??2020年9月23日，北京——近日，國(guó)務(wù)院正式頒布《中國(guó)（北京）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案》，北京對(duì)外開(kāi)放格局進(jìn)一步打開(kāi)。自9月以來(lái)，中央和北京政府動(dòng)作頻頻——中國(guó)國(guó)際服務(wù)貿(mào)易交易會(huì)在京舉辦，北京服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開(kāi)放試點(diǎn)深化方案獲得批復(fù)，北京數(shù)字經(jīng)濟(jì)、數(shù)字貿(mào)易相關(guān)政策密集出臺(tái)。在經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)戰(zhàn)略和國(guó)內(nèi)疫情緩和的大背景下，政府表現(xiàn)出以開(kāi)放促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)的思路和信心，因地制宜提升本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。而不同于其他自貿(mào)區(qū)，北京自貿(mào)區(qū)突出著眼于科技創(chuàng)新中心建設(shè)和服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開(kāi)放。對(duì)此，仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽(yáng)、仲量聯(lián)行華北區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部總監(jiān)王飛就北京自貿(mào)區(qū)定位及相關(guān)措施對(duì)城市發(fā)展和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響做出解讀。

??一、吸引新的辦公樓租賃需求落地

??“自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的實(shí)施范圍119.68平方公里，涵蓋三個(gè)片區(qū)：科技創(chuàng)新片區(qū)、國(guó)際商務(wù)服務(wù)片區(qū)、高端產(chǎn)業(yè)片區(qū)”

??米陽(yáng)：目前北京辦公樓市場(chǎng)正受到來(lái)自經(jīng)濟(jì)下行和疫情的雙重影響，而自貿(mào)區(qū)的設(shè)立將催生新的行業(yè)機(jī)遇，吸引新的租賃需求落地，有效緩解市場(chǎng)壓力，為辦公樓市場(chǎng)發(fā)展增添新動(dòng)力。

?? 科技：自2018年以來(lái)，科技企業(yè)就已成為北京辦公樓市場(chǎng)需求的主要來(lái)源，今年雖受疫情影響，但以中關(guān)村為代表的科技聚集地的市場(chǎng)表現(xiàn)仍最為穩(wěn)健。此次“重點(diǎn)發(fā)展新一代信息技術(shù)、生物與健康、科技服務(wù)等產(chǎn)業(yè)”的政策將進(jìn)一步帶動(dòng)科技數(shù)字企業(yè)的新租或擴(kuò)租需求。我們預(yù)計(jì)，中關(guān)村、望京等傳統(tǒng)科技聚集地，以及上地等科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)將迎來(lái)新一輪的需求利好。

??金融及服務(wù)行業(yè)：方案多次提及發(fā)展跨境金融、國(guó)際金融以及商務(wù)服務(wù)行業(yè)，這將有力促進(jìn)金融及服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。而該行業(yè)新增需求和落地企業(yè)預(yù)計(jì)將合理分布在奧林匹克、CBD核心區(qū)以及麗澤等擁有辦公樓新增供給的區(qū)域。

??醫(yī)療健康：無(wú)論是疫情影響，還是自貿(mào)區(qū)的大力扶持，都會(huì)推動(dòng)醫(yī)療健康行業(yè)的企業(yè)租戶在辦公樓租賃市場(chǎng)的活躍。目前北京尚未出現(xiàn)以大健康行業(yè)聞名的聚集地，因此相關(guān)子市場(chǎng)都有成為大健康產(chǎn)業(yè)聚集地的可能，也將為整個(gè)市場(chǎng)增添前進(jìn)動(dòng)力。

??此外，自貿(mào)區(qū)片區(qū)規(guī)劃也或?qū)?lái)新的建設(shè)開(kāi)發(fā)。在北京目前五環(huán)以內(nèi)供給受限的情況下，潛在新興區(qū)域的出現(xiàn)將助推整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，為推動(dòng)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散、疏解非首都核心功能做出貢獻(xiàn)。

??二、促進(jìn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)向更高層次發(fā)展

??“鼓勵(lì)發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)新業(yè)態(tài)新模式，加快新一代信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”，“保障跨境貿(mào)易多邊合作的無(wú)紙化、動(dòng)態(tài)化、標(biāo)準(zhǔn)化”

??王飛：日前服貿(mào)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2019年北京數(shù)字經(jīng)濟(jì)增加值占GDP比重已經(jīng)超過(guò)50%，但在數(shù)字經(jīng)濟(jì)底層知識(shí)產(chǎn)權(quán)和技術(shù)方面仍有不足。自貿(mào)區(qū)政策旨在推動(dòng)信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)化，加速數(shù)字經(jīng)濟(jì)基石的發(fā)展。數(shù)字經(jīng)濟(jì)的深化發(fā)展更強(qiáng)調(diào)數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施的提升和完善、底層技術(shù)的自主創(chuàng)新和知識(shí)產(chǎn)權(quán)、數(shù)字產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)生態(tài)的協(xié)同融合和發(fā)展韌性，以及數(shù)字技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的變革和改造。而以5G為代表的新基建的發(fā)展也將加速商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)數(shù)字技術(shù)在商業(yè)樓宇中的應(yīng)用，推動(dòng)房地產(chǎn)科技（Proptech）的進(jìn)一步發(fā)展，為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、功能運(yùn)營(yíng)提供科技智慧平臺(tái)和數(shù)字化解決方案。

??三、以數(shù)字技術(shù)增強(qiáng)服務(wù)貿(mào)易競(jìng)爭(zhēng)力

??“增強(qiáng)數(shù)字貿(mào)易國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)標(biāo)國(guó)際先進(jìn)水平，探索符合國(guó)情的數(shù)字貿(mào)易發(fā)展規(guī)則”

??王飛：長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)一直保持服務(wù)貿(mào)易逆差，盡管逆差數(shù)據(jù)持續(xù)縮小，但2019年服務(wù)貿(mào)易逆差依然達(dá)到1.5萬(wàn)億元。自貿(mào)區(qū)方案通過(guò)負(fù)面清單管理，降低服務(wù)貿(mào)易準(zhǔn)入限制，為境外高端人才流動(dòng)提供便利，將促進(jìn)研發(fā)、展覽、培訓(xùn)、保險(xiǎn)、設(shè)計(jì)等專業(yè)人才的流動(dòng)。本月，北京也出臺(tái)了《北京市關(guān)于打造數(shù)字貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的實(shí)施方案》，致力于推動(dòng)跨境數(shù)據(jù)安全有序流動(dòng)。海淀區(qū)中關(guān)村軟件園、朝陽(yáng)區(qū)金盞國(guó)際合作服務(wù)區(qū)、大興新航城等項(xiàng)目將從數(shù)字貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和自貿(mào)區(qū)政策疊加中獲得新的增長(zhǎng)動(dòng)力。數(shù)字貿(mào)易將加速全球資源聚集整合、加強(qiáng)國(guó)際機(jī)構(gòu)合作、推廣國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也有利于北京服務(wù)中國(guó)企業(yè)“走出去”。

??四、擴(kuò)大金融開(kāi)放，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和科技創(chuàng)新

??“深化金融領(lǐng)域開(kāi)放創(chuàng)新”，“促進(jìn)金融科技創(chuàng)新”，“強(qiáng)化金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)”

??王飛：該政策多措并舉，通過(guò)平行管理便利跨境資本流動(dòng)、以境外投資便利化服務(wù)“走出去”國(guó)家戰(zhàn)略、以文創(chuàng)銀行發(fā)展文化金融、以數(shù)字貨幣為核心奠定數(shù)字金融基石，同時(shí)發(fā)展汽車金融、融資租賃來(lái)服務(wù)實(shí)體產(chǎn)業(yè)，并支持設(shè)立全球財(cái)富管理中心推動(dòng)北京城市副中心建設(shè)。這些措施將進(jìn)一步加快內(nèi)外資金融機(jī)構(gòu)在北京布局和擴(kuò)張的步伐，加速推動(dòng)金融企業(yè)和資源在金融街、CBD核心區(qū)、麗澤、通州、動(dòng)批等區(qū)域的進(jìn)一步聚集和拓展?？萍冀鹑趯?dòng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到全新的發(fā)展時(shí)代，金融商務(wù)區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理理念也將面臨全面變革。

??五、營(yíng)造創(chuàng)新生態(tài)，驅(qū)動(dòng)創(chuàng)新發(fā)展

??“營(yíng)造國(guó)際一流創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)”，“推動(dòng)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展”

??王飛：該政策旨在優(yōu)化人才服務(wù)體系和創(chuàng)新生態(tài)，包括便利外籍人士來(lái)華執(zhí)業(yè)工作、完善知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度、鼓勵(lì)跨國(guó)公司在華設(shè)立研發(fā)中心“反向創(chuàng)新”、實(shí)施混合功能的產(chǎn)業(yè)鏈供地模式等。通過(guò)引進(jìn)國(guó)際人才和機(jī)構(gòu)推動(dòng)專業(yè)服務(wù)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，北京將加快國(guó)際化步伐，進(jìn)一步整合國(guó)際專業(yè)人士和知識(shí)資源。在政策激勵(lì)下，北京將成為重要的國(guó)際人才流入地，成為跨國(guó)企業(yè)設(shè)立研發(fā)中心的重要目的地，逐步向創(chuàng)新生態(tài)體系優(yōu)越的全球領(lǐng)先創(chuàng)新城市邁進(jìn)。

??六、終端消費(fèi)需求引導(dǎo)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型

??“探索消費(fèi)、預(yù)辦登機(jī)一體化試點(diǎn)”，“完善免稅店相關(guān)政策”，“滿足高品質(zhì)文化消費(fèi)需求”

??王飛：疫情之下，高端奢侈品和旅游消費(fèi)回流。該政策將便利免稅消費(fèi)、文化消費(fèi)、旅游消費(fèi)、醫(yī)療消費(fèi)、教育消費(fèi)、航空服務(wù)等，以終端需求促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)。在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，北京將加速商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)、空間布局調(diào)整，涌現(xiàn)一批特色化、主題化、體驗(yàn)感強(qiáng)的城市商業(yè)綜合體、會(huì)展綜合體、免稅綜合體，成為國(guó)際零售、餐飲、娛樂(lè)品牌拓展的重要目標(biāo)城市。而跨境電商的進(jìn)一步發(fā)展也將為臨空經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、物流體系的完善提供支撐。

??七、加快政府職能轉(zhuǎn)變，為改善營(yíng)商環(huán)境提供制度保障

??“強(qiáng)化多元化法治保障”，“持續(xù)打造國(guó)際一流營(yíng)商環(huán)境”

??王飛：該政策將通過(guò)放寬外資準(zhǔn)入限制、便利資金跨境流動(dòng)、吸引境外高端人才等措施來(lái)改善外資機(jī)構(gòu)、外籍高端人才的營(yíng)商和生活環(huán)境。在仲量聯(lián)行今年發(fā)布的《2020全球房地產(chǎn)透明度指數(shù)》報(bào)告中，北京首次躍升至“透明”層級(jí)，成為內(nèi)外資投資機(jī)構(gòu)最關(guān)注的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)之一。而自貿(mào)區(qū)政策出臺(tái)則將進(jìn)一步堅(jiān)定外資機(jī)構(gòu)對(duì)北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、服務(wù)業(yè)發(fā)展和營(yíng)商環(huán)境改善的信心。