??北京，2020年9月24日 - 全球頂尖的房地產(chǎn)服務上市公司高力國際（Colliers International）今日在北京亞洲金融大廈召開“高力國際華北區(qū)物業(yè)市場2020年第三季度Q3新聞發(fā)布會”，正式宣布高力國際被委任為全球頂級辦公物業(yè)“亞洲金融大廈”的首席租賃代理，并就2020年第三季度北京市的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、投資、零售地產(chǎn)四大板塊的表現(xiàn)進行回顧并對2021年做出展望。

??截止到今年8月底，投資增速逐月回升向好增長8.4%，連續(xù)5個月保持正增長；社會消費品零售總額在8月首次轉正，同比增長0.5%；出口額也在八月達到自去年3月以來的新高，同比增長12%，整體經(jīng)濟走勢預計在三季度持續(xù)反彈。除了宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)逐漸向好，恰逢北京舉辦服貿(mào)會之際，國家主席習近平指出，將支持北京設立以科技創(chuàng)新、服務業(yè)開放、數(shù)字經(jīng)濟為主要特征的自由貿(mào)易試驗區(qū)，構建京津冀協(xié)同發(fā)展的高水平開放平臺，帶動形成更高層次改革開放新格局。此后，國務院又公布了對《深化北京市新一輪服務業(yè)擴大開放綜合試點建設國家服務業(yè)擴大開放綜合示范區(qū)工作方案》的批復。北京成為中國第19個自貿(mào)區(qū)，與之前不同的是，北京的自貿(mào)區(qū)不是以貨物流通貿(mào)易為主，而是以服務貿(mào)易為主。自貿(mào)試驗區(qū)的實施范圍119.68平方公里，涵蓋三個片區(qū)：科技創(chuàng)新片區(qū)31.85平方公里，國際商務服務片區(qū)48.34平方公里（含北京天竺綜合保稅區(qū)5.466平方公里），高端產(chǎn)業(yè)片區(qū)39.49平方公里。在2019年四季度的報告中，高力國際就曾指出“處于轉型期的中國經(jīng)濟，服務業(yè)將會是中國經(jīng)濟挖掘深層增長潛力的重要抓手。服務業(yè)的發(fā)展是推動高品質寫字樓市場發(fā)展的核心動力之一?！笨梢哉f，自貿(mào)區(qū)和示范區(qū)的兩項政策東風，將會進一步刺激北京寫字樓市場的潛在需求釋放。

??高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君指出，截止到三季度，供需失衡依然是北京甲級寫字樓市場的核心問題。本季度新增供應一共12萬平方米左右，新項目分別位于燕莎和CBD。在需求方面，單季度凈吸納量約4.2萬平方米，剔除自用面積之后的實際市場凈吸納量約為1.6萬平方米，在今年首次轉正。整體市場需求持續(xù)回暖，但需求復蘇依然比較弱。本季度空置率繼續(xù)攀升到17.5%，環(huán)比上漲約1%，租金繼續(xù)下降2.6%至357元每月每平米。

??對于2020年全年的預測，高力國際依然延續(xù)市場處于三期疊加的判斷，依然維持宏觀經(jīng)濟增長穩(wěn)步復蘇，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個宏觀基礎條件，并預計供需失衡的態(tài)勢仍會加劇并會延續(xù)到2021年，以及空置率明年觸頂?shù)难信?。在四季度，若新項目如期入市，整體市場單季度新增供應將接近50萬平方米，空置率大概率突破20%。2021年的新增供應將接近140萬平方米，剔除自用的影響，對市場的沖擊大概在110萬平方米。因此，在未來的15個月，北京將迎來近200萬平方米的新增供應，因此我們預計北京的空置率將在2021年觸及最高點，達到接近25%的水平。CBD核心區(qū)的中服地塊和麗澤區(qū)域的新項目預計將在明年全部入市，2021年將是北京第二輪高供應期的最后一年。在需求端，我們預計四季度會延續(xù)三季度持續(xù)回暖的態(tài)勢，但全年凈吸納量創(chuàng)有歷史記錄以來的新低已經(jīng)幾乎沒有任何懸念。

??在乙級寫字樓方面，整體空置水平上升1.4%到14.9%左右，租金下降1.9%到241元每月每平米。同時，本季度出現(xiàn)負13萬的凈吸納量，意味著乙級樓宇在本季度有大量空置面積出現(xiàn)。究其原因可能主要是兩方面，一方面，隨著甲級樓宇的租金逐步降低，市場已經(jīng)出現(xiàn)一些期望改善辦公環(huán)境的租戶開始從乙級搬到甲級的現(xiàn)象；另一方面，疫情對于中小企業(yè)的持續(xù)性影響最終在三季度數(shù)據(jù)上有了明顯體現(xiàn)，中小企業(yè)開始搬遷或縮減面積或退出市場等。

??在產(chǎn)業(yè)園方面，高力國際華北區(qū)研究部董事陸明提出疫情后的整體產(chǎn)業(yè)園市場相對來說是受沖擊最小的。本季度產(chǎn)業(yè)園市場依然保持著2.5萬的凈吸納量，雖然空置率小幅上升0.7%到22.2%，主要原因還是由于接近20萬的新項目入市所致。值得一提的是，上地子市場單季度凈吸納量達到6.5萬平方米，空置率下降接近2%，租金上漲3%。上地單獨一個子市場的凈吸納量領跑北京所有的甲級，乙級和產(chǎn)業(yè)園子市場，甚至比全部甲級寫字樓市場凈吸納量之和還要多。上地市場需求旺盛的主要原因就是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的擴租意愿非常強烈，例如在線教育，在線視頻等。

??高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海，自貿(mào)區(qū)和示范區(qū)的兩項新政將會是未來幾年北京寫字樓市場的重要變量，也將會為北京寫字樓市場帶來新的需求增長極。高力國際預計，示范區(qū)的政策將對全市的現(xiàn)有服務業(yè)進行一次全面的再升級，但后續(xù)細則落實和招商落地工作仍然需要各個區(qū)八仙過海各顯神通，而自貿(mào)區(qū)所規(guī)劃的紅線范圍內(nèi)的區(qū)域，將會成為此次服務業(yè)改革和對外開放的橋頭堡，必將成為此次新政最為受益的區(qū)域。從行政區(qū)位和寫字樓市場地理位置來看，朝陽區(qū)一直是服務業(yè)的大區(qū)，其覆蓋了北京甲級寫字樓子市場中的5個，其中CBD早就成為了北京對外開放的名片；海淀區(qū)則是北京的創(chuàng)新中心，包含了高科技企業(yè)聚集的中關村寫字樓市場以及獨角獸企業(yè)聚集的上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)域。北京這次從幕后走到改革最前沿，不僅僅是北京自身發(fā)展的需要，也是中國經(jīng)濟打造高質量發(fā)展的內(nèi)外“雙循環(huán)”的經(jīng)濟增長動力的重要嘗試。我們期望北京要以“長風破浪會有時，直掛云帆濟滄?！钡男判模苿觾蓞^(qū)建設的高質量發(fā)展，形成更高層次的改革開發(fā)新格局。