庫存增加但去化動力變強(qiáng),房企會繼續(xù)降價(jià)促銷嗎?

市場高拯坤 2020-08-25 08:34:12 來源:中房報(bào)

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??疫情對樓市的影響正在減弱,房企積極推盤追趕銷售的動力變得更加強(qiáng)勁,這使得7月百城庫存進(jìn)一步增加。

??上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新報(bào)告顯示,截至7月底,全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為48031萬平方米,環(huán)比增長0.2%,同比增長6.9%。

??在供求關(guān)系上,7月份,百城整體呈現(xiàn)了“供大于求”的態(tài)勢,雖然市場成交數(shù)據(jù)同樣呈現(xiàn)同比正增長的態(tài)勢,但節(jié)奏上略慢于供應(yīng)數(shù)據(jù)。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,百城庫存呈現(xiàn)同比正增長態(tài)勢,存在庫存積壓和滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。如果庫存壓力繼續(xù)增大,那么房企降價(jià)促銷的頻率將會加大。

??雖然庫存規(guī)模持續(xù)增加,但是在存銷比方面100城已經(jīng)走出了壓力最大的階段。7月份,100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為11.7個(gè)月。今年前1-7月份數(shù)據(jù),實(shí)際上呈現(xiàn)了比較明顯的“倒U型”走勢。

??目前,各個(gè)城市去化動力增強(qiáng),樓市供求矛盾有所緩解,但樓市炒作等亂象頻發(fā)的背景下仍需警惕住宅去化問題。嚴(yán)躍進(jìn)提醒說,今后在住宅銷售領(lǐng)域,若是價(jià)格不穩(wěn),那么管控會持續(xù),包括信貸政策等。所以對于各個(gè)城市來說,去庫存的工作需要繼續(xù)堅(jiān)持,要引導(dǎo)合理購房需求積極釋放。

??房企推盤動力強(qiáng),促銷頻率增加

??新冠肺炎疫情的影響在不斷減弱,樓市已經(jīng)悄然發(fā)生變化。

??8月24日,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《全國百城住宅庫存報(bào)告》(以下簡稱“報(bào)告”),報(bào)告指出,截至7月底,全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為48031萬平方米,環(huán)比增長0.2%,同比增長6.9%。

??7月作為傳統(tǒng)的銷售淡季,樓市庫存規(guī)模卻出現(xiàn)了增長,這是為何?

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,這與房企積極推盤追趕銷售有關(guān)。在預(yù)售環(huán)境總體寬松的情況下,房企推盤節(jié)奏不減速,新增供應(yīng)保持活躍態(tài)勢。

??他還提醒說,百城庫存呈現(xiàn)同比正增長態(tài)勢,存在庫存積壓和滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。如果庫存壓力繼續(xù)增大,那么房企降價(jià)促銷的頻率也會隨之加大。

??房企推盤不減速直接導(dǎo)致庫存增長,也影響到了供求關(guān)系。報(bào)告顯示,雖然市場成交數(shù)據(jù)同樣呈現(xiàn)同比正增長態(tài)勢,但節(jié)奏上略慢于供應(yīng)數(shù)據(jù)。7月份,100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為5564萬平方米,成交量為5449萬平方米,整體呈現(xiàn)“供大于求”態(tài)勢。

??房企深耕的二線城市庫存增速最大

??就城市來說,不同城市的庫存規(guī)模分化也比較明顯。報(bào)告顯示,截至7月底,100個(gè)城市中一、二、三四線城市新建商品住宅庫存總量分別為2923萬、24673萬和20435萬平方米,同比增速分別為8.1%、11.4%和1.8%。橫向看,二線城市的庫存攀升力度較大。從時(shí)間軸看,今年二季度開始明顯拉升。

??“二線城市是很多房企重點(diǎn)布局的城市,對房企來說,要完成全年銷售目標(biāo),二線城市的銷售占據(jù)了非常關(guān)鍵的地位?!眹?yán)躍進(jìn)表示,二線城市新盤供應(yīng)節(jié)奏明顯加快,客觀上使得庫存的同比增速也偏大。

??整體來看,截至7月底,100個(gè)城市中,有62個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象。在增速排名前10的城市中,二線城市的數(shù)量最多,包括杭州、鄭州、呼和浩特、青島、南寧、成都和昆明等。庫存同比正增長受多重因素影響,如部分城市今年銷售行情明顯不如去年、部分城市在推盤方面明顯降低了預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)等。

??存銷比呈現(xiàn)倒U型

??雖然庫存規(guī)模持續(xù)增加,但是在存銷比方面100城已經(jīng)走出了壓力最大的階段。

??報(bào)告顯示,7月份,100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為11.7個(gè)月,即市場消化完這些庫存需要11.7個(gè)月的時(shí)間。

??如果將時(shí)間拉長可以發(fā)現(xiàn),今年1-7月份,百城存銷比實(shí)際的走勢呈現(xiàn)“倒U型”。在前4月,100城去庫存明顯受到了疫情的沖擊,去庫存周期陡然攀升,甚至超過了1年的水平。自5月份開始,去化壓力總體有所緩解,當(dāng)前已回落到1年以下的水平。

??在城市結(jié)構(gòu)方面,雖然二線城市的庫存規(guī)模有比較明顯的攀升,但是從存銷比數(shù)據(jù)看,其反而是低于一線和三四線城市的,去化速度最快。

??數(shù)據(jù)顯示,7月份,100個(gè)城市中一、二、三四線城市的新建商品住宅存銷比分別為13.9、11.3和12.0個(gè)月。

??對此,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,從市場消化本身來說,二線城市這兩年戶籍政策持續(xù)放松、人口導(dǎo)入速度快,市場消化能力持續(xù)增強(qiáng)

??需要注意的是,在7月份存銷比數(shù)值排名前10的城市中,除武漢外,剩下9個(gè)城市都是三四線城市。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,當(dāng)前三四線城市的去庫存問題是需要重點(diǎn)關(guān)注的。因?yàn)橄啾壬弦惠喪袌龌鸨膱雒?,?dāng)前三四線城市樓市交易表現(xiàn)是比較溫和的。若是去化問題不能得到很好地解決,那么也會牽連這些城市后續(xù)的土地交易。

??基于這份報(bào)告,嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào),當(dāng)前全國100城存銷比呈現(xiàn)了倒U型走勢,說明隨著時(shí)間的推進(jìn),疫情對房地產(chǎn)銷售和去化的影響正在減弱。尤其是隨著二季度開始各類房企積極降價(jià)促銷,各類城市的去化動力在增強(qiáng),緩解了相應(yīng)的供求矛盾。

??“需要警惕的是住宅去化依然面臨各類新問題。尤其是今年7月份各地政策頻頻調(diào)控,客觀上說明部分城市房價(jià)又出現(xiàn)了炒作?!眹?yán)躍進(jìn)稱,今后在住宅銷售領(lǐng)域,若是價(jià)格不穩(wěn),那么管控會持續(xù),包括信貸政策等。所以對于各個(gè)城市來說,去庫存的工作需要繼續(xù)堅(jiān)持,要引導(dǎo)合理購房需求積極釋放。

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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
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日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
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2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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