??從走出低谷，到迅速反彈走出V型曲線，全國(guó)商品房銷售整體熱度延續(xù)。

??7月，全國(guó)商品房銷售面積約1.42億平方米，同比增9.5%，銷售金額為1.45萬億元，同比增加16.6%。

??1-7月，商品房銷售面積83631萬平方米，前7月累計(jì)銷售面積和銷售金額均穩(wěn)步增長(zhǎng)，降幅分別收窄2.6和3.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅市場(chǎng)銷售火熱，銷售金額達(dá)7.27萬億元，同比增0.4%，基本擺脫疫情影響。

??二手房方面，7月，15個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房市場(chǎng)持續(xù)火熱，成交創(chuàng)近年來單月新高，1-7月，15城二手房累計(jì)成交7031萬平方米，累計(jì)同比跌幅收窄至10%。截止至2020年第34周（8月17日-8月23日）二手房市場(chǎng)周成交仍保持高位。

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??7月15城二手房成交創(chuàng)新高

??受疫情影響，2月15個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房市場(chǎng)近乎停擺，成交創(chuàng)歷史新低。但3月以來二手房市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)暖，成交逐月提升，同比跌幅也明顯收窄乃至轉(zhuǎn)正。其中，5月二手房成交已恢復(fù)至疫前水平，6月成交率先同比轉(zhuǎn)正，7月成交更是創(chuàng)近年來單月新高，同比增長(zhǎng)30%。

??各城市二手房市場(chǎng)顯著分化，一方面，以深圳、南京為代表的熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)持續(xù)火熱，成交持續(xù)高位運(yùn)行，前7月累計(jì)同比漲幅皆超50%。另一方面，疫后成都、蘇州二手房市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)度緩慢，成交持續(xù)低迷，前7月累計(jì)成交同比腰斬。

??從全國(guó)2020年第34周（8月17日-8月23日）二手房市場(chǎng)成交情況來看，深圳、南京和杭州二手房市場(chǎng)熱度不減，周成交仍保持高位。

??注：第34周為8月17日-8月23日

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

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??深圳、南京和杭州二手房熱度不減

??深圳、南京和杭州二手房市場(chǎng)熱度不減，周成交依舊維持在較高水平，究其原因則各有不同：

??在這其中，深圳早已是二手房主導(dǎo)的市場(chǎng)，新房供應(yīng)異常緊缺，2017年-2019年二手房年均成交面積相當(dāng)于新房年均成交面積的1.5倍。

??2020年深圳樓市全面轉(zhuǎn)暖之后，二手房市場(chǎng)更具彈性，前7月二手房成交面積相當(dāng)于同期新房成交面積的2倍。

??從供求結(jié)構(gòu)來看，深圳市場(chǎng)的成交面積一直大于供應(yīng)面積，其中2月和4月供求比例失衡最為嚴(yán)重，供求比一度低至0.12。

??深圳上半年樓市整體表現(xiàn)出一二手房成交全線升溫的跡象，4月以來，盡管市場(chǎng)監(jiān)管加強(qiáng)，但是深圳樓市依舊呈現(xiàn)出不分檔次、不分產(chǎn)品銷售全線飄紅的現(xiàn)象，這在全國(guó)任何一個(gè)城市都是少見的。

??克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房成交面積在3月顯著放量且同比轉(zhuǎn)正，成交面積升至70萬平方米，同比增長(zhǎng)80%。隨后三個(gè)月市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)，成交持續(xù)高位運(yùn)行，上半年成交面積達(dá)到399萬平方米，同比增加46%，成交套數(shù)達(dá)到46370套，同比增加41%。

??6月深圳二手房成交進(jìn)一步升溫，成交面積達(dá)到90萬平方米，同比增長(zhǎng)69%，共成交11030套，同比增加73.3%，成交均價(jià)達(dá)到62262元/平方米，同比增長(zhǎng)17.7%，市場(chǎng)熱度可見一斑。

??盡管7月15日深圳升級(jí)調(diào)控強(qiáng)力打壓樓市，但由于市場(chǎng)購(gòu)買力堅(jiān)挺，疊加信貸資金整體充裕，二手房市場(chǎng)預(yù)期仍一致看好，短期內(nèi)購(gòu)房者入市情緒積極，成交仍處高位。

??南京方面，上半年，南京土拍熱度居高不下，累計(jì)成交建面達(dá)604萬平方米，同比增長(zhǎng)26%。尤其4月量?jī)r(jià)齊升，上半年樓面價(jià)高于2萬元/平方米的地塊多達(dá)11幅，其中最高樓面價(jià)達(dá)到42398元/平方米。

??從房?jī)r(jià)來看，上半年南京一二手房?jī)r(jià)全線升溫，房?jī)r(jià)指數(shù)自2019年1月以來一路上揚(yáng)，并在今年6月達(dá)到峰值，一手房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅曾在4月領(lǐng)漲全國(guó)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月，南京一手房銷售價(jià)格指數(shù)同比漲幅達(dá)到6.1%，二手房銷售價(jià)格指數(shù)達(dá)到5.7%。

??7月22日，南京加碼調(diào)控，但政策力度相較溫和，更多的還是影響購(gòu)房者心理預(yù)期，成交決策周期有所拉長(zhǎng)，并未對(duì)市場(chǎng)需求構(gòu)成實(shí)質(zhì)性沖擊，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響程度有限。

??杭州方面，相較于新房，杭州二手房性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)于廣大的剛需客群有著較強(qiáng)吸引力。與其他城市一二手房倒掛情況相比，杭州二手房倒掛情況實(shí)際上并不十分顯著，成交火熱主要是依托剛需盤驅(qū)動(dòng)。

??2020年7月至今杭州二手房掛牌量仍保持在較高水平，在一定程度上刺激市場(chǎng)需求有序釋放。其中，小面積的學(xué)區(qū)房以及次新房仍是成交主力，助力二手房成交持續(xù)高位運(yùn)行。

??03

??蘇州、成都二手房成交持續(xù)低迷

??與深圳、南京和杭州二手房成交火熱相對(duì)的，疫后蘇州、成都二手房市場(chǎng)整體低迷，周成交長(zhǎng)期保持在較低水平。

??相較于南京、杭州這類同處于長(zhǎng)三角地區(qū)的二線城市，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)周期迥異。具體而言，2019年上半年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖，二手房成交顯著放量，致使去年基數(shù)普遍較高。疫后蘇州二手房市場(chǎng)有序復(fù)蘇，2020年3月以來成交穩(wěn)中有升，但市場(chǎng)熱度較去年同期相差甚遠(yuǎn)，同比仍實(shí)現(xiàn)較大比例負(fù)增長(zhǎng)。

        疫后成都二手房市場(chǎng)始終未見起色，主要基于疫情影響下居民收入預(yù)期下滑，難免拖累以剛需為主的成都二手房市場(chǎng)整體復(fù)蘇進(jìn)程，同時(shí)，受限價(jià)政策影響，新房性價(jià)比優(yōu)勢(shì)突出，買到即賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈，更多二手房置業(yè)客群轉(zhuǎn)戰(zhàn)高性價(jià)比的新房或者購(gòu)買購(gòu)置門檻降低的人才公寓。

??04

??二手房供需兩旺，學(xué)區(qū)房仍將活躍

??我們認(rèn)為，未來各城市、各類型需求市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)分化。具體而言，北京、上海和深圳這類存量房主導(dǎo)的一線城市新房供應(yīng)長(zhǎng)期緊缺，而在信貸資金整體充裕的作用下，二手房市場(chǎng)無疑是更具彈性，成交有望維持在較高水平。南京、杭州等城市市場(chǎng)需求堅(jiān)挺，年內(nèi)二手房成交即使有所下滑，整體降幅也將有限。

??造成目前這些城市二手房市場(chǎng)持續(xù)活躍的原因有很多，但是其中最核心的原因是有一大部分剛需“棄新買舊”，同時(shí)有一大部分置換客戶“賣一買一”“賣舊買新”所以造成了市場(chǎng)供需兩旺，成交活躍。

??從價(jià)格來看，二手房雖然在單價(jià)上優(yōu)勢(shì)不高，但是總價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯，再加上位置都相對(duì)核心，配套成熟，比較符合剛需的需求。

      相對(duì)而言，優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房仍是資源稀缺品，市場(chǎng)需求最為堅(jiān)挺，成交量?jī)r(jià)或?qū)⒊掷m(xù)高位運(yùn)行。與此同時(shí)，高性價(jià)比的二手房仍受市場(chǎng)歡迎，尤其是那些生活配套設(shè)施齊全且總價(jià)整體偏低的產(chǎn)品，成交或?qū)⒏鼮榛钴S。