??城市更新是盤活存量土地的重要手段，也是房地產(chǎn)行業(yè)新的增長點(diǎn)。以“城市更新與后開發(fā)時(shí)代的中國房地產(chǎn)業(yè)”為主題的易居論壇日前在上海舉行。與會者深入研討后開發(fā)時(shí)代城市更新面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，分享相關(guān)案例的經(jīng)驗(yàn)與不足。

??上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學(xué)終身教授張永岳致辭表示，目前以舊城改造為主的城市更新將迎來新的發(fā)展機(jī)遇，城市更新的推進(jìn)在路上。對于中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有一種說法，即后開發(fā)時(shí)代，關(guān)于“后”有兩種理解，一種是指一個(gè)階段過去了，另外一種是前后之分，我們現(xiàn)在是相對于房地產(chǎn)增量大開發(fā)時(shí)期已經(jīng)進(jìn)入了后開發(fā)階段,競爭力重點(diǎn)在于全產(chǎn)業(yè)鏈的運(yùn)營和資產(chǎn)管理等。對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的變化，要用創(chuàng)新、適度超前的眼光去看待，產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的研究價(jià)值會更高。

??城市更新需要構(gòu)建新模式

??易居房地產(chǎn)研究院院長助理、綜合研究中心總經(jīng)理崔霽在論壇上分享《城市更新當(dāng)前面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)》報(bào)告時(shí)表示，我國早在2007年啟動了老舊小區(qū)改造，但之前重心聚焦棚戶區(qū)和危舊房，老舊小區(qū)改造進(jìn)展緩慢。2019年以來，隨著棚改收官，老舊小區(qū)改造接棒棚改，成為惠民生、擴(kuò)內(nèi)需的重要手段。目前老舊小區(qū)改造還面臨一些挑戰(zhàn)：一是巨大的資金缺口，對于完善類和提升類改造，居民出資意愿低、社會資本積極性不足、政府財(cái)政壓力大，沒有形成有效的商業(yè)模式；二是在改造中涉及不同業(yè)主、改造主體及相關(guān)權(quán)利人等多方利益調(diào)整，一旦協(xié)調(diào)不好，往往造成工期停滯或重復(fù)改造等問題；三是缺乏長效管理機(jī)制，改造效果很難保持，導(dǎo)致后續(xù)管理很難推進(jìn)，物業(yè)公司積極性不高；四是上海的舊改區(qū)域大多位于風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，限高、容積率無法突破，而新建的低密度住宅又面臨限價(jià)政策的難題。

??對此,她提出對策建議：一是城市更新商業(yè)模式未形成，建議構(gòu)建良性的投資循環(huán)；二是各方利益平衡比較難，體制機(jī)制創(chuàng)新有待突破，如針對上海舊改，建議完善對于毛地的疊加政策，一方面通過市場融資，另一方面依托整個(gè)區(qū)域的滾動式開發(fā)，吸引社會資本參與。在土地、規(guī)劃等政策支持基礎(chǔ)上，疊加限價(jià)適當(dāng)放開等政策，突破改造瓶頸；三是運(yùn)營缺乏長效機(jī)制，建議轉(zhuǎn)變思路，以產(chǎn)業(yè)升級驅(qū)動城市更新，以產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新激活城市再生，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。

??后開發(fā)時(shí)代房企戰(zhàn)略與應(yīng)對

??華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任胡金星認(rèn)為，從城市發(fā)展進(jìn)程來看，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)步入頂峰，但城市群推進(jìn)仍會給一定區(qū)域的房地產(chǎn)帶來快速發(fā)展新機(jī)遇。對于房企，完全依靠現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)模式是不可持續(xù)的。未來房地產(chǎn)業(yè)會更注重以房地產(chǎn)資產(chǎn)為核心，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵會更加豐富。從國外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，城市更新存在一些問題，主要是城市不同主體的相關(guān)利益不對等。因此，授予權(quán)利不對等群體一定權(quán)利讓其參與進(jìn)來，這是解決城市更新體制或機(jī)制方面需要改進(jìn)的。

　　易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在論壇上分享了《后開發(fā)時(shí)代的中國房地產(chǎn)業(yè)》報(bào)告認(rèn)為，目前我國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)一些特征，一是從購地量、新開工量及賣房量的歷史指標(biāo)分析看，新房市場規(guī)模已經(jīng)見頂并且正在構(gòu)筑頂部；二是根據(jù)上半年央行報(bào)告，我國城鎮(zhèn)戶均住房1.2套，同時(shí)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2019年城鎮(zhèn)人均建筑面積38.8平方米，這兩個(gè)指標(biāo)基本達(dá)到日本等國水平，反映我國已經(jīng)進(jìn)入不缺房甚至局部過剩的階段，存量市場逐步壯大，未來會有越來越多城市的二手房交易量超過新房。針對后開發(fā)時(shí)代房企經(jīng)營模式的應(yīng)對，他建議：一是房企在轉(zhuǎn)型期須防范與應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)，去庫存，保現(xiàn)金流；二是重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，如代建、管理、租賃等業(yè)務(wù)；三是聚焦與深耕城市群、都市圈、中心城市；四是關(guān)注新經(jīng)濟(jì)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地區(qū)和城市以及陽光地帶。

　　政策和法律法規(guī)亟待完善

??錦和集團(tuán)副總裁蔣雷霆介紹了近年來公司參與的城市更新項(xiàng)目并且提出兩方面建議：一是從政府規(guī)劃角度看，對層高較高的工業(yè)廠房解決規(guī)范化插層，提升物業(yè)價(jià)值。二是針對老舊商辦及酒店類物業(yè)所剩土地批租年限不多的情況，建議政府相關(guān)部門考慮對使用年限適當(dāng)續(xù)期，提升市場吸引力，這樣能保障基金或外資收購的活躍度。

　　萬科上海區(qū)域投資與合作開發(fā)部總經(jīng)理黃超俊結(jié)合自身實(shí)踐，給政府提出建議：一是對重點(diǎn)片區(qū)實(shí)施一地一策方案，并且有更靈活方式進(jìn)行調(diào)整；二是針對資金來源困難，政府在政策和法律法規(guī)層面有所支持；三是土地政策沒有賦予開發(fā)主體聯(lián)動的權(quán)利，造成開發(fā)主體前期代價(jià)較大，政策能否調(diào)整，如包括跟國資公司聯(lián)動等；四是城市更新不僅僅是更新土地本身，還包括城市治理方式的變化，如何在改造后更好地維護(hù)。

??易居沃頓研修基地執(zhí)行秘書長馬彥文結(jié)合相關(guān)案例研究表示，城市更新還存在幾方面問題。一是制度限制，如REITs出臺緩慢主要是資源不對等、權(quán)利不對等，只有少數(shù)人能參與；二是開發(fā)資產(chǎn)價(jià)值錯(cuò)估，現(xiàn)在是以土地開發(fā)招拍掛進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)格評估，不是以運(yùn)營價(jià)值評估；三是企業(yè)投資經(jīng)營慣性，基本還是大開發(fā)的投機(jī)思想。針對城市更新的特點(diǎn)，他提出幾點(diǎn)建議：一是利益主體多，要盤點(diǎn)自身段位和資源把控度，明確角色定位；二是周期長，體現(xiàn)在板塊價(jià)值的輪動周期、開發(fā)周期、盈利周期都存在不確定性，要做好項(xiàng)目定位及提升運(yùn)營能力；三是復(fù)雜程度高，商業(yè)模式需要重新評估，社會效益要進(jìn)行監(jiān)管，主體利益要更加均衡；四是資金量大，不能因?yàn)橘Y金量大而放松對項(xiàng)目品質(zhì)的要求，城市更新也需要高質(zhì)量發(fā)展，要在保護(hù)中更新，在更新中保護(hù)。

??城市更新撬動巨大內(nèi)需空間

??上海電氣集團(tuán)企業(yè)改革辦副主任舒治剛結(jié)合自身企業(yè)發(fā)展的情況談到，每個(gè)行業(yè)都會有周期性發(fā)展階段，在每個(gè)階段尋求生存和發(fā)展尤為重要。城市更新目前最主要的還是需要政府的支持，城市更新最大的目標(biāo)是要保工業(yè)用地底線，要在存量中求增量，在傳承中求變革，在創(chuàng)新中求效益，其中構(gòu)建良好的商業(yè)模式是發(fā)展的重要基礎(chǔ)。城市更新將撬動巨大內(nèi)需空間。

??華師大副教授崔裴認(rèn)為，今年《民法典》新設(shè)立居住權(quán)，對于城市更新擴(kuò)大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，居住權(quán)是很好的法律工具，但需要地方政府具體落實(shí)跟進(jìn)。如一些老舊廠房或商辦轉(zhuǎn)養(yǎng)老項(xiàng)目，由于企業(yè)出現(xiàn)資金鏈問題導(dǎo)致老人權(quán)益無法保障，從長遠(yuǎn)角度看如果能將這類養(yǎng)老地產(chǎn)性質(zhì)轉(zhuǎn)為住宅，就可以設(shè)立居住權(quán)，能給予老人更多保障。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)談到，目前城市更新對土地利用提出了新的要求。在外部環(huán)境嚴(yán)峻的情況下，中央提出經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，還是需要土地市場來支持，如果更多企業(yè)要落實(shí)內(nèi)循環(huán)的話，用地政策肯定要調(diào)整，除了增量以外，存量肯定要做，不光要解決住房問題，還要解決企業(yè)在十四五規(guī)劃下的用房用地，接下來城市更新將扮演比較好的角色。

??中國物業(yè)管理協(xié)會名譽(yù)副會長、原上海市住建委巡視員龐元認(rèn)為，存量開發(fā)上涉及土地使用年限的問題，探索此類問題，有利于土地二級市場的建立和發(fā)展。包括城市空間規(guī)劃、城市土地資源配置等在內(nèi)的城市更新內(nèi)容，正成為各地編制“十四五”規(guī)劃中的一個(gè)重點(diǎn)。從去年以來，上海市委市政府一直強(qiáng)調(diào)加大舊區(qū)改造力度，近期市政府領(lǐng)導(dǎo)提出要關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)單位地價(jià)產(chǎn)出率、城中村改造等。對于城市而言，舊區(qū)改造是個(gè)永恒的命題，上海多年來探索形成了系列舊區(qū)改造的推進(jìn)機(jī)制，為城市更新走出新路子。