促回遷，依靠“回遷”和“建設(shè)”兩個(gè)輪子推動(dòng)促進(jìn)簽約。
??通過(guò)此項(xiàng)戰(zhàn)略，促進(jìn)了村民簽約熱情，使得回遷物業(yè)的建設(shè)能夠與業(yè)主簽約同步進(jìn)行，項(xiàng)目剛剛開(kāi)始簽約就已經(jīng)可以看到樣板房。拆遷與銷(xiāo)售同步進(jìn)行，緩解現(xiàn)金流壓力。
??上海：城市更新進(jìn)入快車(chē)道
??隨著上海城市更新相關(guān)政策逐步完善，百?gòu)?qiáng)房企如萬(wàn)科、中海、融創(chuàng)等紛紛開(kāi)始搶灘上海，目前百?gòu)?qiáng)上市房企已有10家參與到上海城市更新項(xiàng)目中。
??上海的城市更新模式主要為政府主導(dǎo)型，即政府在其中充當(dāng)主導(dǎo)角色，拆遷主要由政府或政府授權(quán)的主體進(jìn)行實(shí)施，所以地方國(guó)企仍為主導(dǎo)力量，參與了大部分城市更新項(xiàng)目。
??值得注意的是，除百?gòu)?qiáng)房企以及地方國(guó)企外，部分活躍的小型房企也在積極參與城市更新業(yè)務(wù)，這些房企往往憑借優(yōu)勢(shì)片區(qū)或?qū)ｉL(zhǎng)，以獲得差異化優(yōu)勢(shì)。
??以典型房企瑞安房地產(chǎn)為例，上海是瑞安房地產(chǎn)在內(nèi)地業(yè)務(wù)的核心區(qū)域，最早參與的項(xiàng)目主要集中在上海，且均為城市更新項(xiàng)目，包括上海新天地、翠湖天地、瑞虹新城、瑞虹天地等。
??以舊改范本“太平橋項(xiàng)目”為例，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)周期已長(zhǎng)達(dá)24年，1996年瑞安針對(duì)該城市更新項(xiàng)目的整體規(guī)劃方案得到政府認(rèn)可，于是兩者簽訂了開(kāi)發(fā)意向書(shū)，由瑞房全盤(pán)負(fù)責(zé)拆遷和開(kāi)發(fā)改造。
??首先，項(xiàng)目總體定位規(guī)劃合理，保留了原有建筑風(fēng)格。整片區(qū)域主要可分為：一個(gè)中心、兩大功能區(qū)、兩條商業(yè)軸和三條綠軸，改造方式采取了拆除重建與功能改變相結(jié)合的方式，很大程度地保留了中共一大會(huì)址以及石庫(kù)門(mén)里弄外貌。
??其次，商業(yè)先行住宅交叉，保障現(xiàn)金流。多業(yè)態(tài)大型項(xiàng)目不得不考慮一個(gè)問(wèn)題：開(kāi)發(fā)時(shí)序。鑒于項(xiàng)目地域特性，瑞安最終決定先開(kāi)發(fā)商業(yè)，并與住宅開(kāi)發(fā)交叉進(jìn)行，既保證了資金的周轉(zhuǎn)和平衡，也能在市場(chǎng)維持曝光度。
??第三，適時(shí)調(diào)整商業(yè)定位，招商方案快速聚集人氣。根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目?jī)?nèi)的商業(yè)地產(chǎn)占整個(gè)項(xiàng)目建面48.5%，因此商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式至關(guān)重要，運(yùn)營(yíng)過(guò)程中不斷調(diào)整定位，根據(jù)不同階段打造商業(yè)主題；同時(shí)引入知名品牌和大量餐飲，能夠快速集聚城市潛在消費(fèi)客群，提高項(xiàng)目的知名度。
??“上海新天地”成為上海新地標(biāo)之一后，有效提振了企業(yè)知名度和專(zhuān)業(yè)度，同時(shí)也提升了瑞安在獲取城市更新項(xiàng)目的議價(jià)能力。
??搶占城市更新，房企需全面考量
??存量時(shí)代下，城市更新無(wú)疑將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新風(fēng)口和未來(lái)城市發(fā)展的新增長(zhǎng)極。
??鑒于城市舊改開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金壓力大、規(guī)劃難度高、關(guān)系復(fù)雜等問(wèn)題，市場(chǎng)存在很多不確定性，若房企未充分考慮匆匆入場(chǎng)，往往會(huì)落得被迫中途退場(chǎng)的下場(chǎng)。
??所以，房企在參與城市更新的過(guò)程中，需要考慮多方面因素。
??首先，要有雄厚的資金實(shí)力，除了體現(xiàn)在房企目前財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金周轉(zhuǎn)無(wú)壓力上，還要保障融資渠道的多元和通暢，以對(duì)抗長(zhǎng)周期和高投入帶來(lái)的資金壓力。
??其次，要清楚模式的復(fù)雜性，不同于以往房企對(duì)住宅項(xiàng)目從拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售到結(jié)算交付的簡(jiǎn)單模式，城市更新還涉及到規(guī)劃、定位、招商、運(yùn)營(yíng)等復(fù)雜的業(yè)務(wù)鏈條，需要對(duì)全盤(pán)全周期有全面的把控能力。
??最后，需要有專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，以靈活處理應(yīng)對(duì)與政府、拆遷業(yè)主、市民等多方面的利益關(guān)系。
??總之，參與城市更新對(duì)資本與運(yùn)營(yíng)等綜合實(shí)力均有所考量，若承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力小，也可考慮以與其他房企合作的形式進(jìn)入賽道，既能疏解資金的高風(fēng)險(xiǎn)、降低參與門(mén)檻，也能分享城市更新項(xiàng)目帶來(lái)的高利潤(rùn)。
