??疫情對(duì)樓市的影響正在減弱，房企積極推盤(pán)追趕銷(xiāo)售的動(dòng)力變得更加強(qiáng)勁，這使得7月百城庫(kù)存進(jìn)一步增加。

??上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新報(bào)告顯示，截至7月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為48031萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.2%，同比增長(zhǎng)6.9%。

??在供求關(guān)系上，7月份，百城整體呈現(xiàn)了“供大于求”的態(tài)勢(shì)，雖然市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)同樣呈現(xiàn)同比正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但節(jié)奏上略慢于供應(yīng)數(shù)據(jù)。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，百城庫(kù)存呈現(xiàn)同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，存在庫(kù)存積壓和滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)。如果庫(kù)存壓力繼續(xù)增大，那么房企降價(jià)促銷(xiāo)的頻率將會(huì)加大。

??雖然庫(kù)存規(guī)模持續(xù)增加，但是在存銷(xiāo)比方面100城已經(jīng)走出了壓力最大的階段。7月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫(kù)存去化周期為11.7個(gè)月。今年前1-7月份數(shù)據(jù)，實(shí)際上呈現(xiàn)了比較明顯的“倒U型”走勢(shì)。

??目前，各個(gè)城市去化動(dòng)力增強(qiáng)，樓市供求矛盾有所緩解，但樓市炒作等亂象頻發(fā)的背景下仍需警惕住宅去化問(wèn)題。嚴(yán)躍進(jìn)提醒說(shuō)，今后在住宅銷(xiāo)售領(lǐng)域，若是價(jià)格不穩(wěn)，那么管控會(huì)持續(xù)，包括信貸政策等。所以對(duì)于各個(gè)城市來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存的工作需要繼續(xù)堅(jiān)持，要引導(dǎo)合理購(gòu)房需求積極釋放。

??房企推盤(pán)動(dòng)力強(qiáng)，促銷(xiāo)頻率增加

??新冠肺炎疫情的影響在不斷減弱，樓市已經(jīng)悄然發(fā)生變化。

??8月24日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《全國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”），報(bào)告指出，截至7月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為48031萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.2%，同比增長(zhǎng)6.9%。

??7月作為傳統(tǒng)的銷(xiāo)售淡季，樓市庫(kù)存規(guī)模卻出現(xiàn)了增長(zhǎng)，這是為何？

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，這與房企積極推盤(pán)追趕銷(xiāo)售有關(guān)。在預(yù)售環(huán)境總體寬松的情況下，房企推盤(pán)節(jié)奏不減速，新增供應(yīng)保持活躍態(tài)勢(shì)。

??他還提醒說(shuō)，百城庫(kù)存呈現(xiàn)同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，存在庫(kù)存積壓和滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)。如果庫(kù)存壓力繼續(xù)增大，那么房企降價(jià)促銷(xiāo)的頻率也會(huì)隨之加大。

??房企推盤(pán)不減速直接導(dǎo)致庫(kù)存增長(zhǎng)，也影響到了供求關(guān)系。報(bào)告顯示，雖然市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)同樣呈現(xiàn)同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但節(jié)奏上略慢于供應(yīng)數(shù)據(jù)。7月份，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為5564萬(wàn)平方米，成交量為5449萬(wàn)平方米，整體呈現(xiàn)“供大于求”態(tài)勢(shì)。

??房企深耕的二線城市庫(kù)存增速最大

??就城市來(lái)說(shuō)，不同城市的庫(kù)存規(guī)模分化也比較明顯。報(bào)告顯示，截至7月底，100個(gè)城市中一、二、三四線城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2923萬(wàn)、24673萬(wàn)和20435萬(wàn)平方米，同比增速分別為8.1%、11.4%和1.8%。橫向看，二線城市的庫(kù)存攀升力度較大。從時(shí)間軸看，今年二季度開(kāi)始明顯拉升。

??“二線城市是很多房企重點(diǎn)布局的城市，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，要完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)，二線城市的銷(xiāo)售占據(jù)了非常關(guān)鍵的地位。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，二線城市新盤(pán)供應(yīng)節(jié)奏明顯加快，客觀上使得庫(kù)存的同比增速也偏大。

??整體來(lái)看，截至7月底，100個(gè)城市中，有62個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象。在增速排名前10的城市中，二線城市的數(shù)量最多，包括杭州、鄭州、呼和浩特、青島、南寧、成都和昆明等。庫(kù)存同比正增長(zhǎng)受多重因素影響，如部分城市今年銷(xiāo)售行情明顯不如去年、部分城市在推盤(pán)方面明顯降低了預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)等。

??存銷(xiāo)比呈現(xiàn)倒U型

??雖然庫(kù)存規(guī)模持續(xù)增加，但是在存銷(xiāo)比方面100城已經(jīng)走出了壓力最大的階段。

??報(bào)告顯示，7月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫(kù)存去化周期為11.7個(gè)月，即市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存需要11.7個(gè)月的時(shí)間。

??如果將時(shí)間拉長(zhǎng)可以發(fā)現(xiàn)，今年1-7月份，百城存銷(xiāo)比實(shí)際的走勢(shì)呈現(xiàn)“倒U型”。在前4月，100城去庫(kù)存明顯受到了疫情的沖擊，去庫(kù)存周期陡然攀升，甚至超過(guò)了1年的水平。自5月份開(kāi)始，去化壓力總體有所緩解，當(dāng)前已回落到1年以下的水平。

??在城市結(jié)構(gòu)方面，雖然二線城市的庫(kù)存規(guī)模有比較明顯的攀升，但是從存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)看，其反而是低于一線和三四線城市的，去化速度最快。

??數(shù)據(jù)顯示，7月份，100個(gè)城市中一、二、三四線城市的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為13.9、11.3和12.0個(gè)月。

??對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從市場(chǎng)消化本身來(lái)說(shuō)，二線城市這兩年戶籍政策持續(xù)放松、人口導(dǎo)入速度快，市場(chǎng)消化能力持續(xù)增強(qiáng)

??需要注意的是，在7月份存銷(xiāo)比數(shù)值排名前10的城市中，除武漢外，剩下9個(gè)城市都是三四線城市。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前三四線城市的去庫(kù)存問(wèn)題是需要重點(diǎn)關(guān)注的。因?yàn)橄啾壬弦惠喪袌?chǎng)火爆的場(chǎng)面，當(dāng)前三四線城市樓市交易表現(xiàn)是比較溫和的。若是去化問(wèn)題不能得到很好地解決，那么也會(huì)牽連這些城市后續(xù)的土地交易。

??基于這份報(bào)告，嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前全國(guó)100城存銷(xiāo)比呈現(xiàn)了倒U型走勢(shì)，說(shuō)明隨著時(shí)間的推進(jìn)，疫情對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和去化的影響正在減弱。尤其是隨著二季度開(kāi)始各類(lèi)房企積極降價(jià)促銷(xiāo)，各類(lèi)城市的去化動(dòng)力在增強(qiáng)，緩解了相應(yīng)的供求矛盾。

??“需要警惕的是住宅去化依然面臨各類(lèi)新問(wèn)題。尤其是今年7月份各地政策頻頻調(diào)控，客觀上說(shuō)明部分城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了炒作。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，今后在住宅銷(xiāo)售領(lǐng)域，若是價(jià)格不穩(wěn)，那么管控會(huì)持續(xù)，包括信貸政策等。所以對(duì)于各個(gè)城市來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存的工作需要繼續(xù)堅(jiān)持，要引導(dǎo)合理購(gòu)房需求積極釋放。