??近日，上海、成都、廣州、合肥、杭州等地紛紛發(fā)布住房租賃市場風(fēng)險(xiǎn)提示，謹(jǐn)慎選擇住房租賃企業(yè)、認(rèn)真確認(rèn)租金價(jià)格、建議使用合同示范文本。長租公寓爆雷事件再次將租賃行業(yè)推向風(fēng)口浪尖。
　　2020年，突如其來的疫情給長租公寓的發(fā)展帶來了相當(dāng)大的沖擊。多數(shù)企業(yè)舉步維艱，或調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)，或開源節(jié)流以穩(wěn)定現(xiàn)金流。從整體規(guī)模增長來看，行業(yè)基本處于停滯狀態(tài)，后續(xù)長租公寓行業(yè)或?qū)⑦M(jìn)一步加速洗牌。
　　我們也觀察到行業(yè)的一些“積極”信號。比如，一季度，受疫情影響，魔方集團(tuán)將部分白領(lǐng)公寓改為藍(lán)領(lǐng)公寓，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。二季度，樂乎在北京推出首個(gè)企業(yè)服務(wù)公寓項(xiàng)目，而窩趣也推出首家企業(yè)公寓-華舍公寓；此外，在收并購方面，安歆先后并購易企租，入股杭州諾巢故寓，加速行業(yè)資源整合。
　　現(xiàn)象背后是行業(yè)對商業(yè)模式的探索，而疫情下藍(lán)領(lǐng)公寓TOB的商業(yè)模式優(yōu)勢凸顯，經(jīng)營的穩(wěn)健性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，同時(shí)，在復(fù)產(chǎn)復(fù)工政策下市場恢復(fù)相對較快。長租公寓行業(yè)經(jīng)歷了高速發(fā)展的這幾年，商業(yè)模式發(fā)生了哪些改變，藍(lán)領(lǐng)公寓細(xì)分賽道有哪些優(yōu)勢？本文從企業(yè)發(fā)展情況、典型模式、行業(yè)規(guī)范及未來方向等核心問題，探索租賃行業(yè)發(fā)展的多種可能。

??01 政策日趨完善，行業(yè)規(guī)范化提升

??綜合近幾年長租公寓相關(guān)政策，主要以完善市場規(guī)范和增加市場供應(yīng)為主，對于租賃權(quán)益保障和金融稅收優(yōu)惠方面的政策相對缺乏。藍(lán)領(lǐng)公寓政策層面也是如此。熱點(diǎn)城市出臺一系列市場監(jiān)管政策，監(jiān)管范圍也更加廣泛。

??增加市場供應(yīng)方面，杭州走在了各城市前列。2017年，杭州推出《關(guān)于加快籌集建設(shè)臨時(shí)租賃住房的工作意見》，明文指出為了有效緩解外來務(wù)工人員租房難問題，到2020年底，完成全市累計(jì)籌集建設(shè)4萬套臨時(shí)租賃住房的目標(biāo)。

??此外，溫州也增加了藍(lán)領(lǐng)公寓供應(yīng)渠道，為了做好產(chǎn)業(yè)升級過程中配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)工作，出臺政策在先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)集聚的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為產(chǎn)業(yè)工人配套建設(shè)一定規(guī)模的藍(lán)領(lǐng)公寓。這為藍(lán)領(lǐng)市場的發(fā)展注入一劑強(qiáng)心劑。

表：各城支持市藍(lán)領(lǐng)公寓發(fā)展政策匯總

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

??02 藍(lán)領(lǐng)賽道進(jìn)入發(fā)展窗口期

??近年來，我國第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口呈現(xiàn)逐年增長趨勢，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2019年，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口約3.67億人口。其中以餐飲服務(wù)、酒店住宿、交通物流等為代表的行業(yè)，存在大量的員工租賃需求。

??基于城市升級和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由產(chǎn)業(yè)驅(qū)動帶來需求增長，在一定程度上也提高了藍(lán)領(lǐng)租賃市場需求空間的上限，反映到市場層面來看，即一些公寓企業(yè)開始布局藍(lán)領(lǐng)細(xì)分賽道。

??1、關(guān)注度提升，企業(yè)布局加速

??從企業(yè)的關(guān)注度和布局情況來看，2014年安歆集團(tuán)和筑夢居在業(yè)內(nèi)率先布局藍(lán)領(lǐng)公寓，經(jīng)過幾年的發(fā)展，安歆集團(tuán)已經(jīng)初具規(guī)模。2016年魔方集團(tuán)在大規(guī)模搶占白領(lǐng)公寓市場的同時(shí)，也將目光瞄向藍(lán)領(lǐng)市場，推出魔方9號樓產(chǎn)品。

??此后，迎來企業(yè)布局的加速，如龍湖冠寓的豆豆系產(chǎn)品、旭輝領(lǐng)寓的菁舍青年公寓、合景泰富的陸舍、中富旅居的樂璟生活社區(qū)，以及蛋殼旗下筑夢公寓等紛紛入局。

??2020年上半年，藍(lán)領(lǐng)公寓抗風(fēng)險(xiǎn)能力不斷提升，部分企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向。魔方一季度將部分白領(lǐng)公寓調(diào)整為藍(lán)領(lǐng)公寓；而窩趣、樂乎也在二季度首次推出藍(lán)領(lǐng)公寓項(xiàng)目。

??根據(jù)克而瑞租售的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2020年上半年，已有十余家品牌企業(yè)進(jìn)入藍(lán)領(lǐng)公寓細(xì)分市場，且部分企業(yè)也已具備一定發(fā)展規(guī)模。

??2、TO B的商業(yè)模式優(yōu)勢凸顯

??長租公寓行業(yè)不再唯規(guī)模至上，更多回歸經(jīng)營本身，聚焦企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)性及健康度。行業(yè)從聚焦白領(lǐng)公寓，開始關(guān)注細(xì)分領(lǐng)域的成長機(jī)會，而藍(lán)領(lǐng)公寓TO B商業(yè)模式的優(yōu)勢，在一定程度上得到凸顯。

??一方面，長租公寓站在行業(yè)風(fēng)口之上，在資本的推動下，布局企業(yè)數(shù)量不斷增多，市場競爭不斷激烈。競爭加劇的直接結(jié)果導(dǎo)致企業(yè)紛紛爭搶優(yōu)質(zhì)存量物業(yè)，物業(yè)的稀缺性和價(jià)格快速提升，大幅壓縮了企業(yè)的利潤空間，導(dǎo)致現(xiàn)階段盈利變得相對困難。因此，尋找盈利的突破口成為企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

??另一方面，公寓企業(yè)過去盲目沖規(guī)模，不重視提升運(yùn)營能力和盈利水平的發(fā)展模式，在遭遇突如其來的疫情影響時(shí)，現(xiàn)金流受到?jīng)_擊，經(jīng)營困難。與此同時(shí)，由于藍(lán)領(lǐng)公寓服務(wù)客戶主要為企業(yè)，客戶穩(wěn)定性和支付能力相對更強(qiáng)，疫情之下，更加突顯出穩(wěn)定的現(xiàn)金流表現(xiàn)和更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，增強(qiáng)了企業(yè)布局這一細(xì)分領(lǐng)域的信心。

??03 兩種發(fā)展模式最為典型

??藍(lán)領(lǐng)公寓企業(yè)已形成了兩種主要的發(fā)展模式及路徑，產(chǎn)業(yè)園企業(yè)宿舍模式和城市三產(chǎn)員工宿舍模式。

??產(chǎn)業(yè)園企業(yè)宿舍模式主要面向園區(qū)的企業(yè)租賃需求，為企業(yè)員工提供居住產(chǎn)品；城市三產(chǎn)員工宿舍模式是以城市核心區(qū)的餐飲、酒店、教育培訓(xùn)、物流配送等企業(yè)員工為主要服務(wù)對象，解決其租賃需求。

??兩種模式下，企業(yè)的發(fā)展路徑和客群對象存在一定的差異。

??1、產(chǎn)業(yè)園企業(yè)宿舍模式

??A．發(fā)展路徑

??在城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)升級的過程中，錨定城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展帶來的租賃機(jī)會，以服務(wù)園區(qū)企業(yè)為核心導(dǎo)向，通過與政府、園區(qū)企業(yè)進(jìn)行資源聯(lián)動，為園區(qū)及用人企業(yè)提供員工住宿解決方案，運(yùn)營管理企業(yè)員工型集中式公寓。

??B．運(yùn)營模式

??以為園區(qū)企業(yè)員工提供員工宿舍為主導(dǎo)模式：與園區(qū)企業(yè)簽訂長時(shí)間房屋批量出租協(xié)議，獲取租金收入。

??面向園區(qū)差旅人員提供短租住宿服務(wù)：針對跨園區(qū)商務(wù)差旅人員提供短期安全舒適的租住服務(wù)，收取房屋租賃使用費(fèi)用。

??C. 典型案例

??樂璟生活社區(qū)：企業(yè)定位為園區(qū)人才提供安居公寓租住服務(wù)，主要聚焦產(chǎn)業(yè)資源豐富的大中型城市，包括上海、蘇州、天津、青島、武漢等城市的國家級經(jīng)開區(qū)。目前，開業(yè)房源規(guī)模達(dá)1.2萬間。

??產(chǎn)品及服務(wù)：目前，已經(jīng)形成“生活+商業(yè)”模式的園區(qū)居住產(chǎn)品方案。針對園區(qū)內(nèi)不同層次需求的企業(yè)員工提供三類產(chǎn)品，包括企業(yè)宿舍產(chǎn)品—樂璟社，園區(qū)服務(wù)式公寓產(chǎn)品—樂璟國際公寓，生活社區(qū)商業(yè)綜合體—樂璟天地。搭建多元化的居住產(chǎn)品體系，一方面解決入駐園區(qū)企業(yè)員工住宿需求，另一方面提供園區(qū)生活商業(yè)配套，補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)園區(qū)的業(yè)態(tài)空白。

??2、城市三產(chǎn)員工宿舍模式

??A．發(fā)展路徑

??在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，隨著第三產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)容，帶來服務(wù)行業(yè)就業(yè)人員的規(guī)模增長，以錨定第三產(chǎn)業(yè)員工的住宿需求為機(jī)會點(diǎn)，為這類人群提供住宿解決方案，運(yùn)營管理員工宿舍型集中式公寓。

??B．運(yùn)營模式

??面向B端，簽訂住房租賃協(xié)議：目前，主要的運(yùn)營模式是與大型服務(wù)業(yè)企業(yè)合作，如餐飲、酒店、快遞等，簽訂住房租賃協(xié)議，批量出租床位收取費(fèi)用。

??面向C端，提供短租模式：于此之外，為了提高房源利用效率，將部分房源面向個(gè)人團(tuán)體開通短租模式，以日租、周租的方式來減少房源空置率。

??C. 典型案例

??安歆公寓：聚焦城市經(jīng)濟(jì)增速和流動人口體量均維持高位的城市，且具備高度發(fā)達(dá)的餐飲物流等服務(wù)業(yè)行業(yè)，可以提供充足的客源。

??目前，已布局全國24個(gè)城市，重點(diǎn)深耕上海、深圳等一線城市及南京、杭州等熱點(diǎn)新一線城市。其中，上海累計(jì)管理房源規(guī)模占比均超過38%，成為戰(zhàn)略性重點(diǎn)布局城市。目前，累計(jì)開業(yè)房源規(guī)模近9000間。

??產(chǎn)品及服務(wù)：針對不同類型的客戶，設(shè)計(jì)了多元的產(chǎn)品線。針對餐飲、物流、教育培訓(xùn)等服務(wù)業(yè)企業(yè)員工，從低中高三個(gè)層次，打造藍(lán)領(lǐng)產(chǎn)品安歆樂寓、白領(lǐng)產(chǎn)品安歆美域、高端服務(wù)式產(chǎn)品閱庭。但在各產(chǎn)品線的配比方面，以藍(lán)領(lǐng)產(chǎn)品占據(jù)絕對主導(dǎo)地位，比例達(dá)90%以上。

??3、產(chǎn)業(yè)園企業(yè)宿舍模式發(fā)展前景相對明朗

??在城市產(chǎn)業(yè)升級的過程中，隨著第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然伴隨藍(lán)領(lǐng)人群的大規(guī)模增加。尤其，現(xiàn)代制造業(yè)尤其是智能制造業(yè)的升級和落地，將創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會，逐漸成為推動城市產(chǎn)業(yè)升級的主動力。

??而無論是制造業(yè)還是服務(wù)業(yè)，均在城市產(chǎn)業(yè)升級過程中發(fā)揮了重要作用。與之相對應(yīng)，藍(lán)領(lǐng)公寓的發(fā)展也融入到了城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中。

??對比兩種模式來看，集聚以制造業(yè)為主導(dǎo)的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，衍生了較大的增量住房租賃需求，落位園區(qū)的藍(lán)領(lǐng)公寓企業(yè)，更容易實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展路徑，企業(yè)未來發(fā)展的規(guī)?；?yīng)更突出，活力更強(qiáng)。

??與此之外，由于城市核心區(qū)物業(yè)極度稀缺，而城市三產(chǎn)員工宿舍模式對于物業(yè)位置、交通條件、成本價(jià)格等敏感性較高，對于存量物業(yè)的改造、運(yùn)營難度相對更大，也在一定程度上限制了企業(yè)的發(fā)展增速。

??因此，未來產(chǎn)業(yè)園企業(yè)宿舍模式發(fā)展前景相對明朗，更可能成為藍(lán)領(lǐng)賽道未來發(fā)展的突破方向。

??2020年突如其來的疫情，凸顯了藍(lán)領(lǐng)公寓賽道的優(yōu)勢，行業(yè)能見度提升。而無論任何行業(yè)，真實(shí)存在的市場需求才是推動行業(yè)不斷發(fā)展的內(nèi)在動力。隨著城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的升級，藍(lán)領(lǐng)從業(yè)人口的增加，租住需求的持續(xù)提升，藍(lán)領(lǐng)公寓市場有望迎來穩(wěn)步增長的發(fā)展階段。

??同時(shí)，精細(xì)化運(yùn)營才是未來企業(yè)發(fā)展之道。隨著市場需求的進(jìn)一步細(xì)分，針對不同偏好的人群，打造多元化產(chǎn)品，提供差異化的租住服務(wù)。必需依靠精細(xì)化的運(yùn)營來提升客戶租住體驗(yàn)，提高運(yùn)營效益。