??上海易居房地產(chǎn)研究院9月15日發(fā)布的《全球80城租金收益率研究報(bào)告》顯示：全球80個(gè)主要城市平均租金收益率為4.2%，其中有38個(gè)城市的租金收益率超過(guò)4.0%；發(fā)達(dá)國(guó)家40個(gè)城市比發(fā)展中國(guó)家40個(gè)城市平均租金收益率略高，前者為4.4%，后者為4.1%。納入80個(gè)主要城市統(tǒng)計(jì)的中國(guó)12個(gè)城市平均租金收益率為1.7%，明顯偏低；最低分別為臺(tái)北1.2%、深圳1.3%、天津1.4%、廣州1.5%和杭州1.5%

??該研究報(bào)告選擇全球80個(gè)主要城市，橫跨5大洲分屬48個(gè)國(guó)家，發(fā)達(dá)國(guó)家城市和發(fā)展中國(guó)家城市各占50%。主要數(shù)據(jù)來(lái)自全球最大的城市數(shù)據(jù)庫(kù)網(wǎng)站NUMBEO。

??報(bào)告顯示，亞洲城市租金收益率為全球最低。研究認(rèn)為，房?jī)r(jià)漲幅較大導(dǎo)致租金收益率趨低是一大因素，傳統(tǒng)住房自有率也顯現(xiàn)了租房需求走勢(shì)。由于發(fā)達(dá)國(guó)家、地區(qū)的城市化率已經(jīng)很高，部分國(guó)家人口不再增長(zhǎng)，供求比相對(duì)均衡甚至供大于求，房?jī)r(jià)走勢(shì)長(zhǎng)期來(lái)看較穩(wěn)。而發(fā)展中國(guó)家目前大多處于城市化快速發(fā)展的階段，人口基數(shù)和增量較大，新增住房需求量大，在供不應(yīng)求的狀態(tài)下，房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)較大。因此，在各大洲的城市中，發(fā)展中國(guó)家城市租金收益率平均值要低于發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)城市。另外還有一個(gè)現(xiàn)象，亞洲城市無(wú)論位于發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，還是位于發(fā)展中國(guó)家和地區(qū)，租金收益率都要低出其他各大洲不少。中國(guó)大部分城市租金收益率處于較低水平，說(shuō)明租金與房?jī)r(jià)的背離度較高。租金反映房屋的使用價(jià)值，是市場(chǎng)的真實(shí)需求，房?jī)r(jià)與租金背離，說(shuō)明房?jī)r(jià)存在一定程度的泡沫。

??易居研究院研究員王寧認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)城市的租金收益率水平將會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，這緣于政府嚴(yán)厲的房住不炒調(diào)控政策，以及推廣租購(gòu)并舉。而隨著未來(lái)幾年我國(guó)大部分城市增加租賃住房用地的供應(yīng)，預(yù)計(jì)未來(lái)3～5年租賃住房的供應(yīng)規(guī)模將有較大提升，使得租金走勢(shì)趨于穩(wěn)定。部分居民購(gòu)房需求轉(zhuǎn)為租房需求，也將導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲幅度下降。

??報(bào)告披露的各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，呈現(xiàn)幾個(gè)特征：

??一、發(fā)達(dá)和發(fā)展中國(guó)家、地區(qū)城市平均租金收益率看似接近

??從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，全球80城的平均租金收益率為4.2%，其中40個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)城市的平均租金收益率為4.4%，40個(gè)發(fā)展中國(guó)家城市的平均租金收益率為4.1%?？梢?jiàn)，在全球來(lái)看，發(fā)展中國(guó)家城市的租金收益率平均值微弱低于發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)。從租金收益率的平均值來(lái)看，并不能反映具體城市的具體情況。如在一些亞洲的發(fā)展中國(guó)家城市租金收益率低至2%以下，而一些歐美發(fā)達(dá)國(guó)家城市的租金收益率已達(dá)到兩位數(shù)，因此，發(fā)展中國(guó)家和發(fā)達(dá)國(guó)家城市和地區(qū)的租金收益率如此接近，只能說(shuō)明數(shù)據(jù)在一定程度被平均了。              

??二、各大洲城市租金收益率，亞洲城市平均值最低

??從各大洲城市的租金收益率情況來(lái)看，亞洲城市的平均值最低，為3.1%；北美洲城市的平均值最高，為6.8%。其它各大洲城市的租金收益率平均值分別為：南美洲4.4%、非洲5.8%、歐洲3.9%、大洋洲4.0%。亞洲城市的租金收益率最低，主要是亞洲除了日本、韓國(guó)、新加坡和香港、臺(tái)灣地區(qū)外，其他均為發(fā)展中國(guó)家。北美洲的租金收益率較高，看起來(lái)更為合理，這主要是北美洲選取的城市大都屬于發(fā)達(dá)國(guó)家。而非洲國(guó)家和地區(qū)的租金收益率也處于一個(gè)較高水平，需要說(shuō)明的是，選取的6個(gè)城市物價(jià)水平較低，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)緩慢并處于一個(gè)較低的水平。

??三、中國(guó)城市租金收益率過(guò)低

??從NUMBEO數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)來(lái)看，所選取的中國(guó)12個(gè)城市的租金收益率平均值為1.7%，遠(yuǎn)低于亞洲除中國(guó)以外的其他城市平均值的3.9%。

??經(jīng)過(guò)這幾年的房?jī)r(jià)不斷上漲，國(guó)內(nèi)各城市的租金收益率持續(xù)下降，與亞洲其他區(qū)域的城市橫向比較來(lái)看，中國(guó)內(nèi)地10城市租金收益率為1.7%，以及臺(tái)北、香港地區(qū)的租金收益率分別為1.2%和1.7%。從歐美非的發(fā)展中國(guó)家城市租金收益率來(lái)看，均高于中國(guó)城市，分別為4.4%、4.7%和5.8%。因此與全球其他城市比較來(lái)看，中國(guó)城市的租金收益率處于較低水平，說(shuō)明我國(guó)租金與房?jī)r(jià)的背離度較高。

??四、全球80城租金收益率排名

??根據(jù)NUMBEO網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)出的全球80城租金收益率排名中，美國(guó)城市休斯頓以11.9%的租金收益率排在第一位，主要原因在于休斯頓作為美國(guó)知名的新興大城市，發(fā)展速度日新月盛，不僅是美國(guó)的旅游城市，還擁有全美數(shù)一數(shù)二的教育、醫(yī)療、低房?jī)r(jià)、低稅收、更多的工作機(jī)會(huì)、更低的失業(yè)率，以及大量的外州人和國(guó)際職業(yè)移民。休斯頓作為大量人口凈流入地區(qū)，帶來(lái)了租金和房?jī)r(jià)的不斷上漲，但是休斯頓的房?jī)r(jià)逐年高漲卻仍然低于全美房?jī)r(jià)的平均水平，它的房產(chǎn)投資成本較低，房子出租后的租金收益率高。另外，2017年末的颶風(fēng)“哈維”使得休斯頓的房屋租賃市場(chǎng)從“剛好夠用”變成了“供應(yīng)不足”。

??全球80城租金收益率排名中，中國(guó)臺(tái)北地區(qū)的租金收益率墊底，主要源于近些年來(lái)臺(tái)北房?jī)r(jià)迅猛攀升，而租金水平卻一直停滯不前，這又與民眾薪資不漲和外資撤資有關(guān)。

??從排名榜單上可以看出在全球80個(gè)城市中租金收益率排名前十位（休斯頓、約翰內(nèi)斯堡、迪拜、費(fèi)城、邁阿密、芝加哥、華盛頓、圣地亞哥、基輔、開(kāi)普敦）分別從11.9%到7.0%；而排名后十位（布宜諾斯艾利斯、武漢、南京、香港、北京、杭州、廣州、天津、深圳、首爾、臺(tái)北）分別從1.9%到1.2%。排名前十位的租金收益率平均值（8.8%），是排名后十位的平均值（1.7%）的5.2倍。從中可見(jiàn)，在排名前十位的城市中有5座城市來(lái)自于北美洲，而排名后十位的城市中亞洲城市占了9座。在排名前十位的城市中有5座來(lái)自于發(fā)達(dá)國(guó)家，排名后十位的城市中發(fā)展中國(guó)家城市占了7座。由此也在一定程度上說(shuō)明了亞洲城市的租金收益率在全球范圍里處于較低水平，并且發(fā)展中國(guó)家城市的租金收益率普遍低于發(fā)達(dá)國(guó)家城市的租金收益率。

??執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院研究員 王寧

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