8月20日，住建部和央行召開了重點房企座談會，明確提出要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度。
　　這一從房企融資端進行管理調(diào)控的規(guī)則，業(yè)內(nèi)稱之為“三道紅線”。
　　1、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；2、凈負債率大于100%；3、現(xiàn)金短債比小于1倍。
　　這是近期政府對于房企融資推出的一項重要的控制措施，也為未來房企調(diào)整負債狀況提供了指導(dǎo)性的方向。
　　“三道紅線”的消息，與房企2020年中期業(yè)績的發(fā)布幾乎同步，這也引發(fā)了投資者們對房企融資問題的高度關(guān)注。
　　從我們調(diào)研的179家樣本房企（117家A股、61家H股、1家新加坡上市）來看，由于償債潮的到來以及疫情對銷售回款的影響，上半年末179家上市房企整體現(xiàn)金持有量較年初增長了2.31%，增速達到了近五年最低；同時總有息負債較年初增加了6.64%，凈負債率較年初提高了4.45個百分點至87.86%。
　　具體來看，各企業(yè)之間表現(xiàn)不一，超過六成企業(yè)的凈負債率有所上升，也有部分高杠桿房企在降杠桿、優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)方面的取得了一定的效果。大部分企業(yè)都表示，會在努力符合“三道紅線”的要求。

??01 總有息債增長，短期償債壓力大

??截至2020年中，179家房企總有息負債規(guī)模為84165億元，較期初增長6.64%。

??從房企各梯隊的表現(xiàn)來看，上半年各個梯隊的總有息負債相對于年初的增幅都相對較低且較為均衡，最高的是TOP31-50房企的10.97%，最低的是TOP11-30房企的4.16%。

??由于疫情停工給房企的資金鏈帶來了較大的壓力，為了企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展各梯隊房企都略微增加了負債規(guī)模。

??整體來看，上半年房企總有息負債增長的主要原因在于一月份房企由于融資額度較多而加大了融資力度，此后隨著疫情的到來給房企的資金鏈帶來了壓力，因此繼續(xù)增加短期融資成為部分房企的選擇。

??02 近半房企現(xiàn)金減少，增幅近5年最低

??2020年上半年末，179家上市房企的現(xiàn)金持有量為33218億元，較期初增長2.31%。

??從各梯隊來看，持有現(xiàn)金量跟房企規(guī)模大體成正比，TOP10房企仍擁有著絕對的領(lǐng)先地位。從增速來看，TOP51-100的房企現(xiàn)金增幅最為顯著達到11.49%。

??在房企更加重視“現(xiàn)金為王”加大回款力度的背景下，增加持有現(xiàn)金維持資金鏈穩(wěn)定成為了行業(yè)共識。

??03 TOP100以外房企現(xiàn)金短債低于1倍

??從負債期限的結(jié)構(gòu)來看，2020年中179家房企的短期有息負債為29873億元，同比增長9.15%；179家房企長期有息負債為54292億元，同比增長5.31%。短期債務(wù)增長速度明顯較高，主要原因除了償債潮的到來之外，上半年疫情影響回款促使企業(yè)增加短期融資也是一個原因。

??由于短期負債的增幅大大高過現(xiàn)金增幅，因此2020年中179家房企現(xiàn)金短債比的加權(quán)平均值相較于年初下降了0.07至1.11。但是整體來看，房企持有現(xiàn)金仍能夠覆蓋短債，流動性以及短期償債壓力還在可控范圍內(nèi)，償債風(fēng)險仍然不是很大。

??從企業(yè)梯隊來看，除了TOP11-30房企之外各梯隊房企的現(xiàn)金短債比都有不同程度的降低，可見疫情及償債潮帶來的影響基本波及了所有房企。而由于TOP11-30房企中部分企業(yè)大幅優(yōu)化了財務(wù)狀況，因此該梯隊房企的現(xiàn)金短債比反而有所提升。

??值得注意的是，TOP100以外的企業(yè)的現(xiàn)金短債比在低于1的情況下還在繼續(xù)降低，未來有可能爆發(fā)債務(wù)危機。

??04 超六成企業(yè)凈負債率有所上升

??2020年中179家房企的加權(quán)凈負債率（永續(xù)債作為權(quán)益）約為87.86%，較年初提高了4.45個百分點，63.7%的企業(yè)凈負債率上漲。兩個指標(biāo)均結(jié)束了連續(xù)三年的下降趨勢，凈負債率上漲的企業(yè)占比為63.2%。

??主要是由于2020年中179家房企的總有息負債規(guī)模相比于年初增長了6.64%，而2020上半年房企總權(quán)益僅增長了4.11%，同時由于上半年疫情+償債潮的影響令房企現(xiàn)金僅增長了2.31%，因此總有息負債的規(guī)模增長相對而言更加顯著，從而令凈負債率相對于年初有所提高。

??從各梯隊的企業(yè)表現(xiàn)來看，2020年中TOP11-30的房企凈負債率（加權(quán)平均）為85.48%，相比于年初降低了3.37個百分點，是唯一一個凈負債率降低的梯隊，主要是因為處于該梯隊的傳統(tǒng)高杠桿企業(yè)積極調(diào)整負債水平降杠桿，從而使得整個梯隊的凈負債率有所降低。

??05 重點房企融資成本持續(xù)漲至7.27%

??2020年上半年，房企融資環(huán)境整體仍未出現(xiàn)放松，從我們調(diào)研的76家重點房企數(shù)據(jù)來看，76家重點房企總體融資成本較年初增長了0.21個百分點至7.27%。

??與此同時，房企兩極分化現(xiàn)象明顯，部分中小房企的融資成本水漲船高，然而還有一半的房企的融資成本出現(xiàn)了同比下降，這類企業(yè)多為規(guī)模房企。

??上半年在新冠肺炎疫情以及中美貿(mào)易戰(zhàn)加劇等因素之下，國家加大了宏觀調(diào)節(jié)力度；強調(diào)積極的財政政策，提出適當(dāng)提高財政赤字率，發(fā)行特別國債，增加地方政府專項債券規(guī)模；并指出穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，要運用降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段，強化預(yù)期引導(dǎo)，提供充足流動性，引導(dǎo)市場利率下行。下半年，房企更應(yīng)抓住貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)窗口，積極展開債務(wù)置換，挖掘融資渠道，從而使融資成本得到進一步下降。

??06 對盈利能力較弱企業(yè)是較大考驗

??2020年上半年房企整體償債指標(biāo)都在走弱，雖然整體風(fēng)險可控，但是償債壓力和融資成本都在加大，三條紅線政策雖然還未正式落地，但由于其對房企融資規(guī)模進行直接限制，可謂是對房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的一種顛覆。

??在近期舉辦的各大房企中期業(yè)績會上，大多數(shù)房企都對此表示支持。

??碧桂園總裁兼執(zhí)行董事莫斌就表示：“我們從2018年開始，就在降負債，所以說我們跟國家的政策還是比較一致的。”

??萬科集團董事、總裁、首席執(zhí)行官祝九勝也表示：“公司的財務(wù)和資金狀況一直非常穩(wěn)健，凈負債率保持在27%的低位，手持現(xiàn)金為一年到期債項倍數(shù)的兩倍和兩倍以上，公司已經(jīng)連續(xù)11年保持經(jīng)營性現(xiàn)金流為正?！?/p>

??融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示：“這項政策還是正面政策。近幾年中央政府房地產(chǎn)一直也按照‘房住不炒’‘不把房地產(chǎn)作為刺激短期經(jīng)濟的工具’‘穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期’三個政策進行調(diào)控。這一政策其實與大基調(diào)一脈相承：保持穩(wěn)定。穩(wěn)存量、控分量；在保持穩(wěn)定前提下逐漸降低杠桿的方向；這一方向把握還是對的。融創(chuàng)一直走在政策前面，2017年已經(jīng)開始保持有息負債穩(wěn)定，加快降低杠桿率。”

??總體來看，“三道紅線”有利于行業(yè)趨穩(wěn)向好發(fā)展，對靠高財務(wù)杠桿，盈利能力較弱的企業(yè)將是較大的考驗。

??在此背景下，對于那些財務(wù)健康、現(xiàn)金充足的房企而言，將擁有更多購地機遇，兼并收購也將愈加激烈。

??預(yù)計下半年房企聯(lián)合開發(fā)力度繼續(xù)加大，更多房企將通過增加少數(shù)股東權(quán)益的方式通過紅線指標(biāo)；與此同時明股實債、增發(fā)配股、永續(xù)債發(fā)行等現(xiàn)象也會增多。

??我們認為，房地產(chǎn)金融審慎管理制度是房地產(chǎn)長效機制的重要內(nèi)容，接下來房地產(chǎn)市場融資環(huán)境或?qū)⑦M一步收緊，部分房企將面臨融資難題。一旦融資新規(guī)落地，將對行業(yè)產(chǎn)生較大影響：如土地市場降溫，新房銷售加速等。

??各大房企在下半年的投融資規(guī)劃中，應(yīng)更加注重現(xiàn)金流和負債率的控制，尤其是那些觸碰紅線的房企，更要加緊供貨、積極營銷、搶收業(yè)績，通過增加銷售回款、降低現(xiàn)金支出等方式改善資產(chǎn)負債表，以便提升檔位降低融資約束。