??“金九銀十”，住宅市場較為活躍，但作為樓市的重要組成部分，寫字樓市場因其目標(biāo)客戶的獨特性，呈現(xiàn)出了不一樣的交易節(jié)奏。目前，北京寫字樓市場的需求開始回暖，但是依然存在供需失衡壓力。值得注意的是，在疫情防控常態(tài)化趨勢下，寫字樓市場的需求端出現(xiàn)了新的變化。此外，在設(shè)立自貿(mào)區(qū)等政策紅利的刺激下，資本市場仍然看好核心城市寫字樓的長期價值。

??需求持續(xù)回暖 空置率壓力依然存在

??近期，北京甲級寫字樓市場需求開始增加。高力國際提供的數(shù)據(jù)顯示，第三季度，北京甲級寫字樓市場吸納量約4.2萬平方米，除去自用面積后的實際市場凈吸納量約1.6萬平方米，市場凈吸納量在今年首次轉(zhuǎn)正。

??一季度，北京甲級寫字樓市場吸納量-8.1萬平方米。二季度3萬平方米左右，但是，除去自用和預(yù)租面積后，二季度甲級寫字樓市場的凈吸納量約為-1.4萬平方米。

??“整體市場需求持續(xù)回暖，但需求復(fù)蘇力度依然比較弱?！备吡H中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君表示，截至今年第三季度，供需失衡依然是北京甲級寫字樓市場的核心問題。

??數(shù)據(jù)顯示，第三季度北京甲級寫字樓市場新增供應(yīng)約12萬平方米，新項目分別位于燕莎地區(qū)和北京CBD。目前，北京寫字樓總存量1842.6萬平方米，其中，超甲級寫字樓188.5萬平方米，甲級寫字樓802.8萬平方米，乙級寫字樓851.3萬平方米。第三季度北京甲級寫字樓空置率為17.5%，環(huán)比上漲約1%；乙級寫字樓空置率約14.9%，環(huán)比上漲1.4%。

??“供大于求是近年來北京寫字樓市場的一個特點?！备吡H華北區(qū)研究部董事陸明說，根據(jù)北京市場商辦類土地的供應(yīng)節(jié)奏、入市節(jié)奏等規(guī)律，北京寫字樓市場的空置率會有所上升。

??據(jù)估計，第四季度北京甲級寫字樓市場新增供應(yīng)接近50萬平方米，2021年新增供應(yīng)接近140萬平方米，除去自用面積，凈增量約110萬平方米。陸明認為，在未來的15個月，北京甲級寫字樓市場將有近200萬平方米的新增供應(yīng)量，預(yù)計空置率將在2021年觸及最高點，接近25%的水平。但是，供應(yīng)高峰過后，供應(yīng)面積將會被逐步消化，空置率也會隨之走低，回歸正常水平。

??新形勢帶來新變化 靈活辦公成為趨勢

??“最近一年新入市的項目品質(zhì)普遍較高，但是由于受供應(yīng)量、疫情防控等因素影響，空置率有所上升，租金有所降低，此時是租戶選擇入手的好時機。”高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海表示，北京甲級寫字樓租金第三季度下降2.6%至每月每平方米357元，乙級寫字樓租金下降1.9%到每月每平方米241元。隨著甲級寫字樓租金的下降，市場已經(jīng)出現(xiàn)一些希望改善辦公環(huán)境的租戶開始從乙級寫字樓搬到甲級寫字樓的現(xiàn)象。

??此外，新形勢下北京寫字樓市場出現(xiàn)了一些其他方面的變化。高力國際通過對北京近百家企業(yè)走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在未來租賃需求方面，62%的企業(yè)選擇了維持現(xiàn)有面積，40%的企業(yè)降低了未來辦公租賃預(yù)算。由此可見，現(xiàn)在企業(yè)在租賃選擇上更加謹慎，維持現(xiàn)狀是當(dāng)前企業(yè)辦公租賃需求的主旋律。

??不同性質(zhì)的企業(yè)租賃需求和預(yù)算的變化各有不同。86%被調(diào)研的國企選擇維持面積，有半數(shù)企業(yè)預(yù)計維持預(yù)算。62%被調(diào)研的外資企業(yè)選擇降低租賃預(yù)算，38%的外資企業(yè)預(yù)計縮減面積。民企擴租意愿相對較強，計劃擴租的比例為26%。這些擴租意愿較強的民企大部分集中在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，包括在線教育、在線社交、在線辦公、線上營銷等。

??“遠程辦公軟件成為辦公新趨勢，企業(yè)普遍認為遠程辦公技術(shù)會在一定程度上降低企業(yè)對辦公面積需求?！备吡H華北區(qū)資本市場及投資服務(wù)部副董事閆寒說，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，遠程辦公軟件的使用率在各性質(zhì)企業(yè)與各行業(yè)中并沒有顯著差異，企業(yè)對于遠程辦公軟件的使用效果也較為滿意，46%的被調(diào)研企業(yè)認為遠程辦公軟件會減少辦公租賃需求。此外，當(dāng)前企業(yè)對于靈活辦公空間改造的認知度并不高，對于靈活辦公空間改造的意愿不強，有計劃改造的僅占33%。相較于國企和民企，外資企業(yè)進行靈活辦公空間改造嘗試的意愿更強。

??閆寒認為，在靈活辦公空間的改造與設(shè)計理念中，企業(yè)在同等租賃面積的前提下，可以選擇放棄一些固定工位的安排，增加共享和溝通的辦公空間，從而打通員工間的物理阻隔。在空間設(shè)計中，企業(yè)還可以融入人臉識別、遠程辦公軟件等具有科技屬性的設(shè)計，為員工打造個性化、功能化、社交化、綠色化和智能化的新型辦公空間。進行靈活辦公空間的改造不僅可以縮減辦公成本、提升辦公空間的利用率，還可以提升員工的工作效率與創(chuàng)造力，使得企業(yè)可以吸引或留住人才，最終實現(xiàn)人才與企業(yè)雙贏，形成良性循環(huán)。

??資本依然看好 北京寫字樓市場

??雖然空置率有所上升，但是資本市場對于北京寫字樓還是情有獨鐘?！拔覀冏罱浅ＣΓl繁與希望來北京考察寫字樓項目的投資人開會?！标懨髡f，資本市場還是比較看好北京經(jīng)濟發(fā)展前景的，雖然目前寫字樓的租金有所降低，但是，等到供應(yīng)高峰過后，北京寫字樓的租金、空置率都會企穩(wěn)向好，其投資價值將會凸顯。

??其實，近幾年外資機構(gòu)也紛紛看好北京的寫字樓市場。比如，去年10月，歐洲壽險安聯(lián)合營公司收購北京融新科技中心85%的權(quán)益。陸明認為，國際資本機構(gòu)是在全球范圍內(nèi)進行資本配置。一方面，他們有這方面需求；另一方面，他們也看好中國的市場。

??資本看好北京寫字樓市場，一方面因為北京是中國的核心城市，另一方面因為近來不斷放出的政策利好。例如，北京即將成為中國第19個自貿(mào)區(qū)。不同于其他自貿(mào)區(qū)以貨物流通貿(mào)易為主，北京要設(shè)立的是以科技創(chuàng)新、服務(wù)業(yè)開放、數(shù)字經(jīng)濟為主要特征的自由貿(mào)易試驗區(qū)。

??嚴區(qū)海說，新政將會是未來幾年北京寫字樓市場的重要變量，將會為北京寫字樓市場帶來新的需求增長極。新政將對北京的現(xiàn)有服務(wù)業(yè)進行一次全面再升級，自貿(mào)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的區(qū)域?qū)蔀楸本┓?wù)業(yè)改革和對外開放的橋頭堡。

??從行政區(qū)位和寫字樓市場地理位置來看，朝陽區(qū)一直是服務(wù)業(yè)的大區(qū)，CBD早就成為了北京對外開放的名片；海淀區(qū)是北京的創(chuàng)新中心，包含了高科技企業(yè)聚集的中關(guān)村寫字樓市場以及獨角獸企業(yè)聚集的上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)域。

??北京這次走到改革前沿，不僅是自身發(fā)展的需要，也是中國構(gòu)建國內(nèi)循環(huán)為主、國內(nèi)國際互促雙循環(huán)新格局的重要嘗試。

??（本版文字由王建業(yè)提供）